李 蕊

(西北大學(xué) 城市與環(huán)境學(xué)院，陜西 西安710127)

從國家開始實行住房制度改革以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了較快的增長速度，隨著我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和信息化的快速發(fā)展，潛在的住房需求和居民支付能力的提高，必將使我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢。房地產(chǎn)價格的討論一直都是百姓的熱門話題，房價受到國家金融政策、土地政策、國家公共住房政策等因素的影響，也高居不下。

房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它既具有作為住宅的消費功能，同時還具有作為投資品的投資功能，因此在分析房價時不能單純的考慮供需平衡的問題，還應(yīng)考慮多方面的因素。本文主要討論影響房地產(chǎn)價格的諸多因素，這些因素數(shù)量繁多，同時這些因素之間又相互影響，在進行影響因素的分析時，難以準確量化各個因素之間的相互影響，本文立足于宏觀面，將這些因素看成一個系統(tǒng)，借助解釋結(jié)構(gòu)模型(inte rpretative structural modeling，ⅠSM)，將眾多因素之間的關(guān)系用多級遞階結(jié)構(gòu)直觀地表示出來，進一步了解各因素之間的主次關(guān)系。本文試圖對西安市普通商品房價格因素進行定量分析的全析，找出影響商品房價格最重要的因素，提出平抑房價的政策建議。

1 普通商品房

1.1 商品房概念

商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。由于中國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在中國出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。但不包括公有房屋、廉租住房、經(jīng)濟適用房等政府對其交易有限制條件的房屋。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

1.2 西安市普通商品房研究現(xiàn)狀

隨著全國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，西安市的房地產(chǎn)業(yè)也處于快速發(fā)展階段，但在發(fā)展的同時也存在一些問題。

邢蘭琴等1991—2002年西安城市居住空間重構(gòu)與分異進行了研究，將西安市市區(qū)分為八個居住空間區(qū)段，分別為明代古城墻以內(nèi)傳統(tǒng)市中心區(qū);明代古城墻之外二環(huán)線以內(nèi)1950—1980年代期間形成的城市內(nèi)環(huán)帶;城東老工業(yè)區(qū);曲江新區(qū);城南大學(xué)/文教區(qū);高新技術(shù)開發(fā)區(qū);城西老工業(yè)區(qū);城北經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。對每個區(qū)段每個時段住宅項目開發(fā)的多少和分布來分析西安市商品住宅分布結(jié)構(gòu)的演變。周華等基于Hedonic模型對西安市住宅價格的空間分析機制進行了研究，收集179個普通住宅小區(qū)的詳細資料，一次為基礎(chǔ)構(gòu)建了西安市住宅價格的Hedonic模型，借助SRASS軟件進行回歸分析，最后得出開發(fā)區(qū)建設(shè)、則居行為、居民的收入差異和技術(shù)改革是住宅價格空間分異的主要原因和動力。

雖然國內(nèi)外對住宅價格空間分布特征的研究比較多，但是大多數(shù)只是運用平面數(shù)據(jù)研究價格的空間部分布特征，而對住宅價格空間結(jié)構(gòu)隨時間演化的研究比較少。

1.3 本文的研究意義

對現(xiàn)階段西安市商品住宅及其價格進行研究，分析其空間分布特征，不僅能補充有關(guān)西安市價格及其影響方面的實證研究案例，而且對該方面研究的發(fā)展和西安市未來發(fā)展具有理論意義和實際意義。對西安市價格空間特征及其影響研究的理論意義在于能夠充實關(guān)于房地產(chǎn)價格及其影響因素的方面的理論研究。有利于城市經(jīng)濟學(xué)、城市地理學(xué)完城市化方面的進一步深入研究。

研究城市普通商品住宅價格的空間分布特征及演變規(guī)律，不僅可以為城市居民購房提供參考;而且還從側(cè)面反映了城市地域上的社會經(jīng)濟狀況，為認識城市及其空間結(jié)構(gòu)提供了另一個重要視角。普通商品住宅價格的空間分布特征及演變規(guī)律為相關(guān)政策的制定提供有效的理論和實證依據(jù)，這對城市的健康有序發(fā)展有著重要的意義。

