王曉臨 程鵬

1.上海市住宅建設(shè)發(fā)展中心 200003

2.上海陸軍預(yù)備役高射炮兵師第二團 201203

引言

上世紀90年代，全國大中型城市逐步推進了以“大型居住社區(qū)”模式的保障性住房建設(shè)模式，這些社區(qū)經(jīng)過十多年的開發(fā)，已相繼建成，并已成為中心城的組成部分。

本文詳述的大型居住社區(qū)（以下簡稱“大社區(qū)”），是指進入新世紀以來在中心城區(qū)外及部分新鎮(zhèn)范圍內(nèi)新規(guī)劃建設(shè)的，是以廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟適用住房）、公共租賃住房、征收安置住房（動遷安置房）等保障性住房和面向中低收入階層的普通商品住房為主，重點依托新城和軌道交通或城市快速交通建設(shè)，有一定建設(shè)規(guī)模、交通方便、配套良好、多類型住宅混合的居住社區(qū)。

推進大社區(qū)建設(shè)，是優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，完善“四位一體”住房保障體系，改善市民群眾居住條件，促進經(jīng)濟社會健康、持續(xù)發(fā)展的一項重大舉措。近年來，全國各大中型城市陸續(xù)組織了大社區(qū)建設(shè)，取得了顯著成效。加快了重大工程和重點舊區(qū)改造項目的進程，改善了居民的居住條件，推進了新市鎮(zhèn)的發(fā)展。

1 保障性住房大型居住社區(qū)的主要特點及相關(guān)配套建設(shè)的難點

保障性住房大型居住社區(qū)配套建設(shè)的難點是：要新建的配套項目總量大、種類多、占用資金量比例較高而建設(shè)時間相對集中、彈性小。

1)新建大社區(qū)規(guī)劃用地面積大。以某大型城市為例，近年來，最大一塊的大社區(qū)選址用地面積超過1000公頃，累計選址用地總面積近20000公頃。

2)新建大社區(qū)選址相對偏遠。由于基地的規(guī)劃用地范圍大，同時還要考慮經(jīng)濟社會因素，所以目前從城市的土地利用規(guī)劃來看，通?；剡x址會相對偏遠。基地選址主要分布在郊區(qū)環(huán)線之間的部分新市鎮(zhèn)規(guī)劃居住用地范圍內(nèi)。一些大社區(qū)甚至選址在偏離鎮(zhèn)區(qū)中心的邊緣位置，與外界的交通聯(lián)系不是很方便，即使與最近的鎮(zhèn)區(qū)中心也還有一定的距離。

3)新建大社區(qū)大多地處配套基礎(chǔ)薄弱地區(qū)。因此，需規(guī)劃新建的配套項目多，配套建設(shè)資金需求大。為了能確保大基地建成后居民入住的日常需求，主管單位需要新建大量的配套項目。這些項目一般分為市政公用配套設(shè)施與公建配套設(shè)施兩類，主要有道路、橋梁、河道、各類管線和教育、行政管理、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)金融等配套設(shè)施，資金投入量大。以某大社區(qū)控規(guī)階段的市政公建配套及前期工程的配套成本測算，每平方米接近千元?？梢?，配套建設(shè)資金所占整個大社區(qū)建設(shè)資金比重大，配套項目的造價對保障房后期供應(yīng)價格的核定有直接影響。

4)新建大社區(qū)建設(shè)的總體建設(shè)進度要求高。眾所周知，配套項目的建設(shè)雖然是一個逐步完善的過程，但為了滿足首批居民入住時候的“衣、食、住、行”等日常生活需要，會有相當數(shù)量的規(guī)劃配套項目原則上要與住宅項目同步建設(shè)并交付使用。因此，對這類首期就需要完成的新建配套項目而言，其建設(shè)進度要求是很高的。

2 關(guān)于保障性住房大型居住社區(qū)配套設(shè)計管理難點

新建配套項目的造價合理與否、品質(zhì)的好壞、建設(shè)進度快慢將直接影響到整個大基地的建成。而這些影響大基地建設(shè)的主要因素在項目的設(shè)計階段就被基本決定下來。因此，在大基地建設(shè)工作中要重視新建公建配套設(shè)施項目的建設(shè)管理，尤其要做好設(shè)計階段的管理工作，及時統(tǒng)籌協(xié)調(diào)處理好設(shè)計階段的相關(guān)復(fù)雜問題非常重要。

筆者將結(jié)合歷年的工作經(jīng)驗，主要以基礎(chǔ)教育設(shè)施為例，來淺析大社區(qū)新建公建配套設(shè)施項目中在設(shè)計階段遇到的主要難點情況。

