在萬(wàn)科、恒大、中海、龍湖等房企大鱷叱咤房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)下，除去華南本地房地產(chǎn)相關(guān)人士，或許鮮有人會(huì)提及越秀地產(chǎn)這樣一個(gè)老牌房企。

越秀地產(chǎn)，是一個(gè)已經(jīng)在港股上市20年的房地產(chǎn)企業(yè)。

當(dāng)前，在華南耕耘多年的越秀地產(chǎn)不僅在商業(yè)版圖上有所雄心，更是把今后的發(fā)展目標(biāo)指向了全國(guó)市場(chǎng)。

“新裝”上陣

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市已有49家房企以快報(bào)或預(yù)告等形式公布了上半年業(yè)績(jī)情況。其中，僅有21家房企業(yè)績(jī)有所增長(zhǎng)，其余近六成房企均出現(xiàn)了不同程度的虧損或利潤(rùn)下滑。

在行業(yè)整體形勢(shì)不容樂(lè)觀的情況下，名不見經(jīng)傳的華南房企越秀地產(chǎn)卻在逆勢(shì)中突飛猛進(jìn)。據(jù)越秀地產(chǎn)7月發(fā)布的公告顯示，今年1月至6月，越秀累計(jì)合同銷售金額約71.19億元，合同銷售面積約57.06萬(wàn)平方米，同年分別上升134%及192%。

今年首7個(gè)月，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售金額約為85億元，同比大幅上升1.67倍，占2012年不低于100億元的合同銷售目標(biāo)85%；合同銷售面積約為66萬(wàn)平方米，同比大幅上升2.2倍，占2012年銷售面積目標(biāo)96萬(wàn)平方米的69%。

翻閱越秀地產(chǎn)的歷史業(yè)績(jī)不難發(fā)現(xiàn)，除2011年總營(yíng)業(yè)收入破百億元達(dá)到102億元之外，2010年和2009年分別為70億元和40億元，如果追溯到更早前幾年，則多在十幾二十億元之間徘徊。

其實(shí)，越秀地產(chǎn)并非地產(chǎn)圈新秀，事實(shí)上它是國(guó)內(nèi)最早一批涉足地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)之一，而早在1992年，越秀地產(chǎn)就在香港聯(lián)交所主板上市。但據(jù)熟悉越秀的相關(guān)人士介紹，涉足產(chǎn)業(yè)太過(guò)龐雜，沒(méi)有在地產(chǎn)行業(yè)投入一定的資金和人力，正是越秀地產(chǎn)屢被后起之秀超越的原因。資料顯示，直到4年前，越秀地產(chǎn)才成為以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的上市公司，在此之前，越秀集團(tuán)曾擁有八大產(chǎn)業(yè)，其中包括水泥產(chǎn)業(yè)、造紙產(chǎn)業(yè)、交通產(chǎn)業(yè)等。

越秀地產(chǎn)確立主攻房地產(chǎn)的市場(chǎng)戰(zhàn)略源自2008年。當(dāng)年年底，越秀集團(tuán)正式提出“三年調(diào)整優(yōu)化發(fā)展期”的概念，房地產(chǎn)開發(fā)被定為三大核心產(chǎn)業(yè)之一。按照越秀集團(tuán)陸志峰董事長(zhǎng)2011年的總結(jié)，“三年來(lái)，圍繞核心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，果斷推進(jìn)一系列的資本結(jié)構(gòu)調(diào)整和資本運(yùn)作計(jì)劃，基本上每年都成功地實(shí)施了一個(gè)具有里程碑意義的重大資本運(yùn)作事件?！?008年，越秀地產(chǎn)剝離造紙業(yè)務(wù)；2009年，越秀地產(chǎn)分拆越秀交通；2010年，越秀地產(chǎn)分拆后首次供股融資。

