提要：無論市場(chǎng)如何變化，拓展多種投資渠道、保持供需平衡，才是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的根本解決之道

中國房地產(chǎn)發(fā)展過熱，令世界矚目，可中國的房?jī)r(jià)，更是讓老百姓望樓興嘆。如今的樓市，一線城市銷售火爆，“地王”頻現(xiàn)，而二、三、四線城市則是銷售遇冷，甚至“鬼城”、“空城”四處蔓延。中國樓市到底處于一個(gè)怎樣的現(xiàn)狀？樓市泡沫是否會(huì)破滅而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)？讓我們看看各路專家的分析和詳解。

孫英輝——開發(fā)商從二、三線城市向一線城市“回歸”

國土資源部法律中心主任孫英輝在針對(duì)一線城市“地王”與三四線城市所謂“空城”何以并存時(shí)，指出：“空城”、“鬼城”是“只有土地城鎮(zhèn)化、沒有人口城鎮(zhèn)化”的極端現(xiàn)象?！暗赝酢眲t與地方政府融資沖動(dòng)等有關(guān)，高溢價(jià)與退地現(xiàn)象并存，表明市場(chǎng)微觀管制手段乏力。

從市場(chǎng)預(yù)警來看，最明顯的就是2013上半年地產(chǎn)開發(fā)商開始從二、三線城市向一線城市“回歸”。一線供給不足和三四線供應(yīng)過量的市場(chǎng)分化異常特征更加明顯。

如何解決一線市場(chǎng)火爆，而二、三線城市不景氣的兩極分化現(xiàn)象？孫英輝認(rèn)為，土地市場(chǎng)發(fā)展要與新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程相協(xié)調(diào)，土地供應(yīng)要與產(chǎn)業(yè)集聚、人口流動(dòng)、公共服務(wù)布局相銜接。防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，要嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優(yōu)化土地利用空間布局，使土地供應(yīng)與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配。

孫英輝還指出，部分地方政府的債務(wù)總額已占地方財(cái)政收入的50%以上。從前5個(gè)月地方財(cái)政收支來看，扣除中央轉(zhuǎn)移支付，部分省份已出現(xiàn)收不抵支情況。地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)，加大了房地產(chǎn)調(diào)控難度。

在現(xiàn)行財(cái)稅體制下，中央和地方“財(cái)權(quán)”和“事權(quán)”不盡匹配，地方缺乏建設(shè)性財(cái)政資金，要實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，一方面依靠經(jīng)營性用地出讓取得的資金輸血；另一方面以低地價(jià)出讓、短期稅收返還等形式供應(yīng)工業(yè)用地，吸引外來投資，增加就業(yè)和稅收。孫英輝認(rèn)為，一方面要正視土地出讓、土地融資“涉地收入”對(duì)地方發(fā)展的貢獻(xiàn)，另一方面要逐步改革現(xiàn)有土地出讓和土地財(cái)稅管理體制，探索實(shí)行租讓結(jié)合的工業(yè)用地供應(yīng)制度和國有土地收益基金，同時(shí)建立強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，減少違法違規(guī)抵押。

茅于軾——投資渠道不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾在某電子科技大學(xué)EMBA十周年經(jīng)濟(jì)論壇上，對(duì)五百多位EMBA高管學(xué)員表示，“土地不能自由買賣導(dǎo)致中國房?jī)r(jià)扭曲?！蓖恋刈杂闪鲃?dòng)后，房?jī)r(jià)將可能會(huì)大幅下降。同時(shí)他指出，30到40平方米的小戶型將成開發(fā)商新的增長(zhǎng)來源。

茅于軾表示，房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)上漲。前幾年中國房?jī)r(jià)上漲了至少一倍，原因在于缺乏有效的投資渠道，有剩余資金的人不能進(jìn)入石油、通訊等行業(yè)，股市又不穩(wěn)定，這導(dǎo)致很多人買房不是為了居住，而是用于投資。他認(rèn)為，貧富差距懸殊和土地問題才是中國房地產(chǎn)業(yè)的問題的根本，在這種情況下，政府應(yīng)保障低收入人群的住房需求，而現(xiàn)有的保障房政策卻瞄準(zhǔn)普通人。

陳淮——堅(jiān)稱房地產(chǎn)不存在泡沫

著名房地產(chǎn)專家、原建設(shè)部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮對(duì)于中國地產(chǎn)的現(xiàn)狀，則比較樂觀，他表示：“說中國房地產(chǎn)有泡沫，根本就是居心不良”、“未來20到30年，房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)”。并認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)相當(dāng)于是“吃退燒藥”，治標(biāo)不治本。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，幾乎是各界、包括眾多房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的共同看法。陳淮卻認(rèn)為，如果站在歐美國家的立場(chǎng)來看，中國的城市化太快、建設(shè)規(guī)模太大，但對(duì)中國而言，城市化仍然很初級(jí)，城市化過程將消化大量房子，不存在泡沫問題。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來，陳淮相當(dāng)看好。他認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)化需求決定了未來20年到30年，房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國支柱產(chǎn)業(yè)，供不應(yīng)求將長(zhǎng)期存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)發(fā)展。

