李曉東

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家庭私家汽車的數(shù)量不斷增加，由此而引發(fā)的一系列關(guān)于汽車存放停靠以及小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬紛爭(zhēng)等問題。本文主要從車庫(kù)的定義入手，著重分析車庫(kù)的權(quán)屬性質(zhì)和判斷標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而對(duì)車庫(kù)權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)提出合理化得建議，并由此提出進(jìn)一步研究的問題。

關(guān)鍵詞：車庫(kù)權(quán)屬；判斷標(biāo)準(zhǔn)；車庫(kù)；權(quán)屬

1.問題的提出

隨著家庭車數(shù)量的增加和小區(qū)停放車庫(kù)數(shù)量的日益不足，越來越不能滿足人們對(duì)車庫(kù)的個(gè)人需求，由此而引起的住宅小區(qū)內(nèi)部車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬和矛盾紛爭(zhēng)等問題。同時(shí)，住宅小區(qū)的車庫(kù)所有權(quán)又容易與車庫(kù)的買賣、租賃等問題聯(lián)系在一起。另一方面，關(guān)于車庫(kù)的界定權(quán)屬，在實(shí)務(wù)界和理論界也一直存在著許多不同的爭(zhēng)議。而我國(guó)的物權(quán)法對(duì)此的相關(guān)規(guī)定也不明晰，因此在現(xiàn)實(shí)生活中引發(fā)了更多的關(guān)于對(duì)此問題的探討。

2.車庫(kù)的定義

對(duì)于車庫(kù)的定義，指包含于其所屬的完整配套小區(qū)，具有專有獨(dú)立的空間用來存放車輛的附屬性建筑體。

小區(qū)車庫(kù)是指建造于土地上以及居民住宅用地上的車庫(kù)，不牽扯商業(yè)性用地、綜合性用地和其他類型的車庫(kù)。

上述學(xué)者都從車庫(kù)的功能角度進(jìn)行定義，突出了車庫(kù)用于停放車輛的目的性和功能性。但只根據(jù)其定義難以對(duì)車庫(kù)的歸屬做出準(zhǔn)確的判斷，因此需要進(jìn)一步分析其權(quán)屬性質(zhì)。

3.車庫(kù)的法律屬性

就物業(yè)住宅小區(qū)的車庫(kù)性質(zhì)究竟是屬于建筑物的專有部分還是共有部分，對(duì)于這個(gè)問題是探討車庫(kù)權(quán)屬的一個(gè)前提條件。對(duì)此許多學(xué)者的觀點(diǎn)并不一致，總結(jié)歸納主要有以下幾點(diǎn)：

3.1 從建筑物區(qū)分所有權(quán)角度分析

贊同此種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，由于建筑物區(qū)分所有權(quán)包括成員權(quán)、共有權(quán)和專有權(quán)三部分。而物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車位一般都是利用小區(qū)內(nèi)的綠地道路或者是專門設(shè)置的，其設(shè)置增加了住宅小區(qū)內(nèi)居住的固有用途，使其作為業(yè)主共有所有權(quán)的客體。因?yàn)樵谧≌^(qū)內(nèi)部，綠地、道路本來就是業(yè)主共同所有的，所以物業(yè)小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)車位應(yīng)為業(yè)主共有所有權(quán)客體的范疇。

3.2 從房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)二者的關(guān)系分析

學(xué)者們從現(xiàn)有的法律法規(guī)中來探求二者的關(guān)系。根據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律，可以看出，我國(guó)實(shí)際上是實(shí)行房隨地走的轉(zhuǎn)讓模式。房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)是密切不可分割的，房屋的建造依賴于一定的土地之上。沒有土地使用權(quán)就沒有房屋的所有權(quán)，而房屋所有權(quán)的讓渡必然伴隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

4.車庫(kù)權(quán)屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于車庫(kù)權(quán)屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)者們從不同的角度對(duì)車庫(kù)歸屬問題進(jìn)行分析，在眾多理論觀點(diǎn)中，主要有一下幾點(diǎn)代表性的學(xué)說：

4.1 業(yè)主共有說

根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)所用來?？寇囕v的車位，屬于業(yè)主共有。車庫(kù)的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共同所有，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共同所有財(cái)產(chǎn)。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為車庫(kù)作為小區(qū)內(nèi)部建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的配套輔助設(shè)施，應(yīng)該歸所有人共同所有、使用。

4.2 開發(fā)商所有說

此種觀點(diǎn)認(rèn)為，車庫(kù)應(yīng)該歸開發(fā)商所有，開發(fā)商可以自由處分轉(zhuǎn)讓。依據(jù)獨(dú)立的客體理論說，認(rèn)為車庫(kù)在小區(qū)的建筑物區(qū)劃內(nèi)形成了一種相對(duì)獨(dú)立的空間范圍，可以看作為區(qū)別于小區(qū)建筑住房的相對(duì)的獨(dú)立物，因此就可以算做為開發(fā)商的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，而不屬于小區(qū)業(yè)主的從屬財(cái)產(chǎn)。換句話說，其內(nèi)容就是認(rèn)為車庫(kù)是獨(dú)立于建筑物內(nèi)部共有部分和專有部分的特定物，開發(fā)商基于建設(shè)、設(shè)計(jì)、開發(fā)等事實(shí)行為擁有了對(duì)車庫(kù)的所有權(quán)。

4.3 公攤說

此種觀點(diǎn)認(rèn)為，在房屋銷售買賣合同中預(yù)先將車庫(kù)的面積擬為商品房共有面積從而由小區(qū)業(yè)主公攤，那么車庫(kù)的所有權(quán)就理應(yīng)歸業(yè)主共有。如果在房屋銷售買賣合同中沒有約定哪些為公攤的面積，我們就應(yīng)該根據(jù)車庫(kù)附屬設(shè)施的性質(zhì)對(duì)其進(jìn)行判斷。

4.4 成本說

此種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果車庫(kù)的成本價(jià)格計(jì)算到出售商品房的整體價(jià)格中，車庫(kù)就被認(rèn)定為業(yè)主所有，其法律依據(jù)是我國(guó)商品房?jī)r(jià)格管理辦法的相關(guān)規(guī)定。

4.5 約定歸屬說

我國(guó)物權(quán)法采取了這樣的原則，在建筑區(qū)劃內(nèi)，用于停放汽車的車位以及車庫(kù)歸屬，應(yīng)該由當(dāng)事人通過合同協(xié)議等方式訂立。對(duì)其出售、出租等應(yīng)納入合同約束的范疇。目前大部分是采取此種學(xué)說觀點(diǎn)對(duì)車庫(kù)進(jìn)行判斷歸屬。

5.進(jìn)一步研究的問題

綜上所述，在住宅小區(qū)車庫(kù)的確權(quán)問題上，學(xué)者們各有見解。通過對(duì)車庫(kù)的權(quán)屬及其判斷標(biāo)準(zhǔn)的研究，有助于明晰車庫(kù)權(quán)屬，對(duì)解決車庫(kù)權(quán)屬不清、爭(zhēng)議糾紛以及對(duì)于研究車庫(kù)權(quán)屬的其他問題具有理論指導(dǎo)意義。對(duì)于車庫(kù)權(quán)屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)首先要遵循滿足小區(qū)業(yè)主的整體利益，以整個(gè)小區(qū)的公共利益優(yōu)先。在明確了權(quán)利主體后，允許當(dāng)事人就所享有的物權(quán)自主進(jìn)行交易，平等協(xié)商，使小區(qū)內(nèi)車庫(kù)能更好的發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益功能。（作者單位：蘭州大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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