吳 小 峰

(1.清華大學(xué)公共管理學(xué)院，北京 100083;2.陜西秦地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，陜西西安 710054)

房地產(chǎn)市場(chǎng)需要發(fā)展，土地是其必要的承載物，其不可能不依賴于土地而獨(dú)立存在。房地產(chǎn)始終是圍繞著土地制度的變革而展開(kāi)各種房屋建筑的開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)的［8］。土地的科學(xué)決策是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的前提，對(duì)建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展及構(gòu)建和諧社會(huì)起著至關(guān)重要的作用［7，8］。本文的研究將以西安市房地產(chǎn)企業(yè)的土地決策作為實(shí)證研究對(duì)象，通過(guò)分析西安市房地產(chǎn)企業(yè)土地現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，為西安房地產(chǎn)企業(yè)在選擇合適土地的過(guò)程中提供科學(xué)而準(zhǔn)確的決策依據(jù)，并期望對(duì)各省市的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地決策具有一定參考價(jià)值。

1 西安市房地產(chǎn)企業(yè)的土地交易現(xiàn)狀

政府先后出臺(tái)的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》《關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)掛牌出讓的通知》等文件，明確了各類經(jīng)營(yíng)性用地(商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等)在進(jìn)行公開(kāi)交易時(shí)務(wù)必選用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式。在這樣的大背景下，西安市政府嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的政策，土地使用權(quán)的出讓也從2002年之前的協(xié)議出讓開(kāi)始慢慢向著“招拍掛”方式轉(zhuǎn)變。下面我們?cè)谶@個(gè)新的土地供應(yīng)方式下，分析土地的供應(yīng)及其成交特性。

1.1 土地供應(yīng)分析

我們對(duì)2008年～2011年12月23日西安市近四年的土地供應(yīng)進(jìn)行分析。西安市2009年土地供應(yīng)量同比2008年增加了43%。其中住宅類用地供應(yīng)上漲幅度為80%;商業(yè)和辦公類上漲幅度為150%和178%，上漲幅度較大;綜合類用地供應(yīng)量下跌幅度為83%，所占份額較少。2010年土地供應(yīng)量同比2009年增加了17.8%。其中住宅類用地上漲幅度為14.0%;商業(yè)類用地上漲幅度為30.4%;辦公類用地則減少70.1%，下降幅度較大;綜合類用地供應(yīng)量增幅為12.9%，所占比例不高。2011年土地供應(yīng)量同比2010年增加了99.27%，其中住宅類用地增幅為20.5%;商業(yè)類用地增幅為255.68%，增幅較大。1)區(qū)域分布。整理2010年全年土地供應(yīng)情況發(fā)現(xiàn):城南區(qū)供應(yīng)土地位居第一(43宗);其次是城東區(qū)(41宗)、長(zhǎng)安區(qū)(15宗)、城北區(qū)(15宗)和高新區(qū)(13宗);緊接著是城西區(qū)和城內(nèi)，分別為4宗和3宗。同樣地，整理2011年全年土地供應(yīng)情況，位居第一的是城東區(qū)(66宗);城南區(qū)(64宗)、城北區(qū)(51宗)、城西區(qū)(30宗)和長(zhǎng)安區(qū)(25宗)緊跟其后;而排名最低的是高新區(qū)和城內(nèi)，分別有23宗和4宗。2)地塊面積。分析西安市2010年“招拍掛”出讓的土地面積，其中10萬(wàn)m2以上的地塊面積所占的比例最高(52%)，1萬(wàn)m2～5萬(wàn)m2之間的地塊面積所占的比例其次(29%)，5萬(wàn)m2～10萬(wàn)m2的地塊面積所占的比例次之(17%)，所占比例最小的是1萬(wàn)m2以下的地塊面積(2%)。對(duì)比分析西安市2011年“招拍掛”出讓的土地面積，同樣的10萬(wàn)m2以上的地塊面積所占的比例最高(40%)，1萬(wàn)m2～5萬(wàn)m2之間的地塊面積所占的比例其次(32%)，5萬(wàn)m2～10萬(wàn)m2的地塊面積所占比例次之(25%)，所占比例最小的是1萬(wàn)m2以下的地塊面積(3%)。通過(guò)分析，發(fā)現(xiàn)大面積地塊已逐漸成為西安土地市場(chǎng)供應(yīng)的主流。3)地塊性質(zhì)。2010年通過(guò)“招拍掛”供應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性土地中，位居第一的住宅用地約占土地供應(yīng)面積的70%，位居第二的商業(yè)類用地約占土地供應(yīng)面積的13%，位居第三的工業(yè)用地約占土地供應(yīng)面積的11%。2011年通過(guò)“招拍掛”供應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性土地中，位居第一的住宅用地約占土地供應(yīng)面積的42%，位居第二的工業(yè)類用地約占土地供應(yīng)面積的25%，位居第三的商業(yè)用地約占土地供應(yīng)面積的22%。

