王曙光，劉 爽

（哈爾濱商業(yè)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院，哈爾濱 150028）

保障性住房問(wèn)題是我國(guó)重要的民生問(wèn)題，也是我國(guó)各級(jí)政府、社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。黨的十八大明確提出了“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿(mǎn)足困難家庭基本需求”的改革目標(biāo)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)工作和理論研究指明了方向。本文以黑龍江省為例，旨在研究科學(xué)、有效的黑龍江省保障性住房的財(cái)政政策，為加快實(shí)施黑龍江省和我國(guó)保障性住房改革提供有益的參考。

一、黑龍江省保障性住房政策的現(xiàn)狀分析

（一）黑龍江省保障性住房建設(shè)的基本狀況

1.經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)

黑龍江省自2006年起加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，包括嚴(yán)查銷(xiāo)售對(duì)象，嚴(yán)控銷(xiāo)售價(jià)格，嚴(yán)懲超過(guò)規(guī)定利潤(rùn)和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行為;加強(qiáng)上市交易管理，禁止五年內(nèi)交易;逐步探索出補(bǔ)貼貨幣化機(jī)制，即變“磚頭補(bǔ)”為“人頭補(bǔ)”，變劃撥建設(shè)用地為“招拍掛”，變分配低價(jià)房為發(fā)放補(bǔ)貼，變指定購(gòu)房為自主選擇住房，實(shí)現(xiàn)了審批程序化、用地市場(chǎng)化、補(bǔ)貼貨幣化、購(gòu)房自主化和監(jiān)管規(guī)范化，真正讓廣大低收入家庭享受到政策帶來(lái)的實(shí)惠。

近年來(lái)，黑龍江省經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展迅速，2012年哈爾濱市征躍小區(qū)正式交付驗(yàn)收使用，提供經(jīng)濟(jì)適用房4 236套、廉租房108套、公租房224套，成為全省最大的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。但也存在一些問(wèn)題，最突出的表現(xiàn)是購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的界定，如申請(qǐng)購(gòu)房主要標(biāo)準(zhǔn)是家庭收入，但居民收入不透明，存在隱性收入，導(dǎo)致不符合條件的居民“渾水摸魚(yú)”;審查不嚴(yán)，信息的不對(duì)稱(chēng)和不透明造成的不公平，“尋租”給投機(jī)者和特權(quán)階層以可乘之機(jī)，而真正有需求的居民被排擠在外。

2.廉租房建設(shè)

2008年出臺(tái)了《黑龍江省廉租住房保障辦法》等制度，全省13個(gè)地市、64個(gè)縣（市）均予以實(shí)施，省政府主管領(lǐng)導(dǎo)與各市縣相關(guān)負(fù)責(zé)人簽訂責(zé)任狀，并將廉租房建設(shè)與“政績(jī)考核”捆綁在一起。特別是哈爾濱市制定了新建商品房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按2%比例配建廉租住房政策，使廉租房源以每年約2 000套的速度增長(zhǎng);保障方式以“實(shí)物配租”為主、租金補(bǔ)貼為輔，自2003年以來(lái)已有3萬(wàn)余戶(hù)困難家庭通過(guò)廉租房方式有了自己的住房。

盡管省政府下大力氣建設(shè)廉租房，但依然存在一些問(wèn)題。主要包括:廉租住房覆蓋面較小。目前黑龍江省廉租住房的申請(qǐng)人必須是具有本地戶(hù)口的城鎮(zhèn)居民，而隨著城鎮(zhèn)化腳步的加快，城市中存在著許多外來(lái)務(wù)工人員，他們也是保障性住房的真正需求者，但卻無(wú)法申請(qǐng)廉租房;資金落實(shí)情況較差，盡管省政府有政策明確規(guī)定，將土地出讓凈收益的10%以上作為廉租住房的保障資金，但由于執(zhí)行力較差，造成廉租住房建設(shè)的資金緊張。

3.公租房建設(shè)

