【摘 要】 文章以相同等別和級別的基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地為參照物，以其基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)參數(shù)建立林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估指標(biāo)體系，應(yīng)用層次分析法（AHP法）和Delphi法（專家意見咨詢法）構(gòu)建林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價AHP—Delphi評估模型，并對被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價進(jìn)行評定估算，同時也總結(jié)了林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價AHP—Delphi評估模型的目的、適應(yīng)范圍、優(yōu)缺點(diǎn)和18個評價指標(biāo)的重要程度分類。

【關(guān)鍵詞】 林地使用權(quán)； 基準(zhǔn)地價； 評估指標(biāo)體系； AHP—Delphi評估模型

一、引言

隨著林業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的不斷深入，林地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)將日趨頻繁，這就要求林地所有者和使用者能夠掌握林地的等級和價值，保障自身的合法權(quán)益。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價是森林資源資產(chǎn)評估、林地征用補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)參數(shù)之一。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估的目的是確定被評估林地在某一時點(diǎn)上的林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價，為林地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、投資、合股、經(jīng)營、拍賣、征稅等提供作價參考依據(jù)。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價是指縣（市）政府針對需要根據(jù)林地不同級別或不同均質(zhì)地域，按照不同地域類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價為林地流轉(zhuǎn)、林地開發(fā)整理、土地整理項目管理、林地占補(bǔ)平衡和國家征用集體林地提供依據(jù)和價格參考。

目前國內(nèi)對林地基準(zhǔn)地價評估研究方面的文獻(xiàn)比較少，主要集中在林地分等定級基礎(chǔ)上進(jìn)行林地地價評估的研究。

國內(nèi)諸多學(xué)者在林地分等評價指標(biāo)體系方面作了些研究。陳寶暉（2005）選用自然評價指標(biāo)（年均氣溫、年均降雨量）、林業(yè)開發(fā)利用指標(biāo)（林地利用率、單位面積立木蓄積）、林業(yè)發(fā)展水平指標(biāo)（森林覆蓋率、人均林業(yè)總產(chǎn)值、人均占有森林面積）和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平指標(biāo)（人均國民生產(chǎn)總值、農(nóng)民人均純收入）作為福建省林地分等評價指標(biāo)體系。楊志格（2008）選用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（單位面積產(chǎn)值、經(jīng)營水平、人為干擾）、地利指標(biāo)（集材條件、集材距離、運(yùn)輸距離）和立地指標(biāo)（土層厚度、腐殖質(zhì)層厚度、坡度、坡位）作為福建永安市林地等級評價因素指標(biāo)。王偉（2009）選用自然條件指標(biāo)（群落結(jié)構(gòu)、地表覆蓋度、物種多樣性）、地利條件指標(biāo)（集材條件、運(yùn)輸距離）和社會經(jīng)濟(jì)條件指標(biāo)（經(jīng)營水平、人為干擾度、供應(yīng)潛力）作為林地分等因子。從這些學(xué)者的研究結(jié)果來看，對林地分等定級評價指標(biāo)有很大的差別，相同點(diǎn)很少。有的考慮了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平因子，有的考慮了地利因子，有的考慮了林業(yè)發(fā)展因子，但是都不夠全面，不能從整體上體現(xiàn)反映林地的價值影響因素。

在林地定級分類指標(biāo)權(quán)重計算方法上，大部分學(xué)者選用層次分析法，或者聚類分析法、加權(quán)平均法，或者這幾種方法的結(jié)合。陳寶暉（2005）采取灰色關(guān)聯(lián)度法和簡單加權(quán)平均法來計算各個評價指標(biāo)的權(quán)重，通過分層聚類法來確定林地等。楊志格（2008）采用層次分析法對林地單元級別進(jìn)行劃分。王偉（2009）采用層次分析法和加權(quán)綜合的方法，計算林地等級單元總分值，據(jù)此就可以對林地質(zhì)量級別進(jìn)行評價分析。