1.2 土地成交特征分析

2008年～2011年近四年，西安土地的供應(yīng)量每年都在增加，經(jīng)營(yíng)性土地的成交價(jià)格表現(xiàn)為逐年攀升，其成交的均價(jià)在2011年已經(jīng)達(dá)到了204萬(wàn)元/畝。越來(lái)越高的經(jīng)營(yíng)性土地成交價(jià)格，從側(cè)面反映企業(yè)對(duì)土地的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。但是土地成交價(jià)格也就是房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本，最后還是要進(jìn)入到房地產(chǎn)產(chǎn)品成本之中，這就是近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷上漲的原因。根據(jù)上述西安市房地產(chǎn)土地交易現(xiàn)狀的分析可知，西安市土地供應(yīng)依然開(kāi)始逐步適應(yīng)“招拍掛”方式。在這個(gè)過(guò)程中，土地的成交價(jià)格呈逐年的遞增，同時(shí)土地成本與房地產(chǎn)產(chǎn)品的可銷(xiāo)售價(jià)格并沒(méi)有嚴(yán)格的正相關(guān)關(guān)系。那么，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)模式，企業(yè)想要獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)而取得穩(wěn)固發(fā)展，就必須更深層次地研究土地成交價(jià)格，也就需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地要做出更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臎Q策。

