彭金輝 ，李 昊，熊 俊

（1.武漢市房產(chǎn)測繪中心，湖北 武漢 430000；2.武漢市測繪研究院，湖北 武漢 430000）

近年來，作為計算房屋價格標準的房屋建筑面積在房產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間成為一個敏感性問題。“GB/房產(chǎn)測量規(guī)范”（以下簡稱“房測規(guī)范”）和建設(shè)部建住房[2002]74號“關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知”對房產(chǎn)測繪的一些具體問題作出了規(guī)定，但由于房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，新結(jié)構(gòu)、新材料、新技術(shù)層出不窮，都給房產(chǎn)面積測量提出了新的要求。

房屋竣工之后，測繪部門進行的建筑工程規(guī)劃驗收竣工測量是以“GB/T 50353建筑工程建筑面積計算規(guī)范”（以下簡稱“竣工規(guī)范”）為標準實施的。房屋面積測量和竣工測量是2種不同的技術(shù)活動，因而使同一建筑的房屋面積測算結(jié)果存在差異，給管理工作帶來麻煩，甚至造成經(jīng)濟糾紛。由于房屋建筑涉及國土規(guī)劃和房屋管理2個部門，因而梳理和歸納實際工作存在的差異，理清規(guī)范條文概念涵義的歧義，探索有效的解決途徑，具有現(xiàn)實及長遠的意義。

1 “房測規(guī)范”與“竣工規(guī)范”中對房屋面積計算規(guī)則的對比

實際上，上述2規(guī)范在房屋層高、陽臺面積、室外樓梯計算等有較大的不同，特別是“房測規(guī)范”計算的產(chǎn)權(quán)面積不包括不被分攤的建筑面積。其計算規(guī)則對比如表1。

表1 面積計算規(guī)則對比表

2 對規(guī)范若干條文理解的歧義及修正

現(xiàn)行的“房測規(guī)范”和“竣工規(guī)范”頒布實施已有多年了，由于不同部門理解的差異，使房屋面積測算存在差異。為理清基本概念，統(tǒng)一認識，對以下幾個問題應(yīng)予修正。

2.1 房屋幢（棟）的劃分

“房測規(guī)范”5.2.2規(guī)定“房屋調(diào)查與測繪以幢為單元分戶進行”，如何劃分幢（棟），直接影響到房屋各戶建筑面積的大小，但“竣工規(guī)范”只有“單層建筑物”和“多層建筑物”的概念。

根據(jù)房屋的建筑形式和層數(shù)，幢（棟）的劃分一般應(yīng)按照下列原則確定：

1） 獨立建筑的房屋分為一棟，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層數(shù)的房屋。

2） 結(jié)構(gòu)層數(shù)相同、戶主或門牌號不同、結(jié)構(gòu)上又能夠分開的毗連房屋，可分別分棟。

3） 底層（或多層）為一個整體，上面有一個或多個塔樓式的房屋，整體劃分為一棟。

4） 本身為獨立的樓房，為了利用樓房間的隙地，底層（或多層）以裙樓的形式將各個獨立的樓房連成一個整體，其獨立的樓房和隙地的房屋應(yīng)分別分棟。

5） 地面上為多個獨立建筑的樓房，地下以地下室的形式連成一個整體的建筑區(qū)域，地面上的獨立建筑分別分棟。

6） 以架空通廊相連的兩棟（或多棟）房屋，可分別分棟。這類情況常見于同一產(chǎn)權(quán)單位的2棟辦公樓之間或集貿(mào)商業(yè)樓房之間以架空通廊相連，凡屬這一類的房屋各分為一棟。

2.2 “陽臺”面積計算的確定。

“竣工規(guī)范”中陽臺的定義為“供使用者進行活動和晾曬衣物的建筑空間”。“房測規(guī)范”中對陽臺的定義很籠統(tǒng)，沒有細分。

房屋建筑中陽臺可分為凸陽臺、凹陽臺、復合陽臺等多種形式。陽臺面積計算的規(guī)則通常是：

1） 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算。

2） 當未封閉陽臺的上蓋水平投影與維護結(jié)構(gòu)外圍水平投影重疊部分的面積小于維護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2時，該陽臺不計算建筑面積。

3） 不封閉的陽臺，當陽臺底板至上蓋高度達到2個（含）標準層高時，視為無上蓋，不計算建筑面積。

4） 封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

2.3 共有建筑面積的分攤。

如何確定與分攤房屋共有建筑面積一直是房產(chǎn)測量中的重點和難點，為消除專業(yè)技術(shù)概念認識上的差異，應(yīng)把建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑面積分為專有建筑面積和公用建筑面積。公用建筑面積又分為2部分：一部分是能被分攤的公用建筑面積，稱之為共有建筑面積，為本幢業(yè)主共有；另一部分是不能被分攤的公用建筑面積，為公有（業(yè)主共有）建筑面積，為小區(qū)全體業(yè)主共有，故又稱之為業(yè)主共有建筑面積。

