◎ 高榮偉（河南社旗縣城西天平街縣委黨校，473300）

下行通道中的樓市，該如何創(chuàng)新？

◎ 高榮偉（河南社旗縣城西天平街縣委黨校，473300）

經(jīng)歷快速增長后，樓市告別了“人人彎腰就可以撿錢”的黃金時代，已進入新一輪調(diào)整期，過去圈地就能賺錢的時代已一去不復(fù)返。創(chuàng)新，成為房地產(chǎn)業(yè)的必然選項。

2014年上半場各地樓市成交量低迷，庫存壓力遞增。目前來看，政府對樓市的調(diào)控措施主要是2010年的限購政策，各地寄希望于“松綁”限購來“救市”。 地方政府都或明或暗在限購令松綁上做文章，試圖打開令人窒息的樓市局面。然而，被中央“冷落”的限購令似乎已經(jīng)過時。在剛需人數(shù)遞增的情況下，地方政府力挺樓市，結(jié)果卻收效甚微。

在此背景下的中國房地產(chǎn)業(yè)，該如何創(chuàng)新與發(fā)展？隨著“金九銀十”的來臨，打折扣、賣項目、送車位，“以價換量”成為不少房企開出的下半年轉(zhuǎn)型“藥方”，但總也走不出以前房地產(chǎn)發(fā)展模式的窠臼。萬科集團副總裁毛大慶日前在“中國地產(chǎn)創(chuàng)新論壇”上的演講提到：今年政府沒有出臺什么新政策，行業(yè)反而不會走了，發(fā)展模式毫無創(chuàng)新。

現(xiàn)在媒體一個流行的熱詞叫“去行政化”。去行政化，簡單地說，就是不以發(fā)布政策為主導，淡化房地產(chǎn)業(yè)的行政色彩，盡可能地突破行政的束縛，突出房地產(chǎn)業(yè)的主導地位，更多回歸市場的管理。

業(yè)內(nèi)人士指出，在推進城鎮(zhèn)化將繼續(xù)釋放大量住房需求背景下，行政色彩濃厚的調(diào)控手段恐不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，進而影響城鎮(zhèn)化進程和經(jīng)濟走勢。 “房地產(chǎn)行業(yè)必須遵循市場變化和商業(yè)邏輯發(fā)展做調(diào)整，固步自封只會讓自己消失?！彪S著投機投資需求的擠出，以及市場環(huán)境的變化，在未來的樓市政策中，

“去行政化”極有可能成為未來政府對房地產(chǎn)行業(yè)管理的主流思想。全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生指出，“下一步房地產(chǎn)市場將逐步進入健康發(fā)展的階段，可以看到行政手段的逐漸退出，市場將越來越成為主導力量?！?/p>

毫無疑問，樓市要健康發(fā)展，必須發(fā)揮市場機制的作用，讓行業(yè)進行自我調(diào)節(jié)。當土地供應(yīng)格局、產(chǎn)品供應(yīng)都發(fā)生了嚴重結(jié)構(gòu)變化的背景下， 在不少企業(yè)徘徊觀望之時，一些企業(yè)未雨綢繆，迅速把握時代變化的脈搏，先一步打開了創(chuàng)新思路。

如綠地深入探索智能綠色低碳的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式，在百年住宅、產(chǎn)城一體、智慧城鎮(zhèn)等多個領(lǐng)域不斷收獲創(chuàng)新成果。綠地集團執(zhí)行副總裁陳軍提出，“住宅百年立于科技，企業(yè)百年立于創(chuàng)新。在中國經(jīng)濟邁入新階段、行業(yè)面臨大變局的今天，競爭之殘酷、行業(yè)洗牌之迅速，可能遠遠超過我們的想象?！标愜?早前在“2014中國地產(chǎn)設(shè)計創(chuàng)新論壇”上作“綠地為何要做百年宅”主題演講時，詳細介紹了綠地率先打造中國百年住宅示范項目的創(chuàng)新成果與探索經(jīng)驗，充分展現(xiàn)了綠地集團轉(zhuǎn)型升級的智慧與行動。

綠地為何要打造“百年宅”？根據(jù)英國社區(qū)與地方政府部門發(fā)布的最新版 《英格蘭住房調(diào)查》報告（2012-2013年度），英格蘭地區(qū)一共有2270萬套居民住房，其中78%的住房建成于1980年之前。在全部居民住房中，1/5是建于1919年之前。反觀我國，浙江奉化一座建成僅20年的居民樓垮塌，引起人們對住宅壽命問題的諸多討論。

據(jù)媒體報道，4月4日9時許，浙江省寧波市奉化錦屏街道居敬小區(qū)29幢住宅樓西側(cè)房子發(fā)生坍塌，造成7人被困廢墟下，其中1人經(jīng)搶救無效死亡。于是，一“年方二十”緣何“未老先衰”的帖子，在網(wǎng)上迅速傳播。無論是5年前坍塌的西溪路5幢，還是剛剛坍塌的居敬小區(qū)29幢，都僅僅只是而立之年。更有人列舉出了詳細數(shù)字：英國住宅130年、美國80年、中國住宅只有30年壽限。

