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2009年以來，廣西各地積極推進危舊房改住房改造工作，通過對原有舊住宅區(qū)土地進行第二次集約利用，增加普通住房供應(yīng)，改善城市人居環(huán)境，多渠道解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，為抑制房價過快上漲、促進廣西經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長做出了努力。

廣西壯族自治區(qū)房改辦主任李紹榮表示，預(yù)計目前已審批的310個項目全部實施后，可解決和改善廣西城鎮(zhèn)30多萬人的住房困難，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增長達1000億元。

廣西為何實施危舊房改造？改造成效如何？目前，本刊對李紹榮進行了專訪。

記者：廣西為什么要實施危舊房改住房改造？

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李紹榮：廣西實施危舊房改住房改造迫在眉睫。

相關(guān)部門統(tǒng)計，至2008年9月底，廣西全區(qū)累計出售公有住房（房改住房）98.1萬套，近7000萬平方米。由于受當(dāng)時設(shè)計、施工技術(shù)和經(jīng)濟條件的限制，部分房改住房存在先天不足的現(xiàn)象，與住房小康要求相比，無論是建筑質(zhì)量，還是設(shè)施環(huán)境都有較大差距。據(jù)調(diào)查測算，全區(qū)已出售公有住房（房改住房）按15%—20%為危舊住房計，面積達1000萬至1400萬平方米。

從住房質(zhì)量看，廣西上世紀(jì)80年代以前建造的大部分職工住房，除居住面積小、戶型單一、使用功能差外，基本上都是磚混結(jié)構(gòu)建筑，樓板多數(shù)為預(yù)制空心板，抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)較低。汶川特大地震造成的重大人員傷亡，為各級政府和單位敲響了警鐘——必須盡快采取措施對危舊住房實施整治改造，以確保人民群眾生命和財產(chǎn)安全。

廣西集中建設(shè)于上世紀(jì)七八十年代的試驗性大板結(jié)構(gòu)住房已達到或超過設(shè)計使用年限。根據(jù)廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于廣西大板建筑及其安全隱患的報告》，從1964年至1995年，全區(qū)共建成大板房屋近300萬平方米。這些大板建筑是按當(dāng)時的國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)程進行設(shè)計建造的，是低標(biāo)準(zhǔn)、低造價的房屋，設(shè)計使用年限為25年。由于當(dāng)時技術(shù)落后，建材質(zhì)量、施工質(zhì)量不佳等原因，多數(shù)房屋已超過使用年限，大部分成了危房。

從配套設(shè)施看，原有房改住房水電設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)過低，容量不足，加上使用年代已久、維修資金短缺等原因，現(xiàn)有設(shè)備、管道已經(jīng)老化，給住戶生活帶來諸多不便。

從環(huán)境條件看，上世紀(jì)80年代以前建造的住房大都是5層以下的樓房，不少是三四層樓房。這些樓房低矮擁擠、占地多、空地少、綠地少。住宅區(qū)內(nèi)道路狹窄，車輛停放困難，亂搭亂蓋現(xiàn)象突出，與現(xiàn)代城市的要求極不協(xié)調(diào)。

記者：哪些危舊房改住房可以列入改造范圍？

李紹榮：根據(jù)我區(qū)的規(guī)定，以下五種情形的房改住房，可以按照自治區(qū)人民政府頒布的危舊房改住房改造政策進行改造：經(jīng)房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定為危險住房的；竣工年限超過建筑設(shè)計使用年限的；1982年12月31日前竣工，結(jié)構(gòu)不合理，使用功能不齊全，配套設(shè)施不完善的；大板住房竣工年限超過20年的；不符合建筑抗震設(shè)防要求的。

記者：在實施危舊房改住房改造之前，廣西做了哪些準(zhǔn)備工作？

李紹榮：單位和職工對實施危舊住房改造呼聲很高。

2007年3月，自治區(qū)房改辦組織人員先后到南寧、柳州、桂林、百色、北海等城市開展調(diào)研工作，并深入到10多家大中型廠礦企業(yè)、科研院所詳細(xì)了解職工住房狀況，聽取了有關(guān)業(yè)主單位和住戶的意見，探索解決職工住房難的問題。

