十一長假中，立湯路的十字路口上，散發(fā)“種植農(nóng)莊”小廣告的隊伍又壯大起來，車窗關得慢的，花花綠綠的單子就直撲進來。而各大媒體點名的79家禁售令已經(jīng)發(fā)布一周了。有些小產(chǎn)權房依然故我，建的建，賣的賣，甚至在搞節(jié)日促銷，有個樓盤號稱7天賣出17套。

在昌平瓦窯村棋盤山幽靜的谷地里，童話般地佇立著一片顏色樣式富有個性的小獨棟。搖曳的草花、清爽的山風，滿眼天際的蔥郁，家家戶戶安寧優(yōu)美的花園，無法令人懷疑也無法想象未來這里會有動蕩混亂的“清理”。久埋心間的別墅夢一步之遙，8000元每平方米的價格讓人心旌搖蕩。

“你擔心啥嗎？住這的都是有頭有臉的牛人。這排房子還是國土局的官員買的。這兩座是×××的女兒。我們從2008年就開始賣了，過去買的都賺回一倍多了。8000這個價也就是給你這種有朋友介紹過來的。你再猶豫，明年就不是這個價了?！?/p>

山做庭院的售樓處沙盤很大，樓書跟一般大產(chǎn)權做得一樣。售樓員開車帶著筆者在高高低低的峽谷里看的幾處新落成的房子，風景和朝向稍好些的多已經(jīng)被人買走、上鎖了。

“將來要是強拆呢，合同上有保障嗎？”

“我們的合同明確寫著是村委會全賠。咱老百姓一輩子買個房子，真不是小事！我犯不上蒙人昧良心。我跟你實話實說，你跟我們簽約這個合同，比那兩個公司保險多了！那兩個公司——就是山里面的那家和山上的那家，賠的時候村委會、開發(fā)商和國家各賠1/3，扯皮的概率大。我們?nèi)谴謇镎f了算。我們這地是荒山灘涂，種不了東西，不屬于國家清理的耕地和林業(yè)用地。昌平區(qū)對我們瓦窯的定位是發(fā)展成四星級的休閑度假經(jīng)濟區(qū)。上游的嬉水中心已經(jīng)建好了，領導正朝上報呢。明后年應該能轉成大產(chǎn)權?！?/p>

筆者還是不放心，問賠款的時候是只賠地價，還是連上房子？

“這塊地我們不掙錢，50萬就是50萬。我們掙的就是蓋房子的錢。裝修、家居一總都算在房款里。按照當時的地價、房價和裝修都賠。再說哪會到那一步呢！我們解決了農(nóng)民的吃飯就業(yè)問題，還幫國家打造了景區(qū)、拉動了休閑經(jīng)濟。把這么好的房子全拆了，別說是損失破壞，光是賠款也賠不起。這兒的人哪個是省油的燈！”

在昌平興壽另一處峽谷里，灰白相間江南水鄉(xiāng)風格的獨棟掩映在綠陰婆娑中。這里本來是多年前一座廢棄的度假村。鎮(zhèn)政府的網(wǎng)頁上介紹說，要把興壽打造成北京養(yǎng)老休閑度假區(qū)域。那么看，項目的定位和鎮(zhèn)政府的目標非常契合。十幾天前還是6800元的價格，陡然又漲了400元。沒有房本，得到的是50年會籍證。大產(chǎn)權雜七雜八的稅收一概沒有，干干凈凈只是房價。售樓員說，鎮(zhèn)里有個領導正在幫著聯(lián)系轉成大產(chǎn)權。節(jié)前登出禁售名單以后來看樓的人少了，但隔三岔五還是能賣出去一套兩套。工人們還在按部就班地干活，要趕在十月底交樓。筆者問售樓經(jīng)理，不知道這叫頂風作案？他笑笑說：“誰來讓我們關門？報上說是鎮(zhèn)政府。沒有鎮(zhèn)里支持我們能拿下這個項目嗎！今年三月，我們就辦理了所有合法出售手續(xù)，什么文件都拿到手了，該交的錢都交了，該打點的打點了，政府也來人檢查驗收過了。我不著急禁售。等過了這股風，該怎么賣怎么賣，到時候還得漲價呢?！?/p>

溫榆河畔白各莊新村，10多米高的巨大廣告牌矗立在路邊，寫著“時尚、健康、成就城市居住理想”。被列入清理名單的白各莊新村是一個舊村改造項目。一期項目主要用于安置村民，但仍有空余。房屋的窗戶上貼著許多出租和出售的廣告，兩居室租金在2500元左右，若是出售，每平方米在1萬元左右。

在一期項目的旁邊，另有十余棟高層樓房已經(jīng)封頂。村主任王繼表示，由于被列入清理名單之中，目前工程已經(jīng)停工?！澳阋钦嬗行馁I，過一段時間再來看看。我們總不能不聽招呼不是？”他跟我建議。

