何巍 姜利

(本鋼設(shè)計研究院有限責(zé)任公司，遼寧 本溪 117000)

1 我國房地產(chǎn)信貸狀況

2010年以來，政府不斷出來推出一系列調(diào)控房價的政策，“國八條”、“國六條”“、國十五條”的相繼頒布嚴格限制了房地產(chǎn)貸款條件。從土地來看，采取加大對閑置土地的查處及懲罰力度，從資格審查方面來看，嚴厲打擊炒房投機行為，從稅收來看，針對不同購房者實行差別稅收，從保障住房來看，增加財政的保障房建設(shè)投入，鼓勵保障性住房建設(shè)。根據(jù)國家統(tǒng)計局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)資金來源統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2010年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金總量72494億元，同比增長25.4%。在我國市場經(jīng)濟尚不完善的背景下，企業(yè)債券、商業(yè)票據(jù)等直接融資渠道較為缺乏而且門檻較高。資金高度集中于商業(yè)銀行，使得房地產(chǎn)的市場風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。這不僅加大了商業(yè)銀行的經(jīng)營難度，而且還使其面臨著巨大的潛在風(fēng)險，銀行資產(chǎn)質(zhì)量開始受到威脅[1-2]。

2 房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢判斷

2.1 調(diào)控對房地產(chǎn)市場運行的影響

由于年初國家房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對直轄市、計劃單列市、省會城市等一線城市投資和投機性購房需求，調(diào)查顯示：居民購房積極性下降，觀望情緒有所抬頭，住房成交量月度間波動增大，二手房成交相對低迷，商品住房成交均價漲幅相對趨緩等方面。

2.2 房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢判斷

隨著國家調(diào)控政策逐步落實，房價仍將保持繼續(xù)上漲勢頭，供需雙方交易行為更加理性，房地產(chǎn)市場秩序趨于穩(wěn)定。“十二五”和今后一定時期我國經(jīng)濟發(fā)展模式加快由外需向內(nèi)需轉(zhuǎn)型，而城市化是經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型根本方向，城鎮(zhèn)人口加快增長，將為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供廣闊空間，將繼續(xù)推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。目前，宏觀調(diào)控已取得階段性成果，2011年9月份全國70個大中城市中商品房價格環(huán)比下降的城市有17個，持平的有29個，上漲的城市中漲幅均未超過0.3%；同時，價格同比漲幅回落的城市高達59個，較8月份增加19個。全國70個指標城市的房地產(chǎn)價格明顯出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的拐點。

2.3 房地產(chǎn)銷售及價格變化情況

2005年以來，盡管商品房銷售快速增長，新竣商品房空置面積也不斷增加，空置率（增量市場空置率）有上升趨勢。近幾年河南駐馬店市2005年以來商品房空置率呈快速上升趨勢，2005年銷售形勢是最好的一年，空置率只有0.73%，2006年、2007年猛增到19.01%、38.32%，2010年達到42.99%。

3 新形勢下房地產(chǎn)信貸面臨的潛在風(fēng)險

3.1 政策累計效應(yīng)對改善性住房需求產(chǎn)生較大影響

基層金融部門住房按揭貸款實行利率優(yōu)惠積極性下降，2010年10月以來央行連續(xù)五次上調(diào)基準利率，政策調(diào)控前后住房按揭貸款利率提高幅度較大。以5年期貸款為例，2010年10月加息前基準利率5.94%，七折優(yōu)惠后只有4.16%，五次加息后，5年期貸款基準利率7.05%，如果上浮10%，高達7.76%，調(diào)控前后房貸利率升幅高達86.5%[3]。