2011年黑龍江省制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》中規(guī)定:在全省12個(gè)設(shè)區(qū)城市，凡是規(guī)劃范圍內(nèi)的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和部分棚改安置房項(xiàng)目，按建筑面積配建3%～7%比例的公租房;公租房按照規(guī)劃包括成套住房和集體宿舍，其中，成套住房的建筑面積不能超出60平方米。此外，還要求全省各市、縣政府加大對(duì)公租房建設(shè)的資金投入力度，每年應(yīng)安排專(zhuān)項(xiàng)資金對(duì)公共租賃房進(jìn)行直接投資、資本金注入或投資補(bǔ)助。

公租房建設(shè)實(shí)現(xiàn)了全省保障性住房的無(wú)縫銜接，是住房保障制度中的一項(xiàng)創(chuàng)新。由于2010年公租房才正式納入黑龍江省保障性安居工程建設(shè)規(guī)劃中，起步較晚，因此還存在一些問(wèn)題。如公租房不同經(jīng)濟(jì)適用房，后者可通過(guò)出售的方式在2－3年內(nèi)將投資資金收回，而公租房租金低、資金回籠慢，需要財(cái)政的大力支持。而目前公租房主要依靠政府出資建設(shè)，缺乏市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資者的參與，導(dǎo)致資金短缺。因此，如何提高收益回報(bào)率，這是政府亟需解決的問(wèn)題。

4.棚改安置房建設(shè)

實(shí)施保障性安居工程是我國(guó)推進(jìn)“民生工程”的重要舉措，從“三棚一草”（非煤城市、林區(qū)、煤礦棚戶(hù)區(qū)及農(nóng)村泥草房）改造，擴(kuò)展到國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)、墾區(qū)危舊房改造，而黑龍江省是任務(wù)量最多、改造難度最大、改造類(lèi)型最多的省份之一。全省100多萬(wàn)戶(hù)家庭生活在環(huán)境惡劣、設(shè)施落后及災(zāi)患較大的棚戶(hù)區(qū)中，目前有關(guān)部門(mén)正在不斷探索與實(shí)施安置補(bǔ)償?shù)男履Ｊ?。?011年棚改異地安置住房——群力西區(qū)交付使用，其中棚改安置房3 000套左右。

盡管黑龍江省把棚戶(hù)區(qū)改造作為工作重點(diǎn)，但也存在諸多的問(wèn)題。目前被拆遷戶(hù)的安置方式是產(chǎn)權(quán)調(diào)換、互找差價(jià)和貨幣補(bǔ)償，因選擇貨幣補(bǔ)償款較難在市場(chǎng)上買(mǎi)到適宜的住房，多數(shù)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。原住房一般是簡(jiǎn)易房而安置房為高層樓房，價(jià)差款較大，盡管有相關(guān)的優(yōu)惠政策，但低收入者還是負(fù)擔(dān)較重。此外，在棚戶(hù)區(qū)改造中常有個(gè)別的“釘子戶(hù)”漫天要價(jià)而妨礙拆遷，以致無(wú)法及時(shí)倒出土地建造安置房，影響了棚改安置房建設(shè)進(jìn)度和棚改拆遷居民按時(shí)回遷。

（二）黑龍江省保障性住房的現(xiàn)行政策

1.財(cái)稅政策

黑龍江省財(cái)稅政策提供的住房保障形式主要包括四種:一是通過(guò)財(cái)政轉(zhuǎn)移手段直接提供保障性住房;二是通過(guò)法規(guī)對(duì)房租特別是廉租住房和公租房的房租加以限制，如規(guī)定廉租住房租金實(shí)行政府定價(jià);三是通過(guò)直接提供住房補(bǔ)貼，如廉租住房按建筑面積每平方米給予400元補(bǔ)貼，公租房按套補(bǔ)貼;四是減免各種相關(guān)稅費(fèi)，如規(guī)定減免公租房建設(shè)、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅。

