○ 何 彤

（本文作者系廣東技術師范學院）

人人都在為自己的房子升值而欣喜若狂：沒關系，反正我不想付房貸月供就可把升值部分套現走人；人人都以為房價永遠只升不跌。因為炒房比做企業(yè)賺錢更多更快，眾多企業(yè)老板也關閉企業(yè)或是從企業(yè)中抽出大筆資金炒房，炒家們攢著堆兒把房子買來倒去，這讓銀行狠狠地賺了手續(xù)費和利差。銀行也在為這場災難投入誘餌，他們絲毫不顧忌房價下跌會造成的壞帳損失，盡可能地為房產交易提供貸款資金支持，全國的資金都在流向房地產，國家的實業(yè)和技術正在走向空心化，可以設想一下，如果全國的資金和人力都擁擠在炒作和哄抬水泥鋼筋盒子的價格上，國家經濟是否必然會崩潰？

一些人說，房產是投資，所以要是所謂資產性價格而不是消費性價格。這純粹是混淆概念，一種物品如果只是期待其漲價來獲得收益，就是投機。更何況，不同于其它國家是購買永久性土地所有權，而且如果地下發(fā)現鉆石礦也是屬于業(yè)主的。而我國所購買的只是有限時間的土地使用權，到期時需要再次支付費用，換句話說，就是租賃，只不過租期強制性規(guī)定為70年而已，租金還必須一次付清，不能像正常租房那樣按月付租金。在整個使用期內，雖然可能因為供需關系或人為炒作，價格會有波動，但其價值隨著時間的一天天縮短，必然是趨向于零。按最新的《土地管理法》，到期后，必須向政府再次繳納土地出讓價款。

以下是對房價影響較大的十大因素分析：

住宅用地足夠多，土地利用率隨科技進步而上升

土地雖然是有限的，可是在一定的情況下，可住面積卻可以不斷增加。比如，大量的平房被推倒，容積率提高了。一些大城市的面積其實是不斷擴大的，像國外大城市一樣擁有衛(wèi)星城等。而且，切不可忘記的是：人類的生存技能是在飛速發(fā)展的，采獵時代需要大于一公頃的土地上的所得才能養(yǎng)活一個人，農耕時代一畝地足矣，現代呢？高樓大廈林立，人類能夠在越來越小的地域內養(yǎng)活更多的人，這是毋容置疑的。亞洲四小龍之首的新加坡，人口密度達到每平方千米4400人，他們的房價高生活水平低嗎？再看看比大陸人口密度都高的日本和香港。

我國的問題，不在于地少，而在于公共交通不便，人們上下班看病逛超市如果要花二小時在路上，肯定是難以忍受的。所以大家只好留在擁擠不堪人滿為患的城市中。如果交通便利了，誰不愿意離開喧囂嘈雜污染的城區(qū)，去郊外或衛(wèi)星城鎮(zhèn)生活，就如同現代發(fā)達國家的民眾一樣。

其實，世界上許多資源都是有限的，例如銅錫鋅等有色金屬礦石。但這些商品的價格，并沒有因為它們是有限的而無限上漲。

高房價會使國家經濟空洞化和高通貨膨脹

企業(yè)不賺錢，做工廠的去借錢，銀行人就討厭，如果是房地產，銀行就認為其資產質量好風險低，樂意貸款。整個資金流都在朝著房地產業(yè)走。政府又需要GDP，而造GDP最簡單便捷快速地就是抬高房價。這條路走下去，泡沫會被炒得更大更危險。據稱，振興經濟的四萬億資金，也都經過各種渠道最終流入了房地產。上海律師嚴義明多次上書國家發(fā)改委和財政部要求說明說清四萬億的去向，都被搪塞拒絕。

經濟學中的經典理論就是：價格是市場的風向標，超額利潤會自動地吸引各方資金，而市場的整體資金量是有限的，這就必然導致其它產業(yè)因資金失血而無法持續(xù)?！拔疫€能做什么呢，我的工廠都不賺錢，只能把錢投到地產里?！睂幉ㄒ晃黄髽I(yè)家如此回答對他資金配置的質疑。

現在中國城市房租與房價年收益之比約為55倍

由于極低的利潤水平和高企的房價，制造業(yè)正在減少投資，資本正從各種行業(yè)迅猛地流入房地產業(yè)，而產能的下降會促進通貨膨脹。通脹已成為全社會都無法否認的嚴重問題。而為了對抗通脹并阻止資本流出，必然需要提高利率，估計中國的利率水平將會在2013年超過5%，而這反過來又會對制造業(yè)產生消極影響。

