陳豪 俞章云 蔡麗鋒

讓更多合理住房需求盡快回歸市場
——對當(dāng)前杭州房地產(chǎn)形勢的研判和建議

陳豪 俞章云 蔡麗鋒

及時(shí)調(diào)整和優(yōu)化現(xiàn)有“雙限”政策，合理減輕居民購房稅負(fù)，讓更多合理住房需求盡快回歸市場，同時(shí)引導(dǎo)房企及時(shí)轉(zhuǎn)變心態(tài)、理性降價(jià)

始于2013年四季度的這波樓市降溫潮今年以來似有愈演愈烈之勢，杭州房地產(chǎn)市場量價(jià)齊跌、庫存創(chuàng)新高。據(jù)杭州市信息中心監(jiān)測，杭州房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營指數(shù)目前遠(yuǎn)低于榮枯線，且有進(jìn)一步下行的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，由于限購、限貸等剛性政策的存在，以及市場信心的極度缺失，單純的降價(jià)已難以換回成交量的“絕地復(fù)蘇”，及時(shí)調(diào)整優(yōu)化現(xiàn)有“雙限”政策，讓更多合理住房需求盡快回歸市場乃是當(dāng)務(wù)之急。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢

價(jià)量齊跌。房價(jià)持續(xù)下跌，卻未能如往常一樣換來成交量的恢復(fù)。今年上半年，杭州市區(qū)新建商品房成交量和均價(jià)同比分別下跌30.62%和12.86%。剛剛過去的6月，市區(qū)商品房簽約均價(jià)14795元/平方米，環(huán)比繼續(xù)下跌3.3%，實(shí)際降幅可能更高，因不少樓盤名義價(jià)格沒動(dòng)，但有“存抵”、“送裝修”等變相優(yōu)惠活動(dòng)。

庫存再創(chuàng)歷史新高。從2013年下半年開始，隨著新增供應(yīng)和實(shí)際成交量的“此增彼減”，杭州樓市庫存持續(xù)走高，不斷刷新歷史記錄。今年上半年，市區(qū)新建商品房可售房源連續(xù)4個(gè)月上漲，到6月底已突破13萬套大關(guān)。這還不包括大量符合條件，卻遲遲未領(lǐng)預(yù)售證的樓盤。

土地市場先熱后冷。今年上半年，市區(qū)共成交經(jīng)營性土地92宗，總成交金額543億元，同比下降8.8%。1月、2月的成交額占了整個(gè)上半年的近80%。3月以后，伴隨整個(gè)房地產(chǎn)市場的遇冷，土地市場進(jìn)入半休克狀態(tài)，連續(xù)4個(gè)月無宅地出讓，所推出商業(yè)用地幾乎都是毫無競爭地被拿下。根據(jù)同策咨詢研究部最新發(fā)布的《45個(gè)樓市限購城市土地財(cái)政依賴度分析報(bào)告》，杭州為土地財(cái)政依賴度最高的城市之一。宅地推不動(dòng)，單靠商業(yè)用地，土地財(cái)政難以為繼。而即便后期宅地能夠推得動(dòng)，考慮到目前高懸的樓市庫存，也只能是“點(diǎn)到為止”。

后期面臨的幾大風(fēng)險(xiǎn)

巨量庫存繼續(xù)攀升風(fēng)險(xiǎn)。截止到6月30日，市區(qū)新建商品房可售房源已攀升至132262套，較年初增加19075套，比2013年同期增長43.30%。以前6個(gè)月平均銷售量計(jì)算，這些庫存的去化周期超過兩年，而前幾年這個(gè)數(shù)據(jù)的均值大概是10個(gè)月。進(jìn)一步考慮到2013年高峰期推出的大量土地即將陸續(xù)轉(zhuǎn)化為新增供應(yīng)，給業(yè)已高企的庫存“添磚加瓦”，其風(fēng)險(xiǎn)不得不令人擔(dān)憂。

“以價(jià)換量”失效，房價(jià)“降難見底”風(fēng)險(xiǎn)。如果說今年第一季度僅僅是個(gè)別樓盤、個(gè)別板塊遮遮掩掩地降價(jià)，那么進(jìn)入第二季度，降價(jià)已經(jīng)開始成為各路開發(fā)商光明正大的營銷利器，“降價(jià)”成為杭州樓市的主流輿論，但除個(gè)別降價(jià)樓盤銷售成效明顯之外，大多數(shù)樓盤降價(jià)并未換來銷量，“以價(jià)換量”的效果減弱，開發(fā)商和購房者都處于觀望狀態(tài)。開發(fā)商方面，由于對市場的不確定，開盤節(jié)奏放緩，入市房源驟減；購房者方面，由于對降價(jià)有更大的預(yù)期，觀望情緒濃厚。但目前樓市仍處在價(jià)格下探的通道中，要說筑底還為時(shí)過早。

