齊書文

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在羅馬法中，永佃權制度非常盛行，但在德國、法國民法典中永佃權權制度卻推出了歷史舞臺。 在日本、中國、中國臺灣地區(qū)永佃權制度也已經衰退。

1 羅馬的永佃權制度的產生

永佃權一詞起源于希臘文， 永佃權早在希臘時代就出現。在公元二世紀，永佃權的概念在羅馬法中出現。由于羅馬帝國領土擴張，有了大量剩余的土地，這些土地屬于國家所有，羅馬帝國將土地租借給市民耕作，國家每年收取一定的租金，這樣形成一種永借地制度。 在優(yōu)士丁尼時代，將希臘的永佃權制度和羅馬的永借地制度合而為一，形成了永佃權制度。 永佃權可以定義為：“一種可以轉讓并可以轉移給繼承人的物權，它使人可以充分享有土地同時負擔不毀壞土地并交納年租金的義務。 ”

2 永佃權制度的主要內容

永佃權是佃戶支付佃租，永久在他人土地上為耕作或者牧畜的權利。 永佃權的設定，必須是以書面形式訂立，必須經過登記，才能產生效力。 永佃權的期間是永久的，永佃權可以轉讓給他人，但不能出租。 如果永佃人累積拖欠總額達二年佃租，土地所有人可以撤佃，永佃權消滅。 佃戶支付佃租，佃租不得超過地價8%。

永佃權的設定：契約設定、遺囑設定、裁判設定。

永佃權人的義務： 以善良家長的注意義務耕種土地、使用房屋；支付管理費、修繕費及賦稅；按期交付佃租；出讓永佃權時，事先通知所有人；永佃權的設定是有期限的或附解除條件的，在期限屆滿或條件成就時，返還原物。

永佃權的效力：（1）土地使用上的限制，永佃權人不得對土地進行產生永久性的損害的變更， 但有與此不同的習慣的，從習慣；（2）永佃人可將其權利轉讓給他人，也可以在其權利存續(xù)期間出租土地給他人用于耕作或放牧；（3）準用租賃的有關法律規(guī)定；（4）佃戶有支付佃租的義務；（5）永佃權的放棄，佃戶如因不可抗力連續(xù)三年以上沒有收益，或連續(xù)五年以上收益少于佃租，佃戶可放棄永佃權；（6）永佃權存續(xù)期間為二十年以上，五十年以下；（7）收取權、購買權，佃戶可在永佃權消滅時，可收取地上物，將土地恢復原狀，如果所有人愿按時價收購地上物，佃戶無正當理由，不得拒絕。

3 各國永佃權制度的衰落

法國大革命以后制定的法國民法典沒有規(guī)定永佃權，德國也沒有永佃權。 歐洲其他的資本主義國家在制定民法時，參照法國民法典，也都沒有規(guī)定永佃權。 在歐洲大陸法系的物權法中，已經很難找到永佃權蹤跡。

日本民法中，專門有一章規(guī)定永佃權的內容。 永佃權人支付佃租，而在他人土地上耕作或者牧畜的權利。 永佃權可以根據合同設立， 永佃權的期限是二十年以上五十年以下。二戰(zhàn)以后，日本國家把那些住在城市的地主擁有的租地和人在農村的地主的租地中超過一町步（北海道為五町步；一町步為99.2 公畝）的部分進行收購，賣給了佃戶。 這樣一來，致使永佃地數量逐漸減少。

我國在宋朝時就有了類似永佃權制度的田面權，在明清時期，稱土地所有權為田底權，稱永佃權為田面權。 “民人佃種旗地，地雖易主，佃戶仍舊，地主不得無故增租奪佃。 ”在《大清民律草案》中，參照德國法和日本法，在用益物權編章中設立了地上權、永佃權、地役權內容。 我國開始有了現在意義上的永佃權制度。 《中華民國民法》第842 條規(guī)定了永佃權的定義：“稱永佃權者，謂支付佃租永久的在他人土地之上為耕作或者牧畜之權。 ”

臺灣地區(qū)的永佃權制度在“國民政府”時期存在，在“國民政府”遷往臺灣后試行土地改革，實施“耕者有其田條例”，征收地主土地，轉放給耕作的農民，致使永佃權制度失去了存在的社會基礎，1999 年廢除了永佃權制度， 取而代之的是創(chuàng)設了農用權和建筑用益物權。

農用權，支付地租，以農作、種植竹木、養(yǎng)殖或者畜牧為目的，在他人土地為使用、收益之權。 農用權的使用期限不超過二十年，農用權人享有土地使用收益權、農用權可以讓與、抵押。

4 廢除永佃制度的原因

永佃權是一種長期的或永久的使用他人土地并交納固定地租的物權，這種制度妨礙了土地的自由流轉，與資本主義的自由貿易概念相違背。 設定永佃權，造成了土地所有人與使用人永久性的分離，大片土地被分割，影響了農地的合理利用。 永佃權制度束縛了自由經濟的發(fā)展，阻礙了現代化農業(yè)的推廣。 因此永佃權制度適用的范圍在縮小，有的國家干脆廢除永佃權制度。 臺灣地區(qū)廢除永佃權，設定農田權，適應了現代農業(yè)的發(fā)展。 德國民法典設立了用益權，用益權人無權對物進行改造，或者使其發(fā)生重大變化。 土地的用益權人可以為采掘巖石、砂礫、黏土、陶土、泥灰?guī)r、泥炭和其他土壤成份而設置新的設備上，土地的經濟用途因此而發(fā)生重大變更的除外。

新中國成立以后，我國土地試行公有，長期的處于計劃經濟時代，永佃權制度被廢除。 我國農村實行土地承包經營權之后，將最初的一項農村政策上升到法律，在《物權法》用益物權篇章中規(guī)定了農村土地承包經營權制度。 2013 年中央一號文件，明確在穩(wěn)定農村土地承包經營權的基礎上，明確大力支持發(fā)展多種形式的新型農民合作組織農民合作社是帶動農戶進入市場的基本主體，是發(fā)展農村集體經濟的新型實體，是創(chuàng)新農村社會管理的有效載體。