3.2 調(diào)控政策有效實施的基礎(chǔ)不夠穩(wěn)固

國務(wù)院新一輪調(diào)控政策，雖然進一步強化了限購、限貸等行政性調(diào)控手段，但在土地出讓體制未發(fā)生根本變化，地價、主要建筑材料價格及民工工資總體上漲的情況下，房價上漲壓力仍然較大，短期調(diào)控效果長期保持基礎(chǔ)不牢，投資和交易都存在反彈可能。新一輪調(diào)控政策實施后，雖然房價漲幅相對趨緩，但上漲數(shù)額相對較大，普通城鎮(zhèn)居民承受能力有限，房地產(chǎn)市場秩序長期穩(wěn)定面臨著許多潛在風(fēng)險。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商行貸款依賴程度較高

由于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模普遍較小，自身實力較弱，向商業(yè)銀行申請開發(fā)貸款成為籌集開發(fā)資金的第一選項，銀行不能滿足其資金需求時，就通過民間借貸等方式籌集高成本資金。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款占比在20-30%之間，另外由于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金中，又有相當一部分是由個人住房貸款形成的，由此來看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金30%以上來最終來源于商業(yè)銀行。

3.4 房地產(chǎn)融資市場發(fā)展不完善導(dǎo)致的市場風(fēng)險

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，債券融資、上市融資和信托基金等直接融資都存在較嚴格的準入門檻，金融工具創(chuàng)新不足。據(jù)估計，房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用的銀行貸款資金比重高達55%以上。由于我國房地產(chǎn)金融市場尚不完善，商業(yè)銀行巨額的房地產(chǎn)貸款很難通過資產(chǎn)證券化到二級市場上流通轉(zhuǎn)讓，風(fēng)險難以分散致使房地產(chǎn)貸款風(fēng)險過度集中，商業(yè)銀行面臨較大的市場風(fēng)險。

3.5 商業(yè)銀行內(nèi)部機制不完善帶來的信貸管理風(fēng)險

商業(yè)銀行內(nèi)部缺乏專業(yè)的資產(chǎn)評估人才，再者，項目評估缺乏有效的監(jiān)督、責(zé)任追究機制，商業(yè)銀行難以把握其執(zhí)業(yè)能力，更無法監(jiān)督和追求其責(zé)任。貸后風(fēng)險管理不到位。由于我國尚未建立一套較為完善的個人信用評級體系，個人消費信用制度滯后，消費者財產(chǎn)狀況不透明。

4 防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的對策建議

4.1 加強社會信用環(huán)境和信用制度建設(shè)

大力加強社會信用觀念建設(shè)。維護良好的經(jīng)濟、金融環(huán)境，要加強信用評價機制建設(shè)。政府應(yīng)負責(zé)牽頭，組建公信的信用評價機構(gòu)，為房地產(chǎn)金融的更好開展提供有力支持，并通過制定完善的法律法規(guī)，完善信用制度[4]。

4.2 強化信貸風(fēng)險管理

加強對開發(fā)商和合作樓盤項目的審查與管理，開發(fā)項目必須“四證”齊全，加強項目的后續(xù)管理，對項目工程進度、資金使用情況、銷售情況等進行動態(tài)監(jiān)控。

4.3 健全、完善房地產(chǎn)信貸的法律體系

市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，制定和完善與房地產(chǎn)信貸有關(guān)的法律法規(guī)是規(guī)范金融秩序，防范和減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險的保障。

結(jié)論

認識房地產(chǎn)，就是要認識它的本質(zhì)--地域性經(jīng)濟、行業(yè)從屬性、資產(chǎn)的雙重屬性。我國目前正處于城市化的高速發(fā)展階段。當房地產(chǎn)在一定的經(jīng)濟發(fā)展階段，除了它自身居住的功能外還具有了投資保值和增值的功能時，一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場關(guān)乎國計民生，對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的宗旨應(yīng)是保證市場健康發(fā)展，避免過度投機和房價大起大落。

[1]董明明.目前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的成因與對策[J].商業(yè)文化,2011,(3).

[2]邱磊.我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析[J].中國商界,2008,(2).

[3]周至鵬.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險與控制探析[J].金融廣角,2007,(4).

[4]張黎黎.淺談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及防范[J].現(xiàn)代商業(yè),2009,(1).