2.1 選擇教育公建為突破口的理由

一是其他公建配套設(shè)施項目中可能會遇到的共性問題在基礎(chǔ)教育設(shè)施項目設(shè)計中基本都存在，具有突出的代表性。

二是基礎(chǔ)教育設(shè)施項目雖然是獨立的小項目，但項目造價不低。在項目建設(shè)成本測算時，基礎(chǔ)教育設(shè)施項目考慮的單位造價是所有其他公共配套設(shè)施項目中最高的。原因是，其他公共配套設(shè)施項目建設(shè)標準是完成毛坯即可移交相應(yīng)的接管部門，再由其自行安排裝修、開辦。（如行政管理類的移交給所在鎮(zhèn)政府或街道，公交首末站移交給所在區(qū)建交委，醫(yī)療衛(wèi)生類移交給區(qū)衛(wèi)生局，養(yǎng)老類移交給區(qū)民政局，文化類移交給區(qū)文廣局）唯獨基礎(chǔ)教育設(shè)施項目需要建設(shè)單位落實了學校開辦前的裝修后才進行移交接管手續(xù)。因此在建設(shè)經(jīng)費中，基礎(chǔ)教育設(shè)施項目還需要考慮開辦標準的裝修費用。

三是在每個大社區(qū)里基礎(chǔ)教育設(shè)施項目是所有公建配套設(shè)施項目中累計占地與累計建筑規(guī)模最大、數(shù)量最多的，是公建配套設(shè)施項目建設(shè)的大頭。舉例說明：某基地是03年選址的市屬基地之一。規(guī)劃總用地面積約196公頃，其中教育用地達15.79公頃，約占8%；規(guī)劃總建筑面積196萬平方米，公建配套設(shè)施規(guī)劃建筑面積為32萬平方米，其中基礎(chǔ)教育設(shè)施項目規(guī)劃建筑面積達9.6萬平方米。規(guī)劃配置的基礎(chǔ)教育設(shè)施的具體項目是6所幼托及小學、初中、九年一貫制學校、寄宿制中學各1所。

四是基礎(chǔ)教育設(shè)施項目建設(shè)的時間進度要求最緊，它不僅是入住后所必須配置的項目，同時它從建設(shè)完成到交付使用還要預(yù)留一段時間（一般至少需要半年左右時間）須交教育部門裝修用，且配合要在每年的9月份的開學使用。所以，如果基礎(chǔ)教育設(shè)施項目設(shè)計進度能確保，其他配套項目的建設(shè)計劃就不會有太大問題。

2.2 目前實際工作中設(shè)計階段遇到的問題

一是選址早，大社區(qū)建設(shè)持續(xù)時間長，原規(guī)劃用地不能滿足現(xiàn)行的設(shè)計標準，從而給設(shè)計工作帶來先天不足的難度。

仍以某大基地為例。該基地歷時04年開始部分交付使用，06年徹底完工。在此期間有若干公建配套設(shè)施的設(shè)置標準都進行了調(diào)整。例如，原控規(guī)編制單位是依據(jù)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配置標準》確定各公建用地范圍與規(guī)模。而建設(shè)期間經(jīng)調(diào)整后新執(zhí)行的工程建設(shè)規(guī)范就有06年4月1日施行的《城市居住地區(qū)和居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標準》DGJ08-55-2006、05年8月1日施行的《普通幼兒園建設(shè)標準》DG/TJ08-45-2005等內(nèi)容有所調(diào)整。例如《普通幼兒園建設(shè)標準》針對幼兒園的園舍面積、建筑用地、綠化用地和室外游戲場地進行了向上的調(diào)整。這意味著設(shè)計階段面臨到原規(guī)劃用地變小的同時還要滿足園舍、綠化和室外游戲場地變大的苛刻條件。

二是教育部門對建設(shè)標準要求的逐年提高，從而導致設(shè)計標準不斷提高，設(shè)計造價控制難度相應(yīng)增加。

公建配套設(shè)施的規(guī)劃配置標準逐年調(diào)整、提高，用地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模不斷增加，建設(shè)標準也因結(jié)構(gòu)抗震、二次裝修、新型墻體材料應(yīng)用、外墻保溫等要求不斷提高，加之近年來主材價格漲幅較大，致使建設(shè)成本大大提高。而大社區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)教育設(shè)施項目雖然屬于城市基礎(chǔ)配套費投資項目，實行包干建設(shè)的模式。但包干費用與實際投入費用間的差額也在不斷上升。筆者在對部分已建成的項目進行初步估算后發(fā)現(xiàn)，實際發(fā)生土建成本比原來的包干造價標準多出近600元。教育項目的單個體量較住宅而言雖然不大，但累計體量就不可小覷。因此該項目的建設(shè)將產(chǎn)生巨大的資金缺口。

