孫宏斌曾被評(píng)價(jià)為極少數(shù)“能審時(shí)度勢(shì)、一眼看到底”的人，10年前的順馳，煊赫一時(shí)，因擴(kuò)張無(wú)度、風(fēng)險(xiǎn)失控而倒在了春天里，錯(cuò)過(guò)了中國(guó)樓市的盛夏時(shí)節(jié)。

10年后的孫宏斌，重管控、講紀(jì)律、求平衡，他抱怨，順馳淪為MBA經(jīng)典的失敗案非?；奶疲?dāng)?shù)赖闹T多房企都在復(fù)制其曾經(jīng)的手法。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正當(dāng)烈火烹油、鮮花著錦之盛，理性與荒唐已然難解難分。

2013年一個(gè)普通的周末，在中國(guó)頂級(jí)豪宅上海玫瑰園會(huì)所內(nèi)，長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)小時(shí)的采訪后，融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌有一些疲倦，他熟練地點(diǎn)起一根香煙，繼續(xù)傾聽記者們的一個(gè)個(gè)問(wèn)題。

已到知命之年的孫宏斌已經(jīng)平和、務(wù)實(shí)許多。時(shí)移世易，年輕的記者們已經(jīng)很難從他的身上找到10年前“挑戰(zhàn)萬(wàn)科”的地產(chǎn)駭客的影子；人們也無(wú)法把現(xiàn)在的孫宏斌與“曾經(jīng)在輝煌一時(shí)悲壯跌倒的順馳”聯(lián)系在一起。

然而，在孫宏斌淡淡的笑容背后，有一些傷痛仍然不能輕易觸碰。

一個(gè)記者拋出一個(gè)世俗的問(wèn)題：“融創(chuàng)在2012年拿地很多，有人說(shuō)，這像以前的順馳，您認(rèn)可嗎？”

坐姿有些傾斜的孫宏斌立刻精神了。他提高聲調(diào)強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“我不在乎別人說(shuō)什么。我一聽到別人說(shuō)順馳又來(lái)了，我就特?zé)?。第一，我天天干的都是融?chuàng)，你老說(shuō)順馳。我都已經(jīng)干新的事情了，你老在那指手畫腳，這是不對(duì)的。第二，順馳是做失敗了，我從來(lái)不矯情。但順馳也不是說(shuō)全都不好，能把公司管到那個(gè)分上，能讓大家都有勁頭，順馳沒了大家還仍然說(shuō)順馳好，這不是誰(shuí)都能做到的?！?/p>

拿地“偏執(zhí)狂”

孫宏斌曾有一段話：“人原本生活得很好，原本可以不冒險(xiǎn)，但因?yàn)檫x擇了夢(mèng)想，而遭受到困苦和失敗。雖然中國(guó)人講究成王敗寇，但為了夢(mèng)想和理想而拼搏，即使沒有成功，也值得所有人尊重。因?yàn)檫@個(gè)世界就是靠有夢(mèng)想的人去推動(dòng)的?！?/p>

20年前，孫宏斌的夢(mèng)想是“做一家全國(guó)性的大公司”，這個(gè)夢(mèng)想曾經(jīng)推動(dòng)著他勇往直前，不懼風(fēng)險(xiǎn)，但又不是魯莽草夫。孫宏斌有著對(duì)市場(chǎng)優(yōu)于常人的敏感——柳傳志評(píng)價(jià)他是極少數(shù)“能審時(shí)度勢(shì)、一眼看到底”的人，只不過(guò)這種敏感提前踏空了市場(chǎng)的節(jié)拍。

1994年，孫宏斌創(chuàng)建順馳，以房地產(chǎn)中介的方式進(jìn)入地產(chǎn)界。同年8月，為了獲得比常規(guī)更快的發(fā)展，孫宏斌向柳傳志借款50萬(wàn)元。隨后，順馳在天津開始迅速擴(kuò)張，并成為當(dāng)?shù)亟^對(duì)的“大哥大”。當(dāng)時(shí)的順馳是用了近乎10年的時(shí)間，才占據(jù)了天津市場(chǎng)10%的份額。

