□文/翟建國

（河北娜美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 河北·石家莊）

我國城市化的發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房企被政策和市場夾在中間，承擔(dān)著調(diào)控的絕大部分壓力。如何擺脫困境，管理企業(yè)現(xiàn)金流成為解決這個(gè)問題的關(guān)鍵。優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流管理，使企業(yè)在未來競爭中處于優(yōu)勢。

一、房地產(chǎn)行業(yè)特征分析

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投入大。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，所需成本高。首先土地拍賣，購入土地使用權(quán)，一次性支付巨額土地出讓金。接下來是交納各種前期規(guī)費(fèi)，舊房拆遷辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、用地許可、規(guī)劃許可、施工許可、預(yù)售許可，然后才能進(jìn)入收款程序。達(dá)到預(yù)售之前，房企墊付資金達(dá)到項(xiàng)目總成本的60%以上，預(yù)售后，交納12%～16%的營業(yè)稅和土地增值稅等，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求相當(dāng)大。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長。房地產(chǎn)項(xiàng)目從拍地、開發(fā)建設(shè)到銷售，受各種因素的制約，通常需3～5年的時(shí)間，如通過出租獲得租金收回投資則時(shí)間更長。房企沉淀在開發(fā)存貨上的資金會(huì)很大。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)大。相對于其他商品而言，由于房地產(chǎn)一般要經(jīng)過一個(gè)合理的較長時(shí)間才能在市場上脫手，其資產(chǎn)很難在短期內(nèi)變現(xiàn)，如果急于脫手，損失不可避免，這樣房地產(chǎn)項(xiàng)目就存在變現(xiàn)力風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)力在很大程度上考驗(yàn)著房企的資金承受力。

二、國家調(diào)控政策的影響

1、政府宏觀調(diào)控政策旨在保持房地產(chǎn)業(yè)、國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展，對于有實(shí)力、有長遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃的大型公司長期看應(yīng)該是利大于弊，短期內(nèi)或?qū)a(chǎn)生不確定影響。企業(yè)應(yīng)對國家相關(guān)土地、金融、稅收政策變化進(jìn)行研究，調(diào)控土地儲備策略和開發(fā)進(jìn)度，避害趨利。

2、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和國計(jì)民生，國家和地方政府根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)開始，各個(gè)環(huán)節(jié)都受到直接約束和控制。所有的這些政策對房地產(chǎn)的資金要求都很高，支付環(huán)節(jié)提前和增加了，收款環(huán)節(jié)推遲了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理的必要性和緊迫性

1、基于房地產(chǎn)行業(yè)的特征，投入大、建設(shè)周期長，銷售回籠資金慢，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不可能完全依靠自有資金進(jìn)行發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行IPO和股權(quán)再融資的限制較多，門檻較高，中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)承受能力、盈利能力、信用水平都存在較大的問題，通過上市解決資金來源幾乎不可能，目前企業(yè)大多從銀行借款進(jìn)行負(fù)債融資，這導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，房企龍頭萬科的資產(chǎn)負(fù)債率2011年三季度高達(dá)80%，其他一般房企高達(dá)90%以上，如此高的負(fù)債率已經(jīng)壓縮了其進(jìn)一步借貸融資的空間。伴隨著高負(fù)債的是高風(fēng)險(xiǎn)，銀行對房企的信貸條件也是從緊審批，目前利率上浮比例已達(dá)到50%或60%，直接加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員資金意識淡薄，并未在頭腦中樹立資金成本、利息、時(shí)間價(jià)值等觀念，使資金管理成為企業(yè)管理中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，具體表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部資金管理的責(zé)任不明確，前期開發(fā)拖沓，建設(shè)工程質(zhì)量不過關(guān)，工期延長，配套不落實(shí)，銷售策劃不夠，售后服務(wù)欠佳等等行為，這些行為都直接影響投入資金的按時(shí)回籠，造成企業(yè)資金的短缺。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思路

