張 泊

德國(guó)用房產(chǎn)稅來調(diào)控房?jī)r(jià)是最成功的案例。在德國(guó)，房產(chǎn)稅有專門的《房產(chǎn)稅法》，稅收計(jì)算方式十分簡(jiǎn)單，按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5%后，再乘以當(dāng)?shù)卮_定的稅率。過去10年間，德國(guó)房?jī)r(jià)每年僅上漲1%，但德國(guó)物價(jià)水平平均每年漲幅為2%，也就是說，扣除物價(jià)因素，德國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度下跌。

——題記

焦點(diǎn)事件：郭建波會(huì)在長(zhǎng)安街裸奔嗎

新《國(guó)五條》發(fā)布整一月，各地執(zhí)行細(xì)則相繼如期出臺(tái)，可房?jī)r(jià)不僅不為所動(dòng)，反而如火上澆油，加速上行。老百姓嘆息說，不調(diào)控還好，越調(diào)越漲。

2013年4月3日，《深圳晚報(bào)》刊登了題為“郭建波會(huì)在長(zhǎng)安街裸奔嗎？”的社會(huì)新聞。文中說，3月30日晚間，深圳市英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)公司董事長(zhǎng)郭建波在他的實(shí)名認(rèn)證微博上表示，去年底他挑戰(zhàn)任志強(qiáng)的賭局，他愿提前認(rèn)輸，并向“@平安北京”提出申請(qǐng)，希望批準(zhǔn)其履行“在長(zhǎng)安街裸奔十公里”的賭約。

去年年底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說“明年3月房?jī)r(jià)將暴漲”。郭建波強(qiáng)烈反對(duì)，約賭任志強(qiáng)，如果3月房?jī)r(jià)上漲，他將在北京長(zhǎng)安街裸奔十公里。

3月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)尚未發(fā)布，郭建波已提前認(rèn)輸，他說，不論公安關(guān)機(jī)是否批準(zhǔn)，他都將在北京的長(zhǎng)安街裸奔十公里以示愿賭服輸。更讓人不安的是，一大批網(wǎng)友要求，與郭建波一起裸奔。（順便說一句，如果未經(jīng)公安關(guān)機(jī)批準(zhǔn)，在長(zhǎng)安街裸奔是會(huì)被治安拘留的。可能會(huì)被關(guān)上個(gè)一到兩個(gè)星期）。

可以想像，如果數(shù)萬網(wǎng)友們與郭建波一起在北京長(zhǎng)安街，一絲不掛地裸奔十公里，那場(chǎng)景有多么壯觀，又何等悲愴。我真不知道，讀到這條新聞，看到如此浩浩蕩蕩的裸奔場(chǎng)景，我們?cè)撟骱蜗?。我們?huì)笑，還是會(huì)哭。

郭建波認(rèn)輸不是作秀。

新《國(guó)五條》出臺(tái)一月 樓市繼續(xù)加速上沖

2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)新《國(guó)五條》。

3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》發(fā)布，這是國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的新“國(guó)五條”的具體實(shí)施細(xì)則，是針對(duì)中國(guó)樓市持續(xù)上漲，開出的一劑退燒藥。

新《國(guó)五條》出臺(tái)一月后，讓我們看看中國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

廣州市國(guó)土房管局4月4日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份廣州市區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)16817元／平方米，同比暴漲34.9%。

房?jī)r(jià)上漲的不僅是廣州。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日發(fā)布的《2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)》，在納入調(diào)查范圍的70個(gè)大中城市里，69個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，平均漲幅約1.08%。

海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在其微博上直言：“1.08%是什么概念？已接近2009年四季度和2010年一季度的瘋漲水平，房?jī)r(jià)加速上漲的力度之大，讓人驚詫！”

我們接著再看更新的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，也許這個(gè)數(shù)字更有說服力：2013年4月27日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《3月國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)超九成上漲》，文中說：3月，國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)，有超過九成同比、環(huán)比均出現(xiàn)上漲。4月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)字顯示，3月份，在新建商品住宅中，與上月相比，70個(gè)大中城市中，上漲的城市有68個(gè)。

一線城市領(lǐng)漲全國(guó)。三月環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為上海3.2%；深圳上漲2.8%，排名第二；北京的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲2.7%，位居第三。

馮芍（化名）是北京傳媒大學(xué)的一位年輕教師，今年3月底，在北京西城區(qū)購(gòu)買了她的第二套房?！?005年在大學(xué)較近處買了一套房子，現(xiàn)在，我兒子已快上小學(xué)?？紤]我們家附近沒有合適的小學(xué)，所以趕在新《國(guó)五條》細(xì)則出臺(tái)前，在西城木樨地附近又買了一套48平米的學(xué)區(qū)房?！毙●T說，“一是可以讓孩子有西城學(xué)籍，上更好的學(xué)校；二是趕在細(xì)則出臺(tái)前，購(gòu)買二套房可以省掉幾十萬的稅?！?/p>