一切皆因“招拍掛”發(fā)生了歷史性的改變。2002年6月，順馳成功競(jìng)得天津塘沽一地塊，綜合費(fèi)用甚至比協(xié)議價(jià)還要實(shí)惠。僅僅3個(gè)月，在這塊地上開發(fā)的“萊茵春天”就開盤銷售。這讓孫宏斌看到了高周轉(zhuǎn)與招拍掛相結(jié)合的市場(chǎng)契機(jī)。

2003年8月，在一次業(yè)內(nèi)會(huì)議上，孫宏斌在既定的發(fā)言中突然話鋒一轉(zhuǎn)，稱順馳的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略是要做全國(guó)第一。他頓了頓后說(shuō)道：“也就是要超過(guò)在座的諸位，包括王石?！弊谂_(tái)下的王石拉長(zhǎng)臉予以反駁，“提醒”他要注意風(fēng)險(xiǎn)。

2003年，地產(chǎn)老大萬(wàn)科銷售額只有63.8億元，當(dāng)時(shí)的王石已經(jīng)開始預(yù)測(cè)樓市拐點(diǎn)。而孫宏斌卻放言，他不信未來(lái)5年中國(guó)地產(chǎn)業(yè)出不了一家年銷售額500億元的企業(yè)。

從2003年8月到2004年4月，順馳先后從華北、華東和華中等拍得10余塊土地，行動(dòng)之迅速令人咋舌，“天價(jià)地制造者”的大手筆更是驚人。順馳的銷售額也隨之扶搖直上，從2001年1億元增加到2004年的127億元?！皩O宏斌就是一個(gè)到處拿地的偏執(zhí)狂?！边@是多年以后，一位房地產(chǎn)資深人士回憶起孫宏斌最深刻的印象。最瘋狂時(shí)期，孫曾經(jīng)創(chuàng)下一年拿地6000畝的歷史紀(jì)錄。

5年之后，如孫宏斌所預(yù)測(cè)，中國(guó)果然出了一家年銷售額500億元的企業(yè)。這家企業(yè)不是順馳，仍然是老大萬(wàn)科。也正如王石所預(yù)測(cè)，2004年，國(guó)家開始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，這讓同年計(jì)劃赴港上市的順馳慘遭夭折。直至2007年，由于資金鏈過(guò)于緊繃，孫宏斌最終將順馳的控股權(quán)低價(jià)轉(zhuǎn)讓給路勁，他本人抽身潛心發(fā)展融創(chuàng)。

融創(chuàng)的紀(jì)律

關(guān)于順馳“災(zāi)難性”的驟變，現(xiàn)任全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)的聶梅生曾表示：“別人都用一個(gè)瓶子一個(gè)蓋或者兩個(gè)瓶子一個(gè)蓋地周轉(zhuǎn)，但孫宏斌是十個(gè)瓶子兩個(gè)蓋地玩，這能不出問(wèn)題嗎？”

言語(yǔ)中，聶梅生流露出惋惜?！爸灰贀我欢螘r(shí)間，孫宏斌就會(huì)像2008年走到資金鏈邊緣的許多企業(yè)一樣，起死回生?！比缃裨跇I(yè)界叱咤風(fēng)云的龍湖地產(chǎn)也曾徘徊在生死邊緣，龍湖一位內(nèi)部員工向記者回憶道：“2008年，龍湖幾乎都發(fā)不出工資來(lái)，內(nèi)部傳聞稱，高層已在談收購(gòu)，但后來(lái)‘四萬(wàn)億’刺激計(jì)劃一下子讓龍湖活過(guò)來(lái)，飛速發(fā)展至今?！庇袝r(shí)候，地獄與天堂就在一瞬間。只不過(guò)，在順馳的前世，“幸運(yùn)”沒有出現(xiàn)。

