【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重點(diǎn)工程，由于其投資成本多、項(xiàng)目施工廣等特點(diǎn)，工程竣工驗(yàn)收結(jié)束后會(huì)給建設(shè)單位及投資方創(chuàng)造豐厚的經(jīng)濟(jì)收益。目前房地產(chǎn)開發(fā)工程已經(jīng)成為眾多資金持有者投資的主要方向，招投標(biāo)是工程項(xiàng)目開發(fā)的首個(gè)環(huán)節(jié)，這就要求企業(yè)在招投標(biāo)環(huán)節(jié)采取必要的調(diào)控措施，靈活運(yùn)用各種方案增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。鑒于此，現(xiàn)分析了房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)管理的相關(guān)問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；招投標(biāo)；競(jìng)爭(zhēng)管理

競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，任何一個(gè)行業(yè)只要有發(fā)展均會(huì)出現(xiàn)不同程度的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)是極為關(guān)鍵的過程，競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果決定了建筑工程項(xiàng)目的承包人，以及招投標(biāo)雙方的合作關(guān)系。在競(jìng)爭(zhēng)管理中，雙方應(yīng)將成本資金控制作為核心要素，通過多方努力降低項(xiàng)目建設(shè)的成本投資。

一、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)工程的招標(biāo)方式

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)方式包括：公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等兩種方式。公開招標(biāo)是指招標(biāo)單位通過報(bào)刊等發(fā)布招標(biāo)通告，有意投標(biāo)的承包商均可參加資格審查，審查合格后的承包商可購(gòu)買招標(biāo)文件，進(jìn)行投標(biāo)的招標(biāo)方式。邀請(qǐng)招標(biāo)是由招標(biāo)單位向符合其工程承包資質(zhì)要求，且工程質(zhì)量及企業(yè)信譽(yù)都較好的建筑施工企業(yè)發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)函，約請(qǐng)被邀單位參加工程施工投標(biāo)。

我國(guó)建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)程序：（1）建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建。建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額、工程規(guī)模、結(jié)構(gòu)類型、發(fā)包方式、計(jì)劃竣工日期、工程籌建情況等。（2）審查建設(shè)單位資質(zhì)。（3）招標(biāo)申請(qǐng)。凡招標(biāo)單位有上級(jí)主管部門的，需經(jīng)該主管部門批準(zhǔn)同意后方可進(jìn)行招標(biāo)。（4）資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件編制與送審。公開招標(biāo)采用資格預(yù)審時(shí)，只有資格合格的施工單位才可以參加投標(biāo);不采用資格預(yù)審的公開招標(biāo)應(yīng)進(jìn)行資格后審，即在開標(biāo)后進(jìn)行資格審查。（5）工程標(biāo)底價(jià)格的編制。（6）刊登資格預(yù)審?fù)ǜ?、招?biāo)通告。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》指出，招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告。（7）資格預(yù)審?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目本身的要求，在招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書中，要求投標(biāo)人提供有關(guān)資質(zhì)證明文件和業(yè)績(jī)情況，并對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格審查，國(guó)家對(duì)投標(biāo)人的資格條件有規(guī)定，依照其規(guī)定，招標(biāo)人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇。

二、招投標(biāo)中土地出讓政策的缺陷

土地出讓本質(zhì)上是對(duì)現(xiàn)有土地資源的開發(fā)利用，其是按照合同條款的規(guī)定使用土地，并且由使用者向出讓者支付規(guī)定的金額?！巴恋爻鲎尅笔钦畛Ｓ玫氖褂脵?quán)出讓方式，通過公平交易的原則完成雙方的經(jīng)濟(jì)合作。但由于房建工程管理不到位，建設(shè)單位的開發(fā)成本大幅度增加。

1、單一性。土地出讓的方式包括：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣，為政府分配土地資源提供了多方面的選擇。從實(shí)際情況判斷，國(guó)內(nèi)土地出讓的方式過于單一，多數(shù)依靠政府機(jī)關(guān)關(guān)系進(jìn)行協(xié)商合作即可敲定方案。單一的出讓方式限制了其它投資者獲得土地使用權(quán)的機(jī)會(huì)，也給建設(shè)單位的成本管理帶來困難。

2、模糊性。合同是具有法律作用的約束性文件，對(duì)政府及土地使用者的出讓行為進(jìn)行了明確的規(guī)定。合同編具有模糊性：主體不明確，對(duì)土地出讓后的使用情況未詳細(xì)規(guī)定，如：使用范圍、使用時(shí)間等；賠償問題，其中涉及到土地使用期間的拆遷、占用，未對(duì)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償詳細(xì)闡述。

3、隨意性。政府在與投資商合作時(shí)對(duì)相應(yīng)的權(quán)限未作嚴(yán)格劃分，導(dǎo)致使用者隨意開發(fā)土地資源，破壞了原有的資源利用價(jià)值。如：利用土地資源建造工廠，破壞了周圍的環(huán)境，不利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。隨意分配土地資源影響了其使用價(jià)值的發(fā)揮，限制了房建工程投資者的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

三、我國(guó)建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)的現(xiàn)狀

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料公有制，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制正處于向完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過渡時(shí)期，因此我國(guó)的招標(biāo)投標(biāo)制與世界上許多國(guó)家相比，具有一些突出的特點(diǎn)。

