北京萬(wàn)柳地塊高價(jià)拍出后，該地塊須配建的16400平方米回購(gòu)房又成為業(yè)內(nèi)熱議話題。目前萬(wàn)柳地塊光是樓面價(jià)就超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，而根據(jù)出讓文件規(guī)定，回購(gòu)房房?jī)r(jià)為1萬(wàn)元/平方米，對(duì)于這些回購(gòu)房未來(lái)的處理方案，有關(guān)方面至今沒(méi)有公開(kāi)明確。

不只是萬(wàn)柳地塊，在北苑等區(qū)域，仍存在一部分回購(gòu)房的方案至今懸而未決。而近日關(guān)于“保障房一半以上為福利房”的傳言著實(shí)引起業(yè)內(nèi)關(guān)注，盡管該傳言遭到辟謠，但不少業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于回購(gòu)房也應(yīng)該及時(shí)公布去向。

萬(wàn)柳回購(gòu)房用途成謎

所謂政府回購(gòu)房，即政府在土地出讓階段就明確的、由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)，建成后，政府按照此前約定價(jià)格再購(gòu)買(mǎi)回去的房源。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這些房源一般作為保障房用途。有的地塊在出讓時(shí)就要求直接配建一定面積的公租房、廉租房或限價(jià)房。有的則是在出讓階段要求當(dāng)競(jìng)價(jià)達(dá)到合理上限時(shí)，由競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)報(bào)公租房面積（如今年4月成交的東直門(mén)香河園地塊），萬(wàn)柳則屬于競(jìng)回購(gòu)房面積。

在預(yù)計(jì)售價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平米的萬(wàn)柳項(xiàng)目中，1.64萬(wàn)平米回購(gòu)價(jià)僅為1萬(wàn)元/平米的回購(gòu)房用途值得關(guān)注。萬(wàn)柳地塊土地面積38869平方米，規(guī)劃建筑面積77739萬(wàn)平方米，無(wú)代征面積，為純居住用地?；刭?gòu)房面積1.64萬(wàn)平米，占21%，如果按照保障房平均80平米一套來(lái)計(jì)算，中赫的回購(gòu)房面積約建有205套房子。

按照北京市國(guó)土資源局對(duì)萬(wàn)柳地塊出讓做出的規(guī)定，本次出讓宗地中競(jìng)配的回購(gòu)房將由競(jìng)得人完成建設(shè)，并由海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格為1萬(wàn)元/平方米。競(jìng)得人須在《成交確認(rèn)書(shū)》簽發(fā)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，與海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)人民政府簽訂回購(gòu)房有關(guān)協(xié)議，明確回購(gòu)房建設(shè)和回購(gòu)等相關(guān)事宜。

不少業(yè)內(nèi)人士在微博等公開(kāi)渠道質(zhì)疑，政府要1萬(wàn)元/平方米回購(gòu)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)“應(yīng)與整個(gè)小區(qū)一致”，但萬(wàn)柳地塊配建的回購(gòu)房并沒(méi)有明確為保障房。據(jù)了解，目前，萬(wàn)柳地王鄰近的小區(qū)二手房售價(jià)已經(jīng)超過(guò)8萬(wàn)元/平米，租金也普遍在1.7萬(wàn)元/月以上。

對(duì)于萬(wàn)柳回購(gòu)房的用途，海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)政府部門(mén)相關(guān)人士表示對(duì)具體情況還不清楚。蘭德咨詢總裁宋延慶質(zhì)疑道，這些回購(gòu)房究竟是用來(lái)做回遷房、保障房，還是成為個(gè)別人的福利，如何保證公開(kāi)公平，公眾應(yīng)該有知情權(quán)。

實(shí)際上，萬(wàn)柳地塊在規(guī)劃備案中還存在另一個(gè)名稱，即“六郎莊搬遷平衡資金用地”。萬(wàn)柳地塊出讓所獲得的資金，將全額返還海淀區(qū)專(zhuān)項(xiàng)用于六郎莊城中村的改造安置。但萬(wàn)柳地塊的相關(guān)搬遷工作早已結(jié)束，而需要平衡資金的六郎莊規(guī)劃的回遷房早先也沒(méi)有安排在此。