在林地地價評估方法的研究方面，根據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范（試行）》（1996年12月16日國資辦發(fā)〔1996〕59號）的規(guī)定，林地資產(chǎn)價值評估主要有現(xiàn)行市價法、林地期望價法、年金資本化法和林地費(fèi)用價法。陳寶暉（2005）在林地期望價法和修正的林地期望價法的基礎(chǔ)上，應(yīng)用多元線性回歸技術(shù)評估各等別林地地價。楊志格（2008）以每個小班實際成交或修正后林地地價的測算值為基礎(chǔ)，選用不同的林地基準(zhǔn)地價模型，采用多元線性回歸技術(shù)建立地價模型，擬合出最優(yōu)的林地基準(zhǔn)地價模型。王偉（2009）應(yīng)用林地期望價法對林地資產(chǎn)進(jìn)行價值評估。李芹芳等（2009）以扶風(fēng)縣農(nóng)用地定級成果為基礎(chǔ)，采用樣點(diǎn)地價平均法和定級指數(shù)模型法綜合確定扶風(fēng)縣農(nóng)用地的基準(zhǔn)地價。

在林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估模型研究過程中，筆者參考《農(nóng)用地估價規(guī)程（TD/T1006-2003）》和《農(nóng)用地定級規(guī)程（TD/T1005-2003）》中的相關(guān)內(nèi)容，結(jié)合森林資源區(qū)劃技術(shù)、林地等別定級技術(shù)和林業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理特點(diǎn)，從可測算、可定量、可評價的角度出發(fā)，以縣級行政區(qū)域林業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理和林地使用權(quán)生產(chǎn)經(jīng)營效益為基礎(chǔ)，建立一個比較完善、科學(xué)和可操作的林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估指標(biāo)體系，實現(xiàn)定性指標(biāo)數(shù)量化。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估可以采用AHP法（層次分析法）、Delphi法（專家意見咨詢法）和樣點(diǎn)地價平均法、定級指數(shù)模型法或這幾種方法的組合。本文應(yīng)用層次分析法篩選林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價相關(guān)因子，分析其相互關(guān)系，建立林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估指標(biāo)體系并測算各指標(biāo)權(quán)重，應(yīng)用專家意見法對被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估指標(biāo)進(jìn)行評分；然后根據(jù)該林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估指標(biāo)評分結(jié)果結(jié)合基準(zhǔn)林地基準(zhǔn)地價或樣點(diǎn)林地基準(zhǔn)地價來計算被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價，為林地使用權(quán)價值評估提供參考用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。其中，基準(zhǔn)林地基準(zhǔn)地價或樣點(diǎn)林地基準(zhǔn)地價是由縣（市）級政府在林地分等定級的基礎(chǔ)上以林班或小班為單位，采取樣點(diǎn)地價平均法和定級指數(shù)模型法綜合估價得到的結(jié)果來確定，并定期公布和更新。

二、AHP—Delphi評估模型原理及林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估指標(biāo)的設(shè)立

在建立林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價AHP—Delphi評估模型指標(biāo)之前，需要對AHP—Delphi評估模型的基本原理和林地的特點(diǎn)進(jìn)行簡要闡述，并確定建立林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評價指標(biāo)體系的一般原則。

（一）AHP—Delphi評估模型的基本原理和林地的主要特點(diǎn)

1.AHP—Delphi評估模型的基本原理

林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價AHP—Delphi評估模型的基本原理是：

（1）選取能夠反映林地價值特征的序列指標(biāo)作為林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估的指標(biāo)體系。

（2）應(yīng)用層次分析法（AHP法）確定各個指標(biāo)的指標(biāo)權(quán)重值，各指標(biāo)權(quán)重值反映各指標(biāo)對林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的貢獻(xiàn)值。

（3）以同等別和級別的基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地為參照物，應(yīng)用Delphi法（專家意見咨詢法）對被估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估的各指標(biāo)進(jìn)行評分，然后計算出各指標(biāo)的分值。

（4）對被估林地進(jìn)行使用年期修正和估價期日修正。

（5）根據(jù)（2）—（4）計算出的數(shù)值和基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地的基準(zhǔn)地價即可計算出被估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價。

2.林地的主要特點(diǎn)

林地作為森林資源和土地資源，具有以下特點(diǎn)：

（1）林地面積的有限性。根據(jù)國家林業(yè)局2011年度的統(tǒng)計，除香港、澳門和臺灣地區(qū)外，全國有林地面積18 138.09萬公頃。按林木權(quán)屬劃分，國有的7 143.58萬公頃，集體經(jīng)營的5 176.99萬公頃，個體經(jīng)營的5 817.52萬公頃，分別占39.38%、28.54%和32.08%。全國現(xiàn)有天然林面積11 969.25萬公頃，占有林地面積的65.99%。我國人均占有森林面積不到世界人均占有量0.62公頃的1/4①。

