韓永

中國的養(yǎng)老產業(yè)，正在醞釀新的商機。

近日，北京市國土局釋放消息，將在今年年初發(fā)布該市首塊養(yǎng)老綜合用地的供應計劃，土地價格將低于市場價格。

這對于北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊來說，是個期待了十多年的消息。2001年他建北京太陽城，跟有關部門爭取 “養(yǎng)老用地”，不僅沒有實現，還被斥為拿養(yǎng)老的概念炒作。這次，他不會錯過這塊土地的招拍掛。

除了政策環(huán)境，養(yǎng)老市場也正在呈現出新的氣象。2012年年底，朱鳳泊正式進軍“度假養(yǎng)老”領域。這種以“精神養(yǎng)老”見長的模式，正在繼社區(qū)養(yǎng)老和護理養(yǎng)老之后，煥發(fā)出勃勃商機。

由“公”到“私”

當朱鳳泊在1999年開始構想“養(yǎng)老地產”時，國內對這個詞還比較陌生。當時大多數人的養(yǎng)老去處，在家庭以外，就是政府辦的養(yǎng)老院。

當時，這種養(yǎng)老院有三個名稱：福利院、敬老院和光榮院。其中，由市政府主辦的叫福利院。北京市第五福利院前院長趙良羚告訴《中國新聞周刊》，北京市政府主辦的福利院共有三家：第一、第四和第五福利院。福利院的職能有兩個：一是接收“五保戶”和“三無”（無收入、無勞動力、無子女）老人，二是對社會開放，吸納社會上的老人。

敬老院和光榮院是街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府辦的。敬老院主要收五保戶，光榮院主要收榮譽軍人。光榮院住的大多是老頭；由于女性的壽命較長，敬老院里住的大多是老太太。

當時的這些養(yǎng)老院，公益屬性非常明顯。除了五保戶和“三無”人員外，有時候街道和單位也會送來一些孤老。這些人住養(yǎng)老院免費，待遇也限于溫飽：吃的是大鍋飯，穿的是勞保衣和解放鞋。

當時市場屬性最強的面向社會的這一塊，一開始舉步維艱。1988年開業(yè)的北京市第一社會福利院（簡稱“一?！保?，前兩年幾乎沒有客源。參與創(chuàng)建該院的趙良羚說，當時每位員工都有“拉人”的指標，但收效甚微。為了聚攏人氣，他們不得不從其他地方“借”了一些老人。

當時，中國社會其實并不是缺乏養(yǎng)老的需求。上世紀80年代末，北京市已在全國率先進入老齡化，60歲以上人口數量已達百萬。按照國際上通用的老人數與養(yǎng)老床位數之間4%～5%的比例關系，北京市應有4萬～5萬張養(yǎng)老床位。而當時的床位數遠不及此。

但主要的障礙是觀念問題。當時，把老人送養(yǎng)老院這一行為，被貼上了“不孝”的標簽。“養(yǎng)老院里無孝子”——這讓一個簡單的供需問題，異化為一個道德問題。

但剛性需求最終扭轉了這種局面。而作為剛需釋放的鋪墊，老人的觀念率先松動了。在養(yǎng)老院的宣傳攻勢下，有些老人開始認為留在家里是給孩子添負擔，不如到外面看看。開業(yè)兩年后，“一?！敝饾u客滿。

但此時的養(yǎng)老院，尚未對社會資本開放。而公立資本“不以利潤論英雄”，財富的概念也就無從談起。

2000年，國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門《關于加快實現社會福利院社會化意見的通知》，鼓勵社會資本投資養(yǎng)老院，“自主經營，自負盈虧”。這一行業(yè)從此與市場接軌，財富的機會也隨之擴散開來。朱鳳泊的養(yǎng)老產業(yè)之路，也從此啟程。

錯位的供需

朱鳳泊，1957年生人，兄弟姊妹7個，他排行老七。他對養(yǎng)老的很多想法，有時候就來源于這一大家子人。

他發(fā)現，中國老年人的消費特點，可以總結為“兩重兩輕”：重子女輕自我，重積累輕消費。這一特點體現在養(yǎng)老上，就是不舍得在養(yǎng)老上花錢。若不得不花，則能少則少。

