○ 文／黃華生

油庫(kù)變站 一舉兩得

○ 文／黃華生

盤活閑置油庫(kù)土地，一方面可以有效發(fā)展成品油銷售網(wǎng)絡(luò)，另一方面能降低建設(shè)成本、提高投資回報(bào)率。

隨著國(guó)內(nèi)成品油市場(chǎng)資源走向多元化、經(jīng)營(yíng)主體多樣化，成品油零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。除中石化、中石油老牌石油公司外，中化、中海油國(guó)有企業(yè)，部分民營(yíng)企業(yè)和國(guó)外殼牌、BP等大公司都在積極創(chuàng)造條件搶占成品油零售市場(chǎng)。同時(shí)，受土地價(jià)格上漲等因素的影響，加油站建設(shè)成本大幅度增長(zhǎng)，降低了加油站投資回報(bào)。

面對(duì)這種情況，筆者認(rèn)為，可以將石化銷售企業(yè)閑置油庫(kù)土地資源轉(zhuǎn)化加油站建設(shè)用地，以降低加油站投資成本，提高投資回報(bào)。

油庫(kù)何以閑置

縣級(jí)油庫(kù)是20世紀(jì)六七十年代計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物。當(dāng)時(shí)縣級(jí)公司是成品油三級(jí)批發(fā)公司，油庫(kù)起著中轉(zhuǎn)、儲(chǔ)存作用?？紤]油品儲(chǔ)存安全和戰(zhàn)備因素，油庫(kù)都離城區(qū)3~5公里，部分油庫(kù)還依山而建成洞庫(kù)。一座油庫(kù)一般占用土地5~20畝，個(gè)別較大油庫(kù)占地30~40畝，油庫(kù)的土地多為劃撥地。

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)和成品油市場(chǎng)的開放，縣級(jí)公司三級(jí)批發(fā)逐漸被分公司二級(jí)批發(fā)取代?？h公司主要職能轉(zhuǎn)為成品油零售和加油站現(xiàn)場(chǎng)管理。市公司建立了中心油庫(kù)，根據(jù)物流配送優(yōu)化原則，由省公司進(jìn)行統(tǒng)一的成品油配送?？h級(jí)油庫(kù)儲(chǔ)存、中轉(zhuǎn)功能也逐步喪失。縣級(jí)公司油庫(kù)風(fēng)采不再。由于受地理位置和土地性質(zhì)、土地用途難以改變的限制，縣級(jí)公司油庫(kù)基本處于閑置狀態(tài)。以福建石油為例，全司擁有大、小油庫(kù)90座，占地2900多畝，難以開發(fā)利用。

●寸土寸金。新建加油站難度越來越大，這時(shí)閑置油庫(kù)就有了用武之地。 攝影/陳 浩

2002年，中石化銷售企業(yè)進(jìn)行了管理體制改革，壓縮管理層次、實(shí)行扁平化管理，取消了縣級(jí)公司?？h級(jí)公司的實(shí)物財(cái)產(chǎn)全部由分公司管理。由于管理幅度過大，鞭長(zhǎng)莫及，閑置油庫(kù)或采取對(duì)外出租方式，收取小量租金或不收取租金以換取他人協(xié)助管理。有些油庫(kù)土地還有被當(dāng)?shù)卮迕窕蚪M織占用，引發(fā)糾紛。

加油站審批何其艱難

上世紀(jì)90年代，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)車輛增多對(duì)成品油需求量的增大，我國(guó)加油站數(shù)量快速增長(zhǎng)，布局混亂，競(jìng)爭(zhēng)無序，安全問題層出不窮。為規(guī)范成品油流通秩序，1999年，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委下發(fā)了《關(guān)于清理整頓小煉油廠和規(guī)范原油成品油流通秩序意見的通知》。2002年，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于開展加油站專項(xiàng)整治工作的通知》等文件。這些文件要求各地政府主管部門做好加油站行業(yè)規(guī)劃，合理布局，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，規(guī)范審批管理。為規(guī)范新建加油站用地管理，2002年7月國(guó)土資源部下發(fā)《國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)加油站用地管理的通知》，明確加油站用地要一律實(shí)行有償使用，并按規(guī)定實(shí)行招標(biāo)、拍賣。

加油站審批設(shè)點(diǎn)非常艱難成了盤活閑置油庫(kù)土地的客觀條件。我國(guó)改革開放三十多年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)生了巨大變化，交通等基礎(chǔ)設(shè)施快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，又為閑置油庫(kù)土地的盤活提供了難得的機(jī)會(huì)。一是鐵路、公路、高速公路的發(fā)展，需征用一些油庫(kù)土地。二是城市的擴(kuò)大，使得原來處于郊區(qū)的油庫(kù)成為新城區(qū)的一部分，政府收儲(chǔ)該部分土地后，可以調(diào)整優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局，提高土地綜合利用效率。三是各地新規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的連片開發(fā)，需征用油庫(kù)土地。四是居民生活水平的提高，需依山修建公園綠地，以改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境，需征用油庫(kù)土地。