通過調(diào)研，了解到企事業(yè)單位住房問題十分突出：老房子多，有的成了危房，住宅區(qū)環(huán)境差，迫切需要改造；隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，住房價格不斷攀升，1999年以后參加工作的職工因住房補貼不到位，絕大部分無能力購買商品住房，而單位又不能解決其住房問題。對不少高校、醫(yī)院、科研院所等單位而言，住房問題直接影響到能否引進人才、留住人才，以及城鎮(zhèn)居民和諧、穩(wěn)定的問題。

記者：這幾年國家大力建設(shè)保障性安居工程，資金需求量很大，廣西多數(shù)市縣財力有限，危舊房改住房改造需要的大量資金從何而來？

李紹榮：實施危舊房改住房改造，一不需要政府投資，二不需要政府新增建設(shè)用地，通過政策支持，引導(dǎo)職工群眾自發(fā)自愿自籌資金，掏袋子、蓋房子，以拆舊建新的方式，發(fā)揮住房建設(shè)投資拉動社會相關(guān)行業(yè)投資的乘數(shù)效應(yīng)，帶動鋼鐵、有色金屬、建材、輕工、電子、家具、裝飾裝潢等多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展。按住房建設(shè)投資帶動相關(guān)行業(yè)2.9倍的投入計算，目前廣西已審批的310個項目，計劃投資370多億元，將直接拉動廣西經(jīng)濟增長近1000億元。

記者：從2009年開始至今，廣西的危舊房改住房已經(jīng)實施了3年多，目前的改造情況怎么樣？

李紹榮：截至2012年10月底，全區(qū)累計批準(zhǔn)實施的危舊房改住房改造項目310個，計劃拆除危舊住房2.8萬套、179萬平方米；計劃新建住房1184.5萬平方米；累計已動工的項目140多個，計劃建設(shè)普通住房3.45萬套。

目前，全區(qū)各市及大部分縣都有危舊房改造項目在實施。改造項目主要集中在南寧、桂林、柳州、百色、河池、賀州、防城港、玉林各市及其轄區(qū)，梧州市、來賓市、崇左市較少。據(jù)初步統(tǒng)計，全區(qū)已有約30個項目建成，竣工住房2630套。

大板結(jié)構(gòu)住房改造是廣西危舊房改住房改造的重點。2011年5月，自治區(qū)人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快實施全區(qū)大板結(jié)構(gòu)住房改造工作的意見》，加大對大板結(jié)構(gòu)住房改造的政策支持力度，計劃從2011年起，利用3—5年時間基本完成全區(qū)近300萬平方米大板結(jié)構(gòu)住房的改造；要求各地對房屋危險大、住戶迫切要求改造的大板結(jié)構(gòu)住房，首先抓緊實施改造。目前，全區(qū)已審批了南寧大板一區(qū)、廣西中煙宿舍區(qū)、南寧重型機器廠等16個單位17個項目，計劃拆除改造47棟大板住房、12萬平方米。

記者：危舊房改住房改造是屬于房地產(chǎn)開發(fā)嗎？改造后的房產(chǎn)是怎么補償給職工的？

李紹榮：危舊房改住房改造定性為自改自建自用住房，不是進行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)。改造后多建的住房（即非還建住房）優(yōu)先向原單位住房困難的職工供應(yīng)，剩余的住房可調(diào)劑給其他單位住房困難的中低收入職工家庭。

有關(guān)單位在進行危舊房改住房改造時，對房改住房產(chǎn)權(quán)人可以采取兩種安置補償方式，一是實行住房產(chǎn)權(quán)置換，二是進行貨幣補償。實行住房產(chǎn)權(quán)置換的，原則上在原地按照原房改住房建筑面積進行置換。但是考慮到一些居民有擴大住房面積的需要，如建設(shè)單位與房改住房產(chǎn)權(quán)人另有約定的，則按照約定進行。實行貨幣補償?shù)模a償金額根據(jù)房改住房的區(qū)位、用途、建筑面積、成新、樓層等因素，由建設(shè)單位與房改住房產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。

