《支點》記者 羅 樂

房地產(chǎn)業(yè)新活法

《支點》記者 羅 樂

房地產(chǎn)企業(yè)所需要的沒有“天花板”的市場要素，正是未來中國經(jīng)濟發(fā)展所欠缺的要素——創(chuàng)新。房地產(chǎn)作為一項具有高度融合性的產(chǎn)業(yè)，“跨界”合作的可行性空間十分廣闊。

房地產(chǎn)市場，正在經(jīng)歷最難熬的洗牌重構(gòu)期。

繼沈陽取消“限購”當天即被叫停后不久，呼和浩特很快就成為了全國首個正式發(fā)文放開商品房限購的城市，而這可能僅僅只是一個開始。

與地方政府迫不及待“松綁”房地產(chǎn)相呼應(yīng)的是，房地產(chǎn)企業(yè)今年轉(zhuǎn)讓股權(quán)動作頻頻。根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月29日，中國今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)已完成和未完成的并購金額合計達1762.55億元，同比增長2.09倍。

蘭德咨詢認為，今后并購重組的企業(yè)會越來越多，而擁有多種低成本融資渠道的標桿房企也在伺機通過收購獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或地塊，行業(yè)并購高潮即將來臨?！俺_這些主動并購動作，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)因為無力支付建設(shè)款，其房產(chǎn)已經(jīng)成為承建方的囊中之物。”一位長期從事辦理企業(yè)開發(fā)貸的金融人士說。

不過，房地產(chǎn)市場也許沒有各界預(yù)計的那么糟糕，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如今最大的挑戰(zhàn)，可能是如何在快速變化的政策和市場環(huán)境中找到機遇，找到新的活法。

地產(chǎn)企業(yè)價值轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)企業(yè)從最初的單一住宅售賣發(fā)展到今天，可謂滄海桑田。

“2000年前后，中國住宅房地產(chǎn)市場如火如荼，供不應(yīng)求，但我認為，住宅房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)模式有問題?！?月30日， 王健林在“推進上海文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展”系列講座上說，住宅房地產(chǎn)首先是一個周期性行業(yè)，當一個國家的城市化率達到70%-80%時，住宅房地產(chǎn)市場就會萎縮，雖然交易量還有，但絕大多數(shù)是二手房。其次，住宅房地產(chǎn)現(xiàn)金流不穩(wěn)定，有項目賣就有現(xiàn)金流，沒有項目則現(xiàn)金流就斷了。

正是源于這一理解，王健林領(lǐng)航的萬達集團為追求長期而穩(wěn)定的現(xiàn)金流，決定轉(zhuǎn)型進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，且一做就是14年，成為了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭老大。

但即使是“萬達模式”，也在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型。 佳兆業(yè)集團控股有限公司的一位財務(wù)高管坦言，之前萬達的急速擴張已碰到了瓶頸，三、四線城市的商業(yè)體量完全甚至“過度”開發(fā)了，萬達只能盯準一、二線城市。用什么持續(xù)帶動一、二線城市的房地產(chǎn)消費？——打文化牌，創(chuàng)造概念。

的確，2006年轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的萬達集團，在2012年再次開始轉(zhuǎn)變，投資建立文化旅游園區(qū)成為萬達集團的一項主要業(yè)務(wù)：將于今年12月開業(yè)的武漢漢秀和電影樂園，已經(jīng)是萬達的第四代產(chǎn)品——萬達文化旅游城。

年均200億元的文化旅游地產(chǎn)投資的大手筆，與王健林對文化產(chǎn)業(yè)前景的信心不無關(guān)系。在他看來，絕大多數(shù)行業(yè)都有“天花板”，唯獨文化產(chǎn)業(yè)是沒有“天花板”的。

全球知名咨詢機構(gòu)羅蘭·貝格的報告指出：在世界文化企業(yè)排名中，萬達文化產(chǎn)業(yè)集團現(xiàn)在的年收入可擠進世界前40名，到2020年則可進入世界前10名。