“建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一致”的北苑回購(gòu)房

中國(guó)鐵建國(guó)際城的回購(gòu)房用途至今懸而未決。8月14日上午，記者來(lái)到位于地鐵13號(hào)線北苑站北的中國(guó)鐵建國(guó)際城，即原來(lái)的來(lái)廣營(yíng)1號(hào)地。

天潤(rùn)福熙大道、華貿(mào)城等幾個(gè)項(xiàng)目緊挨，但和過(guò)去一片荒蕪的情況相比，華貿(mào)城的商業(yè)、福熙大道的外圍景觀均有所改善，穿過(guò)一片工地，偶爾可見(jiàn)黃沙如潮涌來(lái)。

由于放量大，天潤(rùn)福熙大道、華貿(mào)城、悅溪、中國(guó)鐵建國(guó)際城被業(yè)界戲稱為“北苑四大神盤(pán)”，目前中國(guó)鐵建國(guó)際城、天潤(rùn)福熙大道等多個(gè)項(xiàng)目都處于邊收房邊銷(xiāo)售階段。

而在這個(gè)規(guī)劃建筑面積66.22萬(wàn)平方米的中鐵國(guó)際城，曾為北京2007年當(dāng)年出讓的建筑面積最大的住宅地塊。根據(jù)規(guī)劃，該地塊除滿足“90平方米占七成”外，還要配建廉租房項(xiàng)目，保障房及公建部分的政府回購(gòu)面積達(dá)26萬(wàn)平方米。

公開(kāi)資料顯示，2008年到2009年，經(jīng)過(guò)兩次協(xié)議，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)以總共29億元的價(jià)格向北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司收購(gòu)了持有該地塊的企業(yè)股權(quán)。根據(jù)該地塊最初招標(biāo)文件，在61萬(wàn)平方米的可售建筑面積中，包括26萬(wàn)平方米的政府回購(gòu)面積。其中，回購(gòu)住宅9.2萬(wàn)平方米，價(jià)格為6500元/平方米；商業(yè)面積16.8 萬(wàn)平方米，價(jià)格為7000元/平方米。

在接手該地塊之后，中鐵還經(jīng)歷了一次不小的風(fēng)波。去年6月，有媒體報(bào)道中鐵建遭遇“合同陷阱”，有消息稱中聯(lián)亞公司在雙方的收購(gòu)協(xié)議中承諾，將保證取消該宗土地中的政府回購(gòu)面積，將該宗地開(kāi)發(fā)面積全部變成可銷(xiāo)售面積。隨后，中國(guó)鐵建在澄清公告中稱，事先知曉招標(biāo)文件中有關(guān)回購(gòu)面積的情況。

事實(shí)上，根據(jù)《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏眠`背出讓合同的規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這就意味著，中鐵接手后原有的規(guī)劃等各種指標(biāo)依然有效。而據(jù)中鐵國(guó)際城銷(xiāo)售人員表示，7棟回購(gòu)房已經(jīng)建好。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，在該小區(qū)中，每棟幾乎用料造型看不出差別，并未有如一些顯而易見(jiàn)可區(qū)分開(kāi)來(lái)的保障房樓棟?！耙豢催@建安成本的水平，怎么可能是保障性住房呢”，中鐵國(guó)際城一名業(yè)主稱，小區(qū)樓盤(pán)蓋得差不多了，回購(gòu)房肯定是跟商品房一樣的。該名業(yè)主稱，小區(qū)很多業(yè)主都猜測(cè)所謂的回購(gòu)房很可能是福利房。因?yàn)榘磭?guó)家的規(guī)定這些房屋面積都超出了經(jīng)適房等保障房的面積標(biāo)準(zhǔn)，而回遷房通常都是塔樓，商品房才是板樓。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅回憶說(shuō)，回購(gòu)房在北京不多，北苑區(qū)域存在一些，但由于政府原因還沒(méi)給出明確的方案。據(jù)了解，北苑區(qū)域目前不只國(guó)際城存在一定面積的回購(gòu)房，如天潤(rùn)福熙大道等項(xiàng)目在最初招標(biāo)中都要求存在一定面積的回購(gòu)房。

