李焱

伴隨第二CBD規(guī)劃的進一步落實，大望京區(qū)域迅速成為市場的焦點，未來該區(qū)域內(nèi)的寫字樓升值空間逐漸增大

當人們對北京CBD耳熟能詳?shù)臅r候，“大望京第二CBD”的戰(zhàn)略部署正從規(guī)劃上升到實踐中。

根據(jù)規(guī)劃，大望京將以國際現(xiàn)代商務(wù)區(qū)為發(fā)展理念，在未來5～10年里打造成為北京國際商務(wù)區(qū)典范，成為北京的第二CBD。

房企掘金大望京

目前，隨著大望京CBD高端商務(wù)區(qū)的崛起，北京寫字樓市場格局悄然發(fā)生變化，以CBD、金融街、中關(guān)村為主的傳統(tǒng)寫字樓熱點區(qū)域格局正被逐漸打破。

在“大望京CBD”戰(zhàn)略規(guī)劃影響下，目前大望京已聚集了保利國際廣場、綠地中心、融科望京產(chǎn)業(yè)中心、望京SOHO等多個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目，大望京即將成為未來北京寫字樓市場新增供應(yīng)的主要商務(wù)區(qū)。

今年年初 “新國五條”及北京版細則的出臺，為商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機遇。據(jù)悉，北京寫字樓市場在2013年一季度沒有新增供應(yīng)，甲級寫字樓租金水平已達國內(nèi)最高。

來自高力國際的數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度北京甲級寫字樓總存量為530萬平方米，但是依然不能滿足不斷上升的需求，致使北京的甲級寫字樓租金上漲至327.9元/月/平方米。由于供應(yīng)逐漸減少，需求保持平穩(wěn)態(tài)勢，使得北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率水平持續(xù)走低。

實際上，自2009年以來，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量開始逐漸下降。同時，市場需求在中國經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的帶動下大幅增長，使得北京優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率連續(xù)下降。據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率為2.6%，已下降至歷史最低水平。

在空置率下降至歷史低點的同時，北京寫字樓市場也開始顯示出對未來供應(yīng)持續(xù)短缺的隱憂。

正因為如此，伴隨第二CBD規(guī)劃的進一步落實，大望京區(qū)域迅速成為市場的焦點，未來該區(qū)域內(nèi)的寫字樓升值空間逐漸增大。

自“第二CBD”規(guī)劃實施三年以來，包括保利地產(chǎn)、綠地、SOHO中國、遠洋地產(chǎn)等諸多知名房企競相在望京拿地，大望京高端商務(wù)區(qū)悄然形成。

“目前望京地區(qū)現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)寫字樓存量較少，僅為16.6萬平方米。隨著新增項目的入市，將進一步增強該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅母偁幜Α！毕嚓P(guān)人士分析說。

大望京CBD是繼北京CBD之后，政府規(guī)劃的又一處高端產(chǎn)業(yè)商務(wù)功能區(qū)。“我們將重點吸引國內(nèi)外知名企業(yè)集團總部、區(qū)域總部、研發(fā)中心、結(jié)算中心聚集，打造具有國際影響力的科技商務(wù)創(chuàng)新區(qū)和科技商務(wù)活動集聚地?！睋?jù)朝陽區(qū)政府相關(guān)負責人表示，下一步，朝陽區(qū)將依托大望京地區(qū)豐富的科技產(chǎn)業(yè)資源，將大望京打造成為北京新興高端商務(wù)區(qū)。

“由于近兩年北京核心區(qū)寫字樓租金上漲過快，大望京區(qū)域正吸引眾多的大型公司來此。類似于摩托羅拉、安捷倫從CBD搬到望京的例子已屢見不鮮。”高緯環(huán)球中國區(qū)研究部董事張平表示。

一年多來，大望京已成功吸引了多家名企“落子”，未來將有更多企業(yè)陸續(xù)進駐，如大宇集團、韓國鋼鐵研究所、綠地京華、綠地能源公司、遼寧錦州銀行、保利地產(chǎn)總部、綠地北方總部等。

第二CBD快速崛起

自2009年12月“大望京商務(wù)區(qū)”規(guī)劃獲批以來，這片總占地97.47公頃的土地以驚人的速度不斷刷新人們對它的認識：一改臟亂差的城鄉(xiāng)接合部舊貌，高樓大廈鱗次櫛比，路網(wǎng)建設(shè)日漸完善。