用這一特點來衡量中國的養(yǎng)老產業(yè)，就能發(fā)現很多的錯位：老人除非不能自理，不愿進養(yǎng)老院，而很多養(yǎng)老院排斥這些不能自理的老人，卻千方百計拉攏那些健康的老人；老人在支出上節(jié)儉為本，而很多養(yǎng)老院卻追求一種“不必要的奢侈”。

《中國新聞周刊》記者以老人家屬的身份，打給幾家在媒體上打廣告的養(yǎng)老院，發(fā)現老人能否自理，電話里的態(tài)度有很大差別：對不能自理的老人，有的一口回絕，有的意興闌珊，有的雖勉強同意，但態(tài)度讓人生疑；對于健康老人，則表現出同樣讓人起疑的極力拉攏之態(tài)。

趙良羚說，養(yǎng)老院這種厚此薄彼的態(tài)度，一方面與護理水平有關，另一方面，也有規(guī)避風險的考量。在有限的護理水平下，接收不能自理的老人，被視為是一樁出力不討好的生意。

另一方面，有些養(yǎng)老院的床位又大量空置?！吨袊侣勚芸氛{查發(fā)現，空置率最高的，是那些定位高端的養(yǎng)老院。北京市朝陽區(qū)一家月收費1萬元左右的養(yǎng)老院，入住率不足10%。

在趙良羚看來，有些“高端”是出于投資者的一廂情愿，與老人的需求無關。投資者試圖用奢華的投資換來高額的回報，但老人并不需要這種奢華。“比如，你幾千塊錢買一只沙發(fā)，對老人來說沒有任何意義，他只需要結實就行了。”這些不必要的奢華，最終生成了在老人眼中不必要的高價。

趙良羚說，在建養(yǎng)老院時，有些投資者過于注重建筑本身，卻忽略了服務。而真正老人的需求，服務遠高于建筑。“真正好的養(yǎng)老院，不應該讓建筑喧賓奪主，應該給服務留出余地?！?/p>

這種重建筑甚于服務的做派，在朱鳳泊看來，是房地產商的遺風。近幾年，房地產調控聲緊，房地產商另尋出路，有些人進軍養(yǎng)老。他們試圖把房地產行業(yè)的一套模式，復制到養(yǎng)老行業(yè)：建個高端的房子，講個動人的故事，就會刺激如潮的需求，房子就能輕易出手。

朱鳳泊說，如果不把建筑與服務的關系顛倒過來，要想在養(yǎng)老行業(yè)掙錢很難。

太陽城模式

十年前開始謀劃太陽城時，每到周末，朱鳳泊就會跑到一家相熟的老人合唱團，趁他們休息時遞上一瓶礦泉水，說自己想建一個老年社區(qū)，讓他們提點意見。有時候，他也把老人請進來開座談會，發(fā)點小禮品，把他們的想法與顧慮一條條記下來。很多的想法，最終進入了太陽城的設計與管理中。他還從中國老齡科研中心和大學的專家那兒，得到了很多專業(yè)的建議。

他自己也有一些切身體會。1987年，他父親心臟病發(fā)，他陪著去醫(yī)院，到醫(yī)院后，父親支他回單位上班。到單位沒多久，就接到了通知他父親去世的電話。在從醫(yī)院趕往家里的無軌電車上，父親病情突發(fā)，死在了車上。朱鳳泊趕到時，父親身體已僵硬。

這件事讓他久久不能釋懷，總覺得是自己照顧不周，斷送了父親的性命。同時也給了他一個啟示，社區(qū)內有一家醫(yī)院，對老人至關重要。于是，2004年，他創(chuàng)建了太陽城醫(yī)院。

