□文/王豆豆

（上海工程技術(shù)大學(xué)管理學(xué)院 上海）

上海住房保障制度隨著我國(guó)住房制度改革的進(jìn)程逐步發(fā)展起來，保障性住房的供應(yīng)模式不斷完善，但在運(yùn)行中，仍然有很大一部分人沒有被覆蓋進(jìn)去，他們就是“夾心層”。而這部分人員，很多是剛畢業(yè)的大學(xué)生，引進(jìn)人才及外來人員，他們?cè)诤艽蟪潭壬嫌绊懼鞘形磥淼陌l(fā)展，因此，解決“夾心層”人群的住房問題至關(guān)重要，在這種情況下，公租房應(yīng)運(yùn)而生，為解決夾心層住房問題帶來了曙光。

一、上海住房“夾心層”及其產(chǎn)生

（一）上?！皧A心層”的形式。目前，上海地區(qū)“夾心層”人群主要有三種形式：一是無力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，又不在廉租住房保障下的人群；二是無力購(gòu)買普通商品房，又不符合經(jīng)適房購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)的人群。前者屬于政策之內(nèi)的“夾心層”，后者屬于政策之外的“夾心層”。

（二）上海“夾心層”產(chǎn)生原因。上海地區(qū)“夾心層”人群形成的原因是多方面的。首先，房?jī)r(jià)收入差距過大是形成“夾心層”的直接原因。按照中國(guó)的金字塔形的收入結(jié)構(gòu)，“夾心層”群體的收入處于中低水平。但是面對(duì)日益攀高的房?jī)r(jià)，工資的相對(duì)縮水就使之成為了面對(duì)房?jī)r(jià)望而卻步的“夾心層”；其次，住房保障政策不健全和不連貫，導(dǎo)致相當(dāng)部分中低收入人群沒有與之對(duì)應(yīng)的政策解決住房問題；第三，上海人口流入量的不斷增加，房?jī)r(jià)上漲較快，導(dǎo)致“夾心層”群體的數(shù)量也隨之上漲。

二、上海推行公租房現(xiàn)狀

（一）上海推行公租房政策

1、首先，什么是公租房？公共租賃房是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。

2、上海準(zhǔn)入條件：上海公租房申請(qǐng)不限戶籍，無上海戶口也可以申請(qǐng)上海公租房。根據(jù)規(guī)定，申請(qǐng)公租房的外來常住人口，需持有《上海市居住證》達(dá)到兩年以上，并且連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金（含城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）達(dá)到一年以上。

3、公租房租金將按略低于市場(chǎng)租金的原則確定。市場(chǎng)租金的評(píng)估由運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)委托信譽(yù)好的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)施，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)依據(jù)市場(chǎng)租金評(píng)估價(jià)研究制訂公共租賃住房租金水平，市場(chǎng)租金評(píng)估價(jià)有效期為一年。

（二）上海公租房實(shí)施現(xiàn)狀。上海《本市發(fā)展公共租賃住房實(shí)施意見（征求意見稿）》于2010年6月3日正式對(duì)社會(huì)公示。2011年下半年，位于徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)的“馨寧公寓”和楊浦區(qū)的“新江灣尚景園”首批5，100套市籌公共租賃住房，將面向工作單位或戶籍在浦西9個(gè)中心城區(qū)的符合條件的市民供應(yīng)，并且不局限于上海戶口。但首批5，100套公租房此次出租率不足40%，有60%多的房源將處于“空置”狀態(tài)。因此，上海市政府針對(duì)這種情況，放寬了相應(yīng)的政策，降低了申請(qǐng)條件。

除去2011年首批對(duì)外供應(yīng)的公共租賃住房，目前上海還在建設(shè)的有徐匯區(qū)的田東佳苑、龍南佳苑等，另外上海選取20多個(gè)點(diǎn)，農(nóng)村集體地試建公租房。

（三）上海公租房現(xiàn)存問題

1、政策存在的問題

（1）規(guī)范化申請(qǐng)制度尚未形成。目前，申請(qǐng)條件尚處于一種變動(dòng)的狀態(tài)。另外，申請(qǐng)的具體流程以及頗受爭(zhēng)議的申請(qǐng)者優(yōu)先與輪候等問題都亟待進(jìn)一步完善與健全。

（2）退出機(jī)制不完善。公共租賃住房主要用于解決“夾心層”的過渡性居住問題，并非為“夾心層”人群提供福利性的永久性住房，這也就從另一方面激勵(lì)夾心層人群努力奮斗。但目前關(guān)于如何讓有能力的人群退出的制度還不夠完善。

