顧列銘

這個春天，一股寒流正在全國各地樓市蔓延，上海、杭州、廣州、常州、長春、沈陽、長沙等眾多城市房價普遍下降，全國九成城市樓市成交下滑。不僅成交率，就是開盤量、地塊成交量和價格都創(chuàng)新低，房地產(chǎn)股更是連連大跌。

這是正常的價格波動？還是樓市拐點已經(jīng)到來？目前尚不得而知，但有一點是肯定的，那就是：價格高高在上的中國樓市，一遇風(fēng)吹草動，就給人以高處不勝寒的感覺。

樓市倒春寒

《中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報》顯示，1月，北京商品住宅成交面積的環(huán)比、同比均萎縮了四至五成左右，成交量同比下滑49%，環(huán)比下降16%。包括京滬廣深四大一線城市在內(nèi)的43個主要城市，逾九成樓市成交量環(huán)比下跌，廣州更出現(xiàn)了“量價齊跌”的態(tài)勢，同比跌幅達(dá)9.7%。

到了2月下旬，國內(nèi)樓市不斷有降價聲音傳出——去年尚且供不應(yīng)求，一夜間仿佛180度逆轉(zhuǎn)——究竟是驚弓之鳥，還是熊市初臨？

2月24日，A股市場9只個股跌停，均為二三線地產(chǎn)股；同一時間，6只香港上市的內(nèi)地房產(chǎn)股也下挫7%以上。2月25日，A股市場有10只地產(chǎn)股跌停，保利、招商、金地等一線龍頭地產(chǎn)股均下跌近8%。是日，九成地產(chǎn)股下跌，地產(chǎn)板塊暴跌5.21%，成交額較前一交易日放大五成。

而令A(yù)股、港股地產(chǎn)板塊暴跌者，源于杭州兩個未上市房企的促銷活動。首先降價的樓盤是德信·北海公園，2月18日，該盤宣布以15800元/平方米的價格清盤，比之前售價下降近3000元/平方米，這次降價也包括了最后推出的樓王。

兩天后距離該盤不遠(yuǎn)的天鴻·香榭里接過了降價的旗幟，此項目在原先均價17200元/平方米的基礎(chǔ)上，以起價11800元/平方米、均價13800元/平方米的價格開售。

2月23日萬科在杭州的地產(chǎn)項目---北宸之光項目二期“吹風(fēng)價”是1.3萬元/平方米，比此前的均價下降近3000元/平方米。而且開發(fā)商同意為此前業(yè)主的住宅提升質(zhì)量，包括安裝太陽能熱水器等附加條件。

如此看來，開發(fā)商的降價似乎已是勢在必行。事實上，杭州的降價潮已經(jīng)延伸到整個城北區(qū)域。截至2月26日，該區(qū)域除了上述三個項目，在售的5個樓盤的開發(fā)商報價，均有每平方米2000元～3000元的折讓。

杭州的故事并非孤例。據(jù)統(tǒng)計，常州、寧波、天津等城市均有或明或暗地打折銷售。但在一些業(yè)內(nèi)人士眼中，這只是個別供求失衡城市的個別案例，不具有全國性。易居中國總裁周忻就在其實名微博上表示，這只是“房企年初先跑量求穩(wěn)，以及城市供求關(guān)系”的正常反應(yīng)。

不過，一向樂觀的地產(chǎn)大佬王石卻認(rèn)為2014年樓市“非常不妙”；至于喜歡直言不諱的任志強(qiáng)則說“很多開發(fā)商以為2014年可能跟2013年一樣，很樂觀。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。”

近期樓市的一系列表現(xiàn)，以及行業(yè)巨頭們的各種分析預(yù)判來看，對樓市的擔(dān)憂也非空穴來風(fēng)。

房價暴跌不會馬上到來，但是房價在持續(xù)上漲過程中，已經(jīng)出現(xiàn)漲幅趨緩的現(xiàn)象。

一方面是貨幣政策的持續(xù)從緊；另一方面是過往幾年自住型購房需求，尤其是首次置業(yè)購房需求，在很大程度上已經(jīng)被市場所消化，隨著供應(yīng)量的增加，從目前大的宏觀環(huán)境來看，房價將整體趨于穩(wěn)定，局部穩(wěn)中有降。

