國務(wù)院于2月26日簽署3月1日收市后發(fā)布的通知指出，今后出售住房需繳納20%的個人所得稅。在今年人大開會前出臺重要政策，極不尋常。該項政策引發(fā)熱議，本周一地產(chǎn)股全線跌停，即使是于香港上市的龍頭企業(yè)中國海外（HK.00688）亦大跌7.1%。本來一般意見認(rèn)為政策主要針對二手市場，會相對有利于一手市場，對地產(chǎn)股反而有利。然而由于政策出臺甚為突然，市場產(chǎn)生恐慌情緒，于是跌停板順理成章?？只判睦砺又疗渌善?，導(dǎo)致滬深300指數(shù)大跌4.6%，上證50指數(shù)更跌5.2%。但周二在銀行股尤其是平安銀行（深發(fā)展）的帶動下全線反彈，銀行股指數(shù)當(dāng)日便回補(bǔ)周一下跌缺口。周二上海股市每筆成交股數(shù)為2377股，乃春節(jié)長假之后最大值，接近2400股以上的春節(jié)前水平，顯示主力重新入場。春節(jié)后幾個紅盤交易日2月20日、28日及3月5、6日每筆成交股數(shù)均在2300股以上，相反綠盤交易日每筆成交股數(shù)均在2100幾股水平，大戶操作方向十分明顯。

再回到樓價上，美國CBS電視臺最近一個節(jié)目以中國地產(chǎn)泡沫為主題，訪問了萬科的王石先生及SOHO的張欣女士。王石接受采訪時被問及中國的房屋是否過于昂貴時，只是回答：是的。當(dāng)主持人提到上海的普通居民買房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上，王石表示實際比例甚至更高，這是一個泡沫，非常危險，甚至是個“災(zāi)難”。而張欣在采訪中表示中國的住宅地產(chǎn)投資已經(jīng)走到終點。毫無疑問，中國樓價近年是個熱點問題，網(wǎng)絡(luò)上怒罵高樓價的人比比皆是。不過，我們必須實事求是，并且總體評價中國樓價是否過高，而不是單單以某一個地區(qū)的樓價來代表中國整體樓價。

國際上通常采用每戶年收入與樓價的倍數(shù)高低來衡量樓價是否存在泡沫。聯(lián)合國1998年對96個國家作出統(tǒng)計，結(jié)果顯示樓價收入比平均為8.4倍，中位數(shù)為6.4倍。世界銀行提出發(fā)展中國家合理的樓價收入比為3-6倍。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2011年中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21810元，中位數(shù)則為19118元。以每戶3人計算，年收入約6萬元。2012年中國商品房銷售額為6.44萬億元，銷售面積為11.13億平方米，平均樓價為5791元/平方米。以一個70平方米的單位計算，總值約40萬元，為城鎮(zhèn)居民戶均每戶收入中位數(shù)的約7倍，略高于世界銀行的6倍上限。但若考慮到中國人的房產(chǎn)傳統(tǒng)觀念，7倍仍然是個合理數(shù)字。

除非數(shù)據(jù)錯誤，否則我認(rèn)為中國目前整體樓價合理，并無泡沫，或者說只是偏高而已。至于部分地區(qū)是否存在泡沫，則要具體分析。各位應(yīng)當(dāng)明白到，中國幅員遼闊，各地差別巨大，正如中國股市存在市盈率5倍的股票亦存在市盈率幾百倍的股票一樣，你不能要求北京上海廣州深圳的樓價收入比與西部小城鎮(zhèn)一般高低。深圳2002年常住人口504萬，2012年則達(dá)到1300萬，增加近800萬。大量人口涌入，對住房需求必然導(dǎo)致房屋價格上升。2012年深圳人均可支配收入40742元，以三人家庭計算每戶年收入達(dá)12.2萬元。以房價網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，目前深圳二手樓均價約20500元/方，則70平方米單位價值143萬元，樓價收入比11.7倍。比全國平均水平高67%。北京上海廣州等一線城市情況類似，優(yōu)質(zhì)資源總是價高，相對而言仍是較為合理，只是偏高但并無所謂的泡沫。特別是到2020年預(yù)期中國人均收入再升一倍，樓價更是難以下跌。