2.金融政策

主要包括兩類(lèi):一是政府建立融資機(jī)構(gòu)或支持非盈利組織參與保障性住房的相關(guān)金融活動(dòng)，如為進(jìn)一步加大保障性住房投入力度，2011年12月黑龍江省組建保障性住房投融資公司提供投融資保障。二是提供建房融資和貸款等優(yōu)惠政策支持保障性住房建設(shè)，如《公租房意見(jiàn)》中規(guī)定，對(duì)符合條件的公租房建設(shè)項(xiàng)目投融資主體可申請(qǐng)貸款或發(fā)行企業(yè)債券，專(zhuān)項(xiàng)用于公租房建設(shè);鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向有資格的公租房投融資主體發(fā)放中長(zhǎng)期貸款。

3.土地政策

土地政策是保障性住房供給的源頭和最根本的環(huán)節(jié)。黑龍江省土地政策包括兩類(lèi):一是行政劃撥用地政策，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及棚戶(hù)區(qū)改造中符合要求的回遷住房等;二是“招拍掛”有償供地的政策，包括商品房開(kāi)發(fā)用地和棚戶(hù)區(qū)改造中的經(jīng)營(yíng)性用地，其中，保障性住房用地以政府無(wú)償劃撥的方式為主［1］，通過(guò)“招拍掛”獲取的土地出讓金是財(cái)政來(lái)源的重要組成部分，而無(wú)償劃撥土地并不符合城市經(jīng)營(yíng)理念。

4.監(jiān)管政策

監(jiān)管政策貫穿于保障性住房建設(shè)的始終，需要媒體和公眾的監(jiān)督以及政府部門(mén)的監(jiān)管。2011年公布的《黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳政務(wù)信息公開(kāi)年度報(bào)告》中規(guī)定，推進(jìn)保障性住房信息公開(kāi)，定期向社會(huì)公布年度保障性安居工程建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目開(kāi)工和竣工情況，以及項(xiàng)目名稱(chēng)、建設(shè)地址、建設(shè)方式和建設(shè)總套數(shù)等信息，并不斷擴(kuò)大范圍;全面公開(kāi)分配的政策、房源、對(duì)象、過(guò)程、結(jié)果及退出情況等信息，以確保分配工作公開(kāi)透明。

（三）黑龍江省保障性住房政策的問(wèn)題

黑龍江省保障性安居工程在政策的支持下，不斷提高其完成總量，且超額完成國(guó)家下達(dá)的計(jì)劃任務(wù)。2008—2012年累計(jì)竣工350.4萬(wàn)套，完成總量創(chuàng)下“全國(guó)之最”，1 100多萬(wàn)戶(hù)中低收入家庭實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。但現(xiàn)行政策還存在諸多的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在:

1.財(cái)稅支持政策力度不足

資金是保障性住房建設(shè)的血脈。香港1988—2007年住房保障支出占財(cái)政總支出的比重為6% ～16%，西方福利國(guó)家住房保障支出一般在5%以上。2008—2012年我國(guó)住房保障支出每年都有所提升，從2008年的36 319.92億元提高至2012年的2 601.60億元，住房保障支出占財(cái)政支出從0.5%提高至4.06%，但還是低于西方國(guó)家的財(cái)政支持力度。因此，無(wú)論是從中央還是地方，其財(cái)政支持都有提升的空間。

黑龍江省資金籌措困難始終是保障性住房建設(shè)亟待解決的問(wèn)題，雖然每年都能順利或超額完成中央下達(dá)的保障性住房建設(shè)任務(wù)，但每年約800億元以上的建設(shè)資金，除中央補(bǔ)助約120億元外，其余資金缺口都需要自籌，巨大的資金缺口對(duì)全省及各市縣政府都是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。加之保障性住房建設(shè)就意味著土地劃撥和稅費(fèi)減免，既不能給地方財(cái)政帶來(lái)收益，也不會(huì)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，影響了地方對(duì)保障性住房建設(shè)的積極性。