2.4 房屋架空層的面積測算

一般來說，房屋架空層是指僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護結(jié)構(gòu)的開敞空間層。上述2個“規(guī)范”均未有明確的表達，僅在“房產(chǎn)圖圖式”7.2中表述為“架空房屋是指底層架空，以支撐物作為承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。”因其具備有頂蓋和圍護結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)面積測算條件，其建筑面積也計入房屋的總建筑面積。但規(guī)范條文中未有架空層面積測算的具體規(guī)定，而實際中一般有整層架空的架空層、局部架空的架空層。

從合法性、規(guī)范性來講，整層架空和局部架空的房屋架空層的房產(chǎn)面積測算方法都應(yīng)該歸于統(tǒng)一。整層架空的架空層應(yīng)作為一個獨立功能區(qū)，架空產(chǎn)生的核心部分作為架空層與其他功能區(qū)的共有面積處理；部分架空的架空層其架空部分應(yīng)依附所在功能區(qū)參加該功能區(qū)的各級共有面積分攤。

3 對修訂“房測規(guī)范”的若干建議

隨著建筑物結(jié)構(gòu)形式和功能越來越復雜，測量人員會因規(guī)范性條文對新情況缺乏針對性，導致因認知不同采取不同的處理方式，影響了測繪成果的科學性和嚴肅性。房產(chǎn)測繪為房產(chǎn)登記提供依據(jù)，為使房產(chǎn)測繪的行業(yè)地位得到合法的保障，從嚴格技術(shù)操作規(guī)程和法律法規(guī)的層面上看，“房測規(guī)范”應(yīng)對上述有關(guān)條文進行修訂和補充。對其發(fā)展的思路建議如下：

1）當前以GPS定位技術(shù)（GNSSRTK測量方法）取代了傳統(tǒng)控制測量方法，基于CORS的網(wǎng)絡(luò)RTK房產(chǎn)測量技術(shù)在房產(chǎn)測繪中得到廣泛應(yīng)用，其相關(guān)技術(shù)標準的制定應(yīng)是急需解決的重要課題。

2）現(xiàn)階段，因管理的需要房產(chǎn)項目測繪分為預測和實測2種，目前的標準及規(guī)范中沒有關(guān)于預測的相關(guān)規(guī)定，在新的技術(shù)標準中應(yīng)對其數(shù)據(jù)采集方法、面積計算標準等方面作出相應(yīng)規(guī)定。

3）技術(shù)標準和規(guī)范應(yīng)是原則性條款和列舉條款相結(jié)合，面積計算規(guī)則應(yīng)配以圖示方法表述。應(yīng)明確房屋分棟及編號問題，重點解決大型地下室連為一體的建筑群分棟問題；補充完善最易引起計算歧義的陽臺、空調(diào)機位、室外樓梯、車道、柱廊、專用通風井等建筑部位的面積計算標準。

4）共有面積的分攤原則與方法應(yīng)明確。

“房測規(guī)范”提議的多級分攤按照房屋的使用功能來分攤的原則值得商榷。分攤實質(zhì)是共有份額的量化體現(xiàn)，是房產(chǎn)測繪的重中之重，規(guī)范和技術(shù)標準應(yīng)從分攤原則、分攤方法等方面予以明確。作為權(quán)證附圖的分層分戶平面圖應(yīng)規(guī)定加繪套內(nèi)分割線。

5）以規(guī)范性文件、指導性文件及課題研究成果解決日常技術(shù)問題。

主管部門應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)測繪的發(fā)展變化，針對日常工作中出現(xiàn)的問題，及時出具相關(guān)規(guī)范性文件予以明確；充分發(fā)揮各級房產(chǎn)測繪協(xié)會、學會的力量，組織相關(guān)專家針對日常房產(chǎn)測繪工作中出現(xiàn)的問題提出指導性意見并以文件的形式予以發(fā)布。

對爭議較大的問題進行理論上、學術(shù)上的研究，研究成果可作為修訂《房測規(guī)范》的主要依據(jù)。

為適應(yīng)現(xiàn)代測繪的需要，應(yīng)增加信息化測繪的相關(guān)規(guī)定，從系統(tǒng)建設(shè)、信息編碼、圖式規(guī)范、數(shù)據(jù)標準等方面予以規(guī)定。

4 結(jié) 語

房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，已成為投資熱點、政策重點和輿論焦點。為保障房屋面積測量的公正準確，維護房產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，作為測繪工作者要按統(tǒng)一的生產(chǎn)技術(shù)標準，以誠信公正的態(tài)度從事房產(chǎn)面積測量工作。結(jié)合日常生產(chǎn)實踐，全面深入地加強對房產(chǎn)測量技術(shù)標準的研究，重新制定符合我國實際的房產(chǎn)測量技術(shù)標準和規(guī)范，為提高房產(chǎn)管理水平提供技術(shù)支持。

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