文/肖傳振、王杰 浙江省第三地質(zhì)大隊測繪院 浙江金華 321001
房產(chǎn)測繪淺述
文/肖傳振、王杰 浙江省第三地質(zhì)大隊測繪院 浙江金華 321001
伴隨著城市化進程的迅速增快,城市化規(guī)模得到了持續(xù)性的拓展,與此同時,開始有大量的農(nóng)業(yè)人口不斷地涌向城市,伴隨著大量農(nóng)業(yè)用地向城市的持續(xù)性擴張,農(nóng)業(yè)用地逐漸轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地,這在極大的程度上推動了我國房產(chǎn)業(yè)獲得了突飛猛進的增長房產(chǎn)測繪作為房地產(chǎn)行業(yè)的一個分支,也得到了一個難得的發(fā)展契機。接下來,文章針對房產(chǎn)測繪進行淺述,望能夠?qū)ν袠I(yè)有一定的借鑒價值。
房產(chǎn)、測繪
通常,由房地產(chǎn)主管單位下屬房產(chǎn)測繪隊進行房產(chǎn)的測繪工作,是在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的基本前提下所進行的,其與房地產(chǎn)權(quán)之間存在非常密切的聯(lián)系。伴隨著城市化進程的增快,人們對房產(chǎn)測繪有著更高的要求??墒?,因我國房產(chǎn)測繪開始的比較晚,無論是在實際操作還是規(guī)范制度上都存在很多的問題,這些問題是需要我們及早解決的。
2.1房產(chǎn)測繪以市場化的方式進行運作,遵循公司方式來運營,交由房地產(chǎn)主管單位實施行政監(jiān)管。
2.2測管分離。房產(chǎn)測繪管理單位實施技術(shù)管理,房地產(chǎn)主管單位實施行政管理。
2.3以房產(chǎn)測繪為官方測量,消除建筑面積自身不應(yīng)有的權(quán)利,促使房產(chǎn)測繪更加單純技術(shù)化。
3.1房產(chǎn)測繪實施市場化運作
房產(chǎn)測繪以市場化的方式進行運作,遵循公司現(xiàn)有的運營方式,交由房地產(chǎn)主管單位實施行政監(jiān)管。這種方式的顯著優(yōu)勢在于,能夠促使行政資源有效地節(jié)省很多,在辦理測繪業(yè)務(wù)上的效率得到顯著的提高;可是不足之處也是很明顯的:欠缺系統(tǒng)性的監(jiān)管機制,惡意競爭廣泛存在,這種情況下,最終的測繪結(jié)果在精準(zhǔn)度上也無法得到有效的保障。如果市場完全放開,那么,房產(chǎn)測繪企業(yè)的資質(zhì)門檻就會變得低一些,為此,房產(chǎn)測繪部門在數(shù)量上必定會呈現(xiàn)出持續(xù)升高的一種狀態(tài)。在房地產(chǎn)開發(fā)商為合同甲方、房產(chǎn)測繪企業(yè)為乙方,那么測繪數(shù)據(jù)的真實性與精準(zhǔn)度需要做好把握。依據(jù)合同法應(yīng)當(dāng)是由房產(chǎn)測繪單位和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來承擔(dān),但房產(chǎn)測繪單位經(jīng)過數(shù)年變遷,可能早已物是人非,或者公司已經(jīng)注銷,還有公司資產(chǎn)不足賠付產(chǎn)權(quán)人經(jīng)濟損失的情況下怎么辦?最后還得產(chǎn)權(quán)人日復(fù)一日地去打那永遠(yuǎn)也打不完的官司。當(dāng)然,這中間還有一個主管部門監(jiān)管的問題,如何監(jiān)管?怎么合理合法的進行監(jiān)管?也是一個值得深入探討的問題。
(1)測管分離,房產(chǎn)測繪管理機構(gòu)進行技術(shù)管理,房地產(chǎn)主管部門進行行政管理。
這樣的模式其實仍和我國現(xiàn)行測繪體制大同小異,只是多一個專門的技術(shù)管理機構(gòu)。優(yōu)點:在增加一個專門的技術(shù)管理機構(gòu)的同時可以對房產(chǎn)測繪成果進行技術(shù)審查,保證房產(chǎn)測繪成果的準(zhǔn)確性。一旦發(fā)生由于房產(chǎn)測繪成果產(chǎn)生的糾紛,可以由這個專門的技術(shù)管理部門做出裁定,從而改變現(xiàn)在房產(chǎn)測繪單位既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員的局面;缺點:增加一個環(huán)節(jié)勢必降低測繪業(yè)務(wù)的辦理速度;也必將會增加行政成本。這種的發(fā)展模式在不計算成本的條件看似是最合理的一種辦法,但筆者認(rèn)為并不使然。在大力提倡以人為本,及建立服務(wù)型政府的背景下,這樣的運作模式就與我國發(fā)展的主題方向顯得背道而馳。政府工作的發(fā)展方向是應(yīng)該淡出管理而深入服務(wù),便民、利民、服務(wù)于民才是政府的主導(dǎo)發(fā)展方向,因此這種模式看似合理但也有諸多不合適宜之處。