政府與市場博弈

任何商品的價格都是有波動的，房地產(chǎn)也不例外，但中國的房地產(chǎn)不是純粹的商品，所以其價格波動受人為影響較大。

最直接的原因就是，房地產(chǎn)市場如若下行，地方政府債務(wù)危機(jī)將在瞬間爆發(fā)。這已成了當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)最大的風(fēng)險。

背景是，中國廣義貨幣供應(yīng)量從2002年初的16萬億，到2013年超過110萬億，貨幣供應(yīng)量增長超過6倍，貨幣超發(fā)推高房價等資產(chǎn)價格，房地產(chǎn)市場達(dá)到了空前的繁榮景象。目前，中國全社會債務(wù)和GDP的占比約為215%，其中非金融企業(yè)債務(wù)/GDP達(dá)到了113%，而美國僅為72%。一般當(dāng)企業(yè)債務(wù)/GDP超過90%時，會對社會經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生拖累。

非金融企業(yè)債務(wù)中，地方政府的債務(wù)超過30萬億，中國經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷艱難的轉(zhuǎn)型，而現(xiàn)階段投資驅(qū)動模式還在延續(xù)，主要驅(qū)動力還是房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)初步統(tǒng)計，約有10個城市每年房地產(chǎn)投資達(dá)到千億規(guī)模。

財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年國有土地使用權(quán)出讓收入41250億元，比上年增加12732億元，增長44.6%。在高額債務(wù)負(fù)擔(dān)迫使各級地方政府將“賣地”作為還債主要選擇之后，地方政府的債務(wù)償還，已與房地產(chǎn)市場結(jié)為正相關(guān)的緊密關(guān)系，不少地方聚焦土地的地方債風(fēng)險已超出了警戒線。

今年1月，京滬廣深四大城市土地成交均價達(dá)到每平方米10136元，環(huán)比上漲125.1%，同比上漲253.1%，創(chuàng)歷史單月新高。10個典型城市土地成交均價達(dá)到每平方米5449元，環(huán)比上漲114%，同比上漲151.9%。房地產(chǎn)相關(guān)稅收已經(jīng)成為政府主要收入來源，再加上土地拍賣收入，與房地產(chǎn)有關(guān)的收入占地方政府全口徑收入四成左右，房地產(chǎn)實際成為政府財政主要來源。

由于2014年地方債還債比例最高，達(dá)22%，且近四成債務(wù)靠土地收入償還，因而維持房價穩(wěn)定是政府無可奈何的選擇。

在這種情況下，無論中央政府還是地方政府，都希望房價穩(wěn)定，以維持地價穩(wěn)定，從而順利度過債務(wù)風(fēng)險期。不久前國土部提出控制城市發(fā)展邊界的看法，實際也有控制土地供給，進(jìn)而維持地價的意圖。

如此看，政府與市場博弈進(jìn)入了一個新階段，即政府意識到房價調(diào)整不可避免，為避免引爆危機(jī)，政府會盡可能延緩拐點出現(xiàn)時間，或者減緩房價下跌速率。

誠然，政府正急欲擺脫對房地產(chǎn)的捆綁和降低對其的依賴，但在客觀上卻難有所為。因為在工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于艱難調(diào)整期的時刻，房地產(chǎn)業(yè)承載著巨大的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險，政策選擇因此變得罕有的被動：一方面，出于產(chǎn)業(yè)動能選擇的“空間局限性”，政府不得不對房地產(chǎn)業(yè)實施被動性保護(hù)措施。央行公布的1月新增貸款高達(dá)1.32萬億元，應(yīng)被視為政府穩(wěn)定房地產(chǎn)的積極措施。

更令人擔(dān)心的是，銀行的貸款抵押物，絕大部分是土地或者房產(chǎn)，如果房地產(chǎn)價格大幅下跌，銀行面臨的風(fēng)險無比巨大，這也是銀行股的股價反復(fù)下行的根本原因，因為股價總是提前反映其潛在的價值。

資金之困局

2月19日，中國銀監(jiān)會主席尚福林在《人民日報》上發(fā)表言論：銀行業(yè)要加強(qiáng)信用風(fēng)險的前瞻性管理，其中更明確要加強(qiáng)地方政府融資平臺、房地產(chǎn)市場、“兩高一?！毙袠I(yè)等重點領(lǐng)域的信用風(fēng)險防控。

