劉應(yīng)杰

美國房地產(chǎn)市場次貸危機引發(fā)了一場席卷全球的國際金融危機，而上世紀(jì)80年代末日本房地產(chǎn)業(yè)的泡沫破裂更是引來了經(jīng)濟的全盤崩潰。如何馴服這個“罪魁禍?zhǔn)住保咳绾握{(diào)控房地產(chǎn)市場？這成為世界各國爭相關(guān)注的話題。當(dāng)前因受國際金融危機的沖擊，一些歐洲國家如法國、英國、愛爾蘭、西班牙等房價齊齊大跌，但唯獨一個國家——德國卻上演了一場“逆襲”，不僅房地產(chǎn)市場始終保持平穩(wěn)，經(jīng)濟更呈現(xiàn)出持續(xù)增長的良好勢頭。自1977年至今，德國人均收入增長了三倍，而同期房價平均只上漲了60%，也就是說德國房價平均每年只上漲了1%。若扣除物價上漲因素，德國近10年來的房價不僅沒漲，還以每年1%的速度在下降。為什么德國能夠保持房地產(chǎn)市場如此平穩(wěn)的發(fā)展？為何德國能夠在全球金融風(fēng)暴中獨善其身？究其原因，關(guān)鍵就是德國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策功不可沒。

從根本上看，德國實行的是社會市場經(jīng)濟制度，政府一方面確保市場經(jīng)濟的平穩(wěn)運行，另一方面對市場經(jīng)濟的不良后果如分配不公、惡性競爭等進行必要的干預(yù)，宏觀調(diào)控力度較大。德國憲法明確規(guī)定，“德國是一個高福利國家”，在住房制度方面也實行福利性住房政策。德國政府一直強化住房的消費品屬性而弱化其資本屬性，強化福利性而弱化盈利性，保障居民住房需要成為聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。這種“政府主導(dǎo)、市場參與”的房地產(chǎn)發(fā)展模式，造就了德國這個世界房地產(chǎn)市場調(diào)控的成功典范。具體來看，德國的房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)驗有以下幾點。

住房規(guī)劃嚴(yán)格規(guī)定福利房比例

德國是世界上實行最完備、最嚴(yán)格住房規(guī)劃的國家之一，這也成為政府管控房地產(chǎn)市場的重要手段。在德國的住房規(guī)劃中，依據(jù)家家有房住的基本目標(biāo)，德國政府對高、中、低檔房屋的比例作了明確規(guī)定，特別是對低收入者，需由各地方政府依據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r明確規(guī)定福利房的比例。比如科隆市政府就規(guī)定，每年新建的3800套住房中，1000套必須是面向低收入家庭的出租房。政府對社會福利住房專門規(guī)劃用地，由開發(fā)商開發(fā)后再以較低的價格提供給需要者，其中的市場差價由政府補貼。這類福利房主要面向低收入群體、多子女家庭、老人和殘疾人等。在福利房興盛時期，德國約有1/3的住房被用于此。

“三大殺手锏”嚴(yán)格控制房價

幾年前，柏林市中心黃金地段的公寓樓售價只有每平方米1500歐元(約相當(dāng)于人民幣15000元)，比中國一些大城市的房價還低，而德國人的平均工資卻是中國的10倍多。而當(dāng)時英國倫敦同等規(guī)格的房價至少是柏林的10倍。在英國、西班牙等國房價大幅上漲又大幅下跌的情況下，德國房價卻一直保持平穩(wěn)。近年來，大量國外炒房團瞄準(zhǔn)德國的低房價涌入炒房，但都折戟而歸。原因就在于德國政府有著“三大殺手锏”嚴(yán)控房價：一是為不同地段、不同類型的住房制定了詳細的“基準(zhǔn)價格”，這類指導(dǎo)價具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易必須照此執(zhí)行；二是對抬高房價者必要時施以刑罰；三是對炒房者課以重稅。德國法律規(guī)定，如果出售者的房價超出“合理房價”的20%，就構(gòu)成了違法，購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理范圍內(nèi)，出售者將會面臨高額罰款；而如果房價超出“合理房價”的50%，就構(gòu)成了犯罪，不僅會面臨巨額罰款，甚至還會被判三年徒刑。

嚴(yán)格監(jiān)管開發(fā)商的一切活動

在德國，房地產(chǎn)開發(fā)商受到了嚴(yán)格限制。真正從事銷售的房地產(chǎn)開發(fā)商所占比例不高，許多開發(fā)商僅負(fù)責(zé)房屋的開發(fā)建設(shè)，完工即交工，這在福利房建設(shè)中尤其明顯。此外，政府還會通過完備的法律和制度對房地產(chǎn)商進行監(jiān)管，開發(fā)商除了要嚴(yán)格遵守政府提供的建筑圖外，還必須嚴(yán)格執(zhí)行對購房者的各項承諾，包括居住面積、戶型分割以及室內(nèi)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等各項細節(jié)。由于房地產(chǎn)商的開發(fā)建設(shè)和銷售活動，完全被納入到了嚴(yán)格的法律和制度監(jiān)管框架內(nèi)，故其任何市場操控和暴利投機活動都無法得逞。

