□ 本刊記者 張子琦

房產(chǎn)商：“巔峰十年”

近年來(lái)，地產(chǎn)商迎來(lái)了“逐利”的最好時(shí)代。盡管調(diào)控政策迭出，地產(chǎn)市場(chǎng)猶如“過(guò)山車”，但他們依然沒有找到“比房產(chǎn)更快的賺錢方法”。

□ 本刊記者 張子琦

洛陽(yáng)地產(chǎn)商張燾與他的保障房項(xiàng)目。圖/馮國(guó)政

“當(dāng)時(shí)公司剛成立，我和幾個(gè)合伙人拿著文件，恨不得一個(gè)字一個(gè)字地分析上面的內(nèi)容?！奔质∧撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理李明宇（化名）回憶起當(dāng)時(shí)的場(chǎng)景，仍心有余悸?！叭绻凑瘴募?zhí)行，像我們這樣的小公司用不上半年資金鏈就會(huì)斷，就會(huì)傾家蕩產(chǎn)?！?/p>

十年前的2003年6月13日，央行出臺(tái)“121號(hào)文件”，規(guī)定對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。而此前的1998年到2002年之間，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策一直以“規(guī)范、鼓勵(lì)、支持、優(yōu)惠”為主。

同李明宇一樣，對(duì)于正處在“發(fā)育期”的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，“121號(hào)文件”對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)商都是致命打擊。

然而，這種恐慌卻并沒有持續(xù)很久。3個(gè)月后，國(guó)務(wù)院于2003年9月18日出臺(tái)了“18號(hào)文件”，確立房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，再次明確支持房地產(chǎn)的發(fā)展。由此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了飛速發(fā)展時(shí)期。

隨后的十年，房產(chǎn)調(diào)控政策迭出，地產(chǎn)商開始了“坐過(guò)山車”般的日子。“大起大落，不過(guò)，還有比這更快的賺錢方法嗎？”李明宇反問。

“最好的時(shí)代”

和懷著投機(jī)心理、“準(zhǔn)備大撈一筆”的李明宇不同，河南省洛陽(yáng)市隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)張燾的入行經(jīng)歷似乎是“水到渠成”。

上世紀(jì)90年代末，還在春都藥廠任職的張燾接到了單位的新任務(wù)，負(fù)責(zé)開發(fā)企業(yè)在鄭州西區(qū)的兩塊閑置土地?！爱?dāng)時(shí)采取的是和施工單位四六分成的方式，建成的房屋一部分作為招待所和安置職工，另一部分交給建筑商作為商業(yè)地產(chǎn)?！睆垹c回憶。這次經(jīng)歷讓他第一次知道了“房地產(chǎn)”的概念。

不過(guò)，此后張燾卻沒再涉及鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)。與買房者“往大城市聚攏”的心態(tài)相反，張燾覺得自己是“拓荒者”，“房地產(chǎn)業(yè)就是開拓新的疆土，地產(chǎn)走到的地方才是人走到的地方。”

張燾選擇在洛陽(yáng)市發(fā)展。洛陽(yáng)和鄭州最重要的區(qū)別就是“人脈”，而人脈恰恰是決定一個(gè)開發(fā)商成敗的關(guān)鍵，“洛陽(yáng)的關(guān)系比省會(huì)城市好協(xié)調(diào)?！?/p>

另外一個(gè)原因就是資金投入的減少，“土地轉(zhuǎn)讓金占開發(fā)成本的50％以上。鄭州最不發(fā)達(dá)的西區(qū)的地價(jià)在10年前比洛陽(yáng)市核心區(qū)域的地價(jià)高5倍左右?！?/p>

2004年，康城置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司在洛陽(yáng)成立。張燾作為股東參與其中，“那時(shí)候我們雖然改制了，但大的背景還是國(guó)有。”

即使是現(xiàn)在，“國(guó)有”背景也令很多房地產(chǎn)商羨慕?！百Y金雄厚、更容易與地方政府搭上話?！崩蠲饔钊绱丝偨Y(jié)“國(guó)有”背景的好處。