與白各莊僅一墻之隔的鄭各莊村是一個“明星村”，因10多年來的自主城市化實踐受到外界廣泛關注。曾有學者以“在農(nóng)村集體土地上長出一座城市來”評價鄭各莊的迅速發(fā)展。2012年4月，鄭各莊村企合一的民營企業(yè)宏福集團董事長黃福水，曾被哈佛大學邀請去介紹農(nóng)村自主城市化經(jīng)驗。黃福水很自豪，政府改造一個村可能要花30億～50億元，我們沒有動用政府一個人和一分錢，自己解決了。截至目前，宏福集團累計投入了10億余元進行公共設施建設。在經(jīng)市供電局同意后，該集團還建起了昌平區(qū)唯一由企業(yè)建設的變電站。道路、污水處理系統(tǒng)也都由集團自行完成。黃福水也表示，如果有可能，宏福集團愿意通過補交地價款的方式獲得資產(chǎn)的合法性，“問題在于，我們找不到合適的政府部門對接這個事情。”

在國土部清理名單上的月亮灣曉鎮(zhèn)小產(chǎn)權項目，位于通州張家灣鎮(zhèn)九周路與涼水河交匯口東南角，已經(jīng)建成數(shù)年并已入住。而此小產(chǎn)權項目的開發(fā)商即是通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)何各莊村村委會。令人疑惑的是，對于月亮灣曉鎮(zhèn)小產(chǎn)權項目建設的來龍去脈和現(xiàn)在的銷售業(yè)態(tài)，何各莊村委會的兩位工作人員說法不一。

筆者先以購房者的身份致電何各莊村村委會，一位工作人員表示，國慶期間可能還在銷售，賣房的收入歸何各莊村委會所有。對于北京市國土局清理小產(chǎn)權的“風聲”，這位工作人員顯得不以為然，“何各莊村的樓房屬于舊村改造的項目，沒有占用農(nóng)田和耕地?！?/p>

隨后，記者公開身份再次致電何各莊村村委會，一位女性工作人員表示，月亮灣曉鎮(zhèn)早已停止銷售，但停止銷售的時間并不清楚。對于該項目售樓員所說的降價促銷，該工作人員表示并不知情。對于月亮灣曉鎮(zhèn)的開發(fā)過程，該工作人員以 “不方便透露村主任電話”為由拒絕了記者的采訪。

一打就停，一撤就建，自2007年以來，小產(chǎn)權房取締行動，像過山車一樣一撥又一撥，然而卻等來了更大規(guī)模的小產(chǎn)權房涌現(xiàn)。不斷的限制，激發(fā)了新的“過橋”方法。例如，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準，土地性質(zhì)符合“農(nóng)村公共設施用地”，或“農(nóng)村興辦村辦企業(yè)”，或“根據(jù)擔保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權實現(xiàn)產(chǎn)權轉移”等情形時，用于建設集體性質(zhì)的房屋，就不能簡單以“小產(chǎn)權”的名義一刀切掉。在一撥又一撥的“運動式”壓制中，令農(nóng)村集體土地用途的詮釋變得復雜多變。

每次出來“喊打”，不是對已經(jīng)入住成熟的小產(chǎn)權社區(qū)，就是對擬建設中的，而正在建設的不提。這其中相當蹊蹺！等建成入住，又是個奈何不得。

老樊在北京開發(fā)過五六個小產(chǎn)權項目，在他看來，小產(chǎn)權房背后或多或少地隱藏著權錢交易。他說，很多人都以為開發(fā)商賺的錢多，實則不然。用于打點的費用，約占總銷售收入的8%～15%，而開發(fā)商的利潤率也基本處于這一水平，倘若遇到阻力或被拖延，利潤很可能都被蝕掉。有些購買者很少能一次性付款，而開發(fā)商為了盡快賣出去，也只能接受。資金成本大，建設用的墊資多為貸款或高利貸，利息負擔沉重。如果建設得順利，一年能完工，如果不順，再拖上一年，利潤就會被利息蝕掉很多。順利完工后如果能收回六七成，是很不錯的。

剛涉足小產(chǎn)權房建設時，都想不到會有那么多的人來收錢。一棟1萬平方米的小產(chǎn)權房項目，直接送錢費用在100萬元以上，再加上平時的吃喝玩樂費用，總支出將超過150萬元。這是一筆龐大的花費，為了節(jié)省開支，建筑商也跟這些監(jiān)管者暗中周旋，盡量少花錢而辦成事。最開始他們少報建設高度，意味著打點費用可以節(jié)省一點。禮送到哪一級是盡頭？這是個技術活。把握得不好，多花錢，還難免出事。打點方式無外乎兩種：從上而下的打點，只要到位，都問題不大。而從下而上的打點，隨時都有滅頂之災?；鶎拥娜耸樟隋X不往上報，上面的人很難知道違建小產(chǎn)權房信息。開發(fā)商如果在這個間隙里搶建好并賣掉，等購買者住進去后，即使上級政府發(fā)現(xiàn)，后者也很難處理，否則容易發(fā)生群體性事件。“利益鏈已經(jīng)形成，大家都樂在其中，甚至為了避免出事，執(zhí)法人員還暗中予以幫助，比如通風報信，查處得嚴時，讓建筑商停下來避下風頭等。”