高稅收制度壓縮投機空間

德國政府一直采取高稅收制度限制炒房行為，壓縮房地產(chǎn)投機的利潤空間。政府對房地產(chǎn)交易獲利者征收高額的土地購買稅和資本利得稅，對住房交易每筆征收1%到1.5%的不動產(chǎn)稅和3.5%的交易稅，對獲利所得征收15%的盈利稅，對房租收入則征收25%的所得稅。各地方政府通過出臺相應(yīng)法規(guī)限制高房價和高房租，并通過課以重稅的方式嚴(yán)格限制房地產(chǎn)市場的炒作和投機行為。通過積極運用稅收手段，德國政府無論是在新增房屋建設(shè)、保障性住房供應(yīng)方面，還是在限制房地產(chǎn)投機方面，都取得了立竿見影的效果。

近乎完美的租房保障制度

德國是租房率比較高的國家，只有40%左右的家庭擁有房產(chǎn)，其他60%左右的家庭依靠租房為生，這其中青年人租房率高達77%。為什么會有這么高比例的家庭愿意租房居?。吭蛟谟诘聡山o予了租房者近乎完美的制度保障。在德國，租房的“安全感”不亞于買房，德國法律規(guī)定，房租基準(zhǔn)價格由專門機構(gòu)根據(jù)房屋狀況評定，房東不得隨意漲價，房東要提高租金，必須書面舉證理由，即使?jié)q價也必須符合連續(xù)15個月內(nèi)未曾漲價的要求，且漲幅一般不得超過10%，否則房東將會面臨被起訴的后果。與此同時，《租房法》還非常詳細地規(guī)定了租房者的權(quán)益，例如租房時房東需保持房屋及內(nèi)部設(shè)施完好無損，若有損壞需由房東承擔(dān)修理費用；租房合同一經(jīng)簽訂，房屋使用權(quán)歸房客所有，包括房東在內(nèi)的任何人未經(jīng)許可無權(quán)進入；若租房者無錢支付房租，房東不得直接將其趕出，需上訴法庭，在租房者出據(jù)足夠證據(jù)證明無錢繳納房租后，由政府提供租房補助。鑒于法律對租房者的充分保障，大部分德國人認(rèn)為租房比買房更合算，而買房多被視為一種投資或養(yǎng)老方式。

獨立的房地產(chǎn)評估機制

德國房價的穩(wěn)定，還有一個非常重要的保障手段，就是獨立的房地產(chǎn)評估機制，其中有兩個角色發(fā)揮著重要作用：房地產(chǎn)評估師和房地產(chǎn)評估委員會。根據(jù)《聯(lián)邦建筑法》，德國各地成立了“房地產(chǎn)公共評估委員會”，其職責(zé)是對當(dāng)?shù)氐牡貎r、房價等制訂基準(zhǔn)價，形成詳細的“地價圖”。組成該委員會的房地產(chǎn)評估師，需要通過專門的考試，經(jīng)宣誓并經(jīng)法律認(rèn)可后方能獲得從業(yè)資格。評估師資格實行年審制，不合格者將被取消資格。評估師需對自己的評估結(jié)果承擔(dān)法律責(zé)任，負(fù)責(zé)年限長達30年。由其評估的基準(zhǔn)價格具有很強的權(quán)威性和約束力，政府以此制定房屋銷售和出租指導(dǎo)價，售房者和出租者都必須以此為準(zhǔn)。

多樣化的住房貸款模式

德國房地產(chǎn)調(diào)控政策還有一個重要的特征，就是政府根據(jù)不同階層居民的住房需要，建立的多元化住房金融體系。提供貸款的金融機構(gòu)，有抵押貸款銀行、儲蓄銀行、建房互助儲蓄合作社等多種類型，與此對應(yīng)的是住房貸款模式的多樣化。這其中最有特色的就是合同儲蓄貸款和房貸固定利率制。德國實行“先存后貸”合同儲蓄計劃，即買房者先存入房價50%的資金才能獲得貸款，存款是固定利率，貸款也是固定利率，沒有變化。為了鼓勵這種住房儲蓄模式，政府還對首次參加住房儲蓄的購房者給予一定的補助。這種機制的一個很大好處是，政府能夠始終把信貸風(fēng)險限制在可控范圍內(nèi)，而不會出現(xiàn)類似美國次貸危機那樣的情況。

德國作為實行社會市場經(jīng)濟制度的發(fā)達國家，注重自由市場經(jīng)濟與政府宏觀調(diào)控的有機結(jié)合，在建設(shè)福利國家的過程中，實行福利住房政策，始終堅持對房地產(chǎn)市場進行有效調(diào)控，保持穩(wěn)定的低房價，實現(xiàn)經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