剛性需求人口下降

人均建筑面積法國是30.7平方米，英國35.2平方米，日本即使除去東京大阪這樣的大城市高密度都市區(qū)，其人均面積也只有32.5平方米，而據中國經濟網北京2011年10月25日訊，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新表示，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。可見經過多年努力后，剛需已經極小了。美國馬里蘭大學城市研究與規(guī)劃系丁成日教授指出：中國城市化帶來的有效需求與現階段許多城市的高房價是不相匹配的。

我國從1980年開始大規(guī)模地實行計劃生育，獨生子制度在城市已得到了很好地實施，現在的兩個家庭，他們的后代卻只有2個人，僅構成一個家庭。而在農村，計劃生育政策也已經實施30多年。因此，我國總人口數將在2030年左右達到峰值，不會超過15億，隨后絕對減少。

雖然隨著城市化的步伐加快，一部分農村人口開始納入城市。但許多人就居住在城中村或者郊區(qū)自己的原有住房內，到外地打工的只是一部分。況且，可以想象的是，從農村進入城市的打工族，其中有多大的比例有經濟能力購買商品房？他們只能租房。眾所周知的是，房租比房價更能體現實際的住房需求狀況，而不是反映投機活動的狀況。我國城市房租水平每年只是隨通貨膨脹而同步上升，并不是房價般的井噴式?，F在中國城市房租與房價年收益之比約為55倍，而美國只是26倍，這充分顯示當前房價的泡沫程度。

所謂的住房剛性需求，其實就是開發(fā)商和托兒們忽悠老百姓的一個概念。今天的中國，難道很多人還在露宿街頭嗎？不管他們現在居住的房屋狀況如何，試問：沒錢的老百姓，拿什么去買房？而對于有錢人，如果沒有增值空間，會多買嗎？

政府已出現分歧

政府不是沒有看到房價飛漲的危險性，只是由于中央政府為了保持經濟增長速度，地方政府為了增加財政收入，一直以來對我國房價采取的是欲擒故縱的調控模式：一方面公布房地產宏觀調控政策；另一方面卻忽視調控政策的具體落實，且把房地產視為國民經濟的支柱產業(yè)給予支持。

一些人稱，在中國，只要有政府的支持，房價只會漲不會跌。確實，在房價保障的背后，也隱約看到地方政府的身影。政府調控市場的“有形之手”充當了推動房價過快增長的角色。現在出讓土地的收益已成為地方政府財政收入的重要來源，可以說賣地越多，政府“手頭”越活；價格越高，收益越多。

起始之時，地方政府以大量稅收由國稅中央統收，而地稅不足以滿足地方建設需要為理由，實行土地財政，一是售賣國土，二是建立各種公司等融資平臺，從國有銀行借貸。而這時中央未予以重視。幾年后的今天，賣地所得資金的用途模糊不清，2012年政協會議，全國政協委員盧步東發(fā)言中，建議審計各級政府賣地收入去向。據其稱：2006至2010的五年間，全國土地出讓收入高達到七萬多億元。例如2010年，全國土地出讓成交總價款2.7萬億元，其中北京1638.5億元，上海1527億元。這些巨額土地出讓收入花到了哪里？去年7月，蘇州、杭州各有一名原副市長因貪污受賄上億元土地出讓金被查。國家審計署抽查顯示，10個省本級、23個市本級和41個縣，應納而未納入預算管理的848.26億元非稅收入當中，土地出讓收入達到626.42億元。

關鍵問題是，為什么投機需求如此龐大并且持久？投機持續(xù)的前提是投機者仍能獲得大量便宜的資金，主要原因是地方政府。市場變冷時，地方政府允許開發(fā)商惜售，并且不用擔心來自銀行的壓力。而且，這種行為使投機者確信，他們應該盡早買，并且自己的杠桿率越高越好。他們抵抗市場的耐力也由銀行流動性決定，只要貨幣供給持續(xù)增長，保證流動性充裕，房地產泡沫就會一直持續(xù)。

但中央政府已經認識到了這一點，兩會中溫家寶總理答記者問已經就房價明確表示了中央的態(tài)度。中央已經著手整治地方政府的借款平臺，并就補償售地收入的房產稅與地方政府開始磋商，一旦妥協成功，則地方政府拔高房價的態(tài)度必然轉變，而失去這一最主要支柱的房價又靠什么來維持呢？更何況，假如地方政府希望通過巨額的房產稅來增加財政收入，當房產稅率大幅超過市場預期水平時，必然推動房價的暴跌。

