陳 凱 馮金剛

1 新蒲建設(shè)集團有限公司（450046） 2 濮陽市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司（457000）

淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制

陳 凱1馮金剛2

1 新蒲建設(shè)集團有限公司（450046） 2 濮陽市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司（457000）

進度控制是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié),也是一個實質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好進度控制一直是一個困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。房地產(chǎn)工程周期長,綜合性強,在工程的不同階段,進度控制內(nèi)容的側(cè)重點不同。進度控制主要是通過優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位、素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理建立高效合理的管理模式來得以實現(xiàn)的。在進度控制中，既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本,所以加強房地產(chǎn)進度控制有著重要的現(xiàn)實意義。

房地產(chǎn);進度控制；措施

進度控制是一項綜合性極強的工作。承包商在施工各階段、各分部分項工程中要設(shè)立專門技術(shù)負責人進行進度控制基礎(chǔ)管理工作。業(yè)主或監(jiān)理人員必須認真審核承包商編制的施工總進度計劃、單位工程施工進度計劃等。一句話，承包商和業(yè)主或監(jiān)理人員必須密切配合共同努力才能達到進度控制的目的。

工程進度控制管理不應僅局限于施工本身的因素，還應對其他相關(guān)環(huán)節(jié)和相關(guān)部門自身因素給予足夠的重視。只有通過對整個項目計劃系統(tǒng)的綜合有效控制，才能保證工期目標的實現(xiàn)。

工程項目進度控制是施工現(xiàn)場管理最為重要的工作之一。工程進度控制的主要內(nèi)容包括：對工程施工總周期(施工合同日歷天數(shù))目標進行具體的論證與分析，編制工程施工的進度計劃，編制其他配套進度計劃,監(jiān)督工程施工進度計劃的執(zhí)行，施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。

1 影響工程進度的主要因素

施工階段影響工程進度的因素是多方面的，既有可預見的還有不可預見的。按照責任主體來分析，主要有施工單位的因素，建設(shè)單位的因素，還有第三方以及不可抗的因素。

1.1 責任主體在施工單位時影響工程進度的因素

1）施工組織原因：施工部署不合理，工作面沒有被充分利用，導致施工不能連續(xù)作業(yè)。

2）施工技術(shù)原因：施工方案不科學，安全、技術(shù)措施不完善，施工工藝落后，技術(shù)素質(zhì)低。

3）施工資源原因：施工設(shè)備陳舊或數(shù)量不足，主要工種勞力缺乏，原材料、半成品供應不上，不能滿足進度要求。

4）施工環(huán)境原因：施工平面布置不合理，施工現(xiàn)場零亂，文明施工條件差。

1.2 責任主體在建設(shè)單位時影響工程進度的因素

1）施工前期準備工作原因：未按合同約定的時間提供施工場地、臨時水源、電源接口，勘察、設(shè)計圖紙資料不齊全，不具備施工條件。

2）建設(shè)資金原因：未按合同約定時間提供工程預付款和工程進度款，影響施工承包商材料設(shè)備的購入和勞務工資支付。

3）材料、設(shè)備供應原因：由建設(shè)單位負責供應的材料、設(shè)備未按進度要求的時間進場。

4）進程變更原因：由于建設(shè)單位或設(shè)計單位提出的工程變更頻繁，且時間上滯后于施工進度。

1.3 責任主體為第三方時影響工程進度的因素

1）自然環(huán)境原因：施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)地下文物、不可預見的地下管線、地下水侵蝕、惡劣氣候(大雨、大雪、大風、高溫)條件。

2）社會環(huán)境原因：環(huán)保監(jiān)測部門要求間歇施工或暫停施工，周邊社區(qū)居民要求停止夜間施工。

3）不可抗拒事件發(fā)生的原因。

4）監(jiān)理工作的失誤過錯原因：在約定的時限內(nèi)，現(xiàn)場監(jiān)理人員沒有履行檢查、檢測、復核及驗收簽認手續(xù)，或簽發(fā)了錯誤指令，導致工程建設(shè)活動不能正常進行。

2 工程進度控制的措施

2.1 組織措施

1）建立設(shè)計變更管理制度

工程在施工過程中，往往因施工圖紙設(shè)計不完善、使用單位功能變更等原因造成的設(shè)計變更是在所難免的。如果變更頻繁、變更范圍大就必然會對工程進度造成嚴重影響。

變更對工期的影響是非常顯著的。因此，要減少工程施工階段的變更量，首先，要建立嚴格的工程變更審批制度，避免隨意變更的發(fā)生；其次，建設(shè)單位在向設(shè)計院提交設(shè)計任務書時，應對建設(shè)方案進行充分論證，多征求使用單位的意見，使提交的設(shè)計任務書盡可能全面、詳細；最后，要加強對施工圖紙設(shè)計質(zhì)量的控制。要求設(shè)計單位提供的施工圖紙應完整且達到一定的設(shè)計深度，盡量避免二次設(shè)計，尤其是專業(yè)性強的分項工程，更要一次設(shè)計完成,以保證工程設(shè)計圖紙的完整性和系統(tǒng)性，為施工階段的招投標工作創(chuàng)造條件，同時也為實現(xiàn)工期目標提供可靠的技術(shù)支持。