陳淮表示，城鎮(zhèn)化將成為我國下一階段拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大動(dòng)力，房地產(chǎn)業(yè)就是動(dòng)力的最大載體。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)著眾多產(chǎn)業(yè)，是一國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不可或缺的關(guān)鍵行業(yè)，其發(fā)展速度和質(zhì)量，在一定程度上決定著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展速度和質(zhì)量。

易憲容——政策疊加擠破房地產(chǎn)泡沫

中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容在深圳舉辦的“中國平安價(jià)值論壇”認(rèn)為：“國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在泡沫，決定市場(chǎng)走向的幾個(gè)關(guān)鍵因素分別是信貸政策、稅收政策、土地政策、城市規(guī)劃政策和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，這些因素相互疊加會(huì)決定房地產(chǎn)泡沫擠出或者破滅?！?/p>

謝國忠——房地產(chǎn)泡沫破滅，對(duì)中國是大好事

素有“空軍司令”之稱的經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠昨日在財(cái)新峰會(huì)上表示，中國房地產(chǎn)泡沫已破，但“這是一件對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的大好事”。

“之前沒有倒是因?yàn)殚_發(fā)商利用了其他行業(yè)給它融資，比如說物流、建筑公司，任何和房地產(chǎn)開發(fā)商做生意的都變成了它的融資平臺(tái)，因?yàn)檫@個(gè)使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能夠拖到今天，但今天我看到能夠借給它錢的行業(yè)已經(jīng)借完了，所以房地產(chǎn)要出現(xiàn)大幅度下降是必然的?！敝x國忠表示，房地產(chǎn)泡沫爆了，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)來說是大好事。

謝國忠認(rèn)為，中國未來幾個(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉的時(shí)候，中國政府不能再走“救市老路”，救市對(duì)中國長(zhǎng)期來說就是負(fù)面的，因?yàn)檫@會(huì)再一次證實(shí)中國賺錢的模式就是綁架政府、綁架銀行。這個(gè)經(jīng)濟(jì)模式不打破，中國經(jīng)濟(jì)是沒有出路的。

郎咸平—— 中國房地產(chǎn)崩盤即將上演

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平，曾在2004年痛陳國企改革中的國有資產(chǎn)流失弊病，質(zhì)疑某些企業(yè)侵吞國資，并提出目前一些地方上推行的“國退民進(jìn)”式的國企產(chǎn)權(quán)改革已步入誤區(qū)。引起巨大的影響，被稱之為“郎旋風(fēng)”。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平一路走紅，談經(jīng)濟(jì)、評(píng)樓市、做主持、跑演講，頻繁變換身份的郎教授，唯一不變的就是唱衰中國樓市。如今，他又有一個(gè)新封號(hào)：地產(chǎn)“危言帝”。他指出崩盤的具體日期將在2014年元月7日，過度的固定資產(chǎn)投資催生的泡沫經(jīng)濟(jì)，正在摧毀中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，中國經(jīng)濟(jì)看似因?yàn)闃鞘袆傂瓒嵴瘢瑢?shí)則是末日狂歡，我們正在重蹈香港經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的覆轍卻渾然不知，郎教授再一次大聲疾呼：中國樓市到了生死存亡的時(shí)刻！中國經(jīng)濟(jì)到了最危險(xiǎn)的邊緣！

牛刀——房?jī)r(jià)泡沫一定會(huì)破滅

日本房?jī)r(jià)破滅只用了8個(gè)月，中國何時(shí)破滅？

中國地產(chǎn)界著名獨(dú)立評(píng)論家牛刀認(rèn)為，中國的經(jīng)濟(jì)正在穩(wěn)步推進(jìn)和全球經(jīng)濟(jì)的大循環(huán)的運(yùn)行中，宏觀經(jīng)濟(jì)的架構(gòu)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式、金融的運(yùn)行、市場(chǎng)的法則等等，將經(jīng)歷一次痛苦的轉(zhuǎn)型，不僅影響未來的發(fā)展，也將影響到我們每一個(gè)人。

從趨勢(shì)上看，這輪房?jī)r(jià)泡沫一定會(huì)破滅，捂著是沒有用的。房?jī)r(jià)泡沫破滅后，中國經(jīng)濟(jì)將會(huì)回歸常識(shí)，未來五至十年，中國將浩浩蕩蕩的啟動(dòng)一輪刺激內(nèi)需的浪潮。（來源：本刊資料室）