朱光輝

（北京中社科城市與環(huán)境規(guī)劃院）

1 北京市保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀

1.1 北京市保障性住房建設(shè)投資得到迅速提高

住房問題，關(guān)乎國計(jì)民生，是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。近些年來，隨著房價(jià)快速上漲，北京市政府本著“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”的原則，不斷在加大對(duì)保障性住房的投入力度，為解決城市中低收入群體的住房問題提供了有效途徑。

保障性住房不同于普通的商品房，屬于政府投資項(xiàng)目，建設(shè)資金皆由政府承擔(dān)。眾所周知，商品房的土地出讓金作為政府資金的主要構(gòu)成，對(duì)推動(dòng)社會(huì)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)具有積極意義。而保障性住房是一項(xiàng)非盈利性惠民工程，其地塊出讓資金收益往往較低，故其建設(shè)一定程度上加重了政府負(fù)擔(dān)。此外，保障性住房的粗放式建設(shè)管理亦有可能導(dǎo)致建設(shè)成本超支，建設(shè)成本貫穿于規(guī)劃、建造、運(yùn)營管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，若某個(gè)環(huán)節(jié)把控不好，則會(huì)造成整個(gè)項(xiàng)目成本的增加，從而影響政府資金的正常運(yùn)作，因此，非標(biāo)準(zhǔn)化的建造方式及非規(guī)范化的運(yùn)營管理均已不適應(yīng)未來保障性住房的集約化建設(shè)。

從表1可以看出，2009年—2013年北京市房地產(chǎn)投資以平均每年12%的速度快速增長，保障性住房亦是如此，其投資額2012年為2011年的114.9%，投資額的增大一方面反映出我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大潛力，另一方面體現(xiàn)了政府對(duì)民生問題的高度重視。如何提高保障性住房投資效益的技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策研究，已是當(dāng)務(wù)之急。

表1 北京市房地產(chǎn)投資情況

1.2 提高保障性住房投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

與普通商品房相比，保障性住房的投資回收周期長、利潤低、維建成本高等特點(diǎn)導(dǎo)致其資金良性循環(huán)難度大，難免造成政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

由此可見，實(shí)現(xiàn)良性循的關(guān)鍵環(huán)節(jié)首先是要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)成本控制，而成本控制不僅僅是控制保障性住房建設(shè)資金的合理支出，緩解財(cái)政資金緊張的問題。同時(shí)也是一項(xiàng)綜合的系統(tǒng)工程，關(guān)系著提高選址、設(shè)計(jì)與建設(shè)質(zhì)量與水平，使生產(chǎn)的住房真正成為剛需性人群可接受的、積極購買的住房，才能實(shí)現(xiàn)政府投資保障性住房資金的良性循環(huán)。

2 保障性住房建設(shè)成本控制的若干技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策探討

2.1 要充分重視和加快基礎(chǔ)性政策研究

鑒于保障性住房建設(shè)是北京市一項(xiàng)保證民生的長期任務(wù)，故應(yīng)重視對(duì)保障性住房建設(shè)進(jìn)行基礎(chǔ)性和規(guī)律性的政策研究，包括保障性住房建設(shè)需求和未來北京人口變化的關(guān)系；保障性住房建設(shè)區(qū)位和北京市產(chǎn)業(yè)布局關(guān)系；如何提高保障性住房設(shè)計(jì)水平、建設(shè)質(zhì)量與速度；保障性住房建設(shè)與普通商品房及二手房租售的關(guān)系；如何實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)的多渠道融資等，這些可避免短期內(nèi)盲目的資金浪費(fèi)和統(tǒng)籌保障性住房建設(shè)的長期資金投入，從而在宏觀上有效利用和節(jié)約保障性住房建設(shè)資金以取得更大的社會(huì)效益。這些基礎(chǔ)性政策研究將克服我們工作的盲目性，提高自覺性。因此，政府部門要盡快組織業(yè)內(nèi)專家及時(shí)對(duì)保障房建設(shè)中的重點(diǎn)與熱點(diǎn)問題開展研究。

2.2 注重技術(shù)的創(chuàng)新的突破

保障性住房建設(shè)成本控制應(yīng)充分注重技術(shù)上的創(chuàng)新，力求取得突破。筆者提出3個(gè)方面的思考。

1）針對(duì)保障性住房的特性

從設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行研究突破。和商品房不同，保障性住房要在有限的建設(shè)用地和建筑面積標(biāo)準(zhǔn)上提供更多的住房，來解決更多保障人群的需求。因此，也就決定了保障性住房面積標(biāo)準(zhǔn)小的特點(diǎn)，應(yīng)盡快加強(qiáng)對(duì)非成套保障性住房的設(shè)計(jì)，出臺(tái)非成套保障性住房的設(shè)計(jì)規(guī)范；同時(shí)，由于保障性住房是政府投資，解決低收入人群居住所具有的特殊社會(huì)意義，故此在保障性住房的設(shè)計(jì)要求中應(yīng)充分體現(xiàn)社會(huì)公平性，即在保障性住房面積標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到住宅面積標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，必須采用國家的住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)制規(guī)范。但非成套保障性住房面積達(dá)不到住宅面積標(biāo)準(zhǔn)，可以不采用住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)制規(guī)范，這樣可以在規(guī)避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和滿足保障人群居住條件下，多提供住房套數(shù)。非成套保障性住房是指小于22m2使用面積的住房，可采用酒店和公寓的廚房標(biāo)準(zhǔn)，可減少廁所面積，取消陽臺(tái)，但同樣可以像高校學(xué)生宿舍一樣居住，其在同等建筑面積下可比住宅的零居室多提供住房30%～40%。當(dāng)然，能否實(shí)施還需進(jìn)一步深入論證。