由首都國際機場進入北京城區(qū)，一片青翠即映入眼簾：大望京公園，國門路上的新景觀——“大望京科技商務(wù)創(chuàng)新區(qū)”。這里是曾經(jīng)的大望京崔各莊，曾以臟亂差著稱的京城著名的城鄉(xiāng)接合部。如今，這片東鄰機場高速路，背靠中關(guān)村，與國貿(mào)、鳥巢相呼應(yīng)的區(qū)域，在北京駛向世界級金融都市、國際化貿(mào)易窗口的路途上，擔負起驅(qū)動引擎的核心功用。

十幾年前，望京幾乎就是個農(nóng)村，位置偏遠、街道狹窄、房屋破舊，除了原住民，根本看不到外國人。從1996年起，與大望京村僅一街之隔的小望京，逐漸變成了望京新城，到2008年，樓價已經(jīng)翻了幾番。但此時的大望京村卻始終還是個城鄉(xiāng)接合部。直到2009年，北京市發(fā)改委發(fā)布朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村三個區(qū)域的環(huán)境整治和土地一級開發(fā)項目獲批，以及隨之而來的“第二CBD”的規(guī)劃，大望京村才作為入京門戶，迎來了全新的發(fā)展機遇。

如今的大望京，忙碌的工程車正對腳下這片土地進行著顛覆性的重造。首都門戶規(guī)劃、第二CBD落戶、知名房企爭相進駐……是大望京人茶余飯后津津樂道的話題。臟亂差的城市舊貌已成為歷史，取而代之的是拔地而起的高樓大廈和通達的交通路網(wǎng)。草木青翠的大望京公園已成為首都國門路上的一處全新景觀。

2011年，大望京第二CBD被正式寫入《北京市規(guī)劃委“十二五”規(guī)劃》。

事實上，早在冠上“第二CBD”這一名號之前，望京就已從單一居住區(qū)迅速向經(jīng)濟中心過渡。從2004年至2010年，包括北電網(wǎng)絡(luò)、LG、摩托羅拉、愛立信等世界企業(yè)巨頭相繼將總部遷往位于望京地區(qū)的中關(guān)村電子城科技園區(qū)。目前，望京已經(jīng)形成了電子、通訊業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群。另外，新能源、生物醫(yī)藥、新材料、IT電子等四大產(chǎn)業(yè)鏈也已蔚然形成。世界500強企業(yè)在望京密集布陣，這里聚集了北京65%的高收入人群和約1/3的外籍人士。望京也因此成為亞洲最大的國際居住區(qū)。

現(xiàn)在，大望京已經(jīng)完成了從一個“臥城”向一個極具人氣和發(fā)展活力的北京新經(jīng)濟中心的演變。未來望京國際商務(wù)中心將與北京CBD、中關(guān)村三者構(gòu)成北京國際商貿(mào)、研發(fā)設(shè)計等的經(jīng)濟“金三角”。

綠地集團京津事業(yè)部營銷總監(jiān)李薊表示，望京國際商務(wù)區(qū)占據(jù)獨特的國門地理優(yōu)勢，又聚集了一大批世界500強企業(yè)，擁有成熟的產(chǎn)業(yè)集群和濃厚的國際化商業(yè)氛圍，這些基礎(chǔ)成為望京國際商務(wù)區(qū)快速崛起的必然條件，不是其他區(qū)域隨便花幾年的時間就能夠超越取代的。

RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬表示，大望京背靠中關(guān)村電子城科技園的規(guī)劃和發(fā)展，已形成了跨國公司總部及研發(fā)中心的聚集地、非公經(jīng)濟總部發(fā)展基地和國家級留學人員創(chuàng)業(yè)基地。綠地等知名房企打造的高品質(zhì)商務(wù)寫字樓，提升了區(qū)域內(nèi)商業(yè)住宅配套，讓大望京不斷發(fā)揮聚集和輻射效應(yīng)，將帶動電子信息、應(yīng)用軟件等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸引越來越多的中外知名企業(yè)進駐。

上演“地標”爭奪戰(zhàn)

在“大望京商務(wù)區(qū)”的利好消息刺激下，數(shù)家知名房企如綠地集團、保利地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等紛紛逐鹿望京。它們不僅使大望京區(qū)域宜居品質(zhì)得到升級，也帶動了更多大型知名企業(yè)進駐大望京，使區(qū)域商務(wù)氛圍更加聚攏。

