儲(chǔ)亮

（重慶市城投公租房建設(shè)有限公司重慶400015）

試論公租房工程建設(shè)項(xiàng)目投資控制

儲(chǔ)亮

（重慶市城投公租房建設(shè)有限公司重慶400015）

公租房建設(shè)工程為非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目，非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分。建設(shè)投資和建設(shè)期利息之和對(duì)應(yīng)于固定資產(chǎn)投資，而固定資產(chǎn)投資與建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)在量上相等。因此，切實(shí)控制項(xiàng)目的工程造價(jià)，即可控制項(xiàng)目的建設(shè)工程投資。

公租房；投資控制；工程造價(jià)控制；建設(shè)階段

建設(shè)項(xiàng)目投資是指在工程項(xiàng)目建設(shè)階段所需要的全部費(fèi)用的總和，按建設(shè)工程用途，分為生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目總投資和非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目總投資兩種類別[1-2]。公租房建設(shè)工程為非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目，本文主要論述的是重慶市城投公租房建設(shè)有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)的公租房項(xiàng)目的投資控制。

非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分，建設(shè)投資和建設(shè)期利息之和對(duì)應(yīng)于固定資產(chǎn)投資。工程造價(jià)是指一項(xiàng)工程預(yù)計(jì)支出費(fèi)用或?qū)嶋H支出費(fèi)用的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用[3]。固定資產(chǎn)投資與建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)在量上相等。因此，切實(shí)控制項(xiàng)目的工程造價(jià)，即可控制項(xiàng)目的建設(shè)工程投資。

1 公租房工程建設(shè)投資的特點(diǎn)

1.1 項(xiàng)目規(guī)模大，建設(shè)投資數(shù)額巨大

截至2012年9月份，重慶市已累計(jì)開工公租房3106萬(wàn)m2，分配13.8萬(wàn)套、惠及40余萬(wàn)人，入住近7萬(wàn)戶、18萬(wàn)人。城投公租房公司負(fù)責(zé)建設(shè)的7個(gè)已開工公租房項(xiàng)目，總建筑面積860萬(wàn)m2，住宅13.87萬(wàn)戶，超大的項(xiàng)目規(guī)模對(duì)應(yīng)建設(shè)工程投資數(shù)額的巨大，這7個(gè)公租房項(xiàng)目計(jì)劃總投資超過(guò)兩百億元。

1.2 建設(shè)工程確定層次繁多

各個(gè)公租房項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模均在70萬(wàn)m2以上，除主體建安工程外，還有土石方、園林綠化、裝修工程等單位工程以及水、電、氣、通訊、有線電視等產(chǎn)權(quán)單位參與配套設(shè)施施工；除住宅以外，還有學(xué)校、獨(dú)立商業(yè)、社會(huì)事物配套用房等有獨(dú)立使用功能的建筑，須分別計(jì)算各個(gè)不同階段和項(xiàng)目的工程投資，最后才形成建設(shè)工程投資。項(xiàng)目構(gòu)成復(fù)雜，工程投資的確定層次繁多。

1.3 建設(shè)工程投資須動(dòng)態(tài)跟蹤調(diào)整

作為政策性很強(qiáng)的民生工程，公租房建設(shè)工程在建設(shè)期可能會(huì)出現(xiàn)一些不可預(yù)料的變化因素，如國(guó)家政策調(diào)整、融資方式變化、銀行利率調(diào)整、人工、材料價(jià)格變化等，必然會(huì)引起建設(shè)工程投資的變動(dòng)。所以，建設(shè)工程投資在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)都須隨時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤、調(diào)整，直至決算后，才能形成建設(shè)工程投資。

1.4 公租房工程事關(guān)民生，敏感性強(qiáng)，受各方面關(guān)注度程度高

公租房保障中低收入群眾“住有所居”，加快了城市化、工業(yè)化進(jìn)程，有促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等經(jīng)濟(jì)社會(huì)和民生的良好效應(yīng)，又因項(xiàng)目體量大，投資額高，受社會(huì)關(guān)注程度高，對(duì)國(guó)計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定有重大的影響，使得公租房項(xiàng)目建設(shè)投資控制又有著特別重要的意義。