少數的一人多房和社會絕大多數的買不起房引起社會動蕩

目前的狀況，依然是少數人擁有多套房，而大多數人買不起房。在中介圈內,被廣為流傳的一句話是“8000個炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅”。高房價的獲益者是地方政府、地產商和擁有多套房的炒家。他們聯合起來消極執(zhí)行甚至架空中央政府的有關控制房價的措施和政策。

過高的房價已經成為財富逆向轉移即財富從窮人向富人轉移的工具?！胺颗比后w的日益加大，只會造成貧富差距的日益懸殊。富人通過囤房，讓窮人更窮，激化了社會矛盾，影響改革開放的穩(wěn)定。過高的房價也消耗了消費者的其他消費能力。表面上高房價可以拉動GDP，但卻降低了人民的實際生活水平。連續(xù)多年的近二位數的GDP增長，除了公務員和一些壟斷性企業(yè)能不停地加工資外，大多數的百姓并沒能從GDP增長中獲益，盡管通貨膨脹日趨嚴重，筆者所在的廣東高校已經10年沒加過工資了。實際生活水平是逐年下降的。

已購房的人群中，有91%的人選擇了按揭貸款，而其中有31.8%的人月供占到其收入的50%以上。依據銀監(jiān)會發(fā)布的相關標準，這31.8%的貸款購房者顯然超過了“警戒線”，成為不堪重負的“房奴”。此外在中小戶型稀缺與高房價并存的大背景下，買一套房需要消耗買房人大量的時間，并波及數個家庭。單從時間投入來看，假定全國每年有2000萬準房奴采取購房行動，買一套房平均需要3個人參與信息搜尋、奔波看房與購買洽談，平均每個人耗費100小時，如此意味著全國有600億小時的時間資源被高房價所吞噬，由此所造成的機會成本損失高達數千億元。

建設部政策研究中心的《2020年中國居民居住目標預測研究報告》指出：“2020年我國居民住120平方米才算小康”。按照這一標準，在北京，一個普通市民從20歲工作到60歲的全部可支配收入也買不起。

泡沫的后果使中央不能再只是說說

諾貝爾經濟學獎得主斯蒂格利茲教授給泡沫經濟下的定義更為簡潔：“如果今天價格上漲的原因是由于投資者相信明天他們會以更高的價格賣出去,而基本要素又不能調整價格，那么就存在著泡沫。”按此定義，現在的房地產不是泡沫經濟嗎？

眾所周知，我國依然處在計劃經濟體制中，政府的政策對經濟方方面面的影響力是無與倫比的。黨中央一直以來都在關注房產，之所以一直不愿意出臺實質性房產打壓政策，無外乎是擔心帶來經濟下滑、失業(yè)大潮、工廠破產（例如使低品質的中國水泥、鋼鐵和家具制造企業(yè)得以存續(xù)下去），這些后果全都比房價上漲讓政府更難以接受。但這樣能持續(xù)多久呢？何況，拿全國經濟去硬頂，到崩潰之時，其災難性后果是有著血淋淋的歷史教訓的：

1926和2008年，美國二度房地產泡沫幻滅，引發(fā)了二次世界性經濟危機；1991年，日本房產泡沫破滅，日本房價持續(xù)15年下跌，直接導致日本經濟蕭條。2004年初，東京近郊的一位家庭主婦給報社去信說，她和丈夫在10年前按揭買下一套房，目前還有部分貸款沒還清。最近，附近同樣條件物業(yè)因當年積壓沒有售出，削價處理的價格竟低于他們還剩下的還款金額。香港也曾在1984開始的10年間房價年均上漲20%，但其后連續(xù)六年大幅下挫，香港平均每位業(yè)主損失267萬港元。

各國泡沫時期，低利率、寬松銀根、銀行資金的盲目參與無不與當前國內情況吻合。房產泡沫到了影響國家經濟的危機關頭，國家和黨中央不可能再放松控制了。如果像法國國王路易那樣：“我死之后，哪管洪水滔天”，是要成為千古罪人的。

同時，因為購房的透支性消費也導致了其他消費的萎縮，這也是為何中國內需長期萎靡不振的重要原因。因此，中國經濟要實現可持續(xù)發(fā)展，要緩解民生壓力，房價能否理性回落是關鍵，這恐怕也是中央此次下定決心、重拳出擊的根本原因及出發(fā)點。

