投資要點(diǎn)：

1、行業(yè)進(jìn)入庫存去化周期，一線城市庫存偏低。

2、行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流改善，債務(wù)風(fēng)險下降。

從庫存來看，2012 年行業(yè)進(jìn)入庫存去化周期，此過程中，各區(qū)域的庫存情況呈現(xiàn)較大差異，一線城市庫存偏低，二城市線分化，三線城市偏高。

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流持續(xù)改善，房企的量價策略應(yīng)對更從容。隨著銷售回暖，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流從2012年三季度開始轉(zhuǎn)為凈流入，籌資現(xiàn)金流也已出現(xiàn)改善。而現(xiàn)金流的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險亦隨著下降，雖然凈負(fù)債率仍處高位，但預(yù)計未來將逐漸回落，而有息負(fù)債的增速得到有效控制，手持現(xiàn)金對短期有息債務(wù)基本得到100%覆蓋，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率亦處于歷史低位。資金面的改善以及債務(wù)風(fēng)險的下降，使得明年房地產(chǎn)企業(yè)在量和價的策略應(yīng)對上可以更加從容，從而促使行業(yè)利潤維持相對穩(wěn)定。

房地產(chǎn)行業(yè)估值處于較低水平，政策面平穩(wěn)，預(yù)計需求將得以持續(xù)釋放，行業(yè)基本面繼續(xù)改善，房地產(chǎn)行業(yè)投資主線，政策的有保有壓及行業(yè)分化決定了2013 年地產(chǎn)股分化更為明顯。未來我們主要看好三類公司。第一類是區(qū)域布局合理、運(yùn)營模式效率較高的公司，此類公司未來市場份額將得以持續(xù)提升，主要有萬科、保利地產(chǎn)等；第二類是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷改善、未來成長可期的公司，如金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)等；第三類是受益城鎮(zhèn)化，具有較獨(dú)特商業(yè)模式的公司，如榮盛發(fā)展等。</