○ 郝登攀

近年來，我國房價出現(xiàn)飆漲狀態(tài)，購置房屋成為居民生活中的重大負(fù)擔(dān)，單純依靠商品化住房來解決我國居民的住房問題，已成為不切實際的想法，大力發(fā)展廉租房，對解決中低收入家庭的住房問題，進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化，建立和諧社會等，具有重要的意義，而建設(shè)廉租房，資金成為其發(fā)展瓶頸，本文論述了REITs運(yùn)作模式，以及順利運(yùn)作REITs所需創(chuàng)造的條件，以解決廉租房建設(shè)資金問題。

一、大力推進(jìn)廉租房的必要性

1.近年來，我國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)飆漲狀態(tài)，各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國城鎮(zhèn)居民在承擔(dān)住房開支方面表現(xiàn)出很大的壓力，例如表現(xiàn)房價是否合理的指標(biāo)房價收入比，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際警戒線。房價的不正常增長，在相當(dāng)大的程度上加劇導(dǎo)致貧富分化的差距，我國居民在收入上已經(jīng)有了很大的差距，而房價的畸形發(fā)展更加不利于工薪階層，工薪階層的收入增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價的增長速度。這不利于社會的穩(wěn)定，不利于社會的和諧。

2.從我國具體國情來看，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐很快，但是仍有很大的發(fā)展空間，因為我國城鎮(zhèn)化程度到目前為止為48.6%，未來20多年將有更多的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，但是他們的收入不可能有很大的提高，這些人的住房，單純依靠市場化的住房來解決，不是現(xiàn)實的，這有必要大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)，解決好他們進(jìn)城的居住問題，以更好地為未來的發(fā)展提供保障。

3.我國人均GDP超過3000美元，從經(jīng)濟(jì)的歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)來說，我國正處于消費(fèi)升級和產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵期，未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將由以往的主要依賴出口和投資拉動型，向由出口、投資和消費(fèi)拉動型轉(zhuǎn)變。如果居民的主要收入花費(fèi)在住房消費(fèi)上，那么未來的消費(fèi)將會不足。同時我們環(huán)顧古今中外，尚沒有哪個國家能夠依賴房地產(chǎn)為主業(yè)引領(lǐng)國家文明、富強(qiáng)，資金應(yīng)更多地向生產(chǎn)、創(chuàng)新領(lǐng)域投資，增強(qiáng)國家的核心競爭力。

所以在今后的一段較長的時期，大力發(fā)展廉租房建設(shè)，能更好地解決當(dāng)前日益復(fù)雜的問題，增加和諧的因素，減少不穩(wěn)定的因素，也為我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，人們生活水平的提高提供了必要的保障。

二、大力發(fā)展廉租房的資金瓶頸

2008年11月，國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)加快建設(shè)保障性安居工程，加大廉租房的建設(shè)力度；次貸危機(jī)以后，我國推出的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激方案中，明確提出將廉租房建設(shè)列為其七大新增投資方向之一，從中我們可以看出，在當(dāng)前住房問題困擾老百姓的情況下，政府為了實現(xiàn)人們“住有所居”的目標(biāo)，表現(xiàn)出了大力建設(shè)廉租房的決心和魄力，但是反觀我國廉租房發(fā)展的現(xiàn)狀，政府難免表現(xiàn)出“有心無力”之嫌。

廉租房資金來源，一直堅持以各級財政預(yù)算安排為主，多種渠道籌措的原則，如在住房公積金增值收益中提出一部分，從土地出讓凈收益中安排一定資金用于城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)等，但這解決不了問題，例如，廉租房建設(shè)在未來的年份將保持規(guī)模增長，具有很強(qiáng)的連續(xù)性，而土地出讓收益受到地價和可出售面積的影響，地方每年的土地收益具有很大的不穩(wěn)定性，難以持續(xù)。正因為廉租房建設(shè)資金的缺口過大，而地方財政不能滿足這種需求，現(xiàn)實表現(xiàn)在廉租房建設(shè)進(jìn)度緩慢，不能滿足中低收入家庭的住房要求。

三、REITs可望成為廉租房建設(shè)資金有效的解決渠道

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs），是一種融資方式，起源于美國，REITs是以發(fā)行基金單位（證券）的形式，將投資者的資金集中，建立某種專門進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理的基金機(jī)構(gòu)，通過對房地產(chǎn)的投資管理，并獲得房產(chǎn)租金等收益以回饋投資者。