2）在保障性住房布局規(guī)劃上要有創(chuàng)新突破

從整個(gè)城市看，理想的建筑物應(yīng)選址相對(duì)合理、空間布局相對(duì)均勻，應(yīng)綜合考慮日照間距、市政交通共建配套等因素，井然有序且利于形成協(xié)調(diào)一致的城市綜合體。但在日常建設(shè)過程中，往往由于布局不合理或考慮不周，常常導(dǎo)致保障性住房交通不便、設(shè)施較差，甚至空間等不盡如人意的問題。香港作為小戶型住房的代表，基于城市人均住房面積緊張等因素，規(guī)劃部門從區(qū)域環(huán)境、小區(qū)配套等方面綜合考慮，建設(shè)了大量的小戶型住房，不僅解決了居民的住房問題，合理的規(guī)劃布局也為居住舒適度的提高奠定基礎(chǔ)。香港的經(jīng)驗(yàn)值得我們認(rèn)真深入研究，因此，要降低保障性住房建設(shè)成本，為居住者提供便利的交通及優(yōu)良的環(huán)境，必須實(shí)現(xiàn)合理的規(guī)劃布局。規(guī)劃布局應(yīng)由住保辦主導(dǎo)，會(huì)同城市規(guī)劃等相關(guān)部門針對(duì)適合保障性住房的特性進(jìn)行創(chuàng)新型研究，遵循經(jīng)濟(jì)性、舒適性、安全性和綠色的原則，打破原有僵化思維和部門壟斷利益，應(yīng)在交通配置、日照控制、綠化配比和配套指標(biāo)等方面，出臺(tái)保證最大限度利用土地和提供最優(yōu)保障服務(wù)的具有地方特色的保障性住房規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)條例。同時(shí)推動(dòng)建設(shè)完善的法律法規(guī)，在規(guī)章制度上確保保障性住房布局規(guī)劃有據(jù)可依。

3）大力推進(jìn)符合保障性住房建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化和成品化建設(shè)

要力求保障性住房的產(chǎn)業(yè)化和成品化建設(shè)，成為推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的里程碑?，F(xiàn)在，由于保障性住房仍采用傳統(tǒng)型建設(shè)方式，加之盈利較低，導(dǎo)致部分保障性住房選址過于偏遠(yuǎn)、戶型也不甚合理等問題。為解決上述問題，產(chǎn)業(yè)化將成為保障性住房建設(shè)的必然途徑。一方面，標(biāo)準(zhǔn)化建造將大大降低建設(shè)成本，實(shí)現(xiàn)保障性住房產(chǎn)業(yè)化的前提是必須實(shí)現(xiàn)保障性住房及其部品、構(gòu)配件等的標(biāo)準(zhǔn)化，通過標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、流程化運(yùn)作、集中化建設(shè)等方式，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，從而降低建設(shè)成本、提升建設(shè)效率、完善建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈。另一方面，信息化將促進(jìn)保障性住房有序發(fā)展。產(chǎn)業(yè)化和成品化建設(shè)離不開科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，特別是BIM技術(shù)的運(yùn)用，既用于貫穿設(shè)計(jì)階段、施工階段、使用階段等整個(gè)生命周期的信息集成，對(duì)建筑物進(jìn)行分析、模擬、可視化、統(tǒng)計(jì)、計(jì)算等工作，其優(yōu)勢(shì)在于提高工作效率、降低建設(shè)成本、減少環(huán)境污染等，是產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的重要發(fā)展方向?？偠灾ㄟ^保障性住房的產(chǎn)業(yè)化和成品化建設(shè)，將不斷促進(jìn)保障性住房質(zhì)量和功能的改善，利于優(yōu)化社會(huì)資源配置，使保障性住房建設(shè)成為帶動(dòng)北京市相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)新亮點(diǎn)。

3 結(jié)束語

目前，保障性住房建設(shè)還處于探索階段，諸多問題需迫切深入研究解決，其成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，注重原理性研究、并從技術(shù)規(guī)范、設(shè)計(jì)原理、規(guī)劃布局、成品化建設(shè)等方面進(jìn)行突破，將為保障性住房建設(shè)的成本控制提供改進(jìn)思路。同時(shí)，北京市作為全國的首善之區(qū)，應(yīng)大膽突破體制機(jī)制束縛，先行先試，從而引導(dǎo)其他省市的保障性住房健康有序發(fā)展。