“城市運(yùn)營商”這一誕生于2004年前后的地產(chǎn)業(yè)名詞如今再度被提及。
　　
　　 3月初，中共中央黨校課題組發(fā)布了“中國城鎮(zhèn)化發(fā)展與城市運(yùn)營”研究成果。課題的研究案例之一北大資源集團(tuán)（以下簡稱“北大資源”），就是正在轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。北大資源集團(tuán)總裁余麗透露，北大資源要整合旗下教育、醫(yī)療、IT資源和方正集團(tuán)旗下的產(chǎn)業(yè)資源，做城市運(yùn)營商。
　　
　　 面對調(diào)控政策，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型。這種轉(zhuǎn)型不單是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，更是從單一產(chǎn)品走向全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營。
　　
　　 政策壓力下的生存選擇
　　
　　 房地產(chǎn)市場持續(xù)不景氣。
　　
　　 溫家寶總理“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”的表態(tài)切中房地產(chǎn)市場要害。
　　
　　 國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月新建商品住宅與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的有45個(gè)，持平的有21個(gè)，上漲的有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.1%。較上年同比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的有27個(gè)，比1月份增加了12個(gè)。2月份，同比漲幅比1月份回落的城市有32個(gè)，漲幅均未超過2.7%。
　　
　　 曾有多位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高級管理者表示，2012年將有更多的房地產(chǎn)企業(yè)從住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)，在2011年就已頻現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組案例將集中爆發(fā)。甚至一些企業(yè)將完全退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。而這種市場運(yùn)動的根源便是國家持續(xù)接近三年不間斷的“一刀切”政策。
　　
　　 在政策尚無更迭跡象的前提里，一些“有想法”的房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)型。余麗認(rèn)為，未來只有具備足以支撐充足資源稟賦的企業(yè)才能適者生存。
　　
　　 扮政府的配角
　　
　　 “城市運(yùn)營商是政府的配角。”在余麗看來，未來的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該以城市運(yùn)營商為代表。
　　
　　 被業(yè)界認(rèn)可的城市運(yùn)營商所開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)該從城市規(guī)劃開始著手與政府配合，參與城市規(guī)劃并為政府提供有效資源，包括醫(yī)療資源、教育資源、產(chǎn)業(yè)資源等?！巴ㄟ^它們的植入，讓土地價(jià)值提升，實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)共贏?！?br/>　　
　　 中央黨校教授、“中國城鎮(zhèn)化發(fā)展與城市運(yùn)營”課題組組長向春玲在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說：“城市運(yùn)營商是指那些自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，充分運(yùn)營市場化的機(jī)制和手段，通過發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，在滿足城市居民需求的同時(shí)，使自己的開發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)有機(jī)組成部分的經(jīng)營開發(fā)商?！?br/>　　
　　 這一學(xué)術(shù)概括，用余麗的具體實(shí)踐解釋就是，北大資源的城市運(yùn)營項(xiàng)目可以被視為一個(gè)廣義的城市綜合體。這種“綜合體”從參與城市規(guī)劃開始，使用一二級或一二三級市場聯(lián)動模式開發(fā)?！斑@樣的項(xiàng)目中具有獨(dú)特資源，并與政府需求相契合。比如我們會植入方正的產(chǎn)業(yè)，像IT、醫(yī)療等，因?yàn)檫@些產(chǎn)業(yè)與政府需求以及居民需求較為一致。同時(shí)也會考慮引進(jìn)其他居民需求、我們并不具備的資源?！?br/>　　
　　 目前北大資源已經(jīng)在北京、濟(jì)南、上海昆山、河南開封等地運(yùn)行了7個(gè)項(xiàng)目，既有商業(yè)地產(chǎn)也有住宅地產(chǎn)，以從前期參與城市規(guī)劃到后續(xù)提供全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的河南開封項(xiàng)目最為知名。
　　
　　 早在2010年7月16日，北大資源就已與開封市政府簽署了運(yùn)糧河組團(tuán)35平方公里土地一級開發(fā)委托協(xié)議。按照北大資源的計(jì)劃，在運(yùn)糧河組團(tuán)項(xiàng)目啟動示范區(qū)內(nèi)，將建設(shè)河南省數(shù)據(jù)中心、云計(jì)算中心、印刷中心等。
　　
　　 一家企業(yè)很難僅通過自己掌握的資源完全滿足城市的需求?！拔覀円苍诟嚓P(guān)合作伙伴商談，比如和國際上的奧特萊斯公司商議引入商業(yè)配套項(xiàng)目，同時(shí)也可能和萬達(dá)、萬科這樣優(yōu)秀的地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)合作。”余麗說。
　　
　　 嘗試結(jié)果要看市場反應(yīng)
　　
　　 從事一二級市場聯(lián)動開發(fā)的企業(yè)必定有巨大的資本仰仗。北大資源自有資金肯定無法填補(bǔ)來自土地市場和項(xiàng)目開發(fā)市場的空缺。
　　
　　 余麗告訴記者，他們的盈利主要來自幾個(gè)方面：“在一級開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中，我們與當(dāng)?shù)卣闪⒑献鞴竟餐ㄔO(shè)。合作公司嚴(yán)格按照政府的要求和規(guī)劃來操作，當(dāng)然在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，也會獲取自己的合理利潤?！北贝筚Y源亦可以仰仗母公司方正集團(tuán)的資金實(shí)力。同時(shí)，這些達(dá)到上百億投入的巨大工程并非一次性投入，而是根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行滾動開發(fā)。
　　
　　 此前余麗也透露，北大資源也會參與合適位置的二級市場招拍掛，爭取做一些短平快的項(xiàng)目，快速回籠資金。
　　
　　 不過，這種城市運(yùn)營項(xiàng)目是否能夠得到購房者的青睞還難以估計(jì)。因?yàn)檫@種植入眾多資源的項(xiàng)目往往房價(jià)較高。余麗坦承，項(xiàng)目價(jià)格因各種配套資源的植入而變得“較貴”。
　　
　　 實(shí)際上，類似北大資源這樣，從一級市場開發(fā)做起縱貫全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)也有不少。比如身為央企的中國建筑(601668.SH)、中鐵置業(yè)等。以及曾有類似投資經(jīng)驗(yàn)的云南城投(600239.SH)，擁有地方資源的中南建設(shè)(000961.SZ)、陸家嘴(600663.SH)等房地產(chǎn)企業(yè)。
　　
　　 萬通董事長馮侖2011年就計(jì)劃在北京附近的廊坊打造一個(gè)類似的龐大綜合體——“立體城市”。按照他的計(jì)劃，這個(gè)立體城市將在1平方公里的土地上設(shè)計(jì)600萬平方米的建筑面積，建筑平均高度在200米以上，最高可達(dá)400米，容納15萬人口、3萬個(gè)家庭。立體城市中包含農(nóng)場、醫(yī)院、超市、教堂甚至火葬場等所有城市配套措施?？偼顿Y額預(yù)計(jì)為530億元。不過這些至今尚未進(jìn)入實(shí)際操作階段。