顧鋒 曹衛(wèi)

隨著近年來(lái)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，物業(yè)公司越來(lái)越多，規(guī)模也越來(lái)越大。因此，如何進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理公司的稅收征管，成為地稅部門(mén)強(qiáng)化稅收征管的重要課題之一。

一、物業(yè)管理行業(yè)稅收管理中存在的問(wèn)題

（一）不按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票，存在自制收據(jù)憑證少計(jì)收入等行為。物業(yè)小區(qū)管理對(duì)象主要是業(yè)主個(gè)人，很少有人索要發(fā)票，物業(yè)管理企業(yè)也就沒(méi)有向稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)購(gòu)發(fā)票的習(xí)慣，同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)因缺乏依法用票的社會(huì)責(zé)任感，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物管費(fèi)和其他收費(fèi)項(xiàng)目時(shí)，有的未按規(guī)定領(lǐng)用發(fā)票、有的只對(duì)有需求的企事業(yè)單位的客戶出具正式發(fā)票，其他的則使用自制收據(jù)代替，從而達(dá)到不申報(bào)或少申報(bào)營(yíng)業(yè)收入的目的。

（二）非物管收入不入賬或混入物管收入，不繳和少繳相關(guān)稅收。物業(yè)公司的物業(yè)管理是指對(duì)已建成并交付使用的房屋及配套設(shè)施、場(chǎng)地等業(yè)主公用財(cái)產(chǎn)進(jìn)行綜合管理的活動(dòng)。因此物業(yè)管理企業(yè)的收入主要由物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入組成，其中物業(yè)管理收入是其中的主要項(xiàng)目。收入項(xiàng)目主要涉及：物業(yè)管理費(fèi)、車(chē)位費(fèi)或車(chē)位管理收入，裝修管理費(fèi)及部分代收手續(xù)費(fèi)收入、垃圾清掃收入等。但當(dāng)前，物業(yè)管理公司除取得與物業(yè)管理有關(guān)的收入外，還存在許多“外快”，比如收取的樓道小廣告費(fèi)用、攤位費(fèi)、宣傳費(fèi)等，還有物業(yè)公司將業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人提供的房屋進(jìn)行出租，這部分收入屬于“物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入”，但一些物業(yè)公司將此類(lèi)收入不入賬或沖抵費(fèi)用，或者計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”“預(yù)收賬款”科目，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)納稅，瞞報(bào)或少報(bào)營(yíng)業(yè)收入少繳營(yíng)業(yè)稅，或歸入到物業(yè)管理收入中，只繳納了營(yíng)業(yè)稅，而少繳了房產(chǎn)稅和土地使用稅等。

（三）混淆應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入。多數(shù)物業(yè)管理公司除了收取物業(yè)管理費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、租金外，還代收水電費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、電視收視費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等項(xiàng)目。一些物業(yè)管理公司將本身收取的費(fèi)用與代收費(fèi)用有意混淆統(tǒng)一收取，導(dǎo)致不能準(zhǔn)確劃分應(yīng)稅或非稅項(xiàng)目，將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報(bào)，造成少繳或不繳稅款。

（四）會(huì)計(jì)核算錯(cuò)誤，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅計(jì)算不準(zhǔn)確，少繳或延遲繳納稅款。無(wú)論是《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》還是《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》都規(guī)定了“企業(yè)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)以‘權(quán)責(zé)發(fā)生制’為基礎(chǔ)”這一原則，同時(shí)，財(cái)政部對(duì)物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)也規(guī)定“企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)?！蔽飿I(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是建立在為業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)基礎(chǔ)上，業(yè)主與物業(yè)部門(mén)常因服務(wù)糾紛而發(fā)生欠繳物業(yè)費(fèi)的情況。因此，很多物業(yè)公司就按照實(shí)際收到的物業(yè)費(fèi)計(jì)收入繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅。這種按照“收付實(shí)現(xiàn)制”確認(rèn)收入，采用“權(quán)責(zé)發(fā)生制”計(jì)費(fèi)用，就導(dǎo)致當(dāng)期應(yīng)收的物業(yè)管理費(fèi)因?yàn)槲词盏蕉倮U稅，或因下期收到時(shí)延遲繳稅。