不可否認(rèn)，城市太大，堵車嚴(yán)重，如今為孩子上學(xué)而考慮，購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”的家庭不在少數(shù)，這是一種剛性需求。此外，因?yàn)槭滋追棵娣e過小，再購(gòu)房的改善性需求也很旺盛。小馮坦言。

3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“金三銀四”的傳統(tǒng)銷售旺季，成交情況往往比前兩個(gè)月都要活躍，加之各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控細(xì)則出臺(tái)前，潛在購(gòu)房者擔(dān)心實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后政策從緊、購(gòu)房成本進(jìn)一步增加，因而急于入市導(dǎo)致需求集中提前釋放，開發(fā)商隨之取消優(yōu)惠甚至上調(diào)價(jià)格，也助漲了房?jī)r(jià)上漲。

那么，經(jīng)過連續(xù)10個(gè)月的上漲，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅在3月份達(dá)到了一個(gè)高峰，這會(huì)是房?jī)r(jià)最后的“瘋狂”嗎？未必。至少?zèng)]有這樣的跡像，我們難以作出這樣的結(jié)論。

在調(diào)控?zé)狳c(diǎn)的一線城市，政策效應(yīng)顯現(xiàn)的第一個(gè)變化，應(yīng)該是樓市交易量尤其是二手房交易量大幅下滑，進(jìn)而價(jià)格停漲。這個(gè)跡像明顯，給人以想像空間。那么，隨著成交量持續(xù)走低，再過幾個(gè)月，對(duì)價(jià)格的影響會(huì)越來越明顯，新房降價(jià)促銷、二手房議價(jià)空間加大，部分區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)企穩(wěn)回落。這是有可能的。

然而，另一種可能仍然存在，大城市土地資源日益緊缺，商品房供應(yīng)正在減少，土地價(jià)格不斷上漲，供需矛盾加劇，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)“居高不下”，并高位運(yùn)行？

據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份北京僅有23個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤入市，比往年大大減少。有關(guān)專家分析指出，5月份供應(yīng)情況不容樂觀，主要是由于北京《國(guó)五條細(xì)則》落地，使得房企入市意愿大大降低。其中，“限價(jià)”舉措則是供應(yīng)減少的重要原因。

在一線城市供求關(guān)系仍然偏緊、調(diào)控手段仍然以“限”為主的情況下，如果無法緩解供求矛盾，短期內(nèi)被限制的購(gòu)房需求，還是有可能集中爆發(fā)，引發(fā)反彈。要避免樓市再出現(xiàn)大起大落的局面，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵是努力增加有效供應(yīng)。

國(guó)土部近期公布，今年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)量是去年實(shí)際供應(yīng)量的1.5倍，各地應(yīng)扎實(shí)完成供地計(jì)劃，避免成為空頭支票。另一方面，在二手房市場(chǎng)上，則應(yīng)促進(jìn)二手房交易，盤活租房市場(chǎng)，促進(jìn)存量房入市，擴(kuò)大供應(yīng)。

3月底，北京、上海等城市相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)施細(xì)則，公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，明確將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施和嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策等。

但讓人擔(dān)心的是，限購(gòu)政策從來就是一把“雙刃劍”，而且常常會(huì)造成“饑餓銷售”，適得其反。

人們寄予厚望的房產(chǎn)稅試點(diǎn)正在上海、重慶展開，兩種模式為房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)提供了有益借鑒。事實(shí)上，在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)稅已成為房?jī)r(jià)調(diào)控的重要而成功的手段。中國(guó)能不能用好此種手段？

新《國(guó)五條》的重拳 賣房按差額征20%個(gè)稅

新《國(guó)五條》新在哪里？人們對(duì)新《國(guó)五條》的關(guān)注點(diǎn)，都集中在“賣房按差額征20%個(gè)稅”。這是新《國(guó)五條》的命脈所系。

這條新規(guī)定第一眼的感覺，讓人以為看花了眼。不會(huì)吧，20%呀。房地產(chǎn)交易征稅額一下子上漲了十多倍？！

以一套5年前購(gòu)買時(shí)總價(jià)50萬元、目前售價(jià)200萬元的普通二手房計(jì)算，此前按全額1%征稅，僅需繳個(gè)稅2萬元，新政后按差額的20%計(jì)算，為30萬元（（200萬元—50萬元）×20%），需繳個(gè)稅30萬元，增加28萬元，相當(dāng)于房屋成交價(jià)的14%。