空置率

在國際上，住宅空置率是反映住宅市場健康程度的關鍵指標，直接體現出住宅資源是否被有效利用，估測住宅市場的泡沫程度，也從一個側面反映社會財富分配的公平程度，政府有義務向社會及時披露這個統計指標。世界上很多國家和地區(qū)都在統計住宅空置率，且定期收集并發(fā)布該數據，這充分說明這個指標在定義上具有清晰的標準，在技術上也完全是可以統計的。

中國到底有多少閑置房？有媒體報道說在六個月的期間，6450萬城市住戶的電表讀數為零。據此推測，中國現有閑置房可供2億人居住。國家統計局公布的數據表明：2011年底，全國商品房待售面積27194萬平方米，比11月末又增加1763萬平方米。

住宅那么久沒人入住，說明戶主購房不是為了居住，大量的住宅被囤積和投機，這個市場能沒有走到底的時候嗎？閑置率居高不下，而房價還持續(xù)走高，真是咄咄怪事。

從一線城市數據來看，房價和收入的比率已接近20，房價和月租金的比率已接近300，有購買能力的需求已遠遠跟不上供給總量。至于投資性需求，最終也必須得到自住需求的支持——不論是轉手還是出租，都需要找到下家才能套現。

沒有進一步上漲預期后的拋售

任何商品都是會有跌有漲的，中國的房價也逃脫不了被市場的“無形之手”調控的宿命。國內普遍中低收入者的購買力已近耗盡。前幾年購買力的集中釋放，不少家庭二三十年來的積蓄已經不復存在。前不久，上海有房產商推出首付半年內交清的促銷政策。首付一次性都交不齊，還買什么房？同時也說明，老百姓真的沒有多少錢了。

隨著GDP經濟增長的放緩，隨著全中國老百姓認清房價的實質而使得操作投機失去市場，隨著房產稅的落實而增加多套住房持有成本的時候，住房的投機客們在沒有進一步上漲預期的情況下，會如何動作呢？市場走向牛市時，人們出于“貪婪心理”不顧一切搶購。而形勢逆轉房產價格全面下跌的時候，人們的“恐懼心理”又會引起一波又一波的拋售狂潮。這和股市是一樣的道理。1993年的海南島就是個例子。那里的房地產在經過火箭般的上升后，又經歷了自由落體式的下降。而當房產稅在重慶試行時，七成溫州炒房者降價急甩在渝房產，且其中70%以上的人不但在房價上再次降價，還愿意承擔房屋的交易營業(yè)稅。

有人說，房價下跌會使得所有有房者抵制，其實，這是夸大了對于擁有多套房產的炒房一族當然盡其所能，宣傳蠱惑以期房價繼續(xù)上升或在其拋售房產后才降價。但對于只擁有一套自住房的絕大多數業(yè)主來說，房價的高低又有什么關系呢？不過是租住70年，甚至房價下跌可以使得業(yè)主在70年使用期到期時再次支付的土地使用費不至于比首次支付的土地使用費又上漲幾個臺階。如果購房時的土地使用費是每平方一萬元，而70年后政府再次收繳時漲到每平方十萬元或更高，這些業(yè)主們估計只能崩潰了。

保障性住房建設的必然來臨

發(fā)達國家都立法明確規(guī)定住房的準公共物品性質和政府對住房問題負有不可推卸的責任。1919年英國的《阿迪遜法》就規(guī)定住房屬于公共物品，政府應對公共住房建設提供支持。荷蘭的《住房法》和憲法規(guī)定政府應為公共住房建設提供補貼和制定建筑規(guī)范,政府應在住房市場中扮演決定性的角色,“提供充足住房”是政府的責任。1955年日本的《住宅公團法》規(guī)定:政府應作為主體直接出資興建住房，應由中央政府出資組建住宅公團。美國的《合眾國住房法》，規(guī)定政府要為低收入家庭修建公共住房制定長遠計劃。

政府應作為主體直接出資興建住房

但是，在民眾呼聲日益高漲、網絡信息傳播便利的今天，在認識到高房價對經濟的危害程度之后，政府必然要與國際慣例靠攏，而不是只做賣地和辦手續(xù)收稅的老板。去年以來，一些省市就已默許各單位能在自有地域內修建住宅以補充保障性住房建設的不足。

當保障性住房在各種因素的激勵下遲緩的、必然的來臨時，使居者有其屋時，高房價還有市場嗎？銀行還能撐多久？

成交量下降，而房地產商頂住不降價，為什么他們這么牛，不擔心資金斷裂嗎？其原因就在于銀行。

由于種種原因，國有銀行的巨量資金投放在房地產行業(yè)，國家統計局網站公布的數據表明，2011年全國房地產開發(fā)投資額中國內貸款12564億元，與2010年持平，其中絕大部分來源于銀行，而在自籌資金中，大部分也是用其它名義從銀行貸款所得。