今年年初，涉房貸款的收緊在最先體現(xiàn)在個貸上。依照慣例，進(jìn)入新年之后，金融機(jī)構(gòu)會獲得新一年的信貸額度，銀行的個人住房貸款額度通常會比較充裕，貸款利率往往會出現(xiàn)下行，審批與放款時間也會相應(yīng)加快。而2014年，這一規(guī)律卻失效了：2013年出現(xiàn)兩次嚴(yán)重的流動性緊張，由此帶來的資金面整體緊張的局面在進(jìn)入2014年后沒有絲毫改變，工、農(nóng)、中、建、交等五大行首套房貸利率維持基準(zhǔn)利率，股份制銀行則普遍上浮5%～20%。

成都、佛山、合肥、南京、蘇州、煙臺等多地的消息顯示，各城市個貸情況普遍處于緊繃狀態(tài)。其中，成都首套房的房貸利率都在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上，上浮5%—10%不等；佛山、合肥、蘇州等地首套房房貸利率則多上浮5%。

資金面偏緊的狀態(tài)很可能貫穿2014全年，這幾乎成了業(yè)界的共識。

這是因為，今年國內(nèi)繼續(xù)實施寬松貨幣政策的可能性已經(jīng)非常小，這些年超發(fā)的貨幣已經(jīng)帶來一系列的負(fù)面影響，近期央行一系列的正回購，顯示管理層不擴(kuò)大市場貨幣投放的決心。這會讓銀行惜貸的情況加劇，也進(jìn)一步抑制購房需求。

其實自去年銀行鬧“錢荒”以來，個人房貸一直處于持續(xù)收緊的狀態(tài)中?，F(xiàn)在銀行做的保本理財產(chǎn)品，給投資者的回報率已經(jīng)達(dá)到6.2%，而個人按揭貸款按基準(zhǔn)利率算才6.55%，如果再加上各種成本，個人房貸可獲收益已經(jīng)非常低，因此在額度緊張的情況下，銀行放房貸的動力不足。

而銀行不惜高息攬儲，也一步步推高房貸利率。2月下旬，8家廣深兩地的商業(yè)銀行，首套房房貸利率已經(jīng)普遍上浮到10%以上，部分銀行的首套房利率更上浮至20%，這無疑進(jìn)一步增加了購房者的資金成本。

值得一提的是，在房地產(chǎn)類貸款緊縮擴(kuò)大背后，上市房企流動性負(fù)債居高不下的風(fēng)險也日漸突出，或?qū)⒊蔀橥侠燮湮磥順I(yè)績的隱形“殺手”。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截至去年三季末，135家房地產(chǎn)上市公司累計負(fù)債總額高達(dá)2.068萬億元，較上年末（調(diào)整后）的1.703萬億元，大幅增加了3650億元，增幅達(dá)21.43%。

其中，地產(chǎn)四巨頭中，資產(chǎn)負(fù)債率最高的保利地產(chǎn)和萬科分別高達(dá)80.20%和79.54%。

今年如果上半年樓市維持低迷，開發(fā)商資金回籠不暢，考慮年中會有一波信托兌付的小高峰，那么對樓市和開發(fā)商資金鏈的影響將會雪上加霜。

在經(jīng)歷了2013年的快速加杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率水平已處于歷史高位，這本身即意味著房地產(chǎn)企業(yè)在今年的融資滾動需求仍將處于高位。而商業(yè)銀行的行為模式變化無異于同時掐斷了銷售回款、外部融資這兩條路徑。因此，房地產(chǎn)的資金鏈風(fēng)險將在未來一段時間處于高位，或?qū)⒊蔀樯鲜蟹科蟮碾[形“殺手”。

事實上，早在去年年底，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2013—2014）》。報告預(yù)測，一、二線城市房價最快將在2014年第一季度短線見頂。高盛去年12月17日發(fā)布策略報告稱，2014年中國房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整階段。

總之，中國房地產(chǎn)的泡沫已是不爭的事實，但這個泡沫的破裂帶來的后果又是短期內(nèi)難以承受的。