REITs運(yùn)作模式一般有以下三種模式：一是信托計劃模式；二是房地產(chǎn)上市公司模式；三是封閉式契約式產(chǎn)業(yè)基金模式，考慮到不同模式的優(yōu)缺點，筆者認(rèn)為采取封閉式契約式產(chǎn)業(yè)基金模式更利于REITs的運(yùn)行，鑒于當(dāng)前REITs在廉租房建設(shè)的探索階段，我國可選擇一些城市進(jìn)行試點。在國外，通常會設(shè)置專門的住房保障管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)廉租房的建設(shè)管理。例如，新加坡于1960年成立了國家住房發(fā)展局，專門負(fù)責(zé)建造公共住房，向低收入家庭出租或出售。而我國目前還沒有獨(dú)立的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)，住房保障的建設(shè)管理隸屬于當(dāng)?shù)卣块T，只能作為內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，在制度不健全的情況下，住房建設(shè)職能無法做到獨(dú)立決策，難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。借鑒國外經(jīng)驗，考慮我國國情，可以著手建立專門的廉租房管理委員會，全權(quán)負(fù)責(zé)廉租房的規(guī)劃、建設(shè)、收購、分配和管理。并且由廉租房管理委員會成立REITs，建立廉租房建設(shè)管理團(tuán)隊，負(fù)責(zé)REITs的運(yùn)行。

具體的運(yùn)作程序如下：1.由廉租房管理機(jī)構(gòu)成立基金管理公司，管理REITs基金。2.REITs基金向社會發(fā)行受益憑證，籌資建設(shè)或收購廉租房的資金。3.廉租房管理機(jī)構(gòu)組建房地產(chǎn)管理團(tuán)隊或聘用專業(yè)的房地產(chǎn)管理團(tuán)隊以招標(biāo)的形式選擇廉租房建設(shè)商，政府給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策。4.房地產(chǎn)管理團(tuán)隊將廉租房出租給租戶。5.廉租房租金收入和政府的財政補(bǔ)貼交由基金托管機(jī)構(gòu)保管，保障廉租房收益能支付投資者，而不被挪用。6.投資者將受益憑證在二級市場出售，增加REITs產(chǎn)品的流動性。7.政府部門、各獨(dú)立的第三方對運(yùn)作全程進(jìn)行監(jiān)督。

四、我國廉租房REITs模式運(yùn)作的條件

由于我國廉租房REITs模式運(yùn)作尚處于探索階段，目前法律和市場等條件不能滿足REITs運(yùn)作要求，結(jié)合我國具體情況，借鑒國外成功經(jīng)驗，總結(jié)以下亟待解決的問題，以創(chuàng)造良好的條件保障REITs的運(yùn)行，為廉租房建設(shè)提供所需資金。

（一）創(chuàng)造廉租房良好的盈利模式

鑒于廉租房建設(shè)期長、風(fēng)險低、回報率不高的特點，相當(dāng)多的投資者對廉租房REITs產(chǎn)品的回報率存在擔(dān)憂，為了提高投資者的收益率，保障廉租房REITs市場能夠獲得投資者的積極參與，應(yīng)適當(dāng)采取多種措施提高廉租房帶來的收益率，具體措施可有以下幾種：一是稅金減免，例如，美國于1986年在稅制改革中推出一項旨在促進(jìn)中低收入家庭住房建設(shè)的議案——低收入住房返稅政策（Low-income Housing Tax Credit），該方案規(guī)定：任何公司或者REITs，如果投資于建設(shè)符合一定標(biāo)準(zhǔn)的住房，政府將在10年內(nèi)返還整個工程造價4%的稅費(fèi)，減免額在10年內(nèi)分期返還。我國政府也應(yīng)給以必要的政策扶持，例如在REITs定向建設(shè)的廉租房享受經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)優(yōu)惠政策，可以有效降低開發(fā)總成本，從而投入減少將會相應(yīng)提高REITs的收益率，吸引更多的投資者。另外，可以針對REITs、廉租房開發(fā)企業(yè)等參與廉租房建設(shè)的主體實施優(yōu)惠的金融政策，比如降低貸款利率，同樣也能提高各部門參與廉租房建設(shè)的積極性。政府應(yīng)該出臺相關(guān)法律法規(guī)，針對廉租房REITs情況給以相關(guān)環(huán)節(jié)的稅金減免，以此彌補(bǔ)租金低廉帶來的收益不足。二是給予一定的財政補(bǔ)貼。政府可對廉租房租戶定期給予一定額度的財政補(bǔ)貼，這也增加了廉租房租金的回報。三是增加投資組合，在廉租房建設(shè)時，必須考慮到居住人群生活的便利性，在建設(shè)廉租房同時，建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施，例如銀行、郵局、菜市場、相關(guān)店鋪等，把這些商業(yè)設(shè)施帶來的租金加入總收入來源中。