張燾回憶，那段時(shí)期土地政策寬松，加之“國(guó)有”背景，直到今日，他們開發(fā)的中原康城房地產(chǎn)項(xiàng)目仍是洛陽(yáng)市的樣板項(xiàng)目?！澳菚r(shí)候拿地便宜，才30多萬(wàn)元一畝，現(xiàn)在那個(gè)地段都要500萬(wàn)元以上。”

洛陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直持續(xù)走高。除2008年由于全球性的金融危機(jī)影響漲幅較上年有所下降外，2005年至2010年之間，洛陽(yáng)市的地價(jià)一直保持上漲。到2010年，洛陽(yáng)市核心地價(jià)達(dá)到了每平方米4295元，個(gè)別樓盤的漲幅攀升到1000元左右。整體來(lái)看，洛陽(yáng)市中心城區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅在30％到50％之間。

張燾開發(fā)的“隆達(dá)珩城”小區(qū)，開盤價(jià)為每平米3800元，甫一開盤就售賣過(guò)半，到2012年，以每平米5600元左右售罄。

而此時(shí)，遠(yuǎn)在中國(guó)東北的李明宇已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了自己“一夜暴富”的夢(mèng)想。2006年前后，很多人托關(guān)系找到他，不是希望房子能便宜點(diǎn)，而是希望能買到好的樓層和戶型?！胺?jī)r(jià)恨不得按小時(shí)漲，最好的時(shí)代來(lái)了?！?/p>

“把握好國(guó)家政策”

2006年，“十一五”規(guī)劃中明確提出，要確保18億畝土地紅線，“執(zhí)行最嚴(yán)格的土地管理制度”。一年后，全國(guó)土地出讓金從0.77萬(wàn)億元增長(zhǎng)到1.19萬(wàn)億元。

就在這一年，張燾離開康城置業(yè)，創(chuàng)立了現(xiàn)在的公司，成了一個(gè)不大不小的“夾層地產(chǎn)商”。此時(shí)，“夾層房地產(chǎn)商”猶如雨后春筍，“僅洛陽(yáng)市注冊(cè)的房地產(chǎn)公司就有800多家?！?/p>

土地成本的增加、競(jìng)爭(zhēng)的激烈，使作為“夾層”的張燾覺得“只有靠個(gè)人魅力和對(duì)國(guó)家政策的把控”才能讓企業(yè)生存下去。

2007年，國(guó)家提出“發(fā)展住房保障”，張燾抓住了這次機(jī)會(huì)?！氨Ｕ戏侩m然利潤(rùn)少，但是購(gòu)買群體大，在銷售上不存在任何問題。而且，在土地政策上，保障房建設(shè)可以免去土地出讓金，優(yōu)先選擇土地區(qū)域?！睆垹c覺得，“聽黨話跟黨走”是他多年從事房地產(chǎn)業(yè)“不能動(dòng)搖”的原則。

當(dāng)時(shí)的李明宇卻并不這樣想，“商人都是逐利的。按照國(guó)家要求，保障房的利潤(rùn)空間只有2％到7％，而商品房的利潤(rùn)空間最少也要20％以上?！睂?shí)際上，李明宇的看法正是大多數(shù)房產(chǎn)商的態(tài)度。

然而僅僅4年之后，李明宇的看法發(fā)生了轉(zhuǎn)變。在他眼里，保障房從“雞肋”變成了“巨大的蛋糕”。

根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)劃，“十二五”期間將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，投資總額約為4.86萬(wàn)億元。相關(guān)研究數(shù)據(jù)指出，若按保障房4％到6％的平均凈利率測(cè)算，“十二五”期間，保障性住房建設(shè)的凈利潤(rùn)將為1153億元到1728億元，占行業(yè)總利潤(rùn)的7％到10％。

面對(duì)這塊“蛋糕”，李明宇仍然有些遺憾，“錯(cuò)過(guò)了最好的時(shí)機(jī)?！?/p>

“每天賠一套房”

“把控好國(guó)家政策”的張燾把主要精力都用在了保障房上，“雖然在樓市最火爆的那幾年我賺的錢不夠多，但沒有盲目擴(kuò)張，一直保持低負(fù)債運(yùn)營(yíng)。也正是因?yàn)檫@樣，企業(yè)才能一直保持良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。”