在英國，1/5的居民住房已“百歲高齡”，更有說法稱當?shù)仄骄ㄖ勖_132年。英國民宅為何能屹立百年？個中緣由的確值得人們深思。綠地人也在思考：欲實現(xiàn)百年綠地，就應(yīng)創(chuàng)造百年產(chǎn)品，“百年宅”應(yīng)運而生?！皠?chuàng)新，可能短期內(nèi)增加成本，但是它的創(chuàng)新價值一定會得到全社會的認同?！?/p>

綠地“百年宅”是高品質(zhì)建筑與先進科技的完美結(jié)合，是轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新的具體體現(xiàn)，符合時代發(fā)展的大趨勢?！靶滦统擎?zhèn)化提出以人為本，什么是以人為本？”“把居民的住宅建造得更長壽、更安全、更智能，讓客戶居住得更健康、更自由、更便捷，就充分體現(xiàn)了以人為本的思路?！标愜娍犊愒~。從企業(yè)自身來看，打造百年住宅，是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展轉(zhuǎn)型升級的重要途徑。“綠地百年宅是對中房協(xié)住宅產(chǎn)業(yè)化的積極響應(yīng)，也包含了我們對百年歷史建筑的崇高敬意。同時，百年住宅也是時代發(fā)展、行業(yè)發(fā)展、企業(yè)發(fā)展的必然趨勢?！?/p>

當前房地產(chǎn)新環(huán)境下，尤其是由以往的資源競爭轉(zhuǎn)向能力競爭的未來房地產(chǎn)市場，研發(fā)設(shè)計管理能力顯得尤為重要。面對“千城一面”的城市風貌建設(shè)敗筆，綠地集團聚焦“產(chǎn)品力創(chuàng)新升級”，對標世界最高水平，在智慧城市、產(chǎn)品升級、綠色低碳、住宅產(chǎn)業(yè)化等領(lǐng)域開展專項深入研究，推動產(chǎn)品研發(fā)與技術(shù)應(yīng)用實現(xiàn)全面突破。 不僅如此，綠地還領(lǐng)先一步，探索踐行混合所有制，推進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與智慧城鎮(zhèn)戰(zhàn)略，創(chuàng)新地鐵開發(fā)商業(yè)模式 。

在逆市之中，綠地集團積極實施海外擴張，在全球配置資源，累計投資項目近200億美元，在紐約、洛杉磯、多倫多、倫敦、悉尼、墨爾本、法蘭克福、韓國、日本、馬來西亞布局項目，并進行團隊直營管理，通過技術(shù)和項目反哺中國住宅產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)，取得了不菲的成就。據(jù)了解，2014年上半年，綠地集團實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入1727億元，同比增長21%。其中，房地產(chǎn)主業(yè)實現(xiàn)預(yù)銷售金額835億元，同比增長32%。

面對市場，房企轉(zhuǎn)型無法回避的現(xiàn)實是：以往的發(fā)展模式將無法立足。將“讓建筑贊美生命”定義為企業(yè)使命，把“中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者”確立為企業(yè)愿景的萬科，在應(yīng)對市場變化和未來整個社會需求變化方面，也向人們描繪了一個大的發(fā)展格局。

今年恰逢萬科成立30周年，在樓市下行通道趨勢下，萬科提出了自己的轉(zhuǎn)型思路。在談及萬科轉(zhuǎn)型時萬科總裁郁亮表示，“國內(nèi)房地產(chǎn)每年巨額銷量不可持續(xù)，萬科在第4個十年一定會遇到行業(yè)天花板，未來萬科將轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。”“城市配套服務(wù)商和住宅產(chǎn)業(yè)化”將作為萬科未來的兩項重點戰(zhàn)略。從社會的養(yǎng)老行業(yè)、商業(yè)配套、物流創(chuàng)儲到文教科技，這些領(lǐng)域都會在萬科未來發(fā)展格局中有自己的理解和動作。

當前，房地產(chǎn)行業(yè)已進入白銀時代，經(jīng)歷快速增長的房地產(chǎn)，現(xiàn)在已近回歸理性，多元化將成為未來的發(fā)展趨勢。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等已為房企創(chuàng)新發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級指明了方向，嘗試商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)一體化，協(xié)信地產(chǎn)走出自己的發(fā)展道路；云南城投在分時度假平臺上積極探索，于是有了夢云南?健康度假養(yǎng)生村品牌的名聲大噪；“商業(yè)+住宅+公園”模式，讓諾仕達在行業(yè)中穩(wěn)步立足……“開發(fā)商不能一心一意，一定要三心二意。”新鷗鵬集團副總裁李戰(zhàn)洪認為，“上行通道做利潤，下行通道調(diào)結(jié)構(gòu)，多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)、關(guān)聯(lián)發(fā)展才是企業(yè)的經(jīng)營定位?！?/p>

創(chuàng)新是社會發(fā)展的動力，是行業(yè)進步的階梯，在中國房地產(chǎn)發(fā)展走進新階段、新常態(tài)、面臨新變局的時候，房地產(chǎn)業(yè)進行創(chuàng)新是其必然選擇。面對“提質(zhì)換擋”的新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)欲實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，惟有主動轉(zhuǎn)型，不斷創(chuàng)新。 堅持創(chuàng)新，才能沖出傳統(tǒng)發(fā)展方式的“重圍”，實現(xiàn)提質(zhì)增效的“新生”。