事實上，萬達的“去房地產(chǎn)化”，是在為房地產(chǎn)項目不斷地增加附加價值，這一做法在業(yè)內(nèi)并不鮮見。近年來，萬科牽手百度進軍大數(shù)據(jù)商業(yè)地產(chǎn)，綠地主攻“城市運營商”定位加強產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局，讓一些中小企業(yè)也看到了商機。

最近，世界人民都在祈求好運。這兩周，美國開出幾個大彩票，獎金折合100多億元人民幣。全民沸騰了，當?shù)孛襟w說，這是美國歷史上從未出現(xiàn)過的彩票周——彩票玩家夢想著超乎想象的獎金，彩票零售商們享受著客流量大幅增長帶來的繁榮，各州政府則摩拳擦掌，期待著一筆意外之財。

而小到具體項目，“增加附加值”為地產(chǎn)項目帶來了明顯變化。去年，佳兆業(yè)中心進駐廣東惠州，這是一個商業(yè)綜合體項目，該中心凱獅國際影城負責人王濤告訴記者，影院是商業(yè)地產(chǎn)項目培養(yǎng)固定客流的風水寶地。他們從深圳直接招商，引進一批高端商家，其中包括惠州的第一家IMAX影院，以此來吸引顧客。

“房地產(chǎn)項目的價格，究其根本和它本身所具有的價值有關(guān)，一、二線城市的房價為何很難出現(xiàn)大幅度的下滑？三、四線城市為何出現(xiàn)房價‘攔腰斬’？都和項目對應(yīng)的價值有關(guān)?！惫┞氂谀成鲜械禺a(chǎn)中介公司的項目總監(jiān)劉先生分析說。劉先生曾參與了深圳、東莞等珠三角城市近幾十個樓盤項目的銷售，經(jīng)歷了房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金十年”，他認為，中國房地產(chǎn)市場的急速擴張時代已經(jīng)過去，正在進入“精耕細作”的成熟階段。

新城控股高級副總裁歐陽捷則認為，整個房地產(chǎn)行業(yè)正進入中年期的平穩(wěn)增長階段。

調(diào)整中的發(fā)展契機

房地產(chǎn)行業(yè)疾速步入“中年”，和行業(yè)之前的“激進式”增長不無關(guān)系。

然而，面對政策和市場的雙重擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢仍有另一種可能——自2005年以來，中國政府每一次重大的房地產(chǎn)調(diào)控動作，最終都會帶來房地產(chǎn)市場的新一輪發(fā)展。

或許正如華遠地產(chǎn)董事長任志強所言，“每一次調(diào)控，都會淘汰一大批渾水摸魚的企業(yè)，剩下的是因為抓住了一些發(fā)財?shù)臋C會。”

“每一次市場調(diào)整結(jié)果都是集中度越來越高，有三分之一的企業(yè)被兼并收購，三分之一在掙扎，還有三分之一在這個過程中越來越強大?！?新歐鵬集團副總裁李戰(zhàn)洪分析說，“從2005年調(diào)整到現(xiàn)在，千億級的企業(yè)已經(jīng)有7個?！?/p>

的確，在過去的一輪發(fā)展中，全國地產(chǎn)企業(yè)50強做好了三件事情——全國化、規(guī)?；蜕鲜?。而正是在這三件事中累積的資本，讓他們能夠更加從容地思考未來的發(fā)展方向?！罢_理解周期性調(diào)整和結(jié)構(gòu)性調(diào)整，把握好周期性規(guī)律，這對企業(yè)特別重要。低谷的時候我們就去拿地，為下一個周期的產(chǎn)品做準備，高峰的時候我們則以利潤率為導(dǎo)向，實現(xiàn)快速庫存?！崩顟?zhàn)洪說。

如今，業(yè)界流行這樣的說法：本輪調(diào)整的根本原因，是房地產(chǎn)的市場化發(fā)展。在連續(xù)的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)理性回歸態(tài)勢，這意味著房地產(chǎn)市場分化的時代正在來臨，房價將進入一個有升有降的市場調(diào)控狀態(tài)，而非單純的政策調(diào)控狀態(tài)。