我曾寫過一篇文章，我說，如果能按5%收繳二手房房地產(chǎn)交易稅，便可讓絕大多數(shù)的炒房客知難而退，可如今，一下子便提高到了20%！以至讓我以為看花了眼。

這一拳能將房地產(chǎn)的投資性購(gòu)房人集體出局，他們的購(gòu)房比例在中國(guó)樓市的權(quán)重占到了三分之一。

如果這一拳打中，準(zhǔn)能讓裁判為中國(guó)樓市讀秒，這是中國(guó)樓市的休克療法。

知道了吧，新《國(guó)五條》這一拳有多重？這一拳有個(gè)名字，叫釜底抽薪。

如果全國(guó)各地的執(zhí)行細(xì)則，真能按國(guó)務(wù)院的規(guī)定認(rèn)真執(zhí)行，房?jī)r(jià)的大跌是大概率事件?？蓡栴}是，中國(guó)又碰到了“上有政策，下有對(duì)策”的老難題。如果房?jī)r(jià)下跌，地方政府的土地財(cái)政必然吃緊。他們會(huì)干嗎？

各省市的新《國(guó)五條》細(xì)則出臺(tái) 20%的個(gè)稅征收架空

2013年3月31日，全國(guó)各省市的新《國(guó)五條》細(xì)則紛紛如期發(fā)布，可審讀全國(guó)各省市的新《國(guó)五條》細(xì)則，給人的感覺是假大空，說空話辦虛事。

“上有政策，下有對(duì)策”居然能肆無忌憚到如此程度，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的洋洋灑灑的新《國(guó)五條》全文長(zhǎng)達(dá)3000字，而有省市的《新國(guó)五條》細(xì)則連標(biāo)點(diǎn)符號(hào)都統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，居然只有66個(gè)字，一條微博還有140個(gè)字呢。

別以為這是說笑話。

4月2日《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道說：《最短國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)杭州就一句話》。文中說：昨日下午，杭州市發(fā)布《2013年度我市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)》，該公告被普遍解讀為杭州版的《國(guó)五條》細(xì)則。與其他城市細(xì)則的大篇幅相比，杭州的公告中就一句話：“經(jīng)市政府同意，2013年度我市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為：全市新建商品住房?jī)r(jià)格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅?！边B標(biāo)點(diǎn)符號(hào)都統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，共66字。真是惜墨如金。

新《國(guó)五條》的核心內(nèi)容是20%個(gè)稅政策，主要針對(duì)的人群是投資房購(gòu)買者。但這一點(diǎn)在地方細(xì)則上并沒有明顯體現(xiàn)。上海、北京的細(xì)則雖然提出“會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅政策”，但是“如何嚴(yán)格”、“怎么執(zhí)行”都沒有明確，到底“怎么做”還是未知之?dāng)?shù)。上海、廣州、天津、重慶口頭響應(yīng)了這個(gè)措施，但20%的個(gè)稅怎么征收并無下文。而更多的城市對(duì)20%個(gè)稅的問題則“顧左右而言它”。

從3月底至今，北京等35個(gè)城市發(fā)布了各自的實(shí)施細(xì)則。針對(duì)20%個(gè)稅政策，除北京明確規(guī)定自4月1日起實(shí)施外，絕大多數(shù)城市重申了國(guó)務(wù)院文件的要求，并未說明何時(shí)開始實(shí)施；合肥、南京、鄭州等地，則干脆連提都不提。

“我們辦理的二手房交易，沒有征收過20%的個(gè)稅，個(gè)稅還是按照房屋總價(jià)的1%或2%征收。”有些城市的二手房中介負(fù)責(zé)人如此說。某市房地產(chǎn)部門負(fù)責(zé)人對(duì)媒體說，此政策何時(shí)實(shí)施“沒有時(shí)間表”。

實(shí)際上，“房產(chǎn)交易所得征稅20%”的規(guī)定并非新規(guī)定，這個(gè)規(guī)定是在20年前的《個(gè)稅法》中便早已有之，但20年不見執(zhí)行，就是因?yàn)殡y以操作。難在兩點(diǎn)，一是難以核實(shí)房產(chǎn)原值，二是難以算清合理費(fèi)用。

在我國(guó)的住房市場(chǎng)上，房產(chǎn)的屬性五花八門，有自建住房、單位房，經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公房、商品房、拆遷安置房、軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房等，不一而足。這些不同屬性的房產(chǎn)，在交易過程中遵循的規(guī)則五花八門。再加上20年前還沒有實(shí)現(xiàn)交易信息的電子化，核實(shí)原值是一件極其費(fèi)力、很難辦的事情。