（2）林地位置的固定性。作為土地資源的一種，林地在空間位置上具有與農(nóng)用地、城鎮(zhèn)土地相同的位置固定性特點(diǎn)，不能隨意移動。因此，林地的利用和改造具有鮮明的地域特點(diǎn)，必須依據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，因地制宜地組織林業(yè)生產(chǎn)，最佳使用林地資源，調(diào)整森林結(jié)構(gòu)，持續(xù)發(fā)展林業(yè)產(chǎn)業(yè)。

（3）林地區(qū)域的差異性。林地區(qū)域的差異性很大，氣候條件、降雨量、土壤質(zhì)地、土壤肥力等區(qū)域差異性也很大，導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)效益差異性大，從而影響到其基準(zhǔn)地價的區(qū)域性差異，直接影響到林地資產(chǎn)評估價值，給林地資產(chǎn)評估帶來一定的困難。

（4）林地的可持續(xù)利用性。林地作為重要的土地資源，只要在使用過程中，利用和改造得當(dāng)，就會成為永久性可持續(xù)利用的生產(chǎn)資料。相反，違反自然經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不合理地利用林地資源，將導(dǎo)致森林生態(tài)系統(tǒng)的破壞，使林地失去它的作用，而變成荒山禿嶺。因此，必須按照自然經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對林地資源合理規(guī)劃、合理經(jīng)營，使林業(yè)建設(shè)持續(xù)發(fā)展。

（5）林地用途的可變性。林地作為土地資源的一種類別，人們根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要可隨時調(diào)整其用途，如將林地改造為農(nóng)用地、城鎮(zhèn)建設(shè)土地、宅基地等。因此，在林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估中要考慮其最佳用途。

3.確定林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評價指標(biāo)體系的一般原則

筆者依據(jù)下列原則來建立林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評價指標(biāo)體系：

（1）綜合分析原則。林地質(zhì)量是各種自然因素、社會經(jīng)濟(jì)因素綜合作用的結(jié)果，林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估應(yīng)以造成土地質(zhì)量差異的各種因素進(jìn)行綜合分析為基礎(chǔ)。

（2）主導(dǎo)因素原則。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估應(yīng)根據(jù)各種影響因素及其作用的差異，重點(diǎn)分析對林地質(zhì)量及土地生產(chǎn)力水平具有重要作用的主導(dǎo)因素，突出主導(dǎo)因素對評估結(jié)果的作用。

（3）收益差異原則。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估應(yīng)反映土地自然質(zhì)量條件、土地利用水平、社會經(jīng)濟(jì)水平的差異對土地生產(chǎn)力水平及土地收益水平的影響。

（4）定性與定量相結(jié)合原則。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估應(yīng)把定性的、經(jīng)驗的分析進(jìn)行量化，做到定性指標(biāo)數(shù)量化。

（5）最佳用途原則。林地作為土地資源可以有多種用途。這里提出的林地最佳用途是指按照適地適樹原則，以最佳用途使用林地、發(fā)展林業(yè)生產(chǎn)作為林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估指標(biāo)的確定原則。

（6）可行性原則。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估指標(biāo)含義要明確，概念要清晰，要易于理解和掌握，所確定的影響因素易于收集、比較和分析，在指標(biāo)體系中具有可操作性。

（二）林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價AHP——Delphi評估模型的指標(biāo)

林地是樹木生長的基礎(chǔ)，其價值由森林資源資產(chǎn)的價值體現(xiàn)，或由其改變用途后的土地價值體現(xiàn)。

本文在分析了林地的特點(diǎn)后，確立了林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估指標(biāo)體系的構(gòu)建原則。以此為基礎(chǔ)，根據(jù)林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估工作的需要和可行性，選取下列指標(biāo)作為林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估的指標(biāo)體系，指標(biāo)體系分為三個層次，A層為目標(biāo)層，B層為準(zhǔn)則層，C層為方案層，見圖1。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估指標(biāo)共有4個類別18個指標(biāo)，具體包括：

1.自然因子指標(biāo)（B1），反映林地自然因素對林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的影響