(2)確認(rèn)房產(chǎn)測繪為官方測量,剔除建筑面積本身不應(yīng)該具有的權(quán)利,使房產(chǎn)測繪單純化,技術(shù)化。
首先要說明的是,我國目前大多數(shù)城市都是采取這種模式:由房產(chǎn)測繪部門從事測繪工作,由房地產(chǎn)主管部門進行行政管理,但沒有確認(rèn)房產(chǎn)測繪為政府測量機構(gòu)及剔除建筑面積本身不應(yīng)該具有的權(quán)利,這和前面提出的第三種模式前半段相同,但后半段還不盡然。房產(chǎn)測繪顯然不同于房屋中介,后者市場化是符合社會發(fā)展需要的,它需要市場化競爭進行優(yōu)勝劣汰,從而提高整個房屋中介行業(yè)整體水平;房產(chǎn)測繪是政府做出的對房屋面積的法定認(rèn)定,它的數(shù)據(jù)不僅要用于房屋產(chǎn)權(quán)登記,同時其房產(chǎn)測繪檔案也是后期房產(chǎn)交易的重要數(shù)據(jù);更重要的是要為國家提供城市建設(shè)、房產(chǎn)開發(fā)量等提供決策重要依據(jù)。通過房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)匯總可以得出某某城市某某年的商品房建設(shè)面積、經(jīng)濟適用房建設(shè)面積、廉租房建設(shè)面積、營業(yè)房建設(shè)面積等等。從而為政府的城市建設(shè)提供決策的數(shù)據(jù)。筆者認(rèn)為房產(chǎn)測繪的主要發(fā)展方向就在于:提供精確的各種房屋建設(shè)面積,為國家的宏觀調(diào)控政策提供數(shù)據(jù)依據(jù)。我國的房產(chǎn)銷售大部分是以單價合同為主要形式的,每平米價格×建筑面積=合同(房產(chǎn))總價。在房產(chǎn)預(yù)售時期,平均每平米的價格為合同上約定的確定值,而建筑面積卻不是確定的,所以,不管是合同中的甲方還是乙方都會將關(guān)注的重點投射到建筑面積上的。建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積,公攤面積的不確定性、或不明確、公攤面積產(chǎn)權(quán)比較模糊,等等,這些都會造成購房者的懷疑,如果以這種銷售模式,那么就會將房產(chǎn)測繪單位無情地推向風(fēng)口浪尖當(dāng)中,為此,最好能夠選擇按套與按套內(nèi)面積的計價方式。站在世界其他國家的角度進行分析,很多國家的房屋買賣運用的是按套計價的模式,其中,套內(nèi)面積、建筑面積可以作為房屋產(chǎn)品的參數(shù)提供給廣大消費者,在進行產(chǎn)權(quán)登記的時候依然采用建筑面積,最終由政府部門負(fù)責(zé)房產(chǎn)測繪的相關(guān)工作,然而,房產(chǎn)測繪部門是與利益相脫節(jié)的,這樣更好得保證測量數(shù)據(jù)的公正無誤。
伴隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,為進一步強化房產(chǎn)市場管理,維護房產(chǎn)市場秩序,在目前的房產(chǎn)管理工作當(dāng)中,要將房產(chǎn)測繪作為重點,然而,房產(chǎn)測繪屬于一項系統(tǒng)化的工作,是比較復(fù)雜的,為此,需要房產(chǎn)測繪單位不但要具有先進的測繪技術(shù)及測繪設(shè)備,并且要確保為獨立性的經(jīng)濟實體,與房產(chǎn)測繪委托人不可存在任何利益性的聯(lián)系,這樣才能夠促使房產(chǎn)權(quán)利人的利益得到真正的保障,使得房產(chǎn)測繪市場進一步規(guī)范化。
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