1、我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道可以分為內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資包括企業(yè)自有資金和預(yù)收賬款。外部融資的主要渠道和融資工具有:上市發(fā)行股票、發(fā)行公司債券、銀行貸款、房地產(chǎn)投資信托、商業(yè)抵押擔(dān)保證券、其他融資方式等。通過發(fā)行股份或收益單位，吸收社會(huì)大眾投資者的資金，并委托專門管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理。通過證券化過程及債券形式向投資者發(fā)行。其他融資方式有利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

2、房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過開展項(xiàng)目合作與參建，吸引國內(nèi)外資金。外部籌資是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，一方面高財(cái)務(wù)成本加大了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，另一方面約束條件多。企業(yè)應(yīng)改粗放管理為集約化管理，以管理出效益。

3、強(qiáng)化內(nèi)部資金管理。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部流動(dòng)資金管理，減少資金閑置，在充分估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，將資金投資于高收益項(xiàng)目。針對企業(yè)應(yīng)收賬款管理，設(shè)立房款臺賬，記錄每個(gè)客戶的信息，同時(shí)財(cái)務(wù)部門要定期與銷售部門核對客戶情況，積極催款以保證資金回收。應(yīng)貫徹并執(zhí)行分期滾動(dòng)開發(fā)的理念，減少在建工程成本的占有量。同時(shí)，強(qiáng)化利息觀念，并在企業(yè)制定和實(shí)施生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)中運(yùn)用。企業(yè)內(nèi)部對資金占用應(yīng)建立完善的結(jié)算機(jī)構(gòu)與制度，準(zhǔn)確核算占用量及占用期，努力降低企業(yè)資金的占用成本。

4、優(yōu)化項(xiàng)目投資管理。投資項(xiàng)目優(yōu)劣直接關(guān)系到企業(yè)資金回收和利潤大小，因此企業(yè)在投資的前期必須針對項(xiàng)目做大量可行性研究。同時(shí)，房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、政策法規(guī)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、通貨膨脹率、國家金融政策等方面存在較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案選擇時(shí)，應(yīng)按一定的操作程序，從各個(gè)角度對房地產(chǎn)市場與項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研和分析。房地產(chǎn)企業(yè)在投資前期應(yīng)該充分了解國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最新政策、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市規(guī)劃發(fā)展情況、擬開發(fā)項(xiàng)目的周圍環(huán)境、消費(fèi)群體的定位等事項(xiàng)，做好充分的市場調(diào)研，再由專業(yè)人員設(shè)計(jì)開發(fā)方案，包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項(xiàng)目投資融資方案、開發(fā)進(jìn)度安排等，并測算出建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價(jià)指標(biāo)等相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，使項(xiàng)目的開發(fā)適應(yīng)市場需求，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤。

5、完善項(xiàng)目資金監(jiān)控。完善房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的資金監(jiān)控，包括期前預(yù)控和期間監(jiān)控。期前預(yù)控的目的是為了事先對資金流向和流量進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)測，以“防患于未然”。企業(yè)根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的需要，編制年度、季度和月度的資金收支計(jì)劃，對企業(yè)每一個(gè)具體開發(fā)項(xiàng)目的資金收入和資金投入情況，按時(shí)間、數(shù)量分別排列組合，找出資金收入和支出的波谷期及其節(jié)點(diǎn)，分析造成缺口的原因，擬訂彌補(bǔ)缺口的措施。期間控制貫穿于企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的資金管理全過程，包括對商品房預(yù)銷售收入和項(xiàng)目開發(fā)資金支出的監(jiān)控、資金收支大類的監(jiān)控和統(tǒng)籌資金收支等方面。通過項(xiàng)目的期前預(yù)控和期間監(jiān)控，最終實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金的良好管理。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風(fēng)險(xiǎn)、籌資結(jié)構(gòu)、資本市場狀況等，從企業(yè)的資本來源和資本結(jié)構(gòu)出發(fā)，在不同階段選擇不同的籌資方式，以滿足其健康發(fā)展的需要。