此外，2011年越秀地產(chǎn)先后競(jìng)得沈陽(yáng)南塔街地塊、中山東升鎮(zhèn)地塊、廣州開發(fā)區(qū)廣州科學(xué)城地塊、杭州臨安地塊共約160萬(wàn)平米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，以較低成本獲取了發(fā)展擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。目前，越秀地產(chǎn)已拓展到廣州、香港、中山、佛山、江門、煙臺(tái)、武漢、杭州、沈陽(yáng)等全國(guó)9個(gè)城市，基本確立了以珠三角為核心，以長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中部地區(qū)為重點(diǎn)的全國(guó)性布局。同時(shí)，截至目前，越秀地產(chǎn)在全國(guó)總土地儲(chǔ)備約1152萬(wàn)平方米。

推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)

對(duì)于越秀地產(chǎn)今年至今取得的不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)，有廣州業(yè)內(nèi)人士指出，主要原因是越秀地產(chǎn)大規(guī)模的以價(jià)換量。

據(jù)悉，今年2月底，越秀地產(chǎn)位于廣州的五個(gè)項(xiàng)目（金沙洲區(qū)域星匯金沙、濱?；▓@八期濱海雋城、大學(xué)城區(qū)域星匯文華、荔灣區(qū)嶺南灣畔以及花都區(qū)逸泉韻翠）全線以8.8折出售，促銷活動(dòng)持續(xù)18天。隨后4月底，越秀地產(chǎn)多個(gè)樓盤再次掀起促銷活動(dòng)，位于廣州大學(xué)城的星匯文華推出部分毛坯房，與帶裝修單位相比總價(jià)直降30萬(wàn)元。

然而，許多業(yè)內(nèi)人士卻表示，降價(jià)促銷是今年上半年房企的普遍銷售現(xiàn)象，這也并不是越秀業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的主要原因。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，商業(yè)地產(chǎn)比重的增加已成為越秀業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。同時(shí)有資料顯示，按目前越秀地產(chǎn)85億元的銷售額來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)為其所帶來(lái)的比重大概有30%。

事實(shí)上，越秀地產(chǎn)今年主推的商業(yè)項(xiàng)目有廣州財(cái)富公館、廣州財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng)以及中山星匯云錦，僅這三個(gè)項(xiàng)目，就為公司帶來(lái)10多億元的收入。

而早在2006年，越秀地產(chǎn)就成立了商業(yè)地產(chǎn)中心負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)，但當(dāng)時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)依然是按照住宅的模式；2009年，越秀地產(chǎn)成立了商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)部，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的策劃和經(jīng)營(yíng)。

今年以來(lái)，越秀地產(chǎn)也明確了商業(yè)地產(chǎn)今后的發(fā)展方向。4月26日，越秀地產(chǎn)在廣州舉行商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部成立大會(huì)，正式宣告商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)成立，以推進(jìn)集體商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。同時(shí)，越秀地產(chǎn)還制定了未來(lái)五年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃，即未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)值要達(dá)到集團(tuán)綜合效益的60%以上。

值得一提的是，上世紀(jì)90年代，越秀地產(chǎn)就開始涉入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并擁有知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。時(shí)至今日，越秀系商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值在滬深A(yù)股和H股中僅次于華潤(rùn)置地，行業(yè)內(nèi)的地位已經(jīng)非常穩(wěn)固。有消息稱，通過(guò)廣州IFC項(xiàng)目所積累的城市綜合體經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，越秀地產(chǎn)商業(yè)團(tuán)隊(duì)業(yè)已積累了紅星美凱龍、吉之島等一批優(yōu)質(zhì)客戶資源。

此外，越秀地產(chǎn)去年的銷售情況也顯示，2011年90.2億元的銷售收入中，45億元由商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)。有資料顯示，當(dāng)前越秀商業(yè)地產(chǎn)面積已建42萬(wàn)平方米，在建154萬(wàn)平方米，待建106萬(wàn)平方米；在廣州、武漢、杭州、沈陽(yáng)等一、二線城市共有約260萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目。

著手布局華東

作為廣州市成立最早的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)之一，越秀地產(chǎn)的一些代表性的項(xiàng)目也多在廣州。其在廣州最為著名的四大住宅開發(fā)項(xiàng)目分別為江南新村、天河新區(qū)、二沙島和廣州大學(xué)城，而星匯系列和可逸系列也是其近年來(lái)主打的普通住宅型樓盤。