三是以往的實際建設(shè)中，通常配套項目的設(shè)計工作啟動會相對晚于周邊的住宅建設(shè)進度，但對于教育項目來說可能就是致命的問題，會出現(xiàn)日照排不出等情況。如果設(shè)計工作能比住宅項目提前，則住宅項目實施時應(yīng)配合我幼托項目進行退讓設(shè)計。若幼托項目與住宅項目同步，那在方案設(shè)計階段就能請住宅項目配合提供其設(shè)計數(shù)據(jù)供我方進行有效的日照分析，在我方確實無法調(diào)整的情況下要求住宅項目對其設(shè)計方案進行及時的調(diào)整修改。

四是目前大基地中的各類配套設(shè)施項目的設(shè)計普遍存在的情況是各配套設(shè)施項目間設(shè)計的整體性弱，如色彩、風格顯零散、無序。雖然配套設(shè)施是分散在基地不同位置的獨立單體，但在設(shè)計中不能僅簡單考慮項目的獨立性與標示性，同時還應(yīng)考慮它作為一個基地其中之一的配套項目與其他項目它們之間的聯(lián)系性。

3 關(guān)于保障性住房大型居住社區(qū)配套設(shè)計管理工作設(shè)想

要解決好上述的問題，筆者認為要做好事前與事后兩個階段的設(shè)計管理工作。簡單說就是，一要加強事前的設(shè)計計劃制定，二要完善事后的設(shè)計數(shù)據(jù)整理。

一是關(guān)于事前的計劃制定。每一個大社區(qū)的配套建設(shè)工作都是一個整體的工作，因此在對一個大社區(qū)的配套工作建設(shè)前需要編制一份與所在大社區(qū)相適應(yīng)的配套設(shè)施設(shè)計導則。編制的時間應(yīng)該在控規(guī)文件編制完成后就可開展，而且越早開展越有利，盡可能與各行業(yè)編制專項規(guī)劃同步。從而能對各項配套工作的規(guī)劃數(shù)據(jù)情況進行梳理，能提前發(fā)現(xiàn)問題情況后及時進行面上的統(tǒng)一協(xié)調(diào)工作，而不是等單個項目實施中發(fā)現(xiàn)問題后再逐個解決。例如發(fā)現(xiàn)面上有用地不足、標準更新等問題情況時就能在設(shè)計方案前與相關(guān)職能部門開會作面上統(tǒng)一協(xié)調(diào)，商議合理的折算系數(shù)，允許若干設(shè)計指標的合理調(diào)整。

大社區(qū)配套建設(shè)的設(shè)計導則是一個綜合性的文件，里面還應(yīng)該有一項重要的內(nèi)容就是該基地結(jié)合住宅建設(shè)計劃的各項配套設(shè)計計劃。筆者建議的設(shè)計計劃是一個整體的計劃，而不是常規(guī)的開一個項目進行一項設(shè)計工作。以往的這類設(shè)計計劃容易出現(xiàn)設(shè)計滯后性的缺陷，所以應(yīng)該事先將所有的配套設(shè)施的設(shè)計工作提前開展。這樣就可提前發(fā)現(xiàn)問題，確?；A(chǔ)教育設(shè)施日照等設(shè)計要求、減少各配套項目間平面布置開口位置的矛盾等。

大社區(qū)配套建設(shè)的設(shè)計導則內(nèi)容應(yīng)該有一項內(nèi)容，即對后續(xù)的各項配套項目具體設(shè)計內(nèi)容有一個指導意見，能對后續(xù)的各項目的設(shè)計單位擇優(yōu)比選工作有幫助。比如可以對這個基地中的配套項目進行分類后確定各自的設(shè)計風格、色彩等，實現(xiàn)基地設(shè)計的完整性，提高保障性住房大社區(qū)的配套建設(shè)品質(zhì)。

二是事后數(shù)據(jù)的匯總整理工作。筆者認為，基于大基地配套設(shè)施建設(shè)開發(fā)的復(fù)雜性，雖然項目建設(shè)完成，但管理者仍應(yīng)做好事后的匯總整理工作，為日后的開發(fā)建設(shè)測算提供更為精確的參考數(shù)據(jù)。因此匯總整理已建基地的配套設(shè)施設(shè)計數(shù)據(jù)、建設(shè)標準與問題,建立大基地配套設(shè)施設(shè)計數(shù)據(jù)庫很是必要。通過數(shù)據(jù)庫能方便查詢到各類配套設(shè)施項目的結(jié)算單位造價數(shù)值。對材質(zhì)、工藝的錄入做到同類配套項目全市統(tǒng)一，但各基地略有特色差異的有效工作管理，保證設(shè)計建設(shè)標準有據(jù)可循。從而使造價管理有效可控。