從以上所列舉的公租房建設(shè)投資特點(diǎn)來(lái)看，做好公租房建設(shè)工程的投資控制是十分必要的?，F(xiàn)就公租房建設(shè)工程中各個(gè)建設(shè)階段的投資控制進(jìn)行幾點(diǎn)探討。

2 投資決策和設(shè)計(jì)階段的投資控制

從目前我國(guó)情況看，影響項(xiàng)目投資最大的階段是約占工程項(xiàng)目建設(shè)周期四分之一的技術(shù)設(shè)計(jì)結(jié)束前的工作階段。此階段的投資控制從以下幾方面進(jìn)行管理。

2.1 實(shí)行多方案比選，控制項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)

城投公租房公司作為業(yè)主單位，從公租房項(xiàng)目前期規(guī)劃即開始入手，結(jié)合規(guī)劃指標(biāo)控制公租房建設(shè)規(guī)模，運(yùn)用多方案對(duì)項(xiàng)目的總體布局、商業(yè)平面規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行比選，優(yōu)化公租房項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。

為了嚴(yán)格遵從公租房經(jīng)濟(jì)、適用的建設(shè)原則，公租房項(xiàng)目按以下建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的比選和優(yōu)化：

（1）公租房項(xiàng)目的場(chǎng)地設(shè)計(jì)布局應(yīng)依山就勢(shì)突顯建筑天際線，并盡量實(shí)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)土石方平衡，以減少土石方工程量；場(chǎng)地階地設(shè)計(jì)應(yīng)盡量避免直立式，宜考慮坡地綠化連接，以減少支擋工程量，建設(shè)親近自然的人居環(huán)境。

（2）如項(xiàng)目建設(shè)位置涉及河道，設(shè)計(jì)方案須盡量利用自然水景，既使項(xiàng)目總體布局與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，又可控制景觀工程規(guī)模；景觀綠化采用本地樹種，以普通常綠樹種為主；小區(qū)出入口設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)形式應(yīng)盡量簡(jiǎn)化，實(shí)用為主、美觀大方，不追求奢華的外觀效果。

（3）入戶大廳層高采用6m；面積小于4m2的衛(wèi)生間，原則上不作干濕分區(qū)設(shè)計(jì)；戶型上考慮預(yù)留組合的可能。

（4）因公租房項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，整個(gè)項(xiàng)目同時(shí)交付使用難度較大，應(yīng)按照規(guī)劃道路合理劃分組團(tuán)，組團(tuán)之間相對(duì)獨(dú)立，使同一項(xiàng)目可按組團(tuán)分期交付使用，使群眾可以早日入住。

（5）配套商業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合公租房項(xiàng)目周邊商業(yè)規(guī)劃考慮商業(yè)互補(bǔ)，避免重復(fù)建設(shè)。

按以上建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公租房項(xiàng)目的項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案比選，從源頭上控制住工程造價(jià)，節(jié)約建設(shè)投資，達(dá)到投資控制的目的。

2.2 推行限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)中控制投資行之有效的方法。限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的公租房項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，以公租房經(jīng)濟(jì)適用的建設(shè)原則，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

2.3 采取全過(guò)程造價(jià)跟蹤審查制度，造價(jià)人員提前介入設(shè)計(jì)過(guò)程

按重慶市政府對(duì)公租房建設(shè)成本意見的要求，為加強(qiáng)公租房項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)的投資控制，重慶市城投公租房建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“城租公司”）公租房項(xiàng)目均采取了與造價(jià)咨詢單位一起進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、工程結(jié)算等全過(guò)程造價(jià)控制。

優(yōu)化設(shè)計(jì)方案可大幅度降低工程造價(jià)。在建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)人員對(duì)公租房項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性重視不夠，盲目追求建筑的高標(biāo)準(zhǔn)或是為了安全起見，刻意加大結(jié)構(gòu)的安全系數(shù)，造成投資浪費(fèi)。因此，各項(xiàng)目造價(jià)咨詢單位從方案和初設(shè)階段就開始介入，及時(shí)為設(shè)計(jì)人員提供相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，減少設(shè)計(jì)工程中的錯(cuò)漏現(xiàn)象，干預(yù)設(shè)計(jì)中存在的不必要的浪費(fèi)，達(dá)到控制投資、優(yōu)化設(shè)計(jì)的目的。