可以說，在大望京的“進化史”上，保利、綠地、遠洋等多家房產(chǎn)巨頭功不可沒。近日，北京綠地中心摩天體驗館開放，這座高達260米的摩天大廈，將再一次刷新大望京科技商務(wù)創(chuàng)新區(qū)的形象。

2010年，綠地集團以25.8億元斬獲大望京3號商業(yè)用地，隨后計劃投資80億元，打造總建筑面積約33.7萬平米的綠地中心浦項中心超高層項目。綠地中心由一棟260米的超高層建筑、兩棟150米的建筑和一個大型購物中心組成，項目落成后，將成為從首都機場到北京市區(qū)途中最顯著的地標建筑，可謂北京“國門第一樓”。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長王永平認為，超高層地標建筑、五星級酒店代表著城市的形象和招商環(huán)境。綠地集團的超高層項目將成為大望京的一大新名片。

在綠地中心浦項中心奠基典禮上，北京市有關(guān)領(lǐng)導指出，該項目的建設(shè)有利于優(yōu)化城市功能布局，改善投資環(huán)境，有利于提高城市品位，進一步提升北京的國際大都市形象。

綠地中心浦項中心項目負責人表示，項目落成后，將重點吸引國內(nèi)外知名企業(yè)集團總部、區(qū)域總部、研發(fā)中心、結(jié)算中心聚集，打造具有國際影響力的科技商務(wù)創(chuàng)新區(qū)和科技商務(wù)活動集聚地。

值得注意的是，在第二CBD的規(guī)劃中，大望京區(qū)域內(nèi)商務(wù)、商業(yè)規(guī)劃占比高達75%，因此，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品顯得尤為稀缺。因此，未來北京綠地浦項中心將推出一部分行政公寓，以滿足區(qū)域內(nèi)高知高收入人群追求高品質(zhì)住宅和生活的需求。

繼綠地中心、融科望京產(chǎn)業(yè)中心、望京SOHO等項目相繼開工建設(shè)后，保利國際廣場近日以“鉆石燈籠”的形象正式亮相。

“保利國際廣場作為北京新地標，在展現(xiàn)中國文化元素的同時，為入駐企業(yè)成為價值創(chuàng)造的典范提供了保障。”5月8日，在保利國際廣場產(chǎn)品發(fā)布會上，北京市朝陽區(qū)人民政府相關(guān)負責人表示，朝陽區(qū)各級部門將為國內(nèi)外知名企業(yè)入駐保利國際廣場落實好各項招商扶持政策。

作為大望京CBD最早交付的超甲級寫字樓，保利國際廣場位于北京機場高速路西側(cè)260米，共有三座寫字樓，總建筑面積近12萬平方米，已定位為企業(yè)總部辦公場所。

“保利國際廣場項目落成后，將成為從首都機場進入北京市區(qū)時最先看到的地標建筑。”保利北京公司總經(jīng)理劉翔表示。

用建筑表現(xiàn)中國折紙燈籠造型是保利國際廣場的設(shè)計初衷?！安捎秒p層玻璃幕墻和斜網(wǎng)格支撐結(jié)構(gòu)設(shè)計，又利用鉆石切割般棱鏡反射效應(yīng)，可以呈現(xiàn)中國傳統(tǒng)折紙燈籠與鉆石相互融合的效果?！泵绹鳶OM事務(wù)所設(shè)計總裁LEO CHOW用“鉆石燈籠”來詮釋項目獨特的設(shè)計構(gòu)思。

據(jù)LEO CHOW透露，保利國際廣場在產(chǎn)品設(shè)計方面采用無柱式辦公設(shè)計，其中T1中庭貫穿樓體，高度達到130米，為亞洲超甲級寫字樓中的第一中庭。

此外，保利國際廣場還以生態(tài)辦公為宣傳點，不但突出東側(cè)與大望京公園隔街相望，西側(cè)是縱貫大望京CBD的中央綠洲這一區(qū)位優(yōu)勢，更推出保利國際廣場目前已獲得LEED國際綠色建筑認證。

顯然，在大望京高端商務(wù)區(qū)崛起的大勢下，從保利國際廣場、綠地中心到望京SOHO，大望京區(qū)域如今正在上演一場激烈的北京第二CBD “地標”爭奪戰(zhàn)。競爭的熱度恰好能說明大望京高端商務(wù)區(qū)未來升值的潛力與發(fā)展前景。無論是保利、綠地、遠洋，還是SOHO中國，等等，知名房企無疑已為北京第二CBD的崛起吹響了前奏。