（1）土壤質(zhì)地（C1）。土壤質(zhì)地是土壤物理性質(zhì)之一，指土壤中不同大小直徑的礦物顆粒的組合狀況。土壤質(zhì)地與土壤通氣、保肥、保水狀況及耕作的難易有密切關(guān)系；土壤質(zhì)地狀況是擬定土壤利用、管理和改良措施的重要依據(jù)。土壤質(zhì)地優(yōu)良的林地有利于樹木的成長，林地價值就較大。

（2）土壤肥力（C2）。土壤肥力是土壤的基本屬性和本質(zhì)特征，是土壤為植物生長供應(yīng)和協(xié)調(diào)養(yǎng)分、水分、空氣和熱量的能力，是土壤物理、化學(xué)和生物學(xué)性質(zhì)的綜合反應(yīng)。土壤肥沃程度的高低直接影響樹木的長勢，從而影響林地價值的大小。

（3）林地坡位（C3）。土壤微生物是土壤健康狀況的一個生物指標(biāo)，下坡的土壤微生物數(shù)量明顯高于其他坡位，不同坡位微生物數(shù)量的多少依次為下坡>中坡>上坡>平坡。不同坡位林地土壤微生物含量不同，影響不同坡位林地樹木的長勢，林地價值也不同。

（4）林地坡向（C4）。坡向?qū)τ谏降厣鷳B(tài)有著較大的作用。山地的方位對日照時數(shù)和太陽輻射強(qiáng)度有影響。輻射收入南坡最多；其次為東南坡和西南坡；再次為東坡與西坡及東北坡和西北坡；最少為北坡。坡向能夠?qū)χ参锷L發(fā)生影響，從而引起植物和環(huán)境的生態(tài)關(guān)系發(fā)生變化。不同坡向林地同樣影響樹木的長勢，從而影響林地價值。

（5）海拔高度（C5）。不同海拔高度林地適合不同樹種的生長，高海拔林地不利于喬木的生長而有利于灌木或草林的生長。因此，不同海拔林地其價值也不同。

2.社會經(jīng)濟(jì)因子（B2），反映交通因素、采運(yùn)成本等對林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的影響

（1）交通通達(dá)度（C6）。交通通達(dá)度一般是指往四周的交通干線的數(shù)量。通達(dá)度越高，交通越方便，運(yùn)費(fèi)也應(yīng)該越低。而土地的價值則會因通達(dá)度高而升高。即交通通達(dá)度和運(yùn)費(fèi)成反比，和土地價值成正比。交通通達(dá)度直接影響林木資源運(yùn)達(dá)交易市場的成本，從而影響林地價值。

（2）公路路網(wǎng)密度（C7）。公路路網(wǎng)密度等于某一計算區(qū)域內(nèi)所有道路的總長度與區(qū)域總面積之比，單位為公里每百平方公里。公路路網(wǎng)密度越高，交通通達(dá)度越好。公路路網(wǎng)密度直接影響林木資產(chǎn)的運(yùn)輸成本，從而影響林地價值。

（3）道路可及度（C8），是指道路能否直達(dá)林區(qū)。道路可及度低的林地，林木采運(yùn)成本高，林地價值相對較低。

（4）離中心城區(qū)距離（C9）。林地距離中心城區(qū)的距離越遠(yuǎn)，林木資產(chǎn)的采運(yùn)成本就越高，相對而言，林地價值就越低。

（5）采運(yùn)成本（C10）。林木資產(chǎn)采運(yùn)成本越高，林地價值越低。

（6）人均林業(yè)GDP（C11）是綜合反映某宗地林地生產(chǎn)經(jīng)營收益能力的指標(biāo)。人均林業(yè)GDP越高，林地產(chǎn)出越大，林地價值就越大。

3.森林資源因子（B3），反映森林資源的產(chǎn)出水平的序列指標(biāo)，是影響林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的重要指標(biāo)

（1）單位面積蓄積量（C12），是直接反映單位面積林地產(chǎn)出林木資源資產(chǎn)水平高低的指標(biāo)。該指標(biāo)值越大，反映林地產(chǎn)出水平越高，因而林地價值也越大。

（2）森林覆蓋率（C13），亦稱森林覆被率，指一個國家或地區(qū)森林面積占土地面積的百分比，是反映一個國家或地區(qū)森林面積占有情況或森林資源豐富程度及實現(xiàn)綠化程度的指標(biāo)，又是確定林地價值高低的重要依據(jù)之一。