2）建立圖紙會審制度

工程開工前，圖紙會審是一項極為重要的設(shè)計交底工作,會審質(zhì)量直接決定了工程的質(zhì)量和進度，因此必須引起高度重視。由于目前建設(shè)單位對設(shè)計工期要求普遍較緊，為了趕工期，設(shè)計院提供的施工圖中細化程度不夠，錯誤、失誤較多，如果在圖紙會審時把關(guān)不嚴格，將會導致施工階段需要處理的問題增多，干干停停，延誤工期。首先，參建各方的專業(yè)技術(shù)人員應當充分認識到圖紙會審的重要性；其次，要求監(jiān)理單位和施工單位派專業(yè)工程師認真閱讀圖紙，深刻領(lǐng)會設(shè)計意圖，將發(fā)現(xiàn)的問題記錄整理后，一并向設(shè)計師提出。要防止圖紙會審走過場，施工過程中再提問題的現(xiàn)象。

3）建立材料、設(shè)備供應的制度

建筑材料、設(shè)備的供應與工程施工進度是相互銜接的。材料、設(shè)備的供應計劃要緊跟工程的施工進度。根據(jù)建設(shè)單位和施工單位簽訂的施工合同，工程中的材料、設(shè)備的供應方式通常有兩種：一種是建設(shè)單位采購供應，另一種是施工單位自行采購供應。為了實現(xiàn)進度計劃，無論采取那一種供應方式都必須提前計劃、提前考察、提前招標、提前訂貨。尤其是對加工周期長的設(shè)備(如電梯等)更應引起高度重視，以防止由于材料、設(shè)備遲到引起的窩工、停工現(xiàn)象。因此，為保證工程進度，必須建立材料、設(shè)備的供應制度

4）建立勞動力保障制度

勞動力過少會完不成進度計劃中規(guī)定的任務，而勞動力過多則會由于現(xiàn)場工作面不夠而造成窩工，所以施工單位應根據(jù)工程進度情況合理安排現(xiàn)場勞動力。為避免當?shù)貏趧恿υ谵r(nóng)忙季節(jié)回家麥收、秋收對進度造成的不利影響，在選擇勞務公司時，應優(yōu)先選擇國內(nèi)南方的勞務隊伍或備選幾家有實力的勞務公司。

5）建立進度計劃審核制度和進度計劃實施過程中的檢查、分析制度

工程開工前,施工單位應提交總進度計劃，總進度計劃應體現(xiàn)合同工期約定全部要素內(nèi)容。在施工過程中，施工單位應編制月、旬(周)施工進度計劃，進度計劃經(jīng)審核同意后實施。在施工計劃實施過程中，應將周計劃、月計劃的實際情況進行動態(tài)跟蹤記錄，定期進行比照分析，及時發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)和矛盾，提出補救措施，預測尚未完成工作所需時間，提出加快施工進度的具體方案。

6）建立工地例會制度

每周組織召開由建設(shè)、施工、監(jiān)理等相關(guān)單位參加的工地例會，總結(jié)上周的工程質(zhì)量、進度情況，針對當前施工中存在的問題，研究解決辦法。

2.2 技術(shù)措施

1）針對工程特點，選擇科學合理的施工方案。無論是主體結(jié)構(gòu)的施工還是裝飾工程的施工，都應當科學地劃分施工段，保證流水作業(yè)，流水施工方法使得整個施工過程有節(jié)奏地、連續(xù)地和均衡地進行，在時間和空間上合理組織，其經(jīng)濟效果是明顯的。另外，還要盡可能地推廣使用新技術(shù)、新工藝，如鋼筋直螺紋連接技術(shù)、大模板技術(shù)等來提高施工效率，加快施工進度。

2）根據(jù)氣候條件變化合理組織施工。在工程實施過程中，應根據(jù)當?shù)貧夂蛱攸c，制定切實可行的季節(jié)性施工技術(shù)措施，最大限度地減少因氣候因素造成的窩工停丁現(xiàn)象，如在冬季，主體結(jié)構(gòu)施工時，采取在混凝土內(nèi)添加防凍劑等技術(shù)措施，以保證主體結(jié)構(gòu)的施工和質(zhì)量。

3）采用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)及其他科學適用的計劃方法，并結(jié)合電子計算機的應用，對建設(shè)工程進度實施動態(tài)監(jiān)控。

2.3 經(jīng)濟措施

1）編制與進度計劃相適應的資金需求計劃、資金供應條件，資金供應條件包括可能的資金總供應量、資金來源以及資金供應時間。

2）及時辦理工程預付款及進度款手續(xù)，并對工程款的使用情況進行監(jiān)督，同時要防范施工單位挪用工程款的現(xiàn)象。

3）應考慮加快工程進度所需的資金，其中包括為實現(xiàn)進度目標將要采取的經(jīng)濟激勵措施所需費用。

4）建立獎罰制度，對工期提前給予獎勵，對工期延誤收取誤期損失賠償金。

5）加強索賠管理，公正地處理索賠，避免因施工單位得不到合理的索賠而影響進度。

2.4 合同措施

1）加強合同管理，協(xié)調(diào)合同工期與進度計劃之間的關(guān)系，保證合同中進度目標的實現(xiàn)。

2）嚴格控制合同變更，對各方提出的合同變更，嚴格審查后補入合同文件之中。

3）加強風險管理，在合同中應充分考慮風險因素及其對進度的影響，以及相應處理辦法。

房地產(chǎn)工程周期長,綜合性強,在工程的不同階段,工程管理內(nèi)容的側(cè)重點不同。房地產(chǎn)進度控制主要是通過優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位、素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理建立高效合理的管理模式來得以實現(xiàn)的。提高房地產(chǎn)開發(fā)商進度控制能力，建立科學的項目進度管理機制，保障房地產(chǎn)項目管理的正確性,提高房地產(chǎn)開發(fā)商管理水平，保障開發(fā)項目能夠順利實現(xiàn)，才能使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。