占地1萬平米的太陽城醫(yī)院，目前是一級甲等。其急診室的緊急呼叫系統(tǒng)，連著社區(qū)內的每一個家庭。一接到呼救，急救電瓶車馬上上路，5分鐘內就能趕到。每一位老人的健康檔案，都在急診室留有備份。前往搶救時，可以備上相應的藥物。社區(qū)的建筑都是適老型設計，電瓶車可以直接開到老人的家中。

趙良羚說，有醫(yī)療配套的養(yǎng)老設施，老人的死亡率明顯偏低。對養(yǎng)老社區(qū)來說，這是一個核心的吸引力。但囿于其占地和專業(yè)門檻，在養(yǎng)老機構中配置的比例并不高。趙良羚說，在北京市400多家養(yǎng)老院中，有醫(yī)務室的比例只有20%強。

太陽城建筑面積30萬平方米，其中70%是用于出售的養(yǎng)老住宅，另外30%是配套設施，包括醫(yī)院、超市以及用于出租的老年公寓等。這種把養(yǎng)老配套和住宅地產結合起來的模式，被稱為“養(yǎng)老地產”。

太陽城的住宅共有1530套，養(yǎng)老公寓有1200張床位。前者相當于商品房，后者相當于養(yǎng)老院。朱鳳泊希望用這樣的設計，實現一種“全程化養(yǎng)老”：健康時住進來，不健康時有醫(yī)院治療，不能自理時有人看護，去世的時候有臨終關懷。這在醫(yī)學上有個專有名詞，叫“持續(xù)照料”。業(yè)內有一種更為形象的說法，叫“一站式服務”。

朱鳳泊說，太陽城建成后，其住宅銷售和公寓租住率均為100%。

這一服務體系的關鍵，是醫(yī)院的運營情況。其與住宅之間有一種互動關系：一家運營良好的醫(yī)院，是社區(qū)的核心競爭力，會吸引更多的老人入住，又會反過來推動醫(yī)院的運營，這是一個良性循環(huán)。反之，則是一個惡性循環(huán)。

這是一個讓很多投資人頭痛的問題?；诜康禺a與醫(yī)院是兩個互不相干的行業(yè)，很多人對形成這種良性循環(huán)并不自信。五行創(chuàng)展投資控股有限公司董事長楊德會告訴《中國新聞周刊》，如果養(yǎng)老體系不能建立起來，做養(yǎng)老地產的風險很大，很容易出問題。在對全國的養(yǎng)老地產的考察過程中，有些項目爛尾的情況讓人觸目驚心。

為了規(guī)避風險，在經過長時間考察后，五行創(chuàng)展決定先不做養(yǎng)老地產，而是先摸索服務體系，待其成熟后再做定奪。其于2011年10月份開工建設的“中國樂養(yǎng)城”，主要定位為度假養(yǎng)老。

“報復性養(yǎng)老”

度假養(yǎng)老，頤養(yǎng)天年，是近幾年開始流行的一種養(yǎng)老形式。它興起的一個背景，是50年代生人的養(yǎng)老時代來臨。

1957年出生的朱鳳泊，兄弟姐妹多位50年代生人。他對這一代人有一個總結，叫做“全趕上”：出生時趕上嬰兒潮，兒童時趕上鬧饑荒，少年時趕上“文革”，青年趕上“上山下鄉(xiāng)”，回城后又趕上下崗。“這些經歷把他們身上傳統(tǒng)的東西沖得一干二凈，讓他們最敢作敢為?！边@一特點體現在養(yǎng)老上，就是要把過去的缺失補回來。朱鳳泊把這個叫做“報復性養(yǎng)老”。

趙良羚說，這些人身上還有兩個特點：一是趕上了改革開放，收入更高；二是趕上了計劃生育，想依靠子女也指望不上。

朱鳳泊說，這種“報復性養(yǎng)老”可分為三個階段：一、低齡階段，他們喜歡度假旅游，去一些以前想去而沒能去成的地方；二、中齡老化階段，這些有著長期集體回憶的人會三五成群，相約住到老年公寓，回憶激蕩人生；三、高齡階段，這些人舍得為自己花錢，會接受一種高質量的護理。