（五）代收代付費(fèi)用的結(jié)余款項(xiàng)、手續(xù)費(fèi)收入未申報(bào)納稅。物業(yè)公司代其他部門(mén)收取的水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等，一般掛在“其他應(yīng)付款”科目，但這些代收的費(fèi)用經(jīng)常會(huì)有結(jié)余，實(shí)際是代理收費(fèi)的手續(xù)費(fèi)，一些物業(yè)公司一般會(huì)長(zhǎng)期掛賬而不結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，導(dǎo)致少申報(bào)納稅。

（六）賬證不健全，物管區(qū)域分散，稅務(wù)控管力度較弱。一些物管公司存在賬證不健全現(xiàn)象，賬面難于體現(xiàn)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，很多的物業(yè)管理公司管理多個(gè)小區(qū)或單位，其范圍廣、地點(diǎn)分散、小區(qū)的服務(wù)功能以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各不相同，加之不同的樓盤(pán)也有不同的入住率。這些情況都導(dǎo)致稅務(wù)部門(mén)控管難度較大，征管力量相對(duì)不足。

二、加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)稅收征管的建議

（一）加強(qiáng)稅法宣傳力度，提高依法納稅意識(shí)。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)組織多種形式的稅法宣傳活動(dòng)，進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的納稅意識(shí)。輔導(dǎo)物業(yè)公司財(cái)會(huì)人員規(guī)范財(cái)務(wù)核算，針對(duì)物業(yè)管理的不同收入項(xiàng)目，嚴(yán)格分清物業(yè)管理費(fèi)收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入等，幫助和引導(dǎo)納稅人自覺(jué)按實(shí)申報(bào)納稅。同時(shí)，通過(guò)多途徑充分宣傳,讓廣大業(yè)主主動(dòng)索取發(fā)票，提高他們的協(xié)稅護(hù)稅意識(shí)，堵住物業(yè)管理公司逃稅“通道”。

（二）發(fā)揮“以票控稅”功能，加強(qiáng)發(fā)票管理。一方面，對(duì)物業(yè)管理公司嚴(yán)格要求使用稅控機(jī)為業(yè)主開(kāi)具機(jī)打發(fā)票。對(duì)公司規(guī)模小、未安裝稅控機(jī)的物業(yè)管理公司，要求其到主管地稅機(jī)關(guān)為業(yè)主代開(kāi)發(fā)票，并轉(zhuǎn)交業(yè)主，以達(dá)到“以票控稅”的目的。同時(shí)，對(duì)納稅人發(fā)票開(kāi)具是否規(guī)范進(jìn)行定期檢查，并加大對(duì)違規(guī)使用自制收據(jù)行為的處罰力度。

（三）加強(qiáng)物業(yè)信息采集，促進(jìn)規(guī)范管理。一方面以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為抓手，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算環(huán)節(jié)，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)送樓盤(pán)銷(xiāo)售明細(xì)以及相關(guān)物業(yè)入駐的資料等，從源頭上準(zhǔn)確掌握物業(yè)戶籍信息和物業(yè)公司財(cái)產(chǎn)登記信息。另一方面輔導(dǎo)并要求物業(yè)公司按期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、所承接管理對(duì)象的辦公樓、住宅、店面、寫(xiě)字樓和車(chē)庫(kù)車(chē)位面積等資料，便于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)隨時(shí)掌握物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)情況。

（四）建立行業(yè)模型，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)控。根據(jù)物業(yè)管理公司的不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、財(cái)務(wù)管理水平以及納稅情況，利用采集收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)面積等多方面數(shù)據(jù)信息，建立物業(yè)行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)模型，實(shí)時(shí)分析比對(duì)物業(yè)管理企業(yè)納稅申報(bào)數(shù)據(jù)，測(cè)算實(shí)際納稅與應(yīng)納稅額的差距，從中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，有針對(duì)性地監(jiān)控管理。

（五）加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作，強(qiáng)化監(jiān)督管理。對(duì)外，要拓展多途徑獲取工商、公安、房管、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等部門(mén)的第三方數(shù)據(jù)信息，及時(shí)獲取物業(yè)管理行業(yè)的先期信息和動(dòng)態(tài)，從而提高該行業(yè)的稅收征管精細(xì)化水平；對(duì)內(nèi)，要加強(qiáng)源頭控管，督促物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)辦理稅務(wù)登記，定期了解和掌握企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，積極開(kāi)展物業(yè)管理行業(yè)稅收清理和專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)，嚴(yán)格查處各種逃稅行為，營(yíng)造依法誠(chéng)信納稅良好治稅環(huán)境，促進(jìn)規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)的稅收征管。