可能很多職工家庭都有意向購買非還建住房。如果是以限價住房方式進行改造的，非還建住房將按限定的價格向職工家庭供應(yīng)。如果是以經(jīng)濟適用住房方式改造的，職工家庭購買非還建住房面積，與其原有的房改住房合并計算住房面積后，大于其本人應(yīng)享受住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)的非還建住房部分面積，還要按照廣西經(jīng)濟適用住房政策規(guī)定收取超標(biāo)面積差價款。

記者：危舊房改住房改造的意義在哪里？

李紹榮：首先，這是保障和改善民生的需要。實施危舊房改住房改造，廣大居民可以通過拆舊房建新房的方式，消除安全隱患，實現(xiàn)以舊換新，以小換大，將不成套的住房改造為設(shè)施配套的住房，將危險房改造為安全房，將條件差的舊房、老房改造為功能齊全的新住房，最大限度地滿足廣大干部職工“有房住，住好房”的愿望。

其次，危舊房改住房改造有助于集約節(jié)約利用土地。當(dāng)前，各地城鎮(zhèn)建設(shè)用地都非常緊缺，隨著城市人口的增加，住房建設(shè)用地供需矛盾日益突出。在當(dāng)前國家嚴(yán)格控制建設(shè)用地的情況下，加快對危舊房改住房改造，可充分利用原有住宅用地，合理提高容積率，集約利用，通過對原有土地的二次開發(fā)、合理利用，有效地緩解城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地困難問題。

危舊房改住房改造有助于促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。通過參照經(jīng)濟適用住房或限價住房方式開展危舊房改住房改造，限定改造項目利潤，嚴(yán)格控制新建住房價格，增加中低價位普通住房供應(yīng)，有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，可以優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場的合理競爭，避免房地產(chǎn)市場的過度膨脹和商品房價格大起大落。

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危舊房改住房改造有助于加快改善城市人居環(huán)境。在危舊房改住房改造的過程中，通過科學(xué)編制城市規(guī)劃，處理好舊區(qū)改建與新區(qū)開發(fā)的關(guān)系，充分利用規(guī)劃手段確保整治改造的科學(xué)性與長效性。在改建規(guī)劃中，按照“公共服務(wù)均等化”的要求，優(yōu)化公共資源配置，可以逐步使市政公用設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及其他城市基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋城市舊住宅區(qū)，保證舊住宅區(qū)的廣大居民共享城市建設(shè)與發(fā)展的成果。通過危舊房改住房的改造，可以在很大程度上改變城鎮(zhèn)破舊面貌，使城市美化、亮化，重新塑造城市形象。

危舊房改住房改造是擴內(nèi)需促發(fā)展的需要。中央明確2012年經(jīng)濟工作的總基調(diào)是穩(wěn)中求進，自治區(qū)黨委、政府結(jié)合廣西實際，明確2012年廣西經(jīng)濟工作要努力做到穩(wěn)中求進、好中求快。近年來，中央和自治區(qū)采取了一系列擴大內(nèi)需、保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的政策措施，其中包括著力增加政府公共支出，加快保障性安居工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施投入等內(nèi)容。但是，廣西多數(shù)市縣可用財力有限，要繼續(xù)從地方可用財力中安排更多資金加大對保障性住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，難度確實不小。從廣西的情況看，實施危舊房改住房改造，一不需要政府投資，二不需要政府新增建設(shè)用地，通過政策支持，引導(dǎo)職工群眾自發(fā)自愿自籌資金，以拆舊建新的方式，可以發(fā)揮住房建設(shè)投資拉動社會相關(guān)行業(yè)投資的乘數(shù)效應(yīng)，帶動鋼鐵、有色金屬、建材、輕工、電子、家具、裝飾裝潢等多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展。