銀行靠預期上漲來創(chuàng)利，而房價的大幅下跌升值可能導致銀行的破產，近年來不斷的言論銀行能承受房價下跌幾何就是這種擔憂的表現。故而，在出現房產下降風險時，出于指令或自身利益，國有銀行不管房地產商的凈資產狀況如何，通過提高的信貸額度，以支撐他們的流動性。并出臺鼓勵購房的信貸優(yōu)惠使得抵押貸款大幅增加，刺激房地產銷售快速增長。房地產開發(fā)商都獲救了。但是，不斷地加大投入來維持房價，這更像是飲鳩止渴。

雖然交行和銀監(jiān)會公布說：即使房價下跌50%，銀行基本沒風險。但這種結論實在值得質疑，它是如何計算出的，是否考慮全面？外國經驗證明，房地產下降50%對于銀行風險影響不大的，好像還沒有特例吧。即使是從重置成本來看，當房價下跌50%的時候，也就是跌幅遠超首付時，理性購房者的選擇必然是斷供，就如同美國次貸危機一樣。同時，經濟蕭條必定會引起月供者的收入減少，也無能力再還供。不僅僅如此，銀行對不動產的抵押貸款的抵押物價值下降，而不愿意貸款，而大量的不動產抵押品貶值，銀行的死賬壞賬難道還能穩(wěn)定住嗎？

再則，在房價下跌50%的情況下，經濟鐵定面臨的問題是通縮，那么，從房地產出逃的資金都要回到銀行，銀行能受得了嗎？沒有人借款，只有大量存款，銀行利潤何在？個人認為，即使在國家的支持下，四大銀行能支持30%的降價就已經不錯了。

現代宏觀經濟學的締造者，美國經濟學會副會長、哥倫比亞大學經濟學教授埃德蒙·菲爾普斯先生曾說，中國的住房按揭貸款風險可能比美國的次貸風險還要大。因為從住房按揭的對象來看，美國的次級按揭人(就是還款信譽不好的人)的信用有等級之分，而中國住房按揭貸款者中很大部分，可能連美國人的次級信用都沒有。一旦中國房地產市場價格出現逆轉，其潛在的風險必然會暴露出來，那時候中國銀行業(yè)將面臨類似美國次貸危機那樣的風險。

以上的種種狀況，也必將促使銀行放貸時一再謹慎。當然，從降低貸款風險的角度，銀行會盡力爭取政府不使得房價短期暴跌，而是延續(xù)數年以便回收貸款。但可以肯定的是，未來幾年不可能再有持續(xù)的新的住房優(yōu)惠貸款。而缺少了銀行貸款的支持，社會有效購買力必然大幅下降，高房價又怎么能維持呢？特別是，法院拍賣房貸違約人的房產時，必然比市場價便宜，又有誰會花高價去買市場上的房子呢？

中國房地產承擔著拉動經濟的歷史責任，需要眾多的買房人，特別是在房價漲到非常高時的買房人，成為“炮灰”。在這個歷史責任基本完成時；或雖然沒有完成，但百姓購買力消耗得差不多時；或是泡沫太大，破滅會給經濟帶來災難時；或是民怨沸騰時，就是房價轉折之點。中國需要感謝那些目前在高價位買房產的人，是他們節(jié)衣縮食還貸的錢，為國家的經濟發(fā)展貢獻了力量。但是，需要自己成為其中的一員嗎？

不要過于自信地說中國的房價不可能大跌，因為目前政府已經在為應對房價暴跌作準備。2010年以來，銀監(jiān)會已數次組織不同范圍的測試，了解房價下跌對銀行房貸的影響，這就是中央政府為房價泡沫破裂帶來的信貸風險在做積極準備。■

[1]王明：《_揭秘_中國房價為何只漲不跌》，《理論與當代》，2008年，第2期

[2]易憲容：《中國經濟過熱早已是不爭的事實》，《西部論叢》，2007年，第9期

[3]謝國忠：《2012:地產泡沫將破滅》，《尚地產》，2007年，第9期

[4]陶滿德、彭興庭：《地方與中央政府的博弈：基于房地產政策的分析》，2006年，第1期

[5]林偉：《房價必跌的49個理由》，《Money》，2006年第7期

[6]車耳：《中國的房價也會大跌》，《世界知識》，2007年第24期