天潤(rùn)福熙大道所在地塊和中鐵國(guó)際城一樣，屬于轉(zhuǎn)讓所得。

資料顯示，2008年5月，北京春光房地產(chǎn)公司和四川大地房地產(chǎn)公司將來(lái)廣營(yíng)2號(hào)地轉(zhuǎn)讓給天潤(rùn)置地。在來(lái)廣營(yíng)2號(hào)地招標(biāo)文件中，“招標(biāo)須知”第二章第九條其他限定條件有兩款:1、該宗地內(nèi)朝陽(yáng)區(qū)政府將以6500元/建筑平方米回購(gòu)住宅面積15.8萬(wàn)平方米，具體回購(gòu)事宜由朝陽(yáng)區(qū)政府負(fù)責(zé)，中標(biāo)人需與朝陽(yáng)區(qū)政府協(xié)商確定回購(gòu)的相關(guān)內(nèi)容。2、該宗地內(nèi)須配建25000平方米的廉租房，具體配建要求詳見(jiàn)第三章。

據(jù)天潤(rùn)福熙大道一名銷(xiāo)售人員介紹，天潤(rùn)福熙大道分為南區(qū)、北區(qū)。北區(qū)規(guī)劃有8棟27層板樓，中間包圍著數(shù)棟低層花園洋房，南區(qū)則規(guī)劃有10棟樓。25000平米的廉租房以整棟樓的形式建在整個(gè)項(xiàng)目的東南角，和南區(qū)普通住宅分開(kāi)，有單獨(dú)的出入口。

據(jù)了解，除了25000平方米的廉租房， 南區(qū)、北區(qū)其他樓棟都是按照統(tǒng)一的中高檔標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，并沒(méi)有另外特殊規(guī)劃設(shè)計(jì)的房子。除了廉租房所在樓棟外，記者在實(shí)際走訪中也并未發(fā)現(xiàn)有哪棟樓屬于“特殊規(guī)劃設(shè)計(jì)”。

至今尚未明確用途

據(jù)熟悉北苑區(qū)域的一名業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，最早北苑不少區(qū)域都是潤(rùn)澤悅溪的開(kāi)發(fā)商——北京潤(rùn)澤莊苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的土地，后來(lái)天潤(rùn)和中鐵等開(kāi)發(fā)商才進(jìn)入。據(jù)了解，華貿(mào)城小區(qū)之外有一棟塔樓，為回遷安置房。天潤(rùn)福熙大道也有一棟塔樓，為廉租房，在社區(qū)一角進(jìn)行分區(qū)。中鐵所拿的地塊為回購(gòu)房面積最多的一塊地。

“10萬(wàn)平米回購(gòu)房已經(jīng)建好，另外的16萬(wàn)平方米回購(gòu)房還沒(méi)動(dòng)工?！敝需F房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理吳仕巖說(shuō)。

據(jù)了解，在共有四塊小地組成的該項(xiàng)目地塊中，最大的1-6地塊即一期已經(jīng)建設(shè)完成，共有住宅面積20萬(wàn)平方米，其中10萬(wàn)平方米已銷(xiāo)售完畢，另有近10萬(wàn)平方米住宅是政府回購(gòu)房不能銷(xiāo)售。而1-10地塊因?yàn)橛?6萬(wàn)平方米的政府回購(gòu)面積懸而未決遲遲不能動(dòng)工。