3 招投標(biāo)階段的投資控制

為了有效控制投資，保證公租房工程質(zhì)量，須以合理價(jià)格選擇合格的承包方，按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及重慶市政府對(duì)“城租公司”公租房項(xiàng)目招標(biāo)方式的批示意見，采取公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、直接發(fā)包、詢價(jià)比選四種方式實(shí)施公租房項(xiàng)目招投標(biāo)工作。公開、公正、公平、擇優(yōu)和廉潔奉公是實(shí)施招標(biāo)工作的原則，也是此階段投資控制的基礎(chǔ)。

3.1 公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)

公租房項(xiàng)目的主要招標(biāo)方式是公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)，其中采取邀請(qǐng)招標(biāo)的工程均經(jīng)重慶市政府批準(zhǔn)同意。招標(biāo)工作嚴(yán)格按照招投標(biāo)法規(guī)定進(jìn)行，以求擇優(yōu)選擇承包商參與公租房建設(shè)。

擬定招標(biāo)計(jì)劃和發(fā)布招標(biāo)公告后，“城租公司”合同預(yù)算部會(huì)同監(jiān)理單位、造價(jià)咨詢單位制訂招標(biāo)文件，由公司法律顧問審核后報(bào)請(qǐng)集團(tuán)公司，批準(zhǔn)后發(fā)布招標(biāo)文件。造價(jià)咨詢單位編制招標(biāo)限價(jià)后，由重慶市招標(biāo)辦抽取限價(jià)審查單位，經(jīng)審查后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)正式發(fā)布招標(biāo)限價(jià)。在規(guī)定時(shí)間開標(biāo)后，評(píng)標(biāo)工作在行政主管部門、市檢察院和集團(tuán)公司的監(jiān)督下進(jìn)行，招標(biāo)結(jié)果經(jīng)公示后確定中標(biāo)單位。

3.2 直接發(fā)包

按照重慶市政府對(duì)“城租公司”投資建設(shè)的公租房項(xiàng)目招標(biāo)方式的批示意見，結(jié)合公租房項(xiàng)目工期緊、任務(wù)重、一次性建設(shè)規(guī)模大的特點(diǎn)，為控制公租房建設(shè)成本，降低項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，部分項(xiàng)目采用競(jìng)談方式在大型國(guó)有企業(yè)中選擇直接發(fā)包單位。

3.3 詢價(jià)比選

對(duì)于專業(yè)性較強(qiáng)且市場(chǎng)資源較少的專業(yè)工程采取詢價(jià)比選的方式。首先通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查篩選，按照國(guó)企優(yōu)先的原則確定比選單位，按“城租公司”工程技術(shù)部提供的技術(shù)參數(shù)制定比選邀請(qǐng)函。由外聘專家、監(jiān)理單位、造價(jià)咨詢單位、“城租公司”相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員組成詢價(jià)比選小組，在集團(tuán)公司監(jiān)督下進(jìn)行比選工作，并將詢價(jià)比選結(jié)果報(bào)請(qǐng)集團(tuán)公司批準(zhǔn)后確定中標(biāo)單位。

3.4 建立戰(zhàn)略合作，有效降低建設(shè)投資

在公租房建設(shè)投資控制中，除建安工程外，各行業(yè)主管部門負(fù)責(zé)實(shí)施建設(shè)的配套設(shè)施投資占總投資比重也較大。城投集團(tuán)結(jié)合多年來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，從國(guó)有大型集團(tuán)共建公租房的角度出發(fā)，主動(dòng)與重慶水務(wù)集團(tuán)、重慶燃?xì)饧瘓F(tuán)、重慶有線電視有限責(zé)任公司聯(lián)系，建立戰(zhàn)略合作。以有線電視為例，重慶市現(xiàn)行規(guī)定為450元/戶，經(jīng)過(guò)與重慶有線電視有限公司高層協(xié)調(diào)，按照其成本價(jià)原則支持公租房建設(shè)。建立戰(zhàn)略合作機(jī)制，可有效降低配套設(shè)施的建設(shè)投資，是控制公租房建設(shè)總投資的有效途徑。