房企資金鏈緊繃，投資后繼乏力風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)杭州市信息中心監(jiān)測，杭州房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營指數(shù)目前遠(yuǎn)低于榮枯線，且有進(jìn)一步下行的風(fēng)險(xiǎn)。浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，當(dāng)前杭州有43個(gè)樓盤虧損或疑似虧損。本地業(yè)界龍頭—-綠城在5月宣布易主融創(chuàng)。記者會(huì)上，宋衛(wèi)平坦言賣掉綠城原因很多，對市場的擔(dān)憂是重要原因之一。如果房價(jià)繼續(xù)下跌、成交量維持低迷、企業(yè)資產(chǎn)不斷貶值、財(cái)務(wù)成本居高不下，大量中小開發(fā)商的資金鏈將岌岌可危，大批龍頭開發(fā)企業(yè)則可能轉(zhuǎn)投北上廣等一線城市。屆時(shí)，杭州房地產(chǎn)市場將面臨土地賣不動(dòng)、投資青黃不接的局面。從前5個(gè)月的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資對杭州全市投資增長的貢獻(xiàn)仍高到74.7%。當(dāng)前房產(chǎn)投資尚可“寅吃卯糧”，但后期存在巨大下滑風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)營狀況亦十分堪憂。據(jù)粗略估算，目前市區(qū)登記在案的600多家中介門店月均虧損2.1萬元，關(guān)門歇店潮或?qū)⒊霈F(xiàn)，由此帶來的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也不可小覷。

綜合施策穩(wěn)定市場

當(dāng)前杭州房地產(chǎn)市場面臨諸多不確定因素和重重風(fēng)險(xiǎn)，在短期內(nèi)很難完全走出低谷，但并非沒有希望。筆者認(rèn)為，及時(shí)調(diào)整和優(yōu)化現(xiàn)有“雙限”政策，合理減輕居民購房稅負(fù)，讓更多合理住房需求盡快回歸市場，同時(shí)引導(dǎo)房企及時(shí)轉(zhuǎn)變心態(tài)、理性降價(jià)，幫助房企度過生存危機(jī)，將給市場帶來回暖曙光。

合理調(diào)整既有限購措施的區(qū)域和戶型標(biāo)準(zhǔn)。從成交統(tǒng)計(jì)看，剛性需求已占據(jù)成交絕對主力，投資性購房幾近絕跡，限購政策調(diào)整市場需求結(jié)構(gòu)的既有目的已基本實(shí)現(xiàn)。然而，當(dāng)下剛性需求已獨(dú)木難支，要穩(wěn)定住房市場，唯有激活大量潛在的改善性需求。限購政策應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行，但限購方式方法的調(diào)整勢在必行。首先，建議限購區(qū)域體現(xiàn)差異化，限購范圍縮小到主城區(qū)（六城區(qū)）范圍內(nèi)。如沈陽規(guī)定限購暫時(shí)局限在本市二環(huán)區(qū)域。目前，蕭山、余杭兩區(qū)高企的房屋庫存猶如堰塞湖，需要及時(shí)引流泄洪。拿蕭山來說，民間財(cái)富龐大，長期以來外來炒房者十分稀少，限購導(dǎo)致大量本地改善性需求受到壓制。房價(jià)過快下跌，不僅不利于蕭山、余杭兩大副城的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，也導(dǎo)致居民資產(chǎn)名義貶值，對正處于爬坡過坎階段的民營經(jīng)濟(jì)雪上加霜。其次，建議不要“一刀切”設(shè)定限購標(biāo)的，放開對144平方米（含）以上的非普通住宅限購。如天津允許本地人在市內(nèi)六區(qū)購買144平方米以上第三套住房。這樣做，一來可釋放高端改善性需求，向市場輸送信心；二來可防止剛性自住需求房源被抬高價(jià)格。