1、具有中國(guó)特色的招標(biāo)范圍和管理機(jī)構(gòu)。由于我國(guó)是生產(chǎn)資料公有制為主體的國(guó)家，政府和公有制企事業(yè)單位投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的絕大多數(shù)，因此我國(guó)強(qiáng)制招標(biāo)的范圍較大，主要包括政府和公有制企事業(yè)單位投資的限額以上建設(shè)工程。招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)，公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)屬于競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，得到政府的大力提倡，議標(biāo)屬于特殊形式的招標(biāo)，受到嚴(yán)格限制。

2、全國(guó)法規(guī)和地方法規(guī)互為補(bǔ)充的招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)體系。目前全國(guó)多數(shù)省、自治區(qū)、直轄市人大頒發(fā)了《建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》，這些市場(chǎng)管理?xiàng)l例都把招標(biāo)投標(biāo)列為重要內(nèi)容;有部分省、自治區(qū)、直轄市頒發(fā)了《建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理?xiàng)l例》。在這些地方法規(guī)出臺(tái)后，不少地方還制定了規(guī)章和規(guī)范性文件，包括報(bào)建、招標(biāo)代理、招標(biāo)申報(bào)、招標(biāo)文件及標(biāo)底管理審查，開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、百分制評(píng)標(biāo)等方面的管理規(guī)定。

3、以標(biāo)底為中心的投標(biāo)報(bào)價(jià)體系。標(biāo)底是依據(jù)全國(guó)統(tǒng)一工程量計(jì)算規(guī)則、預(yù)算定額和計(jì)價(jià)辦法計(jì)算出來的工程造價(jià)，是投資者對(duì)建設(shè)工程預(yù)算的期望值，也是評(píng)標(biāo)的中準(zhǔn)價(jià)。設(shè)立標(biāo)底的做法是針對(duì)我國(guó)目前建設(shè)市場(chǎng)發(fā)育狀況和國(guó)情而采取的措施，是具有中國(guó)特色的招標(biāo)投標(biāo)制的具體表現(xiàn)，標(biāo)底需要經(jīng)過招標(biāo)辦的審查，以保證其準(zhǔn)確和權(quán)威。

4、以百分制為主體的評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法。我國(guó)大部分地區(qū)采用的是百分制評(píng)標(biāo)辦法，即設(shè)立造價(jià)、質(zhì)量、工期、信譽(yù)若干指標(biāo)，賦予每項(xiàng)指標(biāo)一定的分值，逐項(xiàng)打分，得分最高者中標(biāo)?？紤]到項(xiàng)目經(jīng)理是工程的具體實(shí)施者，在項(xiàng)目實(shí)施過程中有著舉足輕重的作用，招標(biāo)投標(biāo)管理工作在強(qiáng)化對(duì)投標(biāo)企業(yè)管理的同時(shí)，還建立項(xiàng)目經(jīng)理檔案。

四、項(xiàng)目開發(fā)階段造價(jià)管理的重點(diǎn)

加強(qiáng)建筑工程造價(jià)管理可降低建設(shè)單位的成本資金，在保證工程質(zhì)量的前提下創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)收益。制定綜合性的管理措施是建設(shè)方參與工程監(jiān)督的重點(diǎn)，整套管理方案需立足于“成本控制”，并從建筑設(shè)計(jì)及施工兩大方面開展工作。工程造價(jià)管理的要點(diǎn)集中于：

1、設(shè)計(jì)管理。設(shè)計(jì)是建筑工程建設(shè)的首要步驟，也是工程單位控制造價(jià)的第一環(huán)節(jié)。項(xiàng)目管理制度中對(duì)工程設(shè)計(jì)方案的規(guī)劃需遵循“科學(xué)原則”，以免方案設(shè)計(jì)失誤而造成的經(jīng)濟(jì)損失。如：經(jīng)過專業(yè)的勘測(cè)，掌握足夠的資料后對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)合理設(shè)計(jì)，防止設(shè)計(jì)方案不合理帶來的返工返修問題。

2、施工管理。施工環(huán)節(jié)是成本耗資最多的，也是工程造價(jià)管理的關(guān)鍵階段。具體包括：材料管理，對(duì)施工期間用到的材料成本嚴(yán)格控制，財(cái)務(wù)部門應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)行業(yè)選定合適的價(jià)位購(gòu)買；設(shè)備管理，定期進(jìn)行設(shè)備維護(hù)工作，防止現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備故障維修費(fèi)用增多，這些都是建筑施工是控制造價(jià)的方式。

3、物資監(jiān)督。合理分配現(xiàn)場(chǎng)物資可提高材料的使用效率，這也是改善工程資金利用率的一種方式。綜合管理策略中對(duì)工程資源分配提出了明確的要求，堅(jiān)持在保證工程質(zhì)量的前提下以最小的物質(zhì)資源投入施工。如：施工人員適當(dāng)收集現(xiàn)場(chǎng)剩余的材料，經(jīng)處理后二次利用。

結(jié)論

總之，房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)是行業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，為了保證招投標(biāo)雙方在合作過程中不出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛及合同糾紛，在招投標(biāo)環(huán)節(jié)必須要采取有效的管理措施，引導(dǎo)雙方嚴(yán)格按照規(guī)范要求參與合作。競(jìng)爭(zhēng)管理的重點(diǎn)應(yīng)圍繞成本資金的投入開展，這是降低成本投資及經(jīng)濟(jì)收益的最佳方案。

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