為何美國CBS電視臺的專題節(jié)目聲稱中國樓市是繼美國歐洲之后的第三個即將爆破的樓市泡沫？答案是美國樓價收入比一直是3.5上下徘徊，2007年到達(dá)5之后便爆破，看著中國7倍的樓價收入比怎么不會認(rèn)為是即將爆破的泡沫？若如此，那東歐的樓價泡沫早已爆破幾百回了（東歐樓價也確實下跌了，2005年布達(dá)佩斯高檔公寓售價已經(jīng)高達(dá)25000元人民幣/方）。每個國家具體情況不能一概而論。為何中國人人都覺得樓價貴？我想是不切實際的購買欲望導(dǎo)致樓價不高但實際支出卻出乎意料的高。比如一家三口購買的房子不是70平方二是100平方，于是樓價收入比由7倍飚升至近10倍！還有，小孩子十幾歲便再買一個單位，以便日后結(jié)婚用，那么房屋支出又增一大筆，如何不喊樓價高啊。

香港樓價高舉世公認(rèn)，港府面對日益高漲的樓價數(shù)次出辣招冷卻樓市。先是推出額外印花稅（SSD），接著去年10月再推出15%的買家印花稅（BSD）及提高特別印花稅同時延長年限，近日又再推出200萬元以下房屋其印花稅由100元升至1.5%、200萬元以上則加倍，但均未能令香港樓市下跌。香港目前家庭負(fù)債水平為59%，距離2002年歷史高位的60%只差一點。不過香港樓價走勢仍未見頂，波浪分析的結(jié)果是目前進(jìn)入3浪v階段，可能接近結(jié)束。浪3結(jié)束后進(jìn)入浪4下跌，之后最后的浪5上升才會結(jié)束升浪。

征收房屋交易所得稅20%只會令交易成本增加，在實施細(xì)則出臺前二手樓交易暴增（有人拍攝到南京房產(chǎn)局前人山人海的照片），中期看打擊二手樓交易而對一手樓有利?？墒侵袊顿Y者卻不這樣看，認(rèn)為這是樓市的“5·30”，必須拋售地產(chǎn)股。于是本周一地產(chǎn)股大多跌停，拋售地產(chǎn)股的投資者長舒了一口氣，所謂虧錢是愉快的、賺錢是痛苦的——這是我在10年前的“名言”。但很快，這些拋售的投資者便會后悔，因為地產(chǎn)股的長線走勢已經(jīng)轉(zhuǎn)好，下跌是短期現(xiàn)象。地產(chǎn)指數(shù)（399948）500日平均線自2007年歷史高位以來，已經(jīng)歷兩次下行，目前開始走平，指數(shù)近期突破500日平均線之后回抽。這是典型的確認(rèn)買入信號。

上海股市歷史上出現(xiàn)500日平均線兩次下行后向上突破的情況只出現(xiàn)過兩次：第一次是1996年，第二次是2006年，現(xiàn)在即將出現(xiàn)第三次。而銀行指數(shù)、地產(chǎn)指數(shù)及金融指數(shù)則已經(jīng)率先突破500日平均線且進(jìn)入回抽階段，此時500日平均線開始走平甚至掉頭向上，這代表長期趨勢逆轉(zhuǎn)。250日平均線已經(jīng)掉頭向上，125日平均線與250日平均線產(chǎn)生金叉。更值得注意的是上證指數(shù)季線圖上，KDJ（20，3，3）指標(biāo)竟然發(fā)出買入信號，是20年來第二次。由于是在超買區(qū)出現(xiàn)的買入信號，可靠性相當(dāng)高。作為圖表分析員，若此類長期買入信號都不加注意，那真是走寶了。

香港恒生銀行公布業(yè)績，純利192億，增長15%，目前股價約129港元，市場給予13倍市盈率。恒生銀行自1972年上市，當(dāng)年買入100股至今40年股息高達(dá)190萬港元，若把股息再投資至今總回報率高達(dá)1252倍。搞笑的是恒生銀行去年業(yè)績增長主要是來自聯(lián)營公司興業(yè)銀行，若扣除興業(yè)盈利增長，恒生盈利實際是倒退的?？尚Φ氖呛闵杏?3倍但興業(yè)則僅6.1倍（考慮增發(fā)則為7.2倍）。何等可悲的大陸投資者??！