反省房地產(chǎn)十年
2013-05-30 10:48:04邢少文
南風窗 2013年9期
邢少文
所謂最好的時代與最壞的時代的共存，是針對不同群體而言的，但一個良性的社會，不應該是他人即地獄的社會。
一部分人的狂歡，是另一部分人的沮喪，過去10年的中國房地產(chǎn)，尖銳地呈現(xiàn)著社會分配兩極分化的狀況，這與中國改革所形成的整體局面基本相吻。
在不同的視角里，既得利益者埋怨房地產(chǎn)基本上服從于經(jīng)濟大局，像“夜壺”，利益受損者則抨擊房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟，像“黑社會”。爭論不休的是政府與市場孰對孰錯。
但梳理10年，結論大概應該基本明了，完全寄望于政府與期盼一個完美市場，都是一種盲從。這或許也是中國市場化改革過程中所面臨的檢討。
供 給
從“福利分房”到“住房貨幣化”，是中國房地產(chǎn)制度上的重大變革。
1998年后，城填化所形成的人口聚集效應，經(jīng)濟的快速發(fā)展，巨大的需求向市場釋放，注定了中國商品房的價格將進入一個不斷上揚的時代。
不管是由政府和單位供給，還是由市場來供應，短期內(nèi)的絕對短缺都是必然存在的，這是一個前提。但之所以1998～2002年房地產(chǎn)價格沒有出現(xiàn)后來那樣快速的飛漲，與保障性住房的部分供應，人均可支配收入上的限制，土地供應上的充裕，以及金融杠桿化程度都有關。
由于政策上的不連貫和不堅定，時松時緊反而將調(diào)控變成了一場博弈游戲，精明人一旦掌握了游戲規(guī)則，政策便可成為生財?shù)墓ぞ摺?/blockquote>但實際上，到了2002年，房地產(chǎn)的投資熱潮已形成，金融高杠桿化所造成的銀行風險已受到關注，2003年，央行出臺“121號文件”，嚴控房地產(chǎn)信貸，一時風聲鶴唳，地產(chǎn)商集體喊痛。
情況在幾個月后即發(fā)生了重大變化，新一屆政府的新政施行，國務院發(fā)布“18號文”，將房地產(chǎn)行業(yè)定位為拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，開發(fā)商迅速從之前針對取消購房優(yōu)惠利率的“121號文件”幾乎致命的打擊中恢復元氣。
自此，地產(chǎn)業(yè)開始了它的黃金10年，各方開動土地和貨幣的機器，大肆生財。
中國當時業(yè)已形成的發(fā)展不平衡格局注定供給與需求上的必然矛盾，但從心理狀態(tài)上的變化來說，自然存在的短缺與對短缺的恐慌并非一回事，也因此，房價與購買需求有關，但更與購買的預期有關。“制造短缺的恐慌”，成了后來10年中從政府到開發(fā)商的發(fā)展策略。
土地和資金作為基本的生產(chǎn)要素，決定了生產(chǎn)的效率和資源的分配。2004年，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文，嚴令停止土地“協(xié)議出讓”模式，改為“招拍掛”，時稱“8·31大限”。這首先引發(fā)的是開發(fā)商的恐慌，扼住土地，也就扼住了供應：在18億畝耕地紅線的前提下，城市不可能無限制地擴張，土地資源只會越用越少。
“招拍掛”的出臺，一方面從理論上減少了協(xié)議出讓土地的腐敗，一方面也形成了“占地為王”的時代，地方政府紛紛儲備土地生財，房地產(chǎn)企業(yè)則紛紛“囤地”自重。
減少土地供應必然帶來價格的上漲，國家統(tǒng)計局和國土資源部門的數(shù)據(jù)顯示，當年全國地價和商品房價格雙雙走高，土地購置費同比增長了19.9%，商品房價格同比增長了15.2%。
國土資源部數(shù)據(jù)顯示，這10年間，地方政府的每年土地供應計劃的完成率都有相當缺口，而中央政府的調(diào)控政策幾乎每次都指向加大土地供應，打擊開發(fā)商囤地、囤房。
制造短缺帶來的是購買預期的恐慌，人人唯恐越來越買不起，買不到，投資者也利用這種心理，共同制造恐慌，坐地生財。