吳仕巖表示，相關(guān)事宜公司還在和政府溝通。目前也沒(méi)辦法知道是做保障房還是其他用途，“我們做不了主，要等政府決策， 不單是我們一家，北苑其他項(xiàng)目的回購(gòu)房也普遍是這個(gè)情況?！绷?yè)?jù)中鐵國(guó)際城銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目一期案名為“國(guó)際城”，二期“花語(yǔ)城”，現(xiàn)在所售的三期“樂(lè)享匯”，7棟回購(gòu)房已經(jīng)建好在一期國(guó)際城，和二期三期沒(méi)有關(guān)系。

關(guān)于天潤(rùn)置地回購(gòu)房的近況，天潤(rùn)置地副總裁胡宇宙表示，福熙大道整個(gè)項(xiàng)目?jī)赡昵熬鸵呀?jīng)轉(zhuǎn)手給公司另外一個(gè)股東，具體回購(gòu)房運(yùn)作情況，天潤(rùn)并不知情?！艾F(xiàn)在南區(qū)具體的樓號(hào)沒(méi)有標(biāo)，回購(gòu)房是哪一棟樓還不清楚”，福熙大道一名銷(xiāo)售人員說(shuō)，具體的可能會(huì)到10月份有個(gè)統(tǒng)一規(guī)劃出來(lái)。該名銷(xiāo)售人員強(qiáng)調(diào)，回購(gòu)房會(huì)以整棟樓的形式出現(xiàn)，但是戶數(shù)并不多，而且不一定是保障房。

對(duì)于北苑回購(gòu)房具體用途何時(shí)會(huì)落實(shí)，記者多日多次撥打朝陽(yáng)區(qū)房管局電話，均在接通后被告知“總機(jī)忙”。而與萬(wàn)柳地塊的回購(gòu)房要求一致的是，中鐵國(guó)際城和天潤(rùn)福熙大道等項(xiàng)目的回購(gòu)房，至少在外立面用料上與普通商品房并未有不同之處，這意味著政府將在今后以6500元/平米的價(jià)格回購(gòu)北苑區(qū)域的部分配件回購(gòu)房，但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，確實(shí)損失不少。

如按照中鐵建地產(chǎn)取得該項(xiàng)目地塊時(shí)的6000元/平方米樓面地價(jià)，基本與政府回購(gòu)部分的6500元/平米價(jià)格持平。目前該區(qū)域商品住宅單價(jià)已漲到28000元至32000元/平方米，如果按樓面地價(jià)6000元/平方米，加上建安等其他成本，成本價(jià)起碼在11000元左右/平方米。此外，對(duì)于天潤(rùn)福熙大道來(lái)說(shuō)，15.8萬(wàn)平方米占其總建筑面積68萬(wàn)平方米的23%，按照當(dāng)年春光聯(lián)合體4678.9元/平米的投標(biāo)價(jià)折合樓面價(jià)，加上建安等其他成本，6500元/平米的回購(gòu)價(jià)開(kāi)發(fā)商肯定是“賠錢(qián)”的。

“實(shí)際上回購(gòu)房算是過(guò)去政策的一種變動(dòng)，北苑幾個(gè)項(xiàng)目的回購(gòu)房應(yīng)該是北京市場(chǎng)上出現(xiàn)比較早的一批回購(gòu)房了”，宋延慶說(shuō)，開(kāi)發(fā)商攤上回購(gòu)房，損失利潤(rùn)是肯定的，政府擔(dān)心地價(jià)太高而設(shè)置了這么一個(gè)政策，對(duì)于這些回購(gòu)房，不排除開(kāi)發(fā)商通過(guò)資金置換回收的可能。

而北京頂秀置業(yè)董事長(zhǎng)劉新虎則認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商再進(jìn)行回購(gòu)，似乎顯得和政策不合，究竟是原值還是溢價(jià)回購(gòu)，涉及利益分配問(wèn)題。