2 西安市房地產(chǎn)企業(yè)土地決策存在的問(wèn)題

自從經(jīng)營(yíng)性土地要以“招拍掛”方式出讓以來(lái)，西安土地交易市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，眾多企業(yè)對(duì)于有意向的土地表現(xiàn)為互不相讓。但是通過(guò)認(rèn)真研究各家參與土地競(jìng)拍的企業(yè)，可以發(fā)現(xiàn)他們的決策水平迥然不同。但隨著國(guó)務(wù)院及地方政府相繼出臺(tái)及實(shí)行相關(guān)措施和政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)步入規(guī)范和調(diào)整的階段勢(shì)必發(fā)生，在這樣的背景下，對(duì)于那些決策能力差的企業(yè)其被繁榮市場(chǎng)隱沒(méi)的自身固有的缺點(diǎn)勢(shì)必會(huì)膨脹爆破，由此將會(huì)危及企業(yè)的生存發(fā)展。仔細(xì)觀察和分析西安市房地產(chǎn)企業(yè)土地決策，存在著很多問(wèn)題，可歸納為:1)把握不準(zhǔn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，欠缺市場(chǎng)研究。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)處于動(dòng)態(tài)的發(fā)展過(guò)程中，諸如區(qū)域熱點(diǎn)、產(chǎn)品形式等方面，如購(gòu)買(mǎi)者對(duì)產(chǎn)品的從小戶型向大戶型變化的需求亦在不斷變化過(guò)程中。倘若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只依靠決策者的經(jīng)驗(yàn)推測(cè)和直覺(jué)判斷，而缺乏研究市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，那么很容易導(dǎo)致市場(chǎng)與產(chǎn)品產(chǎn)生脫節(jié)的后果，最終導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必然失?。?］。2)市場(chǎng)定位能力低下，缺乏土地價(jià)格支撐。房地產(chǎn)企業(yè)所支撐的土地價(jià)格因不同的市場(chǎng)定位而不相同，因此土地購(gòu)置價(jià)格的決策會(huì)受到對(duì)意向土地市場(chǎng)定位的影響［4］。2012年，一宗起始掛牌單價(jià)高達(dá)1 959萬(wàn)元/畝位于西安市中心城區(qū)的商業(yè)地塊，已高出2011年由鐵峰地產(chǎn)創(chuàng)下的1 072萬(wàn)元/畝的單價(jià)“地王”紀(jì)錄，成為西安市的新晉單價(jià)“地王”。該地塊是蘇寧以8億元拿下的，由于該地塊位于西安市中心城區(qū)的商業(yè)圈，雖有專家分析該地塊的絕佳位置使其開(kāi)發(fā)前景較好、商業(yè)價(jià)值不可估量，但正是由于其所處的位置，使其在業(yè)態(tài)布局上的要求更為嚴(yán)格，這樣才能跟同行具有競(jìng)爭(zhēng)可比性。同時(shí)，超高的地價(jià)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力也是一種考驗(yàn)，如果開(kāi)發(fā)商自身資金比較匱乏又不能在短期內(nèi)收攏資金，就會(huì)造成企業(yè)的資金滯怠，給企業(yè)帶來(lái)很大的困擾。那么開(kāi)發(fā)商如何進(jìn)行這塊土地的定位與開(kāi)發(fā)，才能防止上述問(wèn)題的發(fā)生，成為企業(yè)需要慎重解決的問(wèn)題。3)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素考慮的不夠全面。因房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著很多不確定因素(包括社會(huì)、政策、技術(shù)、匯率、利率風(fēng)險(xiǎn)等)對(duì)其產(chǎn)生巨大的影響，造成房地產(chǎn)成為一個(gè)動(dòng)態(tài)變化不穩(wěn)定的市場(chǎng)［5，8］。然而，絕大部分西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析給予足夠的重視，想必也就沒(méi)有足夠的風(fēng)險(xiǎn)控制措施運(yùn)用到土地的決策過(guò)程中。4)融資能力低下，喪失土地獲取機(jī)會(huì)。近年來(lái)，地價(jià)表現(xiàn)為節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢(shì)，這無(wú)疑成為房地產(chǎn)企業(yè)大筆的成本支出;再有，在土地拍賣(mài)成交后數(shù)月內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商務(wù)必全額付清土地價(jià)款;而且，在項(xiàng)目實(shí)施階段，同樣需要巨額資金維持。所以，融資能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)顯得十分重要而關(guān)鍵［5，7］。據(jù)相關(guān)調(diào)查研究，在土地競(jìng)拍價(jià)格的決策中，很多企業(yè)做出的最高報(bào)價(jià)通常是根據(jù)自身可以籌措到的金額來(lái)測(cè)算的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格往往低于其根據(jù)市場(chǎng)定位所能接受的最高價(jià)。由此常產(chǎn)生兩種結(jié)果，一是因報(bào)價(jià)較低而失去取得土地的機(jī)會(huì);二是冒著各種風(fēng)險(xiǎn)以高價(jià)搶得土地，但由于資金缺乏，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度受到影響，結(jié)果是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益受損［1，5］。5)缺少系統(tǒng)分析，主觀因素過(guò)多。西安市現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)土地決策，無(wú)論是從選地還是從土地競(jìng)拍價(jià)格的決策，注重的是經(jīng)驗(yàn)，在土地決策方面缺少客觀的、系統(tǒng)的分析。房地產(chǎn)企業(yè)的土地決策沒(méi)有一個(gè)系統(tǒng)的數(shù)學(xué)模型可以遵循，注冊(cè)評(píng)估師的主觀因素是其進(jìn)行決策時(shí)所能依賴的［4］。以人工作業(yè)為主的西安市房地產(chǎn)企業(yè)的土地決策工作，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，突出的缺點(diǎn)是:a.系統(tǒng)性、統(tǒng)一性缺乏;b.效率低下而操作成本居高不下;c.人為因素介入過(guò)多，缺乏公正性、客觀性;d.信息傳播不暢，資源無(wú)法實(shí)現(xiàn)共享;e.難以保證評(píng)估成果;f.沒(méi)有予以綜合考慮空間關(guān)系;g.管理相關(guān)數(shù)據(jù)存在局限。分析上述問(wèn)題，可看出西安市房地產(chǎn)企業(yè)在土地決策方面存在的不足較多，企業(yè)當(dāng)前必須面對(duì)，不斷提高企業(yè)的土地決策水平。

3 結(jié)語(yǔ)

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地既是其最基本的生產(chǎn)資料，又是其必要的融資工具和資本手段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)土地決策的科學(xué)性與準(zhǔn)確性是其長(zhǎng)期穩(wěn)固發(fā)展的前提。為了確保房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，提高其土地決策的科學(xué)水平是亟待解決的問(wèn)題。為此，論文針對(duì)西安市房地產(chǎn)企業(yè)土地現(xiàn)狀和政府加大對(duì)土地閑置與投機(jī)整頓的大環(huán)境，分析了西安市房地產(chǎn)企業(yè)土地決策的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在五個(gè)方面:把握不準(zhǔn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，欠缺市場(chǎng)研究;市場(chǎng)定位能力低下，缺乏土地價(jià)格支撐;風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素考慮的不夠全面;融資能力低下，喪失土地獲取機(jī)會(huì);缺少系統(tǒng)分析，主觀因素過(guò)多等。房地產(chǎn)企業(yè)如何在保證自身利益最大化的前提下，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的土地決策，降低土地的決策給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)意義深遠(yuǎn)。

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