競(jìng)拍與土地置換協(xié)議出讓取得土地收益對(duì)比

各地出臺(tái)的關(guān)于城市“三舊改造”方案，將舊工廠、 舊倉(cāng)儲(chǔ)、舊站場(chǎng)等建設(shè)用地列入改造范圍。政府可根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃需要改變土地用途?？h級(jí)小油庫(kù)屬舊工廠、舊倉(cāng)儲(chǔ)、舊站場(chǎng)等建設(shè)用地，可以根據(jù)城市規(guī)劃，改變土地用地，補(bǔ)交出讓金，轉(zhuǎn)為加油站建設(shè)用地?；蛘唛e置油庫(kù)土地由地方政府收儲(chǔ)，補(bǔ)交出讓金，異地置換加油站建設(shè)用地。如福建石油2011年9月向福建省政府提出了以閑置油庫(kù)土地置換加油站建設(shè)用地報(bào)告。福建省政府經(jīng)過研究，同意福建石油提出的閑置土地置換加油站建設(shè)用地的建議。

存量土地優(yōu)勢(shì)何其大

閑置油庫(kù)土地置換加油站建設(shè)用地在當(dāng)今具有重要意義。由于成品油市場(chǎng)的多元經(jīng)營(yíng)，零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)極為激烈，導(dǎo)致政府公開拍賣的加油站土地競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到白熱化程度，成交的價(jià)格往往是底價(jià)的3倍、4倍或更多，大幅度提高了建設(shè)成本。通過閑置油庫(kù)土地置換加油站建設(shè)后，一是可以盤活閑置土地，提高土地綜合利用價(jià)值。二是可以規(guī)避加油站建設(shè)用地招拍掛，確保土地不被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手取得，擠占競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的生存空間。三是以較低的成本取得土地，降低投資，提高投資回報(bào)。

就經(jīng)濟(jì)效益來看，有三方面的優(yōu)勢(shì)，具體如下。

減少因占有土地而支付土地使用稅。按《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，每平方米為土地使用稅稅額如下：大城市1.5~30元，中等城市1.2~24元，小城市0.9~18元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6~12元。從福建公司閑置的油庫(kù)地理位置看，大部分油庫(kù)位于城市邊緣。從區(qū)域劃分為城市二、三級(jí)用地，土地使用稅為4~10元／平方米。一個(gè)20畝土地油庫(kù)每年需交納土地使用稅5.3萬~13.3萬元。

減少看護(hù)費(fèi)。為避免油庫(kù)資產(chǎn)被占用、破壞，部分油庫(kù)還需聘請(qǐng)人員進(jìn)行日常管理，每年需支付勞務(wù)費(fèi)3萬~4萬元。

閑置土地置換加油站建設(shè)用地節(jié)約成本。以閑置土地置換加油站建設(shè)用地，可與當(dāng)?shù)卣陶勔詤f(xié)議出讓方式取得加油站用地。協(xié)議出讓金一般以當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)出讓地基準(zhǔn)價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)低于競(jìng)拍土地取得的價(jià)格。以福建廈門為例，2006年，廈門市政府競(jìng)拍的加油站建設(shè)用地，起拍價(jià)為800萬元／畝。經(jīng)過激烈的競(jìng)拍后的成交價(jià)為1020萬元／畝。一座加油站的土地成本為4080萬元（4畝地），加上加油站建設(shè)成本500萬元，一座加油站總投資達(dá)4580萬元。

以閑置土地置換加油站建設(shè)用地，同地段商業(yè)出讓地基準(zhǔn)地價(jià)約266萬元／畝，一座加油站總土地成本為1064萬元。一座加油站可以節(jié)約土地成本3000萬元。假設(shè)成品油零售汽油噸油不含稅毛利500元、柴油450元測(cè)算，第一年銷售量可達(dá)8000噸。前三年按10%增長(zhǎng)，中間6年按6%增長(zhǎng)，后3年按3%增長(zhǎng)，第12年銷售量達(dá)1.6萬噸。其中汽油銷售量為60%，加油站噸油現(xiàn)金費(fèi)用150元進(jìn)效益測(cè)算。兩者取得的收益對(duì)比如上表。

2011年，各省市政府通過了“十二五”加油站發(fā)展規(guī)劃。如果能和當(dāng)?shù)卣M(jìn)行有效的溝通，將閑置的油庫(kù)用地置換成加油站建設(shè)用地，必將能加快成品油銷售網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，降低投資成本。