業(yè)內(nèi)建議透明化操作

據(jù)一名熟悉北京土地市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士回憶，2008年之后政府出讓配建回購(gòu)房的地塊不多，而且?guī)缀醵家呀?jīng)明確作為保障房，2008年之前出現(xiàn)的案例，主要就是在北苑地區(qū)，尚未落實(shí)方案。據(jù)了解，目前在北京配建保障房在回購(gòu)后已經(jīng)明確租售方案，如朝陽(yáng)首個(gè)公租房原葉美苑、綠城北京誠(chéng)園等配建的保障房。而劉新虎認(rèn)為，北苑地區(qū)應(yīng)該是北京市場(chǎng)上最早產(chǎn)生回購(gòu)房的地區(qū)，不具備普遍性，即便在萬(wàn)柳地塊配建回購(gòu)房，也是政府基于抑制高價(jià)地的需求而來(lái)。

“回購(gòu)房可以說(shuō)是特殊時(shí)期特殊城市出現(xiàn)的特殊政策，只有地價(jià)高的城市和地區(qū)才會(huì)出現(xiàn)”， 中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，回購(gòu)房的最終結(jié)果，能作為保障房當(dāng)然最好，但也有可能作為招商引資吸引人才的一種途徑，或是上市銷(xiāo)售彌補(bǔ)政府財(cái)政資金。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不管用途如何，回購(gòu)房在流程上的信息應(yīng)該透明披露。去年，位于房山的中國(guó)鐵建長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城800套限價(jià)房就一度遭遇“雪藏”。據(jù)了解，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城由01、08、02三個(gè)地塊組成，共規(guī)劃2394套房源。三地塊開(kāi)工、竣工時(shí)間相同，但01、08地塊房源公開(kāi)銷(xiāo)售，而02地塊800套房源卻因“暫不具備銷(xiāo)售條件”最終“分批入市”。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，房山區(qū)有意回購(gòu)房源分配給未來(lái)的招商引資企業(yè)，但最終房山區(qū)政府放棄回購(gòu)，800套房源公開(kāi)銷(xiāo)售。

不少小區(qū)由于事先未對(duì)購(gòu)房者透露配建保障房的信息而遭遇業(yè)主維權(quán)。上述中鐵國(guó)際城業(yè)主告訴記者，由于開(kāi)發(fā)商隱瞞小區(qū)存在回購(gòu)房的事實(shí)，去年部分業(yè)主對(duì)此事進(jìn)行維權(quán)。

記者在獲得的一份日期顯示為2011年6月11日的“中國(guó)鐵建國(guó)際城業(yè)主維權(quán)抗議書(shū)”中看到，業(yè)主們就回購(gòu)房詳情要求開(kāi)發(fā)商公開(kāi)聲明，列出的問(wèn)題如“小區(qū)物業(yè)將來(lái)如何區(qū)別管理”、“車(chē)位劃分影響比例”等。顧云昌認(rèn)為，商品房配建保障房，開(kāi)發(fā)商如何保證項(xiàng)目?jī)r(jià)格，保證居住品質(zhì)，調(diào)和人口矛盾，都是下一步要著力的。

實(shí)際上，2008年1月18日，北京市紀(jì)委、市監(jiān)察局下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)肅紀(jì)律確保保障性住房建設(shè)和管理工作順利進(jìn)行的通知》，提出要按照政務(wù)公開(kāi)和“陽(yáng)光工程的要求”，增強(qiáng)工作透明度，向社會(huì)公示保障性住房建設(shè)和管理的政策、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、程序等相關(guān)信息。

劉新虎認(rèn)為，類(lèi)似萬(wàn)柳地塊在出讓土地之初，如果就要求注明回購(gòu)房的實(shí)際用途有點(diǎn)不太現(xiàn)實(shí)。因?yàn)樵趯?shí)際落實(shí)層面上，由于政府決策往往要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分配，因此不可能提前安排。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所謂透明應(yīng)該是政府有了分配方案之后，及時(shí)向社會(huì)公布回購(gòu)房用途才是切實(shí)可行的。