（3）林地利用率（C14），是有林地占林業(yè)用地的百分比。它受到林業(yè)經(jīng)營管理水平高低的影響，同時，間接地影響了林地價值。

4.特殊因子（B4），是一些間接影響林業(yè)產(chǎn)出水平的指標(biāo)，它們不同程度影響林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價

（1）環(huán)境污染（C15）。受污染林地?fù)p害林業(yè)生產(chǎn)，導(dǎo)致林業(yè)產(chǎn)出水平下降。因此，林地價值相對較低。

（2）特殊地理位置（C16）。這里的特殊地理位置指的是沙漠中的綠洲、海岸邊的紅樹林等特殊地理位置的林地。特殊地理位置的林地對周邊生態(tài)環(huán)境影響很大，因而與普通林地相比，其價值往往不同。

（3）旅游資源（C17）。作為森林旅游資源的林地與普通林地相比，其價值要比普通林地價值高很多。

（4）用途易變性（C18）。林地用途易變性指的是林地用途很容易改變。某塊林業(yè)生產(chǎn)用林地如果能夠比較容易地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地或工業(yè)用地，其價值往往也比林業(yè)生產(chǎn)用地價值高。

三、構(gòu)建林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估模型

（一）建立層次分析模型，計算指標(biāo)權(quán)重

筆者根據(jù)層次分析法（AHP法）原理，應(yīng)用yaahp層次分析法軟件來構(gòu)建林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估層次分析模型，并計算相關(guān)數(shù)據(jù)。

1.兩兩比較法，將各指標(biāo)比較進(jìn)行數(shù)量化

層次分析法（AHP法）在對各指標(biāo)之間比較的相對重要程度進(jìn)行評測時，引入九分位相對重要的標(biāo)度方法（表1），這樣就能使決策者的定性指標(biāo)數(shù)量化。

2.構(gòu)造判斷矩陣

判斷矩陣用以表示同一層次各指標(biāo)間的相對重要程度的判斷值，結(jié)合林學(xué)專家的意見，筆者對18個指標(biāo)因子按重要程度進(jìn)行排序和經(jīng)過反復(fù)測試，確定林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價指標(biāo)體系判斷矩陣數(shù)據(jù)如表2—表6所示。

3.計算層次單排序權(quán)重系數(shù)

（二）咨詢專家意見，對被評估林地進(jìn)行評分

為了獲得被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價18個指標(biāo)的評分值，本文采取Delphi法（專家意見咨詢法）進(jìn)行評分。在評估時，應(yīng)該聘請具有豐富工作經(jīng)驗和專業(yè)勝任能力的土地估價師、土地管理專家、林業(yè)工程師、森林資源資產(chǎn)評估專家或咨詢?nèi)藛T、注冊資產(chǎn)評估師等專業(yè)人士構(gòu)成專家團(tuán)隊，以與被評估林地相同等別和級別的基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地作為參照物，對被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價各指標(biāo)進(jìn)行評分，評價被評估林地的質(zhì)量和屬性特征，作為被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評定估算的重要參數(shù)，專家意見評分表見表12。

（三）評定估算被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價

在確定了林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估指標(biāo)體系及其權(quán)重值和專家綜合評分后，就可以與被評估林地相同等別和級別的基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地的基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)參數(shù)，按照類似市場比較法的方法對被評估林地的基準(zhǔn)地價進(jìn)行估算，其計算公式如下：

被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價=基準(zhǔn)林地基準(zhǔn)地價或樣點(diǎn)林地基準(zhǔn)地價×使用年期修正系統(tǒng)y×估價期日修正系數(shù)T×[∑（指標(biāo)權(quán)重值

×專家評分平均值）]÷∑基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地指標(biāo)分值

式中：基準(zhǔn)林地基準(zhǔn)地價或樣點(diǎn)林地基準(zhǔn)地價由縣（市）級政府部門定期公布，也可以采取樣點(diǎn)地價平均法和定級指數(shù)模型法綜合估價獲得。

指標(biāo)權(quán)重值是林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價層次分析（AHP法）模型得到的結(jié)果。

專家評分平均值是采用Delphi法（專家意見咨詢法），由林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估專家團(tuán)隊成員以基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地作為參照物，對被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價18個評價指標(biāo)按百分制進(jìn)行評分，然后加總平均計算求得，見表12。

四、應(yīng)用舉例

五、結(jié)論

1.林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價是林地使用權(quán)價值評估中最重要的基礎(chǔ)參數(shù)之一，對林地使用權(quán)價值評估具有重要作用。

