賈曉濤

養(yǎng)老院并不總是一個灰暗的地方，一種專為有錢人服務的高端養(yǎng)老社區(qū)正在中國興起——一些經(jīng)濟條件好的老人會選擇住進專門的養(yǎng)老社區(qū)，和他的同齡人一起做運動、看歌劇、互相扶持，優(yōu)雅地老去。這將是一個規(guī)模達萬億元的市，正等待各方商業(yè)力量挖掘。

剛度過59歲生日不久的曹遠征已經(jīng)在考慮退休后的生活。這位中國銀行的首席經(jīng)濟學家不打算和工作繁忙的子女住在一起，也不想住在家里等待他們看望。按照他的計劃，到70歲的時候，他會住進一個專門的養(yǎng)老社區(qū)，和他的同齡人一起做運動、看歌劇、互相扶持，優(yōu)雅地老去。

在老年人的數(shù)量急劇增長的中國，養(yǎng)老服務成為潛力巨大的新市場。中國的多家保險公司、房地產(chǎn)企業(yè)正在發(fā)起一項新戰(zhàn)略，建設和運營專門為老年人提供住宿和生活各項服務的養(yǎng)老社區(qū)，進入規(guī)模在萬億元級別的養(yǎng)老市場。

泰康人壽保險股份有限公司董事長陳東升表示，未來10年，泰康人壽將投資700億元人民幣，建設和運營養(yǎng)老社區(qū)。今年6月中旬，陳東升在北京昌平的泰康之家養(yǎng)老社區(qū)體驗館親自充當解說員，他說：“泰康人壽已經(jīng)開始在昌平、上海崇明島、海南三亞開建高端的養(yǎng)老社區(qū)，同時計劃在未來10年投資700億元，在全國范圍內推出15個連鎖養(yǎng)老社區(qū)項目?！?/p>

泰康人壽連鎖的養(yǎng)老社區(qū)除了五星級的酒店式公寓，還包括專門的社區(qū)醫(yī)院、健身、護理、餐廳、劇院等多項配套設施和服務。泰康之家投資有限公司CEO劉挺軍介紹，泰康人壽位于昌平的第一個養(yǎng)老社區(qū)將在2015年正式開放，第一期包括627套養(yǎng)老公寓，最終將可以容納3000位老人入住。泰康之家是泰康人壽的子公司，專門負責養(yǎng)老社區(qū)的投資和運營。

除了泰康人壽，中國人壽、新華保險、平安集團、太平保險等多家保險公司已分別在河北廊坊、北京延慶、浙江桐鄉(xiāng)、上海周浦等多地開建養(yǎng)老社區(qū)。

陳東升認為，保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)優(yōu)勢得天獨厚：保險資金大多為長期資金，通常15年到20年才需償付，適合長期投資于不動產(chǎn)；養(yǎng)老社區(qū)直接滿足了保險公司高端客戶的需求；同時，保險公司還可以提供長期護理險、健康險等與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)銜接的產(chǎn)品。而且，通過將未來居住權與保險產(chǎn)品掛鉤，解決了養(yǎng)老社區(qū)回報期長的問題。

這些養(yǎng)老社區(qū)瞄準的大多是那些擁有數(shù)千萬元以上資產(chǎn)的富裕人群。根據(jù)泰康人壽已經(jīng)推出的一項分紅型保險產(chǎn)品計劃，只有那些一次性繳納200萬元保費，或者同意在未來10年每年繳納20萬元保費的客戶，才有資格在未來入住其養(yǎng)老社區(qū)。粗略估算，在這個養(yǎng)老社區(qū)中，每個人的月租金和服務費等平均在萬元以上。