有國土部的官員表示，對于小產(chǎn)權房的治理政策至少不會在下一屆人大來臨前頒布。那么大批的小產(chǎn)權項目要么閑置下去，讓開發(fā)商去承受損失，要么偷偷售賣，減少損失。這種局面仍然會讓監(jiān)管部門尷尬。

經(jīng)濟學博士，北京科技大學經(jīng)濟管理學院教授、博士生導師，前國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉始終認為，農(nóng)民的土地權利應該得到承認和保護。房地產(chǎn)市場不僅是城市的“專利”。事實上，集體土地所有權與國有土地所有權在憲法上具有平等性。憲法除對其中農(nóng)村土地所有權的變更進行限制外，沒有對其他權能限制?！段餀喾ā返谌艞l解釋為：“所有權人對自己的動產(chǎn)或者不動產(chǎn)，依法享有占有使用收益和處分的權利?！币虼?，作為所有權的主體行使使用權，對集體與國家也是平等的，無所謂大小產(chǎn)權之分。

對一刀切的管制，趙曉既不贊成。與其“堵”得費力不討好，莫不如“疏”。目前，我國小產(chǎn)權房總量約50億至60億平方米，已相當于我國城鎮(zhèn)住宅數(shù)量的30%多，“小產(chǎn)權房”的存在也有其合理性。對“小產(chǎn)權房”的利益沖動，源自于當前土地制度的城鄉(xiāng)二元化。

既然目前根本解決“小產(chǎn)權房”問題的可能性很小，倒不如認可集體土地同國有土地的平等競爭資格，尊重農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地所有權，實現(xiàn)城鄉(xiāng)地權公平。我們急需通過農(nóng)村土地產(chǎn)權制度改革，來合理規(guī)制對農(nóng)村土地的使用權、流轉權和經(jīng)營權。同時通過市場機制來實現(xiàn)農(nóng)業(yè)用地向城市用地的轉化，出臺新規(guī)章制度將“小產(chǎn)權房”的建設和銷售行為合法化。

今后20年內(nèi)，中國將有近5億農(nóng)民需要實現(xiàn)市民化，為此至少需要40萬億元的成本。農(nóng)民對于新住房的需求大幅上升。隨著城市環(huán)境壓力、生活壓力的加大，越來越多的城市居民愿意選擇到郊區(qū)農(nóng)村購房。

對于如何“疏”，趙曉有一番深思熟慮：“中國經(jīng)濟正處于轉型期，在堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的同時，正是啟動農(nóng)村房地產(chǎn)市場的大好時機。在這之前，我們需要做好以下幾項準備工作。第一，要明確土地邊界范圍，并對土地使用情況進行核查；第二，嚴格執(zhí)行‘一戶一宅’政策，對農(nóng)村房屋和宅基地進行登記確權工作，確保農(nóng)村房地產(chǎn)交易對象為非基本住宅；第三，針對不同‘小產(chǎn)權房’的土地產(chǎn)權情況，選擇補交手續(xù)、補交費用、罰款、拆除等方式進行統(tǒng)一整頓，然后發(fā)放統(tǒng)一的產(chǎn)權證書，準許其上市交易?！?/p>

對于新時期農(nóng)村土地制度的改革，要在以下三方面尋求突破：第一，還土地權利于農(nóng)民，讓村集體有權決定農(nóng)村集體土地的用途；第二，出臺新政策，打破農(nóng)村集體土地不準建設商品房的制度瓶頸，支持有條件的農(nóng)村集體開發(fā)和經(jīng)營房地產(chǎn)，并允許房屋向本集體外的其他人出售；第三，鼓勵城市居民特別是退休的城市居民到郊區(qū)和農(nóng)村購房。

從目前的情況來看，雖然建立能夠覆蓋城市、農(nóng)村的統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，尚不太可能。但是如果大膽創(chuàng)新實踐，推進農(nóng)村土地資源市場化（例如，農(nóng)村土地股份制改革等），實現(xiàn)農(nóng)村房地產(chǎn)資源、要素的自由流通，將會對房地產(chǎn)的健康發(fā)展，促使房價回歸理性產(chǎn)生根本性幫助。

清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明也認為，總的來說，小產(chǎn)權房目前處理的種種思路，諸如變成公租房、補繳土地出讓金等，都是權宜之計，并不能改變現(xiàn)行土地制度弊端?！爸伪局涝谟谕亍⑼瑱?、同價?！辈汤^明認為，在《土地管理法》《農(nóng)村土地征收補償條例》等法規(guī)修訂、出臺之前，對于小產(chǎn)權房的清理不會也不應該有實質(zhì)性的動作。

編輯/王文娜 wangwenna@yeah.net</