楊文才

【摘 要】投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)的一項重要的資產(chǎn)，如何進行會計核算至關重要。本文主要針對投資性房地產(chǎn)在不同的計量模式下進行轉(zhuǎn)換的會計處理做了比較詳細的闡述，如此可以保證投資性房地產(chǎn)會計核算的正確性。

【關鍵詞】投資性房地產(chǎn)；計量模式；轉(zhuǎn)換；會計處理

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。因此應當能夠單獨計量和出售。在進行會計處理時，根據(jù)準則的規(guī)定應當按照成本進行初始確認和計量。在后續(xù)計量時，通常應當采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但就同一企業(yè)而言只能采用一種模式對所有的投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。因此本文就投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換在兩種不同的計量模式下如何進行會計處理作一簡要闡述。

一、投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量時轉(zhuǎn)換的會計處理

在采用成本模式計量的情況下，進行轉(zhuǎn)換時的會計處理相對來講比較簡單，應當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后入賬價值。具體包括以下幾種情況：

（一）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)應當按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。

（二）自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，應于租賃期開始日，將相應的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。應按其在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目，按其賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記“固定資產(chǎn)減值準備”或“無形資產(chǎn)減值準備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。

（三）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。

企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理，投資性房地產(chǎn)相應的轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。應當按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目；按投資性房地產(chǎn)賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)“科目；按已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，貸記“累計折舊”或“累計攤銷”科目；原已計提減值準備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準備”或“無形資產(chǎn)減值準備”科目。

二、投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量時轉(zhuǎn)換的會計處理

企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得時，才允許采用公允價值計量模式。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

（一）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應當按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目；原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目；按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積—其他資本公積”科目。待該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公的部分應轉(zhuǎn)入當期的其他業(yè)務收入，借記“資本公積—其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。

（二）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應當按該項土地使用權或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目；原已計提跌價準備的，借記“無形資產(chǎn)減值準備”、“固定資產(chǎn)減值準備”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積—其他資本公積”科目。待該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公的部分應轉(zhuǎn)入當期的其他業(yè)務收入，借記“資本公積—其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。

（三）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。轉(zhuǎn)換日，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)—成本”科目；按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)—公允價值變動”科目；按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。

綜上所述，對于投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換進行會計處理，要求我們會計人員在實際工作中要根據(jù)不同的情況做出正確的職業(yè)判斷，如此才能保證企業(yè)投資性房地產(chǎn)在會計核算方面正確性。