盡管價格不菲，這樣的高端養(yǎng)老社區(qū)仍然供不應求。盡管2015年第一期養(yǎng)老社區(qū)才會開放，但泰康人壽的上述養(yǎng)老計劃推出不到一年，已經(jīng)有超過2000人購買，購買者大多是金融業(yè)人士或高級知識分子，曹遠征就是他們的第一個客戶，打算70歲之后入住。另外一個位于北京昌平的高檔養(yǎng)老社區(qū)，匯晨國際老年公寓，提供溫泉等多項服務，接電話的客服表示，單個健康的老人每月費用在6000元左右，早已沒有空余床位。

高端養(yǎng)老社區(qū)的緊缺背后，是中國老年人數(shù)量正在急劇增長。截至2012年底，中國65歲以上的人口數(shù)量為1.27億，占總人口的比例約為9.4%。而根據(jù)聯(lián)合國網(wǎng)站的一項預測，到2025年，中國60歲以上人口在總人口中的占比，將提高到20%。在北上廣等大城市，一對年輕夫婦贍養(yǎng)4位老人已不少見。

在這些數(shù)量與日俱增的老齡人中，相對富裕的人群更能夠接受社區(qū)養(yǎng)老。中國人更習慣于在自己家里養(yǎng)老，與自己的子女生活在一起，但曾毅指出，那些家庭經(jīng)濟條件較好的老年人更容易轉變居住觀念，愿意選擇養(yǎng)老社區(qū)，而他們的子女也愿意為父母選擇條件優(yōu)越的社區(qū)服務。

養(yǎng)老市場潛力巨大，申銀萬國的一份研究報告指出，發(fā)達國家每千人擁有的養(yǎng)老床位數(shù)在60張左右，而中國目前僅有20張，仍有很大投資空間，養(yǎng)老市場規(guī)模在萬億元級別。

保險公司正是看中了這塊市場。陳東升表示，為中產(chǎn)階級服務的養(yǎng)老社區(qū)是泰康人壽未來的核心戰(zhàn)略，泰康人壽將把能夠用于不動產(chǎn)投資的資金全部投入養(yǎng)老社區(qū)。根據(jù)中國保監(jiān)會的規(guī)定，保險資金能夠用于不動產(chǎn)投資的比例，最高為15%。

在美國，保險公司主要通過投資房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）的方式擁有養(yǎng)老社區(qū)，采取酒店式管理，收取會員管理費或護理費等，同時開發(fā)高端的養(yǎng)老保險客戶。養(yǎng)老社區(qū)的年均回報可以達到10%以上，超過普通商業(yè)地產(chǎn)的回報。

除了保險公司，不少房地產(chǎn)企業(yè)也在開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，包括萬科集團、保利地產(chǎn)等在內，銷售額全國排名前50名的開發(fā)商中，目前已有10余家涉足養(yǎng)老地產(chǎn)?！拔覀兿Ｍ趦扇旰?，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能夠達到今天商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模?！边h洋地產(chǎn)董事局主席兼總裁李明在今年7月該公司的成立20周年媒體會上表示。

但投資養(yǎng)老社區(qū)并非沒有風險。北京大學健康老齡與發(fā)展研究中心副主任趙耀輝表示，在美國實際上大約90%的老人仍然是居家養(yǎng)老，“美國的社區(qū)養(yǎng)老并不像一般人認為的那樣普及?！闭猩套C券保險業(yè)分析師羅毅則在今年9月的一份研究報告中指出，養(yǎng)老社區(qū)的回報周期通常在10年以上，配套設施高檔的社區(qū)，回報期會高于20年。

而且盡管養(yǎng)老市場的規(guī)模在萬億元級別，但“中國人的養(yǎng)老觀念仍然處于轉變期間，短期之內的市場空間仍然具有不確定性”，申銀萬國的保險行業(yè)分析師孫婷在她的研究報告中稱，除此之外，養(yǎng)老社區(qū)橫跨民政、土地、規(guī)劃多個主管部門，產(chǎn)業(yè)政策仍不完善。

總之 截至2025年，60歲以上的人口在中國總人口中占比將達到20%，高端養(yǎng)老社區(qū)供不應求，多家保險公司和地產(chǎn)商正在進入這一市場。