積極支持居民家庭首次及改善性置業(yè)需求。目前央行執(zhí)行的是“穩(wěn)健的貨幣政策”，實(shí)際上，商業(yè)銀行執(zhí)行的就是從緊的信貸政策。居民即便是首套購房也普遍只能享受95折優(yōu)惠，二套房貸款則需至少7成首付及1.1倍利率利息。國務(wù)院、央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部三令五申“支持居民家庭首套自住購房”，但商業(yè)銀行在實(shí)際操作中可謂“一律從緊”。另外，商業(yè)銀行在認(rèn)定貸款資格時(shí)，既“認(rèn)房又認(rèn)貸”。銀行對居民出售唯一自住房后，欲購置新房而貸款時(shí)也按“二套房”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，使得一大批寄希望于“以小換大”、“以舊換新”的改善性置業(yè)需求望“貸”卻步。信貸政策的過于嚴(yán)格和機(jī)械化，實(shí)際上錯(cuò)殺了大量的合理購房需求。建議一，將居民家庭首次購房貸款利率下浮到8.5折，購置90平方米以下住宅的首付成數(shù)下降到兩成。建議二，對出售原有房屋后，實(shí)際名下已無產(chǎn)權(quán)住房，且已還清貸款的家庭，按照首套房資格給予放貸；對于出售原有房屋后，名下僅擁有一套產(chǎn)權(quán)住房，且歷史貸款次數(shù)在3次以內(nèi)，目前無貸款資格的家庭，允許其按照二套房標(biāo)準(zhǔn)貸款。

適當(dāng)調(diào)整地方稅收政策以減輕居民家庭購房稅負(fù)。建議地稅部門重新執(zhí)行“對購房納稅人出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房，出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，根據(jù)重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金?！边@一政策。建議對個(gè)人購買普通住房在144平方米以下但超過90平方米的，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，通過稅收分成部分進(jìn)行補(bǔ)貼，優(yōu)惠到1%稅率。

做好房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)防范與化解工作。當(dāng)前民營企業(yè)主資金鏈鍛斷裂的風(fēng)險(xiǎn)已在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域不斷顯現(xiàn)，為避免這一風(fēng)險(xiǎn)蔓延到房地產(chǎn)行業(yè)，并穩(wěn)定市場信心，需要進(jìn)一步做好房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)防范與化解工作。建議一，允許資金鏈?zhǔn)志o張的開發(fā)企業(yè)緩交土地出讓款，當(dāng)單個(gè)項(xiàng)目預(yù)售款/銷售款超過土地總價(jià)的100%時(shí)再支付剩余部分土地款。建議二，對本地主要房地產(chǎn)企業(yè)開展銀行貸款壓力測試，做好協(xié)調(diào)工作，避免銀行突然抽貸、壓貸導(dǎo)致房企資金鏈斷裂。及時(shí)排查涉及民間借貸、職工集資、企業(yè)互保等融資行為的房地產(chǎn)企業(yè)，做好風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案。建議三，除工業(yè)企業(yè)外，將房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)也列入《杭州市企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)防范與化解工作方案》(杭政辦函〔2014〕87號(hào))的關(guān)注對象。

試點(diǎn)通過“共產(chǎn)主義”化解兩個(gè)“夾心層”矛盾。杭州居民中有兩個(gè)住房“夾心層”：第一個(gè)“夾心層”指不符合廉租房租賃條件、又買不起經(jīng)濟(jì)適用房的城市低收入住房困難家庭；第二個(gè)“夾心層”指不符合經(jīng)濟(jì)適用房申購條件、又買不起商品房的低中收入住房困難家庭。建議杭州試點(diǎn)通過“共有產(chǎn)權(quán)”住房制度，化解以上“兩難群體”。共有產(chǎn)權(quán)房自2007年起在江蘇省淮安市進(jìn)行試點(diǎn)，該模式已在江蘇省其他地區(qū)獲得了推廣。建議杭州針對第一個(gè)“夾心層”，試點(diǎn)居民家庭和政府按照約定出資比例劃分房屋產(chǎn)權(quán)。至約定期限，居民家庭按照當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格向政府贖回剩余產(chǎn)權(quán)；或居民家庭選擇放棄住房，政府按照適當(dāng)價(jià)格收回全部產(chǎn)權(quán)。針對第二個(gè)“夾心層”，試點(diǎn)居民家庭和部分開發(fā)企業(yè)約定，按市價(jià)購買部分房屋產(chǎn)權(quán)。至約定期限，居民家庭按照市場評(píng)估價(jià)格從開發(fā)企業(yè)處贖回剩余產(chǎn)權(quán)；或居民家庭選擇放棄住房，開發(fā)企業(yè)在按照期限內(nèi)存款利息，補(bǔ)貼居民家庭購房款利息后，按照房屋原售價(jià)回購居民家庭持有產(chǎn)權(quán)。

作者單位：杭州市信息中心