4 施工階段和竣工結(jié)算階段的投資控制

4.1 全過(guò)程造價(jià)跟蹤審查，嚴(yán)格審查過(guò)程計(jì)量支付

公租房建設(shè)實(shí)施全過(guò)程造價(jià)跟蹤審查制度，在工程進(jìn)入施工階段后，造價(jià)咨詢單位派員進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)，與“城租公司”合同預(yù)算部一起參與合同談判、付款和設(shè)計(jì)變更審核、簽證收方等工作。工程款項(xiàng)支付由施工單位提出書面申請(qǐng)，經(jīng)監(jiān)理工程師核定工程量后，由造價(jià)咨詢單位審核后出具審查意見，交業(yè)主項(xiàng)目代表核定后，由公司合同預(yù)算部再次審查，然后進(jìn)入財(cái)務(wù)支付審批程序。

對(duì)必須發(fā)生且涉及造價(jià)變化的設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證，由監(jiān)理或者設(shè)計(jì)單位提出書面報(bào)告，業(yè)主項(xiàng)目代表召集參建各方共同論證，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，按“控制投資、保證質(zhì)量、確保安全”的原則綜合各方意見，并報(bào)公司同意后，由監(jiān)理、造價(jià)咨詢單位、設(shè)計(jì)、業(yè)主等各方共同完成設(shè)計(jì)變更或臨時(shí)簽證單。

對(duì)各項(xiàng)變更簽證及每筆計(jì)量支付均進(jìn)行嚴(yán)格的層層把關(guān)，才能保證工程計(jì)量的及時(shí)準(zhǔn)確，在保證項(xiàng)目順利實(shí)施的同時(shí)，確保工程造價(jià)得到有效控制。

4.2 熟悉合同，有理有據(jù)控制投資

合同管理貫穿于建設(shè)工程全過(guò)程，項(xiàng)目建設(shè)各階段必須用合同的形式來(lái)約束各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)[2]，因此業(yè)主、監(jiān)理和造價(jià)跟蹤審查單位需要充分熟悉合同，特別是其中與工程造價(jià)相關(guān)的條款：承包范圍、工期、合同計(jì)價(jià)條件及調(diào)整方式、材料供應(yīng)方式、結(jié)算條件、工程款撥付和違約處理等。對(duì)合同內(nèi)容心中有數(shù)，就能做好建設(shè)投資的事前控制，對(duì)控制投資有理有據(jù)。例如龍洲灣公租房項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)由現(xiàn)代風(fēng)格調(diào)整為歐式風(fēng)格，設(shè)計(jì)單位要求為此設(shè)計(jì)調(diào)整簽訂金額為180萬(wàn)元的設(shè)計(jì)補(bǔ)充合同。筆者查閱已簽訂的龍洲灣公租房項(xiàng)目設(shè)計(jì)補(bǔ)充合同，發(fā)現(xiàn)外立面設(shè)計(jì)調(diào)整時(shí)間早于該項(xiàng)目設(shè)計(jì)補(bǔ)充合同簽訂時(shí)間，而設(shè)計(jì)補(bǔ)充合同中明確此合同簽訂前所有設(shè)計(jì)工作均含于合同包干價(jià)中，因此龍州灣公租房項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)調(diào)整工作屬于上述補(bǔ)充合同包干價(jià)工作范圍內(nèi)，不需再簽訂設(shè)計(jì)補(bǔ)充合同并額外計(jì)取180萬(wàn)元設(shè)計(jì)費(fèi)。