10年來的宏調(diào)都沒有從根本上改變這種格局，土地壟斷供應為地方政府帶來了巨量的收入，為1994年分稅制改革后的地方政府提供了充足的政府性基金，共同創(chuàng)造“GDP主義”。
而1998年房改后確定的保障房建設要求漸漸被忽略，2003年停頓，直到2008年才正式重啟，2010年才開始大規(guī)模建設，地方政府須將土地出讓金收益的10%投入保障房建設的規(guī)定，被虛置了。這造成了低收入人群住房供給的缺口。
需 求
事實證明，當一個市場處于絕對短缺狀態(tài)，如果按照完全市場化的分配，在短時期內(nèi)，資源分配將會向少數(shù)人傾斜，多數(shù)人則被拋在市場之外。這不是理想中的市場規(guī)律，而是現(xiàn)實的社會分配問題?！皟r高者得”符合市場的邏輯，但卻不符合社會公平的邏輯。
在中國，財富分配的不合理在房地產(chǎn)領域的具體表現(xiàn)就是房子成為一種投資品，從住房市場化改革后的居住需求向投資需求轉(zhuǎn)變，這也導致房地產(chǎn)快速進行泡沫化累積。
“炒房團”的出現(xiàn)是最明顯的特征，10年間，包括來自溫州的炒房團南征北戰(zhàn)。北到鄂爾多斯，南到海南島，攜帶巨額資金的投資客如蝗蟲般席卷中國大地，加劇短缺，制造“黑燈”現(xiàn)象。更多來路不明的富人則在左右著需求上的“旺盛”，“房叔”、“房嬸”與“房奴”形成了鮮明的對照。
限量增加的供應被旺盛的投資需求所消化，形成了房地產(chǎn)的虛假繁榮，是為“囤地”之外的“囤房”。投資需求擠壓了居住需求，形成了進一步的貧富差距。
從2005年開始，中央政府的每一輪調(diào)控，都做出限制投資需求的舉措，如限制90平方米以上住房建設數(shù)量，提高二套房貸首付比，取消二套房貸貸款利率，提高房產(chǎn)交易所得稅等等，都意在提高炒房者的購房成本。
但這種調(diào)控舉措?yún)s被既得利益者偷換成了“限制剛性需求”的概念，把“誤傷”當成了“硬傷”。在自由市場的邏輯下，被解讀為“限制購房的自由”，將一小部分人的自由置換了大多數(shù)人的自由，對政策進行影響和游說。
2010年下半年以前，限制投資需求主要通過金融工具和稅收工具來完成，但由于政策上的不連貫和不堅定，時松時緊反而將調(diào)控變成了一場博弈游戲，精明人一旦掌握了游戲規(guī)則，政策便可成為生財?shù)墓ぞ?。如同彈簧一樣，一壓一放，伸展的空間立刻加大，房價每次一調(diào)控一結束即反彈，這已經(jīng)不是一種怪狀，而是一種規(guī)律。
比如2007年，人行和銀監(jiān)會出臺通知，提高二套房首付款和貸款利率，房市即現(xiàn)低迷，開發(fā)商煎熬，炒房團恐慌，但僅僅在一年之后，宏調(diào)基調(diào)大變，再次放寬首付和貸款利率，延長營業(yè)稅征稅時間，鼓勵房地產(chǎn)投資，房價飛速反彈。
直到2010年下半年，中央政府祭出強硬的“限購、限貸”政策之前，8年間，對于投資投機者而言，政策的成本幾乎可以忽略不計，針對交易環(huán)節(jié)的稅收基本被轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。
貨 幣
資金是決定著經(jīng)濟資源分配的另一重大要素，過去10年，也是房地產(chǎn)的金融屬性過度發(fā)揮，金融杠桿被過度使用的10年。
一個供不應求，穩(wěn)賺不賠的行當，自然吸引大量的資金投入，而按照一個市場的健康發(fā)展，在一定的時期內(nèi)，供需相對匹配，逐步釋放，價格穩(wěn)定上漲，但一旦大量的資金擁入，不但推高成本，也將價格炒高，形成資產(chǎn)泡沫。
過去的10年，銀行貸款、民間借貸，實業(yè)資本以及民間儲蓄的很大一部分，就流向了穩(wěn)賺不賠的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)的貸款是中國銀行業(yè)的優(yōu)質(zhì)貸款，投資房產(chǎn)能夠獲得最穩(wěn)定的投資增值，食利階層正是這么形成的。