2.金融融資政策過(guò)于單一

全省保障性住房資金主要依靠財(cái)政、住房公積金和銀行信貸，且住房抵押貸款、銀行保險(xiǎn)和資本市場(chǎng)等不發(fā)達(dá)。如2011年經(jīng)中國(guó)人民銀行哈爾濱支行測(cè)算:全省保障性安居工程建設(shè)資金約1 000億元，中央財(cái)政支付約95億元，地方政府配套資金約25億元，通過(guò)企業(yè)自籌和稅費(fèi)減免600億元，缺口約280億元。盡管有支持貸款政策，但因購(gòu)買(mǎi)保障性住房的家庭收入較低且不穩(wěn)定，銀行基于防范還款風(fēng)險(xiǎn)不愿放貸，以致政策執(zhí)行偏差。

3.土地供給政策有待完善

一方面全省商品性住房建設(shè)用地供應(yīng)量比例較高，因?yàn)橥恋刎?cái)政理念促使政府未及長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，超量出讓土地給商品房建設(shè)，而保障房用地得不到保障;另一方面，保障性住房用地缺少規(guī)劃，選址布局不盡合理，對(duì)地價(jià)較高的城區(qū)地塊，政府一般不愿意建設(shè)保障性住房，而多將其建設(shè)在偏僻的城郊結(jié)合部或地段較差的邊緣地區(qū)，這些地區(qū)往往周?chē)煌ú槐憷?、生活配套設(shè)施不完善，也為今后城市發(fā)展埋下隱患。

4.監(jiān)督管理政策還有缺陷

黑龍江省在保障性住房的開(kāi)發(fā)與建設(shè)中，往往是由各級(jí)政府和開(kāi)發(fā)商共同參與，但由于政府和開(kāi)發(fā)商之間在權(quán)利、責(zé)任和利益方面有著緊密的聯(lián)系，因此在管理過(guò)程中不可避免地會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，利益主體間可能會(huì)相互包庇，加之信息的不對(duì)稱(chēng)性，更容易出現(xiàn)“尋租”現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商為追求自身利益最大化，工程建設(shè)中偷工減料的情況時(shí)有發(fā)生，使得保障性住房建設(shè)質(zhì)量堪憂(yōu)，其結(jié)果往往違背了保障性住房建設(shè)的初衷。

二、國(guó)外保障性住房建設(shè)的政策經(jīng)驗(yàn)與借鑒

（一）美國(guó)保障性住房建設(shè)的政策經(jīng)驗(yàn)與借鑒

1.政策經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)是住房抵押貸款業(yè)務(wù)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，擁有世界上住房抵押貸款市場(chǎng)體系，特別是個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。對(duì)個(gè)人購(gòu)房采取一系列的優(yōu)惠政策，如購(gòu)買(mǎi)住房實(shí)行貼息貸款、貸款擔(dān)保和稅收減免等政策［2］。聯(lián)邦政府組建“互助抵押貸款保險(xiǎn)基金”，負(fù)責(zé)提供中低收入家庭抵押貸款保險(xiǎn)服務(wù)，并發(fā)展二級(jí)抵押市場(chǎng)，為保障性住房建設(shè)提供資金保障。

2.政策借鑒

政府直接建房是保障性住房建設(shè)初期的保障方式，然而會(huì)給政府財(cái)政帶來(lái)巨大負(fù)擔(dān)。黑龍江省在近五年的快速發(fā)展中，住房短缺現(xiàn)象已經(jīng)得到緩解，因而可借鑒美國(guó)的做法:大力發(fā)展政府支持下的信貸援助，提供政府優(yōu)惠貸款，實(shí)行貸款利息補(bǔ)償，支持非營(yíng)利機(jī)構(gòu)發(fā)展低租金、低成本住房，從而達(dá)到政府間接干預(yù)住房供應(yīng)的目的。

（二）英國(guó)保障性住房建設(shè)的政策經(jīng)驗(yàn)與借鑒

1.政策經(jīng)驗(yàn)