“此前，來自于各方的資金都肆無忌憚地炒作房地產(chǎn)，而現(xiàn)在出現(xiàn)市場分化，正好是矯正的契機?！必斦控斦茖W研究所所長賈康認為，“市場分化后可以使一些要買房的居民得到價格實惠，同時也可為提高房地產(chǎn)市場的健康度創(chuàng)造條件?！?/p>

可以說，蓋房子就能賺錢的時代已經(jīng)結(jié)束，想要繞開房地產(chǎn)抬高“天花板”，就需要融合沒有“天花板”的市場要素。

中國未來的“馬車”

而要找到?jīng)]有“天花板”的市場要素，就必須結(jié)合中國經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀進行思考。

“解決中國房地產(chǎn)的問題，出路不在房地產(chǎn)，而在實體經(jīng)濟?！?中國宏觀經(jīng)濟學會副會長王建說，“實體經(jīng)濟不活，其他的全都要死?！?/p>

盡管從去年以來，國家出臺了嚴厲的金融政策，對流向房地產(chǎn)企業(yè)的資金進行了控制，但實際情況是，市場的資金仍在源源不斷地流入房地產(chǎn)市場?！胺康禺a(chǎn)企業(yè)總能夠找到錢，銀行、資產(chǎn)公司、信托等各個金融機構(gòu)，都樂意為房地產(chǎn)企業(yè)找錢?！惫┞氂谥袊鴸|方資產(chǎn)管理公司的一位投融資經(jīng)理告訴記者，“如果房地產(chǎn)企業(yè)缺錢，那說明整個市場都缺錢。”作為中國四大資產(chǎn)管理公司的中國東方資產(chǎn)管理公司，在2013年國家開始進行房地產(chǎn)調(diào)控時，仍然對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)做出了良性評估，并向這些企業(yè)提供比較便捷融資服務(wù)。

在中國各地，房地產(chǎn)企業(yè)長期得到市場“專寵”，但對比過去20年美國和日本的經(jīng)濟發(fā)展，中國經(jīng)濟逐步出現(xiàn)后勁不足的跡象。以美國和日本為例，其科技轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力比重占到了GDP增長的60%，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)則是實現(xiàn)科技向生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化最高的領(lǐng)域。

“中國現(xiàn)在就缺服務(wù)業(yè)，很多創(chuàng)新都和服務(wù)業(yè)相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今到了飽和階段，那下一步就會倒逼出創(chuàng)新的東西?！狈▏屠桡y行首席經(jīng)濟學家陳興動曾這樣表達自己的觀點。

不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)所需要的沒有“天花板”的市場要素，正是未來中國經(jīng)濟發(fā)展所欠缺的要素——創(chuàng)新。具體分析，創(chuàng)新對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是多方面的。在這一點上，萬達已有很多嘗試：萬達電商、萬達金融、萬達電影科技城……與其說萬達財大氣粗，不如說萬達開啟了新一輪“吃螃蟹”之旅。

“也許以后我們定義萬達，就再不會用房地產(chǎn)這三個字眼了，中國的房地產(chǎn)企業(yè)，都在嘗試轉(zhuǎn)型?！蓖踅ㄕf，“房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，一定是為實體經(jīng)濟找出口，這樣才可能擠出泡沫?！?/p>

可以說，雖然正在經(jīng)歷陣痛，但市場留給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間仍然巨大。房地產(chǎn)作為一項具有高度融合性的產(chǎn)業(yè)，“跨界”合作的可行性空間十分廣闊——無論是智慧交通還是智慧家居，都能夠在房地產(chǎn)找到交融點。站在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的視角，未來沒有專門的工廠，只有專門的人員和廣闊的服務(wù)平臺，房地產(chǎn)企業(yè)也許就能充當起這個服務(wù)平臺的角色。