不過(guò)，房地產(chǎn)業(yè)的樂觀景象并沒有一直維持下去。國(guó)家對(duì)樓市“十年九控”，特別是2010年以來(lái)，連續(xù)出臺(tái)“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”、“9.29新政”，直到2011年初出臺(tái)的“國(guó)八條”，明確了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，更大范圍地實(shí)施限購(gòu)、限貸政策。

劇烈的波動(dòng)讓很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存危機(jī)?！皳?jù)我所知，洛陽(yáng)市現(xiàn)在還在活躍的房地產(chǎn)企業(yè)只剩下三四十家。”張燾說(shuō)。

土地管理的嚴(yán)格、銀行貸款業(yè)務(wù)的緊縮、房屋預(yù)售的限制、地方政府在城市規(guī)劃上的躍進(jìn)以及開發(fā)商自身在追求利益最大化時(shí)的盲目性，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)公司難以為繼，甚至迅速消亡。

鄭州某房地產(chǎn)公司總裁馬南（化名）就是一個(gè)典型，“每天賠一套房子”成了他的口頭禪。

馬南的樓盤位于被媒體稱為“鬼城”的鄭東新區(qū)。該區(qū)自2003年投建以來(lái)，雖然每平米房?jī)r(jià)平均上漲了3000元左右，但是由于配套設(shè)施不健全，“特別是稍偏地區(qū)，銷售率僅在30％到40％左右?！?/p>

“小區(qū)建成以后，銷售狀況一直不好?！?張燾認(rèn)為，對(duì)于一直以利潤(rùn)大、資金回籠快而著稱的房地產(chǎn)業(yè)而言，產(chǎn)品（住房）積壓是一件非?？膳碌氖?，“最直接的后果就是連銀行每個(gè)月的利息都還不上。從銀行貸一千萬(wàn)元，按照每月18％的利率計(jì)算，每個(gè)月要交給銀行180萬(wàn)。在鄭州，一套房子也就是這個(gè)價(jià)位了?！?/p>

這還不是最糟糕的，張燾坦言，現(xiàn)在很多房企的運(yùn)營(yíng)都很困難，負(fù)債率太高。近幾次調(diào)控之后，許多房企沒有倒閉的根本原因在于民間資本的參與，即通過(guò)小額貸款公司來(lái)維持企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，但由此付出的成本非常高，每月需要支付3分到4分利息?！耙簿褪钦f(shuō)，如果馬南向民間借貸公司貸款，那么他每個(gè)月至少要賠兩套房子?！?/p>

這正是張燾一直強(qiáng)調(diào)“企業(yè)需要低負(fù)債率運(yùn)營(yíng)的原因”。在張燾看來(lái)，國(guó)家這些年出臺(tái)的政策都有點(diǎn)“急剎車”的意思，“比如去年出臺(tái)的‘國(guó)五條’，包括此前的‘國(guó)八條’等，頻繁出臺(tái)的國(guó)家政策忽略了樓盤的建設(shè)周期，留給地方政府的緩沖期太少，這些都不利于房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)和良性發(fā)展。”

雖然如此，對(duì)于行業(yè)今后的發(fā)展，張燾有自己的看法：“房?jī)r(jià)一定會(huì)出現(xiàn)合理性回落，但這個(gè)回落是成本內(nèi)可操作性的回落?，F(xiàn)在百姓并不是不需要房產(chǎn)，而是最需求更高品質(zhì)的改善性住房?！?/p>

他覺得，開發(fā)商需要不斷提升房屋的品質(zhì)以及對(duì)樓盤周圍環(huán)境的改善，“這樣的房屋是真正的剛需和潛在的升值空間”。而建設(shè)這種地段好、品質(zhì)高的房子，就需要高投入，“需要有雄厚資金的央企和大型房地產(chǎn)公司來(lái)承接，這意味著中小型民營(yíng)房企的生存空間會(huì)進(jìn)一步被壓縮，新一輪房地產(chǎn)業(yè)的洗牌近在眼前?！?/p>

（實(shí)習(xí)生常丹丹對(duì)此文有貢獻(xiàn)）