英國(guó)是住房商品化程度較高的國(guó)家，鼓勵(lì)居民投資建房，實(shí)行住房私有化政策是保障性住房建設(shè)的特色。為減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，實(shí)施優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)政策，即凡租住公房住戶(hù)可優(yōu)先、優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)其所租的公房，并享受稅收優(yōu)惠和貸款支持;實(shí)施分享式產(chǎn)權(quán)購(gòu)房政策，即允許居民先買(mǎi)下其公房部分產(chǎn)權(quán)，其余部分繼續(xù)租用，直至再買(mǎi)下剩余產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)租賃住房向自有住房的轉(zhuǎn)變。

2.政策借鑒

黑龍江省保障性住房建設(shè)可借鑒英國(guó)購(gòu)房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和分享式產(chǎn)權(quán)購(gòu)房政策，并享受稅收優(yōu)惠和貸款支持辦法，鼓勵(lì)廉租房和公租房的承租者在經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)的情況下，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)自己承租的住房。其好處在于加快公有住房的出售，既減輕了政府及其管理部門(mén)對(duì)公房修繕管理等方面的負(fù)擔(dān)，又大大提高了自有住房的比率，居者樂(lè)得其所。

（三）新加坡保障性住房建設(shè)的政策經(jīng)驗(yàn)與借鑒

1.政策經(jīng)驗(yàn)

新加坡保障性住房建設(shè)更多地表現(xiàn)出政府的主導(dǎo)性，即強(qiáng)制性的土地征用政策。其《土地征用法》規(guī)定:政府規(guī)劃的公共組屋可在國(guó)內(nèi)任意地區(qū)建造（包括私人土地），有權(quán)對(duì)所征私人土地進(jìn)行定價(jià)［3］;組屋的選址和布局是建立在綜合研究的基礎(chǔ)上，具有人性化設(shè)計(jì)，有公共巴士連接地鐵站和輕軌站，周?chē)尼t(yī)療、教育等相關(guān)配套服務(wù)齊全，讓住戶(hù)感到舒適便利。

2.政策借鑒

黑龍江省保障性住房選擇在城市邊緣地帶起步，這些地帶拆遷量少、地價(jià)較低，但卻忽略了人性化設(shè)計(jì)，導(dǎo)致交通不便、配套設(shè)施不完善等。因此，加快黑龍江省各市縣保障性住房建設(shè)，可借鑒新加坡的做法，以公交站點(diǎn)為中心，將保障性住房建設(shè)分布于內(nèi)環(huán)和外環(huán)之間的地段，且學(xué)校、醫(yī)院和商場(chǎng)等與之相配套，以確保做到規(guī)劃布局均衡、合理。

三、完善黑龍江省保障性住房建設(shè)的政策

（一）完善保障性住房的財(cái)稅政策

黑龍江省應(yīng)抓住國(guó)家加大對(duì)保障性安居工程資金支持的有利時(shí)機(jī)，在國(guó)家財(cái)政資金支持的基礎(chǔ)上，省級(jí)財(cái)政應(yīng)繼續(xù)加大資金投入，堅(jiān)持支持政策不動(dòng)搖、配套標(biāo)準(zhǔn)不降低、補(bǔ)助力度不減少的政策取向。

1.建立保障性住房專(zhuān)項(xiàng)基金

保障性住房建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)基金由省級(jí)財(cái)政預(yù)算安排，專(zhuān)項(xiàng)用于支持各市縣保障性住房建設(shè)和經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造工作的專(zhuān)項(xiàng)基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)基金）?；鹩蓢?guó)家和地方政府籌措，依照年度計(jì)劃由地方政府落實(shí)，應(yīng)獨(dú)立核算、嚴(yán)禁挪作他用，省級(jí)財(cái)政按照公平、公正、公開(kāi)的原則給予適當(dāng)補(bǔ)助?？蓪⑹〖?jí)財(cái)政和市縣財(cái)政超收的2/3左右及土地出讓金凈收益的10%以上部分，全部用于保障性住房專(zhuān)項(xiàng)基金。