我們真的沒辦法控制房?jī)r(jià)嗎

我們真的拿房?jī)r(jià)沒辦法？說到此處，給人的感覺是：醫(yī)生走出手術(shù)室，一臉的疲憊和無奈，取下口罩，對(duì)苦苦守候在手術(shù)室門外的病人家屬說，我們己經(jīng)盡力了。節(jié)哀順便吧。

我們真的拿房?jī)r(jià)沒辦法？

我們真的要看著郭建波在長(zhǎng)安街裸奔嗎？

房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以如此火爆，之所以虛火過旺，首先是因?yàn)榻刂两衲?月，我國(guó)廣義貨幣（M2）余額翻過百萬億元大關(guān)，已多達(dá)103.42萬億元。如此驚人的天量貨幣余額，已接近全球貨幣供應(yīng)總量的四分之一，中國(guó)已成為全球貨幣存量第一大國(guó)。

這一數(shù)據(jù)竟是世界經(jīng)濟(jì)第一強(qiáng)國(guó)美國(guó)貨幣供應(yīng)總量的1.5倍，英國(guó)的4.9倍，日本的1.7倍，比整個(gè)歐元區(qū)的貨幣供應(yīng)量，竟多出了20多萬億元。

這些錢到哪里去？

中國(guó)股市是一座投資人的公墓，資本市場(chǎng)是一片沼澤地，進(jìn)去的能活著出來的十有一、二，民間資本找不到出路，一古腦涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)想不漲都難。

其次是地方政府的土地財(cái)政。地方政府原本是靠國(guó)家財(cái)政來養(yǎng)活的，而國(guó)家財(cái)政的主要來源是稅收，中國(guó)每年的稅收入已超過10萬億元，應(yīng)當(dāng)說，收入豐盈，富足有余?？傻胤秸⒉粷M足于國(guó)家財(cái)政的包養(yǎng)，將倒賣地皮收入作為地方政府的第二財(cái)政，于是地價(jià)漲得比房?jī)r(jià)更快。面粉貴于面包價(jià)是常態(tài)，房?jī)r(jià)如何降得下來？

如果真的為民所想，急民所急，真的想要把房?jī)r(jià)降下來，辦法有的是，我僅舉一例：德國(guó)用房產(chǎn)稅讓房?jī)r(jià)十年不漲。

德國(guó)：用房產(chǎn)稅讓房?jī)r(jià)十年不漲

在德國(guó)，房產(chǎn)稅有專門的《房產(chǎn)稅法》，稅收計(jì)算方式十分簡(jiǎn)單，按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5%后，再乘以當(dāng)?shù)卮_定的稅率。

德國(guó)還有“房產(chǎn)購(gòu)置稅”，可以說是更重要的調(diào)節(jié)手段。每購(gòu)置一處房產(chǎn)，需按房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值交納一定數(shù)量的稅。德國(guó)的房產(chǎn)購(gòu)置稅基本上是按房產(chǎn)價(jià)值的3.5%征收，各個(gè)聯(lián)邦州有所不同。例如，德國(guó)首都柏林從2007年1月1日開始為4.5%。

德國(guó)以嚴(yán)厲的稅收政策抑制房地產(chǎn)投機(jī)者，使得德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定。德國(guó)一直把房地產(chǎn)視為重要的剛性需求與民生要求。

過去10年間，德國(guó)名義上房?jī)r(jià)每年僅上漲1%，但德國(guó)物價(jià)水平平均每年漲幅達(dá)2%，也就是說扣除物價(jià)因素，德國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。

德國(guó)房?jī)r(jià)10年不漲，甚至在金融危機(jī)時(shí)仍繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。由于德國(guó)嚴(yán)格控制惡性通脹，一旦CPI超過標(biāo)準(zhǔn)，德國(guó)央行必定加息。因此，德國(guó)不會(huì)產(chǎn)生由貨幣泡沫而起的資產(chǎn)價(jià)格泡沫。保持了德國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的平穩(wěn)良好。

德國(guó)用房產(chǎn)稅來調(diào)控房?jī)r(jià)是最成功的案例。德國(guó)用如此簡(jiǎn)單而有效的辦法，牢牢地穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，既不需要很高的智商，也不需要太復(fù)雜的技巧。其實(shí)這才是真正的大智大勇。如果我們借用德國(guó)的辦法，一定會(huì)讓房?jī)r(jià)一劍封喉。但我可以肯定，中國(guó)一定不會(huì)這樣做。

無語。