趙良羚說，這批人將真正開啟中國的老年市場?！艾F在養(yǎng)老的需求，大多是被迫式的。以后的需求則會更加主動?！?/p>

而從現在開始的以后十多年，處于這一群體養(yǎng)老的第一階段。養(yǎng)老機構要做的，是為他們準備好度假所需。

這是一個數量龐大的群體。建國后10年，中國在大多數年份執(zhí)行的是“鼓勵生育”的政策，中國人口從1949年的4.5億，增加到1959年的6.6億，增加了2.1億。

朱鳳泊已著手在全國建立一個聯盟，在那些季節(jié)反差很大、自然稟賦不同的地方，找?guī)准茵B(yǎng)老機構抱團服務，讓老人能在全國“反季節(jié)地走來走去”。

在楊德會的中國樂養(yǎng)城，一家五星級酒店即將封頂。另外，樂養(yǎng)城還要打造一個4A級景區(qū)、三四千畝的生態(tài)農業(yè)、老年?？漆t(yī)院，以及文化創(chuàng)意園。他說，在未來的5到10年，中國應有3～5家世界級的養(yǎng)老服務企業(yè)。

在2012年底召開的“2013年全國民政工作會議”上，民政部部長李立國公布了兩個數字：截至當時，中國養(yǎng)老床位共有390萬張，每千名老人擁有養(yǎng)老床位20.5張。

而按照國際標準，每千名老人擁有的床位數通常為40～50張。若以此為標準，中國養(yǎng)老床位還空缺一半左右。

這是一個巨大的市場。

日本養(yǎng)老業(yè)的財富機會

日本在上世紀七十年代就開始進入老齡化社會，目前是全世界老年人口比例最高的國家。日本的養(yǎng)老業(yè)目前已經相當完善，政府政策、民間倡導、企業(yè)參與等多方結合創(chuàng)造了一個真正為老人服務的服務體系。

在日本，存在“養(yǎng)老事業(yè)”和“養(yǎng)老產業(yè)”，前者主要指由政府主辦、以老年人為對象的公共服務事業(yè)，后者則多為民間資本經營的面向老年人的營利性事業(yè)。日本的養(yǎng)老產業(yè)主要分為六大塊：老年住宅（收費型老人公寓、老人集體住宅、晝夜看護服務旅館等）、老年金融（終身險、看護險、特殊醫(yī)療保險、養(yǎng)老金代管等）、家政服務（家務、保健護理、登門洗澡等）、福利器械用品（療養(yǎng)床、輪椅、拐杖、多功能便池等）、文化生活服務（老人旅行、老人大學、體健等）、其他（老人生活用品開發(fā)、銷售）。

日本養(yǎng)老業(yè)設有非常健全的護理保險體系和嚴格的監(jiān)管制度。2000年日本通過了《護理保險制度》，護理保險50%來源于民眾所交納的保險費，另外的50%則來源于中央政府和地方政府的財政支出。

護理保險制度的實施，讓日本利用護理服務的人數驟增。企業(yè)、醫(yī)療機構，農業(yè)協(xié)會、NPO等各主體的參與，也使得日本護理市場在競爭中不斷擴大。據統(tǒng)計，日本護理產業(yè)吸收的就業(yè)人員主要集中在社保領域，僅家庭護理員就已達到40萬，將在護理設施工作的人計算在內的話，護理從業(yè)者將超過100萬，這一規(guī)模超過汽車產業(yè)的員工數。

在老齡化應對經驗豐富的日本看來，中國潛力巨大的養(yǎng)老業(yè)是其關注的一個重要市場。日本政府2010年出臺的“新增長戰(zhàn)略”指出，應積極向中國等亞洲市場出口醫(yī)療、護理、健康等相關產業(yè)。目前，一些日本看護業(yè)開始進軍中國市場，以富裕階層為對象，開設養(yǎng)老院、看護中心（托老所）及培養(yǎng)看護人才，輸出日本式看護服務。