2.實(shí)行差別化購(gòu)房稅收優(yōu)惠

主要包括:對(duì)中低收入家庭購(gòu)房實(shí)行較低的稅收，鼓勵(lì)中低收入家庭不再被動(dòng)地依賴(lài)于政府保障的福利分房，而是積極采取稅費(fèi)減免和貸款優(yōu)惠方式自主購(gòu)房，推進(jìn)住房市場(chǎng)化，以刺激消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);對(duì)高收入家庭或擁有多套房產(chǎn)的居民適宜開(kāi)征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，提高存量房產(chǎn)和新購(gòu)房者的稅收負(fù)擔(dān)，這樣既可以縮小貧富差距，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義，同時(shí)又能增加保障性住房的建設(shè)資金。

3.吸引外資和民資參與投資

保障性住房資金以政府為主導(dǎo)，鼓勵(lì)社會(huì)其他團(tuán)體積極參與。主要包括:在符合國(guó)家用地規(guī)劃的前提下，利用外資和民資的自有土地建設(shè)公租房，優(yōu)先解決企業(yè)內(nèi)部員工的住房需求，然后再面向社會(huì)公開(kāi)配租;以投資入股方式參與保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)一定規(guī)模的外資和民資入股投資，對(duì)符合條件的企業(yè)按政策納入國(guó)家、省級(jí)專(zhuān)項(xiàng)基金補(bǔ)助范疇，并依法享受稅收等優(yōu)惠政策;建立公益投資，并給予稅收優(yōu)惠等。

（二）完善保障性住房的金融政策

謀劃組建黑龍江省統(tǒng)一的保障性安居工程融資平臺(tái)公司，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)全省保障性住房項(xiàng)目的投融資業(yè)務(wù)，引導(dǎo)各類(lèi)社會(huì)資金投入保障性住房建設(shè)。此外，還可考慮以下兩個(gè)方面的金融政策:

1.提供政策性金融支持

政府提供優(yōu)惠貸款和利息補(bǔ)償，如西方國(guó)家金融機(jī)構(gòu)向從事保障性住房建設(shè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)或非營(yíng)利機(jī)構(gòu)發(fā)放長(zhǎng)期、低息貸款，引導(dǎo)社會(huì)資源向保障性住房建設(shè)傾斜，政府再給予其相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，使其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與得到的收益相匹配;以政府名義組建保障性住房融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款提供擔(dān)保，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)大膽地為中低收入家庭提供低息貸款，類(lèi)似于美國(guó)設(shè)立的政府抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)［4］。

2.嘗試多渠道籌措資金

增發(fā)中央代發(fā)地方政府債券，省政府曾明確提出將地方政府債券的2/3用于保障性安居工程，以使更多的中低收入家庭享補(bǔ)貼;從黑龍江省福利彩票收益中提取適當(dāng)比例，專(zhuān)項(xiàng)用于保障性住房建設(shè)，或設(shè)立住房福利彩票吸收社會(huì)閑散資金用作住房補(bǔ)貼資金，以減輕政府的負(fù)擔(dān);向開(kāi)發(fā)銀行貸款擴(kuò)大資金來(lái)源，在開(kāi)發(fā)商品房的同時(shí)建設(shè)一定比例的保障性住房，以商品房建設(shè)反哺保障性住房建設(shè)。

（三）完善保障性住房的土地政策

土地是保障性住房建設(shè)的源頭，只有充足的土地及其資源的合理配置，才能解決更多中低收入家庭的居住問(wèn)題。具體可從以下兩方面入手:

1.增加用地儲(chǔ)備總量

主要包括:一是保證充足增量。土地是一種稀缺資源，國(guó)家嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量必然影響地方政府新增建設(shè)用地的數(shù)量，因而在嚴(yán)格土地占用審批程序的前提下，對(duì)保障性住房建設(shè)用地優(yōu)先予以保證。二是快速釋放存量。通過(guò)舊城區(qū)和老工業(yè)區(qū)改造方式進(jìn)行地區(qū)土地整理，并對(duì)這些低效利用的土地和破產(chǎn)企業(yè)閑置的建設(shè)用地予以收回、收購(gòu)，然后依照規(guī)劃以“招拍掛”的方式進(jìn)行出讓?zhuān)岣呒s用地效率。

2.合理規(guī)劃土地供給

可借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，以公共交通站點(diǎn)為中心，安排保障性住房用地在出行、學(xué)習(xí)、就醫(yī)、購(gòu)物等公共基礎(chǔ)設(shè)施較完善的地段，減少配套設(shè)施開(kāi)發(fā)和建設(shè)成本;根據(jù)“住房過(guò)濾理論”，通過(guò)加快舊城區(qū)改造、回購(gòu)商品房來(lái)增加城區(qū)內(nèi)的保障性住房數(shù)量;出臺(tái)商品房開(kāi)發(fā)和保障性住房建設(shè)“雙掛鉤”政策，前者選址一般會(huì)在城鎮(zhèn)內(nèi)，同時(shí)，配套建設(shè)保障性住房，以將保障性住房與社會(huì)有機(jī)融合，避免人為造成割裂現(xiàn)象。

（四）完善保障性住房的監(jiān)管政策

1.信息公開(kāi)透明

在保障性住房的計(jì)劃、建設(shè)、申請(qǐng)、審核、分配和退出等環(huán)節(jié)中，涉及不同的參與主體，信息的及時(shí)有效傳遞會(huì)大大提高政府組織機(jī)構(gòu)的辦事效率，并避免可能發(fā)生的“尋租”現(xiàn)象。目前，個(gè)人收入申報(bào)系統(tǒng)和個(gè)人信用檔案缺乏，要確保保障性住房真正地為中低收入家庭服務(wù)，離不開(kāi)透明的信息公開(kāi)政策。因此，必須嚴(yán)格落實(shí)黑龍江省要求的“三審兩公示”和網(wǎng)上公開(kāi)的制度，實(shí)行陽(yáng)光操作，以確保政策實(shí)施的公平合理。

2.監(jiān)管工程質(zhì)量

對(duì)保障性住房建設(shè)的工程質(zhì)量必須“零容忍”，明確責(zé)任主體、責(zé)任人和質(zhì)量監(jiān)督負(fù)責(zé)人，實(shí)行項(xiàng)目的法人、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工終身責(zé)任制和永久掛牌制;延伸監(jiān)管范圍，即從施工現(xiàn)場(chǎng)向建筑材料企業(yè)，從施工、監(jiān)理單位向設(shè)計(jì)、檢測(cè)單位，從主體責(zé)任向監(jiān)督責(zé)任等方面延伸;組建專(zhuān)門(mén)質(zhì)量監(jiān)督小組，加大質(zhì)量安全檢查巡查的頻次和力度;嚴(yán)格處罰辦法，對(duì)發(fā)生重大質(zhì)量事故或群體投訴事件追查監(jiān)管責(zé)任，并作為不良行為記錄實(shí)施行政處罰。

［1］趙育民，等.東北地區(qū)保障性住房用地供應(yīng)情況分析［J］.國(guó)土資源情報(bào)，2010，（6）:21－23.

［2］林 梅.發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障的基本模式及其經(jīng)驗(yàn)與啟示［J］.當(dāng)代世界與社會(huì)主義，2012，（5）:104－107.

［3］蔡利標(biāo).新加坡公共組屋制度探析［J］.粵港澳市場(chǎng)與價(jià)格，2009，（10）:35－36.

［4］張 衛(wèi)，等.利用金融支持保障性住房建設(shè)研究［J］.城鄉(xiāng)建設(shè)，2009，（11）:56－59.