多年以后，再談起順馳，孫宏斌冷靜地說(shuō)，中國(guó)MBA案例教學(xué)，幾乎每個(gè)大學(xué)都有順馳失敗的案例，這挺荒唐的。“順馳是有做錯(cuò)的地方，但也不全是不好，現(xiàn)在的高周轉(zhuǎn)、招拍掛、現(xiàn)金流（管理）等，別人都是跟我學(xué)的。”

“我打心里覺得一個(gè)人也好，一個(gè)企業(yè)也好，吃過(guò)虧，有過(guò)挫折之后真的是一個(gè)特別好的事。確實(shí)吃過(guò)虧、有過(guò)挫折以后是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)積累?！蓖炊ㄋ纪吹膶O宏斌說(shuō)，“這些坎坷之后，我的性格并沒有變，變的是我對(duì)做企業(yè)的認(rèn)識(shí)?！?/p>

基于新的認(rèn)識(shí)，東山再起的孫宏斌極度強(qiáng)調(diào)公司運(yùn)營(yíng)的安全性、穩(wěn)健性和紀(jì)律性。正在快速成長(zhǎng)的融創(chuàng)中國(guó)，目前賬面上有超過(guò)100億元的現(xiàn)金，銷債率（銷售額/凈負(fù)債）接近2，幾乎是行業(yè)的最好水平；2013年，孫宏斌要求融創(chuàng)更加重視現(xiàn)金流管理，融資的資金成本不能超過(guò)13%。他為融創(chuàng)定下了鐵的紀(jì)律：在拿地時(shí)謹(jǐn)慎，絕不盲目爭(zhēng)搶“地王”。

2012年7月10日，備受業(yè)界矚目的北京萬(wàn)柳地塊開拍。由于央企身份備受爭(zhēng)議，融創(chuàng)中國(guó)的聯(lián)合體合作方保利地產(chǎn)臨時(shí)退出萬(wàn)柳地塊競(jìng)爭(zhēng)，只剩下融創(chuàng)孤身奮戰(zhàn)。在與中赫置地經(jīng)歷了200輪的“貼身肉搏”后，融創(chuàng)最終不敵對(duì)手，與萬(wàn)柳地塊失之交臂。競(jìng)拍結(jié)束后一小時(shí)，孫宏斌更新了一條微博，公開回應(yīng)“失地”稱：“我說(shuō)我們喜歡這塊地，但從來(lái)沒有志在必得的地塊，合適就拿不合適就不拿?！?/p>

在瘋狂的搶地面前，孫宏斌選擇了克制。他們所謂的拿地紀(jì)律是指：針對(duì)具體城市的具體地塊，對(duì)土地的毛利率以及內(nèi)部回報(bào)率設(shè)定嚴(yán)格測(cè)算，一旦超過(guò)該紅線，無(wú)論多喜歡，融創(chuàng)立刻停止再舉牌，其中，毛利率的紅線最低不能低于30%。

鑒于順馳當(dāng)年在全國(guó)攤子鋪得過(guò)快過(guò)大最后傾覆的教訓(xùn)，在區(qū)域戰(zhàn)略上，融創(chuàng)開始堅(jiān)持“區(qū)域深度聚焦”，只布局京、津、渝、滬、杭五大區(qū)域，縮短管理半徑，在一線城市回暖的2012年，區(qū)域聚焦的策略讓融創(chuàng)賺得盆滿缽滿。

“對(duì)我自己來(lái)說(shuō)，沒變的是理想、激情，變了的地方就是要講究平衡，不走極端。但這并不意味著，企業(yè)不需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)矛盾?！睂O宏斌說(shuō)。

2012年12月31日，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)2012年度銷售TOP50榜單出爐。融創(chuàng)中國(guó)全年銷售額為356億元，位列12位；2011年，融創(chuàng)中國(guó)位列18位；2010年，其排名還遠(yuǎn)在30名之外。