2.林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估的目的在于為林地使用權(quán)價值評估提供基礎(chǔ)參數(shù)或評估參考數(shù)據(jù)，或用于林地征稅目的，或用于林地征用目的的價值參考。

林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價AHP—Delphi評估模型是類似于市場比較法的一種林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估方法，但它有別于市場比較法。市場比較法需要選用至少三個以上的交易案例作為評估參照物對被評估對象進(jìn)行評估，而林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估模型只需選用與被評估林地相同等別和級別的基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地的基準(zhǔn)地價作為比較參數(shù)，即可以評估出被估林地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價。如果不能獲得相同等別或級別基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地基準(zhǔn)地價，可以根據(jù)本文提出的18個指標(biāo)采取樣點(diǎn)地價平均法和定級指數(shù)模型法綜合估價獲得。值得注意的是，使用樣點(diǎn)地價平均法和定級指數(shù)模型法對林地基準(zhǔn)地價評估與本文提出的評估方法相比相對復(fù)雜，計算難度大。

3.林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價AHP—Delphi評估模型適用于能夠獲得相同等別或級別基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地的基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)參數(shù)的被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的評估。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價AHP—Delphi評估模型也可用于林地使用權(quán)租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押貸款等林地使用權(quán)經(jīng)濟(jì)行為的價值評估。

4.林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價AHP—Delphi評估模型是在我國林地使用權(quán)交易市場不夠完善、市場資料不夠豐富且數(shù)據(jù)搜集比較困難的情況下使用，或者在市場比較法、收益法、成本法使用的條件受到限制時的評估方法。

5.林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價AHP—Delphi評估模型的優(yōu)點(diǎn)是，相比于樣點(diǎn)地價平均法和定級指數(shù)模型法，具有操作簡單、易于評估人員使用的特點(diǎn)；缺點(diǎn)是必須有同等等別和級別的基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地的基準(zhǔn)地價，而目前我國在較多地方還沒有同等等別和級別的基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地的基準(zhǔn)地價資料可供參考。

6.在林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估18個指標(biāo)因子中，土壤質(zhì)地C1、土壤肥力C2、林地坡位C3、交通通達(dá)度C6、公路路網(wǎng)密度C7、道路可及度C8、單位面積蓄積量C12是最重要的因子，這些指標(biāo)是決定林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的關(guān)鍵因素；林地坡向C4、離中心城區(qū)距離C9、森林覆蓋率C13、環(huán)境污染C15為較重要因子；海拔高度C5、采運(yùn)成本C10、人均林業(yè)GDP C11、林地利用率C14、特殊地理位置C16、旅游資源C17、用途易變性C18為一般重要因子。這些因子的重要程度排序符合林業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)，體現(xiàn)了林地在營林生產(chǎn)中的重要基礎(chǔ)地位。然而這些指標(biāo)也不是絕對的，在林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估時，可以根據(jù)當(dāng)?shù)亓值亓⒌貤l件和地利條件、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，適當(dāng)調(diào)整指標(biāo)體系和各指標(biāo)權(quán)重值。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 陳寶暉.福建省林地分等定級與估價技術(shù)研究[D].福建農(nóng)林大學(xué)碩士學(xué)位論文，2005.

[2] 楊志格.林地基準(zhǔn)地價的評估研究[D].福建農(nóng)林大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008.

[3] 王偉.林地分等定級及估價技術(shù)研究[D].中南林業(yè)科技大學(xué)碩士學(xué)位論文，2009.

[4] 李芹芳，陳曉瑩，段剛，等.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價測算方法研究[J].湖北農(nóng)業(yè)科學(xué)，2009（2）.

[5] 何小三，黃建建，王玉娟，等.不同坡位對油茶林地土壤養(yǎng)分及生長量的影響[J].江西林業(yè)科技，2012（3）.

[6] 國土資源部.農(nóng)用地估價規(guī)程（TD/T1006-2003）[S].2003.

[7] 中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18508-2001）[S].北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2004.

[8] 國土資源部.農(nóng)用地定級規(guī)程（TD/T1005-2003）[S].2003-04-08.

[9] 李寶銀，裘曉雯，梁文英，等.福建省森林生態(tài)旅游資源評價研究[J].林業(yè)資源管理，2006（6）.