4.3 竣工結(jié)算階段的投資控制

在工程竣工結(jié)算時(shí)，業(yè)主單位和造價(jià)咨詢單位應(yīng)堅(jiān)持按施工合同中合同價(jià)款的調(diào)整條件、調(diào)整方式、結(jié)算方法等約定，對(duì)工程預(yù)算外的費(fèi)用嚴(yán)格控制，對(duì)于未按圖紙要求完成的工作量及未按規(guī)定執(zhí)行的施工簽證一律核減費(fèi)用；凡合同條款明確包含的費(fèi)用，屬于風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)包含的費(fèi)用，未按合同條款履行的違約等一律減費(fèi)用，嚴(yán)格把好結(jié)算審核關(guān)，控制工程造價(jià)。

公租房項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，結(jié)算辦理復(fù)雜，為了加快公租房項(xiàng)目主體工程及室內(nèi)裝修工程結(jié)算工作進(jìn)度，將結(jié)算劃分為無(wú)爭(zhēng)議部分和有爭(zhēng)議部分，分階段進(jìn)行結(jié)算。無(wú)爭(zhēng)議部分可以先行辦理結(jié)算，支付結(jié)算款；有爭(zhēng)議部分結(jié)算則按合同約定的結(jié)算程序，對(duì)有爭(zhēng)議部分繼續(xù)協(xié)商處理，待爭(zhēng)議解決后，即提交資料在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理結(jié)算。截至2012年9月份，西永“康居西城”、蔡家“兩江名居”兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算階段，按合同約定計(jì)價(jià)原則，主體工程及室內(nèi)裝修工程中無(wú)爭(zhēng)議部分的結(jié)算工作已完成，其余有爭(zhēng)議部分的結(jié)算則按合同約定程序繼續(xù)辦理。這種分階段結(jié)算的方式，在不違反合同結(jié)算條款的前提下，既避免了匆忙辦理結(jié)算造成工程造價(jià)冒算的風(fēng)險(xiǎn)，又緩解了施工單位的資金壓力，在確保投資控制效果的同時(shí)也獲得了良好的社會(huì)效益。

5 結(jié)語(yǔ)

公租房項(xiàng)目的建設(shè)工程投資控制從實(shí)施過(guò)程來(lái)看，有較長(zhǎng)時(shí)間跨度，從工作內(nèi)容來(lái)看又是由若干環(huán)節(jié)組成的環(huán)環(huán)相扣的一個(gè)有機(jī)整體。建設(shè)項(xiàng)目投資控制目標(biāo)是隨著工程項(xiàng)目建設(shè)實(shí)踐的不斷深入而分階段設(shè)置的，將公租房建設(shè)全過(guò)程的投資控制環(huán)環(huán)扣緊，過(guò)程控制措施條條落實(shí)，是業(yè)主單位、監(jiān)理單位和造價(jià)咨詢單位實(shí)施投資控制的重要職責(zé)，合理地確定和有效地控制工程造價(jià)，靠的不是某一單位，而是需要各單位的綜合協(xié)調(diào)、共同努力，工程的每個(gè)環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格把關(guān)才能最大限度地控制工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)較為理想的投資效益。

[1]柯洪.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制[M].北京:中國(guó)計(jì)劃出版社，2006.

[2]全國(guó)注冊(cè)咨詢工程師（投資）資格考試參考教材編寫委員會(huì).項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)（第三版）[M]，北京:中國(guó)計(jì)劃出版社，2011.

[3]馬楠.建設(shè)工程造價(jià)管理[M].北京:清華大學(xué)出版社，2006.

責(zé)任編輯：孫蘇

Investment Controlof Public RentalHousing Construction Program

As a non-constructive program，public rental housing program has a total investment of construction investment and interest over construction.Fixed asset investment,equalto projectcost in quantity,means the sum of construction investment and interest over construction.To control the projectcostis to controlthe construction investment.

public rentalhousing;investmentcontrol;projectcostcontrol;construction phase

TU723.3

A

1671-9107（2013）02-0057-03

10.3969／j.issn.1671-9107.2013.02.057

2012-12-20

儲(chǔ)亮（1979-），男，江蘇宜興人，本科，工程師、注冊(cè)造價(jià)工程師，主要從事工程造價(jià)管理工作。