此外，為保障廉租房租金收益能夠回饋給投資者，建立專門資金賬戶，將廉租房租金收益與政府補(bǔ)貼打到該資金賬戶，由托管機(jī)構(gòu)保管，同時規(guī)定REITs每年必須將不低于90%的凈利潤以紅利形式分配給信托單位持有人，提高回報的穩(wěn)定性。

（二）完善相關(guān)法律法規(guī)，提供相關(guān)配套措施

一是缺乏關(guān)于REITs專門的基本法規(guī)。無論是REITs的發(fā)源地美國，還是近些年才開始發(fā)展的亞洲各國，都是先立法，后有掛牌上市的REITs產(chǎn)品推出，是典型的法規(guī)推動型，依靠法律的完善推動REITs的發(fā)展。我國也應(yīng)在完善當(dāng)前《公司法》、《信托法》的基礎(chǔ)上出臺有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金法律法規(guī)。二是相關(guān)稅收體系不健全，從對象來看，稅收會涉及個人投資者、機(jī)構(gòu)投資者，以及證券公司、基金公司等重要參與者；從環(huán)節(jié)來看，稅收涉及發(fā)行、交易以及分紅派息等；這些均需稅收相關(guān)法律規(guī)章予以明確。并且，為了提高參與機(jī)構(gòu)、投資者的積極性，合理的稅收優(yōu)惠政策是非常必需的。三是缺乏配套管理措施，對投資渠道、投資比例、投資方向、資產(chǎn)組合、收入構(gòu)成、交易、信息披露等方面予以規(guī)范。

（三）建立全面、有效的監(jiān)管機(jī)制，保障REITs順利運(yùn)行

鑒于廉租房REITs融資來源的廣泛性，廉租房REITs需要透明的專業(yè)管理和社會監(jiān)督。以封閉式產(chǎn)業(yè)基金形式公開上市發(fā)行，整個運(yùn)作過程將受到第三方的有力監(jiān)管，這些監(jiān)管者包括獨(dú)立的受托人委員會、獨(dú)立的審計師、證券交易委員會和投資分析師，以及廣大的新聞媒體。隨著各種投資者越來越多參與REITs市場，公眾獲得的信息更為及時、準(zhǔn)確，REITs運(yùn)行情況將更加規(guī)范。

（四）保障REITs的充分流動性

建立發(fā)達(dá)的REITs產(chǎn)品的二級市場。REITs的流動性對于其是否能持續(xù)、健康發(fā)展有著重要的作用，在美國大約有2/3的REITs在證券交易所上市，沒有上市的REITs也會通過非常發(fā)達(dá)的證券場外交易和產(chǎn)權(quán)交易市場進(jìn)行交易。如果沒有發(fā)達(dá)的流通市場，REITs產(chǎn)品就不會像有價證券一樣隨時轉(zhuǎn)讓，這會限制REITs的活躍度，導(dǎo)致REITs產(chǎn)品的認(rèn)知度和接受度，使得轉(zhuǎn)讓成本提高。投資者只能到持有期到時進(jìn)行贖回，影響投資者的購買意愿，制約產(chǎn)品的募集。

（五）加強(qiáng)REITs相關(guān)人才的培養(yǎng)

加強(qiáng)REITs專業(yè)人才培養(yǎng)，根據(jù)REITs自身特點，建設(shè)REITs專業(yè)人才培養(yǎng)，加強(qiáng)REITs所需律師、會計、審計、資產(chǎn)評估等專業(yè)人才的培養(yǎng)和相關(guān)理論課題研究，加快廉租房REITs市場的發(fā)展?！?/p>

韓立達(dá) 我國廉租房制度發(fā)展演變及對策研究，城市發(fā)展研究，2009年11月

巴曙松 中國廉租房的融資特征及其發(fā)展路徑研究，中國房地產(chǎn)，2006年9月

王秀玲 房地產(chǎn)投資信托基金在我國內(nèi)地發(fā)展的障礙及對策分析，建筑經(jīng)濟(jì)，2007年4月