德國房產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗對中國的啟示

建立中國特色的“雙軌制”房地產(chǎn)市場發(fā)展模式。借鑒德國以保障福利性住房為先的調(diào)控經(jīng)驗，中國的房地產(chǎn)市場，要堅持走“雙軌制”的發(fā)展道路，即市場化與福利化相結(jié)合：一方面，通過發(fā)展規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場，滿足居民改善性住房需求和中高端住房消費；另一方面，通過實行福利住房政策，滿足中低收入者的住房需要。必須高度重視住房的民生性質(zhì)，強化其消費品屬性而弱化其資本屬性，強化福利性而弱化盈利性，同時按照這樣的目標(biāo)和原則，制定科學(xué)全面的房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃，滿足不同層次居民的住房需要。

政府需將調(diào)控房價擺在突出位置。當(dāng)前我國正處在快速城鎮(zhèn)化的過程中，房價快速上漲是一種必然趨勢。德國的房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)驗告訴我們，對房價實行嚴(yán)格的管理，并以重稅打擊投機炒房行為，有助于房價保持平穩(wěn)。我國房價暴漲已經(jīng)引起群眾的強烈不滿，給社會穩(wěn)定帶來了巨大的隱患。房地產(chǎn)市場變成了一種社會財富集中再分配的手段，產(chǎn)生了巨大的“財富黑洞”和“磁吸效應(yīng)”，帶來嚴(yán)重的兩極分化。對此，必須對房價進行堅決的調(diào)控，具體可借鑒德國的做法，建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)價格評估機制，制定“基準(zhǔn)價格”作為政府指導(dǎo)價，并以嚴(yán)格的法律法規(guī)進行監(jiān)管。此外，在房價調(diào)控的過程中，可以建立房價預(yù)警制度，對于房價年漲幅高于經(jīng)濟增長或收入增長的，可以通過征收高價稅等進行價格干預(yù)。如此，不僅可以遏制炒房投機行為，也有助于保持房價的基本穩(wěn)定。

建立嚴(yán)格規(guī)范的房地產(chǎn)稅收制度。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的混亂，根源在于房地產(chǎn)商、炒房者、房屋出租者、土地供應(yīng)者等在房地產(chǎn)市場中結(jié)成了巨大的利益鏈，而牟取利益的方式最終都轉(zhuǎn)嫁到了房價上。根據(jù)德國的經(jīng)驗，除了進行嚴(yán)格的房價管理，就是利用高稅收來限制和打擊炒房行為，極大地壓縮房地產(chǎn)投機的利潤空間。對房地產(chǎn)市場調(diào)控來說，稅收是一個更重要、更長遠的調(diào)控手段。征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，主要目的就是提高擁有多套住房的投資投機成本，把投資投機性住房逼入市場。目前我國上海、重慶等幾個城市已經(jīng)開展征收房產(chǎn)稅的試點，但輿論反應(yīng)稅收力度太弱，對房地產(chǎn)市場所起的調(diào)控作用非常有限。為此，應(yīng)該在全國加快推廣房產(chǎn)稅，并加大稅收調(diào)控力度。同時，可根據(jù)實際情況實行針對擁有一套自住房的免稅政策或者象征性低稅等彈性措施。此外，還可以考慮針對大量投資性的閑置住房，征收住房閑置稅。針對二手房交易市場，可按照交易差價即贏利所得的20%征繳個人所得稅，堅決打擊房地產(chǎn)交易中的偷稅漏稅行為。

嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場。與德國60%左右的家庭依靠租房為生，77%的青年選擇租房相比，我國居民的住房自有率高達80%左右，許多剛剛工作的青年人也希望擁有自己的住房。造成這種反差的原因，除了國情和人的居住觀念不同外，一個非常重要的原因在于國外有非常規(guī)范的房地產(chǎn)租賃市場和對租房者權(quán)益近乎完美的制度保障。針對中國人買房與外國人買房情況的差別，一方面，政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場的過程中不能期望大多數(shù)人學(xué)習(xí)國外去租房而不買房；另一方面，也要盡快建立規(guī)范完善的房地產(chǎn)租賃市場，以鼓勵更多的人租房居住。最重要的是要切實保障租房者長期穩(wěn)定的安全感，為此，可借鑒德國的《租房法》，制定相應(yīng)的法律法規(guī)，切實保障租房者的利益。具體來說至少做到三點：一是保障房租價格的相對穩(wěn)定；二是保障居住者所有權(quán)的切實貫徹；三是保障出租房屋的質(zhì)量，避免租房過程中的糾紛。要做到這些，就必須建立明確詳細的租房保障制度，并加以貫徹落實，真正使租房成為一種穩(wěn)定可靠的居住方式。

（作者為國務(wù)院政策研究室綜合司司長）

責(zé)編/（見習(xí)）袁靜美編/石玉