2 ⅠSM構(gòu)建原理及步驟

解釋結(jié)構(gòu)模型法 -Ⅰnterpretative Structural Model-ing，簡稱ⅠSM，是結(jié)構(gòu)模型化技術(shù)的一種。1973年由美國Warfield教授為分析復(fù)雜的社會經(jīng)濟系統(tǒng)有關(guān)問題而開發(fā)，其特點是將復(fù)雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)要素，利用人們的實踐經(jīng)驗和知識，以及計算機為輔助，最終構(gòu)成一個多級遞階的結(jié)構(gòu)模型。解釋結(jié)構(gòu)模型是由可達矩陣經(jīng)過關(guān)系劃分、級間劃分、等一系列的劃分來建立結(jié)構(gòu)模型，經(jīng)過進一步計算，找出各要素之間的間接關(guān)系，從而用圖形表示出系統(tǒng)要素間所有直接、間接關(guān)系，并據(jù)此進行分析，尋找出影響系統(tǒng)的根本要素，再綜合地、系統(tǒng)地確定出這些子問題的順序。

實施 ⅠSM 法的一般過程為［1］:

(1)組成實施ⅠSM小組。小組成員的人數(shù)一般以10人左右為宜，要求小組成員對所要解決的問題都能持關(guān)心的態(tài)度，了解問題實質(zhì)。要能保證持有不同觀點的人員進入小組，如有能及時做出決策的負責(zé)人加入小組。信息要充分，交流要疏暢。

(2)設(shè)定問題。在ⅠSM的實施準備階段，對問題的設(shè)定必須取得一致的意見，并以文字形式做出規(guī)定。

(3)選擇構(gòu)成問題的要素項目。

(4)明確要素間有無關(guān)系，構(gòu)造有向圖。

(5)解釋結(jié)構(gòu)模型的意思。

本文運用解釋結(jié)構(gòu)模型(ⅠSM)可對普通商品住房價格影響因素之間關(guān)系進行詮釋，明晰各因素之間的主次關(guān)系。

3 ⅠSM在普通商品房價格影響因素分析中的應(yīng)用

3.1 影響因素的確定

通過大量相關(guān)資料的搜集，并根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》以及《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》將一般影響普通住宅價格的主要影響因素歸納為行政因素、經(jīng)濟因素、人口因素、商服繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件等。根據(jù)西安市普通商品住宅價格空間結(jié)構(gòu)及其演變規(guī)律，分析得影響西安市普通商品住宅價格的主要影響因素有城市發(fā)展規(guī)劃、自然景觀、交通條件、開發(fā)區(qū)發(fā)展等。構(gòu)建了普通商品房價格評價體系以及各因素關(guān)系表，如下表1所示。

表1 普通商品房價格評價因素

其次，此次研究設(shè)計了20份調(diào)查問卷，發(fā)放給房地產(chǎn)方面專家，以及一些房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員，從價格影響因素角度來確定各因素之間的相互關(guān)系。然后將結(jié)果匯總得出這些因素的相互關(guān)系表，這些因素的相互影響關(guān)系如下表所示。

3.2 建立鄰接矩陣

根據(jù)因素相互關(guān)系，建立鄰接矩陣A，得到的矩陣A如下，其中“1”表示要素 Si對要素 Sj有影響，“0”表示要素 Si對要素 S j無影響［3］:

表2 鄰接矩陣

3.3 建立可達矩陣

根據(jù)上文鄰接矩陣，利用分析的方法，建立可達矩陣。根據(jù)公式 M=(A+ Ⅰ)r-1=(A+ Ⅰ)r有 M=(A+ Ⅰ)3≠(A+Ⅰ)4=(A+Ⅰ)5。其中Ⅰ為單位矩陣，計算結(jié)果見下表所示。

表3 可達矩陣

3.4 對可達矩陣進行級間分解，建立解釋結(jié)構(gòu)模型

ⅠSM模型求解:

求解ⅠSM模型主要分為三個步驟:區(qū)域分解、級間分解和結(jié)構(gòu)矩陣建立。

所謂區(qū)域劃分就是把系統(tǒng)元素分解成幾個區(qū)域，不同區(qū)域間的元素沒有相互關(guān)系。

所謂級間分解，就是將系統(tǒng)中的所有要素，以可達矩陣為準則，劃分成不同級次。

相關(guān)概念如下:

可達集合(R(ni)):由可達矩陣中第R(ni)行中所有矩陣元素為1的列所對應(yīng)的要素集合而成，即R(ni)表示的集合為元素的上位集合。

先行集合(A(ni)):由可達矩陣中第ni列中的所有矩陣元素為1的行所對應(yīng)的要素集合而成，即A(ni)表示的集合為元素ni的下位集合。

從可達矩陣開始，我們列出表四，先找到它的最高級要素集，再將它們從可達矩陣中劃去，然后再由此找到新矩陣中的最高級要素集，這樣我們一步步下去就可以將不同的影響因素劃分出層次，具體過程見下表。

