徐春光　王峰

摘 要：伴隨著我國產業(yè)結構的不斷調整和升級，土地二級市場的交易也開始逐漸頻繁，土地市場的前景也十分可觀，然而在土地二級市場迅速發(fā)展的同時，管理和優(yōu)化升級成為首要解決的問題。

關鍵詞：土地二級市場；問題；對策

自我國國土市場建立，一級市場的迅速發(fā)展之后，二級市場也隨著國家經濟的發(fā)展方式和產業(yè)結構的升級，土地的使用權進入了經濟市場，作為一種商品在市場上流轉運營，對優(yōu)化重組土地資源配置有著十分積極的作用，然而在經濟利益的驅使下，不遵守交易的規(guī)則就會擾亂經濟秩序造成土地資產的流失。

1 國家經濟發(fā)展與土地市場

自我國的土地市場建立至今，土地市場的走勢也幾經波折，在經濟危機的沖擊下土地市場進入一個緩慢的冬眠狀態(tài)，許多經濟發(fā)達的一線和二線城市紛紛出現土地出讓面積銳減、下降地價十分明顯工業(yè)用地量的需求縮減的現象。在這個用地市場疲軟的一個整體的態(tài)勢下，使土地市場的二級市場的推進發(fā)展進入了一個小的有利時期。目前來說，許多的一線、二線城市已經慢慢的進入了一個新的經濟社會發(fā)展狀態(tài)，由擴張型轉向了內涵型，就在這個轉換中對二級市場的需求就愈加的強烈。而二級的土地市場不僅僅能夠優(yōu)化城市用地的布局，更能夠優(yōu)化在金融危機中的國家和城市的用地結構。

2 土地二級市場的現狀

所謂土地二級市場，是相對于土地一級市場提出的概念。土地一級市場是指，根據國有土地有償使用制度，國家通過招標、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權形成的市場；土地二級市場是指土地使用權轉讓市場，在國家調控下的以市場調節(jié)為主的。土地的使用者可以根據政府相關規(guī)定和出讓合同的要求，對土地進行開發(fā)、擴建、建設，并將經過開發(fā)的土地使用權連同地上定著物進行轉讓、出租、抵押等各種市場活動。伴隨著近幾年來我國產業(yè)結構的不斷升級和優(yōu)化，土地市場的活躍指數日漸趨升，土地市場不斷的擴大。對于土地二級市場的現狀有這樣幾個特點：在總數量上呈波動上升的趨勢、在交易類型上抵押成為主要的交易方式、在土地交易后的用途上看來，土地的轉讓和土地的租賃大多數以商業(yè)用途為主、還有土地是有抵押貸款成為固定資產的重要手段之一。

3 土地二級市場中存在的問題

綜合土地二級市場市場的幾個特點，在這些交易中存在了很多的不規(guī)范和隱患：首先，私下的交易、隱形的交易比較普遍，由于二級土地交易的市場不夠完善，場所不固定，信息流通不暢，土地交易的買家和賣家不能夠相互的及時聯(lián)系，所以會出現托親戚、熟人、中間人進行私下的打聽和談價成交，但是買方和賣方不懂得土地使用權轉讓的相關規(guī)定以及法律政策，這就變成了二級土的私下流轉。然后，在交易中有很多是國有劃撥的用地，但是在一些城鎮(zhèn)的周邊，存在一些違反法律相關規(guī)定的用地者，他們通常采用作價、入股、合資等諸如此類的辦法私下的變相的流轉這些土地，甚至還存在賣下拆遷安置用的用地，改變土地的用途或者使用條件進行交易。在城鄉(xiāng)結合的地方還會出現集體土地的非法流轉現象。其次，一般在土地的交易行為中都會有三個部門的介入——房產管理部門、人民法院、拍賣公司。地產和房產分別屬于國土和建設部門分別管理。城市國有徒弟的使用權的轉讓比集體土地使用權的轉讓更加規(guī)范。有關法院方面，在裁定時會有不能充分考慮徒弟的使用權屬是否合法的情況出現。至于拍賣公司這會出現在拍賣的時候將土地使用權一并出售的情況，進而進一步擾亂土地二級市場的規(guī)范發(fā)展。最后，二級土地的交易中有何種樣式的交易，例如純土地非法買賣或變相買賣流轉；集體建房和農民拆遷安置住宅買賣；企業(yè)將因遷移、轉產、改制、兼并非農建設用地使用權，一作價入股等方式進行轉讓；出租房屋的同時出租土地的使用權。這些種種的交易方式都是在土地二級市場中存在的隱患。在土地市場的交易制度上有不匹配的情況出現，土地交易市場的多元化，而出臺的相關規(guī)定又不能安全匹配，就導致了部分的土地資源的流轉或流失，就轉讓金這部分來說，在經營者用入股和授權的方式進行經營，在試試過程中與出讓土地使用權進入土地二級市場的差別微小，進入二級市場以小額的資金就可以完成，所以大部分的經營者都會選擇出讓買賣的方式，就這點就會造成某種程度上的一種土地收益上的“合法損失”。在新《土地管理法》實施的時候發(fā)現某些地方政府也存在某些土地所有權的受益者，他們會透過各種收費、稅收直接的或者間接的參與利益的分配。這樣就很容易使土地的經營者在土地流轉交易中減少既得利益或者損失利益。這樣就刺激了私下的交易以及隱形交易市場的發(fā)展。除此之外，由于土地評估的不規(guī)范，很多人抵押貸款為了獲得更過的貸款金在評估的時候，往往使評估值遠遠高于土地本身所擁有的價值，給銀行的運營也帶來了不小的風險。

4 解決的對策

在規(guī)范管理的時候，要兼顧一級土地市場和二級土地市場，一級市場的管理會影響到二級市場的秩序，而二級市場的的發(fā)展也會反映整個社會的經濟發(fā)展。所以在強化管理的時候要做到，先要規(guī)范一級市場，因為二級市場在某種程度上來說是一級市場的一種延續(xù)，在撥劃土地的范圍上要嚴格按照市場機制配置的土地資源來執(zhí)行，明確各種各類土地的使用權，并且出臺明確的、全面的、詳盡的法律規(guī)定和核算制度。明確土地算有權的使用主體，按照物權法規(guī)定的原則進行操作和使用，確保土地交易的安全性。理順和協(xié)調各部門的合作關系，在交易的過程中，各個部門要積極配合，支持健康的交易方式。在流轉的環(huán)節(jié)減少繁瑣的手續(xù)和不必要的稅種。在整個交易的過程中要盡可能的公正、公開、公平，最好是能做到到環(huán)節(jié)的透明化處理。認真落實國家頒布的各種法規(guī)，建立一個公開的信息平臺，使二級土地的買賣信息能夠自由流通。對于擾亂二級市場秩序或者進行非法交易的嚴加打擊，盡可能的在源頭上杜絕各種非法的土地轉讓和交易，積極發(fā)揮政府機關的職能。在土地市場管理中就可以采取規(guī)范交易制度、在土地的使用權上明確的登記、完善土地產權、合理收費、完善收益分配體系、科學定位、加強中介信息交流，利用網絡技術最大限度的擴大信息的交流范圍，在資產評估的時候要做到真正的公正和公平。在土地二級市場形成一種良性的、積極的競爭交易。

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