2、運(yùn)行存在的問題

（1）供求不平衡。就目前的公租房供應(yīng)區(qū)域及數(shù)量，還遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)需求。各區(qū)及單位根據(jù)自身發(fā)展及對(duì)人才或務(wù)工人員需求情況確定不同的保障人群，分別提供人才公寓、單位租賃公寓、白領(lǐng)公寓、來滬務(wù)工人員宿舍等住房，把握口徑不一，導(dǎo)致保障范圍不夠明晰，供求失衡。

（2）房?jī)r(jià)過高?！胺康热恕?，而非“人等房”。由于房?jī)r(jià)過高，導(dǎo)致上海新推出公租房空置60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒達(dá)到預(yù)期要求。

（3）相關(guān)配套設(shè)施不完備。就目前推出的房型，還不能滿足“夾心層”人群的各種需求，另外，交通、生活設(shè)施、學(xué)校等還有很大提升空間。

（4）經(jīng)營(yíng)狀況不理想，資金來源存在問題。人才公寓建設(shè)一次性投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)、投資方資金壓力大、后期的經(jīng)營(yíng)缺乏資金，這是制約人才公寓進(jìn)一步發(fā)展的重要因素。

三、完善上海公租房運(yùn)行機(jī)制

（一）完善公租房政策

1、完善公租房申請(qǐng)制度。上海龐大的常住人口數(shù)目就決定了制定申請(qǐng)制度的難度。這就要求政府建立起一套完善的評(píng)估體系，對(duì)于夾心層人群的需求及承擔(dān)能力，建立適當(dāng)?shù)纳暾?qǐng)制度。同時(shí)，健全公租房運(yùn)行監(jiān)督制度，制定相關(guān)細(xì)則法規(guī)，對(duì)于公租房的使用進(jìn)行規(guī)定。

2、完善公租房的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。一直以來，我國(guó)保障房退出機(jī)制是保障房管理的一大“短板”，除豪車進(jìn)出、出租轉(zhuǎn)售的現(xiàn)象，較少有因家境變化而退出保障房的實(shí)際例子。針對(duì)這種情況，政府應(yīng)加強(qiáng)“售后監(jiān)管”，完善退出機(jī)制。此時(shí)，政府對(duì)公租房的進(jìn)入和退出機(jī)制進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)顯得尤為重要。

（二）解決運(yùn)行存在的問題

1、擴(kuò)大公租房資金來源。政府首先應(yīng)探索出社會(huì)資本參與的有效運(yùn)營(yíng)模式多方位降低公租房投資成本。其次是多方面擴(kuò)展資金來源，如可適當(dāng)進(jìn)行先租后售。尤其在新建城區(qū)的公租房可以更多嘗試“先租后售”，新建的公租房20～30年后應(yīng)可自由上市轉(zhuǎn)讓，這樣將可以比較有效地吸引社會(huì)長(zhǎng)期資金。而且，應(yīng)積極爭(zhēng)取保險(xiǎn)資金。保險(xiǎn)資金的低成本來源和其要求長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益，非常契合公租房項(xiàng)目的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)。

2、滿足住戶對(duì)房型及基礎(chǔ)設(shè)施的需求。一是要加快設(shè)計(jì)公租房建筑標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)性設(shè)計(jì)套型和室內(nèi)布局，適當(dāng)提高容積率和降低公共配套標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)增加商業(yè)配套比例，以真正解決租賃居住需求為導(dǎo)向，同時(shí)方便“以商養(yǎng)租”；二是土地出讓金要有標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)，科學(xué)合理設(shè)計(jì)，不能隨意定價(jià)。

3、保障房源，增加公租房供應(yīng)。僅從公租房房源的籌措上看，應(yīng)組建一批公共租賃住房專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，來組織公共租賃住房的投資、經(jīng)營(yíng)和管理，并積極采取新建、配建、改建、收購(gòu)和轉(zhuǎn)化等方式建設(shè)和籌集房源；探索利用住房公積金部分結(jié)余資金直接建設(shè)公共租賃房，以改善公租房建設(shè)資金運(yùn)用中存在的問題。

四、結(jié)束語(yǔ)

上海是全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿，匯集了大量新參加工作的高校畢業(yè)生、來自外省市的高新技術(shù)人才，以及眾多外來務(wù)工者。他們?cè)跒樯虾＝?jīng)濟(jì)建設(shè)積極奉獻(xiàn)的同時(shí)，往往也存在無錢購(gòu)房、居無定所的隱憂。發(fā)展公共租賃住房可以有效解決這些處于廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房之間的“夾心階層”的住房困難，是重民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的有效舉措，值得積極倡導(dǎo)。

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