2．預(yù)收現(xiàn)房房款是否應(yīng)當預(yù)計計稅毛利并計算繳納企業(yè)所得稅

問：我公司所開發(fā)的樓盤于2012年已完工。2013年12月，公司將開發(fā)的商業(yè)門面房銷售給一家銀行，該家銀行當月預(yù)付本公司房款1000萬元。請問，預(yù)收現(xiàn)房房款是否應(yīng)當預(yù)計計稅毛利并計算繳納企業(yè)所得稅？

順強置業(yè)有限公司 吳軍

答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第九條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。”由此可見，預(yù)計計稅毛利僅是針對房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品而取得的收入。另據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文第三條的規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。所以，銷售已經(jīng)完工產(chǎn)品而預(yù)收房款應(yīng)當遵循一般規(guī)定。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）的規(guī)定，除《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（主席令第63號）及其實施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認，必須遵循權(quán)責發(fā)生制原則和實質(zhì)重于形式原則；對于銷售商品采取預(yù)收款方式的，在發(fā)出商品時確認收入實現(xiàn)時間。所以，對你公司未交付房屋之前而預(yù)收的房款不需要按預(yù)計計稅毛利繳納企業(yè)所得稅。

權(quán)世香