海南師范大學(xué) 數(shù)學(xué)與統(tǒng)計學(xué)院 符小惠 楊俊堅 劉鴻鵬

房地產(chǎn)開發(fā)中建筑材料采購的成本控制

海南師范大學(xué) 數(shù)學(xué)與統(tǒng)計學(xué)院 符小惠 楊俊堅 劉鴻鵬

在全國房地產(chǎn)開發(fā)中，建筑材料采購占工程總造價的60%～70%，降低工程造價、實(shí)現(xiàn)高效率低成本、實(shí)現(xiàn)低價中標(biāo)是最大的競爭優(yōu)勢。本文，筆者運(yùn)用運(yùn)籌學(xué)方法，對建筑材料的采購成本進(jìn)行控制，以達(dá)到降低成本的目的。

一、常見問題

在工程項(xiàng)目中，由于人們單純地要求價格，致使建筑材料的采購出現(xiàn)了一些問題。

1.采購部門和建筑材料供應(yīng)商之間矛盾突出。過低的產(chǎn)品定價迫使采購部門因?yàn)閱渭兊膬r格要求和供應(yīng)商陷入曠日持久的討價還價。

2.施工部門和采購部門之間溝通不足。施工部門迫不及待地向采購部門索取原材料，采購人員以犧牲集體利益為代價，根本不管成本的高低，導(dǎo)致采購的建材成本高、質(zhì)量低。

3.建筑材料供不應(yīng)求。全球性建筑材料資源緊缺，導(dǎo)致建筑材料價格上漲，采購成本增加。

二、降低建筑材料采購成本的已有方法

成本降低的主要目的是找出并減少不必要的資金開銷部分，在不影響產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，有效分配、利用資金。

1.加強(qiáng)與供應(yīng)商關(guān)系管理。通過加強(qiáng)與供應(yīng)商的關(guān)系，使工程施工項(xiàng)目與供應(yīng)商之間建立起相互信任的長期合作關(guān)系。通常，供應(yīng)商的材料報價比其他普通關(guān)系的供應(yīng)商低。

（1）施工企業(yè)通過市場資源調(diào)查、資質(zhì)審核、價格談判、質(zhì)量檢驗(yàn)、社會信譽(yù)調(diào)查等程序優(yōu)選出的合作伙伴。合作伙伴那應(yīng)具備材料質(zhì)量合格、價格合理、貨源穩(wěn)定、售后服務(wù)有保障等特點(diǎn)。

（2）工程施工項(xiàng)目管理者和材料采購部門應(yīng)加強(qiáng)與建筑材料供應(yīng)商的溝通，在互惠共贏的基礎(chǔ)上推進(jìn)雙方的合作。

2.施工部門要對材料成本和采購管理加以控制。嚴(yán)格執(zhí)行材料采購計劃，有計劃地安排材料的采購、供應(yīng)、儲備。健全和完善約束機(jī)制，采用信息化管理，使企業(yè)上層領(lǐng)導(dǎo)與采購管理者信息共享，杜絕材料采購中的損公肥私現(xiàn)象。對工程現(xiàn)場進(jìn)行科學(xué)管理。材料的質(zhì)量由監(jiān)理人員嚴(yán)格把關(guān)，材料配比、主體工程的質(zhì)量由質(zhì)量監(jiān)督部門、質(zhì)量檢測部門把關(guān)，材料的價格按照投標(biāo)時規(guī)定的計取辦法計算。

三、案例分析

房地產(chǎn)開發(fā)的采購成本不單單是建筑材料的采購價格，還包括材料運(yùn)輸費(fèi)，存儲費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。本為，筆者以海南華商苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資金浪費(fèi)問題具體模型為例，對建筑材料的成本控制進(jìn)行具體說明。

海南華商苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為一項(xiàng)工程購買鋼材，鋼材總需求為430 t，與其有業(yè)務(wù)聯(lián)系的鋼材貿(mào)易公司有三家，分別為A1，A2，A3，今要把A1，A2，A3這3個鋼材貿(mào)易公司所生產(chǎn)的鋼材運(yùn)往這項(xiàng)工程的B1，B2工地，所需運(yùn)費(fèi)見表1。

表1 單位運(yùn)價

公司采用的初始運(yùn)輸方案見表2。

表2 假設(shè)公司的初始運(yùn)輸方案

因此，初始方案下總運(yùn)費(fèi)Z = 90×50 + 70×50 + 95×100 + 80×50+ 65×100 + 75×80 = 34 000（元）。

1.模型的建立過程。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，首先構(gòu)建數(shù)學(xué)模型，建立線性方程組。假設(shè)從鋼材貿(mào)易公司A1，A2，A3向工地B1，B2的運(yùn)輸量分別是X1，X2，X3，X4，X5，X6。

根據(jù)假設(shè)的運(yùn)輸條件及給出的限定條件，最小運(yùn)費(fèi)Zmin= 90X1+ 70X2+ 95X3+ 80X4+ 65X5+ 75X6。

約束條件s.t. 為：X1+ X2+ X3= 200，X4+ X5+ X6= 230，X1+ X4= 100，X2+ X5= 150，X3+ X6= 180。

2.用lingo軟件求目標(biāo)函數(shù)的最優(yōu)解。上述六個條件變量在lingo軟件中求解過程為：

Zmin= 90X1+ 70X2+ 95X3+ 80X4+ 65X5+ 75X6，

X1+ X2+ X3= 200，

X4+ X5+ X6= 230，

X1+ X4= 100，

X2+ X5= 150，

X3+ X6= 180。

end

結(jié)果為：

X1= 50，X2= 150，X3= 0，X4= 50，X5= 0，X6= 180。

運(yùn)費(fèi)最優(yōu)值為：

Zmin= 90×50 + 70×150 + 95×0 + 80×50 + 65×0 + 75×180 = 32 500（元）。

四、結(jié)論

通過模型優(yōu)化后，最后運(yùn)輸方案的總費(fèi)用比該公司的初始方案減少運(yùn)費(fèi)1 500元。當(dāng)然，考慮到其他實(shí)際因素，應(yīng)用運(yùn)籌學(xué)方法降低房地產(chǎn)開發(fā)采購成本的結(jié)果是否最優(yōu)還需進(jìn)一步討論。