雖然在華南市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得還算不錯(cuò)，但實(shí)際上，越秀地產(chǎn)已經(jīng)明確了“立足廣州，拓展全國(guó)”的發(fā)展目標(biāo)，而華東地區(qū)已經(jīng)成為其全國(guó)拓展戰(zhàn)略的下一站。

8月1日，越秀地產(chǎn)公告宣布，公司透過(guò)其擁有100%權(quán)益的附屬公司，以2.5億元的代價(jià)購(gòu)入浙江省杭州市臨安地塊第三期的3幅土地，總可建筑面積約21.46萬(wàn)平方米。越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨隨后對(duì)媒體表示，越秀地產(chǎn)購(gòu)杭州臨安3幅地塊主要是出于公司本身中長(zhǎng)期戰(zhàn)略布局的需要，更好地打造越秀在杭州當(dāng)?shù)氐牡谝粋€(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目。

事實(shí)上，這也是越秀地產(chǎn)在杭州的第三次拿地。2011年10月，越秀地產(chǎn)也以擁有100%權(quán)益的附屬公司以公開掛牌方式，購(gòu)入杭州市臨安的3幅土地，總價(jià)為3.96億元。更早之前的2010年12月，越秀地產(chǎn)在杭州市臨安成功競(jìng)得5塊土地，總建筑面積約81.8萬(wàn)平米(經(jīng)規(guī)劃調(diào)整后，其總建筑面積約96.3萬(wàn)平方米)。加上8月初購(gòu)入的3幅地塊，越秀地產(chǎn)三年先后三次已拿下浙江杭州市臨安區(qū)域總共11幅土地，目前土地儲(chǔ)備面積已達(dá)約800畝。

關(guān)于逐年連續(xù)在杭州臨安拿地，朱晨表示，越秀地產(chǎn)與當(dāng)?shù)卣虚L(zhǎng)期合作意向，因此根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需要，也結(jié)合當(dāng)?shù)卣频毓?jié)奏，再通過(guò)市場(chǎng)化手段獲得土地。而對(duì)于越秀是否有進(jìn)一步在杭州拿地計(jì)劃，越秀方面則向記者表示，鑒于公司有在杭州建造大型綜合體計(jì)劃，如果有合適的地塊，也會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)。

“杭州是越秀進(jìn)軍華東的根據(jù)地，在杭州項(xiàng)目進(jìn)入軌道之后，很有可能逐步在周邊城市繼續(xù)拓展?！币晃皇煜ぴ叫闳耸肯蛴浾弑硎?。而當(dāng)前越秀地產(chǎn)在杭州雖然已經(jīng)有800畝的土地，但土地儲(chǔ)備仍舊未達(dá)到其杭州大型綜合體（即青山湖科技城城市綜合體）的面積。

據(jù)悉，青山湖科技城城市綜合體計(jì)劃總占地面積近1200畝，規(guī)劃建筑面積150萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資約100億元。其中除住宅“星匯城”外，還包括五星級(jí)酒店、五A級(jí)寫字樓、購(gòu)物中心、商業(yè)街等30萬(wàn)平米以上的公建配套。

有杭州市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，目前青山湖科技城周邊配套設(shè)施還沒(méi)有建起，項(xiàng)目所處的位置決定了它并不具備地理優(yōu)勢(shì)，除非入市時(shí)價(jià)格足夠低，否則很難具有吸引力。

也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，該綜合體150萬(wàn)平方米過(guò)大的體量，會(huì)加大越秀的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。但杭州世聯(lián)地產(chǎn)卻對(duì)越秀借助大體量項(xiàng)目進(jìn)軍華東地區(qū)表示了一定的肯定，“產(chǎn)品線全部覆蓋，通過(guò)一個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全部產(chǎn)品線的落地，這是越秀進(jìn)入華東地區(qū)非常好的開局。”