表4 區(qū)域分解

由于該級只有R(S0)=R(S0)∩A(S0)，因此該級最高要素為S0，則第一層要素為{S0}，劃去S0所對應(yīng)的行和列，得到第二級的可達矩陣，接著再在剩下的可達矩陣中尋找新的最高級因素，依次類推，

因此，原理同上，可以得到第二層要素集為{S2，S4，S5，S6，S8，S9};第三層要素集{S3，S10}。

同理可得:最底一層要素集為{S1，S7}。

現(xiàn)在我們可以根據(jù)以上的分析結(jié)論，可以繪制分級遞階結(jié)構(gòu)模型圖如圖1。

圖1 分級遞階結(jié)構(gòu)模型圖

4 建立解釋結(jié)構(gòu)模型

由結(jié)構(gòu)圖可以看出，影響普通商品房價格的各指標是一個具有4級的多級遞階系統(tǒng)。解釋結(jié)構(gòu)模型的最低一級的兩個導(dǎo)致因素(即銀行信貸政策和居民收入水平)是影響普通商品房價格全局的因素，是最深層次的影響因素。它們處理得如何則直接對第三級因素區(qū)位條件與政策水平產(chǎn)生影響。區(qū)位條件一方面影響著交通便捷方式，另一方面對土地價格也有直接影響。如若區(qū)位條件上佳，可以大大有助交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，從而使出行變得更加方便，也從一定程度上降低了交通工具的使用率。政策水平直接影響著土地價格。此外，普通商品房價格影響因素的直接表現(xiàn)就是第二級因素消費者預(yù)期，宏觀調(diào)控，交通便捷方式，配套設(shè)施，城市發(fā)展規(guī)劃以及土地價格。因此在普通商品房價格影響因素這一大系統(tǒng)中，可以使得這些因素發(fā)生變化從而影響其它因素，進而在進行價格調(diào)控時，主要是對這些因素進行調(diào)控。

5 結(jié)語

在國民經(jīng)濟不斷發(fā)展的環(huán)境下，西安市房地產(chǎn)業(yè)也有了長足的發(fā)展，特別是在2001年國家現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標開始起步，國家開始實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和十五計劃，國家商品房建設(shè)步伐加快、商品房開發(fā)、銷售各方面政策也不斷完善，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期，尤其是商服房銷售的高速增長。另一方面國家對房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)重點扶持，采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產(chǎn)市場。

基于ⅠSM模型系統(tǒng)化建模技術(shù)，構(gòu)建各因素的多級遞階解釋結(jié)構(gòu)模型，便于理清各種風(fēng)險因素的關(guān)聯(lián)關(guān)系，有利于根據(jù)它們的層次性和相互依賴性采取相應(yīng)的關(guān)注，從而在普通商品房價格處理控制中突出重點，有的放矢。

［1］程建權(quán).城市系統(tǒng)工程［M］.武漢:武漢大學(xué)出版社.2002，3:87-90;96-120.

［2］汪應(yīng)洛.系統(tǒng)工程理論方法與應(yīng)用［M］.北京:高等教育出版社.1992.

［3］Alonso.W.Location And Land Use［M］.Cambrige，Harvard University Press，1964.

［4］艾建國，丁烈云等.論房價與地價的相互關(guān)系——基于北京、上海、武漢等實證數(shù)據(jù)的研究［J］.住房與房地產(chǎn).2008，15(1):77-83.

［5］陳芳.1998-2006年我國地價與房價的實證分析［J］.天津大學(xué)學(xué)報.2010，3 總第 341期 1-2.

［6］丁烈云等.房地產(chǎn)開發(fā)［M］.中國建筑工業(yè)出版社.1999.

［7］劉琳，劉洪玉.地價與房價關(guān)系的經(jīng)濟學(xué)研究［J］.數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究.2003(7).

［8］權(quán)東計.西安市商品住宅價格分析與對策［J］.市場觀察.2005.96:67-70.

［9］歐陽燕紅.廣州市商品房價格及空間差異分析［D］.廣州:中山大學(xué):1998.

［10］矢金玲，邱傳英.珠江三角洲房地產(chǎn)投資指南［M］.廣東人民出版社.2004.

［11］石崧.城市空間結(jié)構(gòu)的空間演變機制［J］.城市規(guī)劃會刊.2007，23(4):24-27.

［12］王慧.開發(fā)區(qū)發(fā)展與西安城市經(jīng)濟社會空間極化分異［J］.經(jīng)濟地理.2006，61(10):1011-1024.