開發(fā)商利用很少的資金，就能撬動開發(fā)貸款，炒房者利用很少的首付，就能夠完成房產(chǎn)投資，地方政府利用土地儲備，撬動平臺貸款，上市公司利用股市里套來的錢，就可以坐收非主業(yè)營利，金融高杠桿的運作導致不斷的泡沫累積。
2008年，金融危機到來，2009年，貨幣開閘，房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，一時間市場扭轉(zhuǎn)，低廉的資金成本使得開發(fā)和投資兩旺，而泛濫的貨幣造成了通貨膨脹，成本上漲，推動了價格上升，普通老百姓的鈔票卻越來越發(fā)毛，收入上漲幅度再一次被房價上漲幅度遠遠拋開。
2009年至今的5年時間，中國M2（廣義貨幣）激增50萬億，房地產(chǎn)企業(yè)從資金鏈危機中完全復蘇，國企獲得的大量資金投向房地產(chǎn)，地方政府的平臺貸款大行其道。2010年開始，大量的新增資金避開一二級城市，向不限購不限貸的三四級城市進軍。依靠開發(fā)商和投資客支撐起來的“鬼城”在中國到處出現(xiàn)，溫州、鄂爾多斯、海南，到處都有空蕩蕩的新區(qū)。
雖然央行在2011年開始緊縮政策，但動作遲緩，利息成本依然低廉。事實上，從歷年的調(diào)控效果來看，金融工具的使用頗為有效，但同樣，政策上的不連貫和不穩(wěn)定，使得政策多半流產(chǎn)，去泡沫化效果有效。對于完成了資本原始積累和掌握了資金雙軌制的投資客而言，力度有限的借貸政策很容易被化解。
這也是宏調(diào)政策一步步從“限貸”加碼到如今通過戶籍、套數(shù)、個人交易所得稅等手段進行直接“限購”的原因所在。
政府與市場
2013年，10年剛好過完，政府重又換屆，“國五條”在換屆的當口提出，接著被強化。政策思路延續(xù)從供給和需求兩個方向上解決，配以金融工具和稅收工具。而地方政府被要求出臺實施細則，公布房價控制目標。
但從目前來看，地方政府一如既往地存抵觸心理，不情不愿。這也是單純依靠政府和依靠市場都不現(xiàn)實的另一面，政府公司化，土地財政支撐的GDP主義仍然橫行，官商一體化的聯(lián)盟依然牢靠。
過去10年，這一聯(lián)盟依賴的發(fā)展模式對雙方都有利。
綜合國家統(tǒng)計局、財政部、國土資源部公告，過去10年中國住宅均價漲幅145%，中心城市商品房價格平均漲幅更達220%；全國主要城市居住地價漲幅達332%，土地財政收入從0.54萬億增長到2.85萬億，占地方財政收入的一半；僅針對房地產(chǎn)業(yè)征收的五大稅種，其總收入從2003年的900多億元，漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達10倍有余。
而據(jù)國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院共同發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)百強企業(yè)10年來的營業(yè)收入已增長了近18倍，10年復合增長率達到38.7%，凈利潤均值則增長了近26倍。
如今，新的城鎮(zhèn)化序幕正在拉開，以土地抵押獲得的貸款是地方政府高速公路、CBD建設等項目的主要資金來源，這些項目同樣周期很長（有的要10年以上）。銀行貸款規(guī)模、期限、利率等決策全部要依第一還款來源—平臺公司儲備土地的質(zhì)量來定。所以地方政府仍然有延續(xù)舊模式的沖動。雖然GDP增長目標在調(diào)低，但地方政府并沒有轉(zhuǎn)變增長至上的思路。
而總結調(diào)控思路得失，任由市場自由發(fā)展的后果就是投資盛行，泡沫累積導致破滅；政府強行掌控則是重回舊的短缺時代，經(jīng)適房和廉租房分配產(chǎn)生大量腐敗，是政策雙軌制下的權力尋租。
但有一點應該明確的是，中央政府一方面不能任由市場投機者大行其道，一方面要堅決扼制地方政府的公司化。在具體政策上，加大土地和保障房供應，堅決限制投資需求，改革地方財稅體制，削弱金融杠桿化程度，慎發(fā)貨幣。
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