張曉龍 智剛毅

(1.河北軟件職業(yè)技術學院，河北 保定 071000;2.河北省科技工程學校，河北 保定 071000)

近年來，隨著京津冀地區(qū)民用住宅開發(fā)競爭和風險加大，利潤減薄，更多的房地產開發(fā)商轉移投資河北省的旅游房地產，作為北京輻射區(qū)的保定旅游業(yè)已成為眾多房地產投資開發(fā)的一個重要領域。另一方面保定市的旅游市場競爭激烈，對以創(chuàng)新為核心的經營能力提出了新的挑戰(zhàn)。因此，旅游房地產作為旅游業(yè)與房地產業(yè)結合的產業(yè)價值突增。

一 旅游房地產相關概念闡述

旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發(fā)、銷售及經營模式，其開發(fā)經營過程全部或部分實現(xiàn)了旅游產品的功能。旅游房地產源于20世紀60年代法國地中海沿岸的分時度假概念。旅游房地產正在成為中國新一輪經濟的興奮點，成為中國房地產市場投資的新時尚。

二 我國及河北旅游地產現(xiàn)狀

我國的旅游地產業(yè)發(fā)展近幾年發(fā)展極為迅速。全國旅游地產投資上億元的簽約項目在2012年的第一季度就近70個，總規(guī)模接近2600億人民幣。2012年初的四個月時間里，旅游地產占了全國房地產投資總規(guī)模的五分之一，接近為5500億元。2012年河北省有六項旅游地產合作項目在河北省休閑旅游產業(yè)對接會上完成簽約，共20項旅游地產項目向全世界的客商發(fā)出了旅游地產開發(fā)的邀請函?！笆蔽迤陂g，河北省重點項目包括大西柏坡、北戴河新區(qū)、白洋淀溫泉城、邢臺大峽谷、衡水湖等在建工程，今年年內整體或部分將形成經營能力。

三 保定市旅游房地產現(xiàn)狀及問題

(一)投資巨大，開發(fā)項目多，處于快速發(fā)展階段

“十二”五期間，河北省在大約會投資千億元人民幣用于扶持旅游地產的發(fā)展，完成項目投資突破200億元，其十大項目中包括保定市的重點項目白洋淀溫泉城，今年年內整體或部分將形成經營能力。另外易縣7500畝旅游地產項目正在策劃中，全國知名地產恒大集團在白溝新城考察了蘆鄉(xiāng)國際項目。而眾多立足于保定地產的房地產公司也在積極進軍保定市的旅游地產業(yè)。

(二)旅游房地產外部性現(xiàn)象和負面影響嚴重

旅游房地產的外部性是指旅游地產公司在旅游地產或者景區(qū)在項目開發(fā)、經營管理過程中對被開發(fā)地區(qū)環(huán)境造成破壞而引發(fā)的影響，這一影響可能包括長期性、間接性的對當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境、文化環(huán)境和歷史遺跡造成負面影響。

1.生態(tài)環(huán)境惡化

旅游地產項目一般都是大項目，而且是在山秀水美的區(qū)域開發(fā)的。因此在旅游地產公司的項目開發(fā)過程中自然會對這些區(qū)域的山水土地造成污染，產生大量的廢水、廢氣、廢渣和噪音污染，也會對被開發(fā)地區(qū)原有的生態(tài)平衡造成一定的負面影響。這樣的負面影響在很多時候是無法彌補的破壞。

2.人造建筑物對自然景觀的影響

近幾年保定的旅游地產在發(fā)展過程中，部分旅游地產項目在規(guī)劃時缺少整體規(guī)劃或者沒有將項目規(guī)劃納入到開發(fā)景區(qū)的整體規(guī)劃中，缺少對視覺審美完整性的考慮，使得部分地產項目阻礙了視覺貫穿力，造成外部形體的突兀，從而硬生生地破壞了景區(qū)的原有視廊，破壞了原有視野的完整、和諧和統(tǒng)一。同時也有部分旅游地產開發(fā)商為迎合市場，把旅游地產項目做得過于商業(yè)化，很多人為建筑物過分體現(xiàn)現(xiàn)代化或者歐化、美化，新建景觀很難與原有景觀對接、協(xié)調與融合，破壞了原本樸實、純真、恬淡、恬然的自然意趣和韻味，人為折斷了保定地區(qū)原有的歷史文化積淀的交流與傳承。

(三)旅游地產企業(yè)盈利模式單一，建設水平不高，專業(yè)人才缺乏

從企業(yè)性質來看，大多數(shù)的旅游房地產商都是源于普通房地產公司，沒有旅游規(guī)劃背景。公司介入旅游地產后，經營模式較單一，規(guī)劃項目大多是僅僅是將景點景區(qū)、酒店餐飲、商業(yè)配套等多個項目簡單拼貼，融資投資方式簡單，滾動式發(fā)展的效益少，資金鏈的壓力也就較大。在其他方面保定市的旅游房地產投資商規(guī)劃建設水平較低，在文化格調、建筑體量、功能設置方面很難與旅游資源真正的融會貫通，過于強化的商業(yè)氣氛使原本質樸的自然意境蕩然無存。甚至有些缺乏科學規(guī)劃論證的旅游房地產項目開山采石，亂砍濫伐，導致山體破壞，水土流失，生物多樣性受到嚴重損壞。重要的是，保定市旅游房地產也得專業(yè)人才匱乏導致行業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸。絕大多數(shù)從業(yè)人員不具備足夠豐富的知識結構，使得旅游房地產項目開發(fā)文化品位低，無法體現(xiàn)旅游美學的價值所在。人才的缺乏也使得旅游房地產項目沒有創(chuàng)新性，缺乏思想性，建筑單體趨同，減弱了整個旅游房地產項目的差異化和地方特色，建筑風格趨同于普通住宅居所。

四 總結

針對以上現(xiàn)狀和問題，本文認為我們應該運用科學的方法和技術手段對保定市的旅游度假地進行開發(fā)和管理，要建立健全保定市景區(qū)的生態(tài)管理，讓高新科技更多地介入保定的旅游業(yè)并為其服務，提高保定的旅游度假地開發(fā)的科技含量，消除不利環(huán)境因素，提高保定旅游度假地的使用周期。同時也要注意使用得當?shù)男姓侄魏驼_的輿論導向，健全法律法規(guī)，對于旅游度假地內的所有項目要統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，將挖掘旅游資源與實現(xiàn)經濟效益、社會效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來。在開發(fā)中多一些理性，少一分盲目，在保定實現(xiàn)“科技興旅”的戰(zhàn)略目標。

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