譚建平

（深圳萬(wàn)澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，廣東 深圳 518035）

隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的規(guī)范與發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)希望通過(guò)加大對(duì)景觀的投入來(lái)吸引和取悅客戶，并希望借助于景觀賣點(diǎn)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)。但如何把景觀做好對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)還是個(gè)難題。這其中，如何通過(guò)有限的景觀投入實(shí)現(xiàn)極佳的景觀效果和產(chǎn)品高溢價(jià)更是個(gè)難題。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的景觀工程成本的實(shí)質(zhì)

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的景觀工程概念

景觀工程的概念比較籠統(tǒng)，通俗來(lái)講：是通過(guò)構(gòu)思、設(shè)計(jì)、施工達(dá)到預(yù)期景觀效果的系列活動(dòng)，一般包括園林綠化、園林建筑、園林小品、園路、園橋、水景、山石、景觀燈等。景觀工程通常分為兩類：一類是稱為軟景，如綠化、樹(shù)木、園林小品、水景、山石等；另一類是稱為硬景，如鋪地、墻體、欄桿、景觀構(gòu)筑、景觀燈等。

因?yàn)榫坝^工程沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化，各開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)景觀工程理解也不一樣，特別對(duì)于還未形成穩(wěn)定的產(chǎn)品系列的房地產(chǎn)企業(yè)，每個(gè)項(xiàng)目都是新產(chǎn)品，景觀成本控制也就無(wú)從談起；景觀成本預(yù)判難，景觀受地域差異影響很大，例如，南北地域景觀的成本差異非常大，特別是苗木，有些苗木南北差異可能超過(guò)一倍。

1.2 開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)景觀工程中制約成本的因素

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中制約景觀工程成本的因素有許多，歸納起來(lái)主要是受企業(yè)價(jià)值觀的取向及企業(yè)目標(biāo)客戶的定位。其中不同的企業(yè)在選取值觀取向時(shí)也各不相同，差異性比較大，比如國(guó)內(nèi)那些具有優(yōu)良產(chǎn)品品質(zhì)的企業(yè)在建設(shè)景觀工程時(shí)會(huì)不計(jì)成本的投入，無(wú)論是石材還是樹(shù)木，選用時(shí)絕對(duì)不摻假，在業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)中可謂是實(shí)行“苦肉計(jì)”。某房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)為了最大程度的確保樹(shù)苗全冠性而實(shí)行一車一樹(shù)的運(yùn)輸，在運(yùn)輸過(guò)程中因收費(fèi)站的頂棚過(guò)低不能保證樹(shù)苗全冠過(guò)車而采取頂棚拆除然后再補(bǔ)建方式過(guò)車，可見(jiàn)其手筆之大。另外就是目標(biāo)客戶的定位，不同的目標(biāo)客戶就有不同的景觀要求，例如成功人士與第一次置業(yè)的白領(lǐng)人士，他們所關(guān)注的內(nèi)容不同，自然景觀要求也不同，這就要求我們得把產(chǎn)品、景觀定位、景觀配置及景觀成本與客戶之間的邏輯關(guān)系弄清楚。見(jiàn)圖1所示，客戶的要求決定著產(chǎn)品的定位，產(chǎn)品的定位決定著景觀定位，景觀定位決定著景觀配置，由此就可以對(duì)景觀成本做出預(yù)算。在目標(biāo)客戶與產(chǎn)品定位后，降低景觀成本的重要措施有：一是加大投資目標(biāo)客戶關(guān)注度高的景觀工程；二是依據(jù)地區(qū)及產(chǎn)品的特色，在不造成景觀工程品質(zhì)下降的基礎(chǔ)上，對(duì)關(guān)注度較低的景觀工程上縮減投資。

圖1：產(chǎn)品、客戶、景觀定位、景觀配置之間的邏輯關(guān)系

2 景觀成本管理的基本思路

2.1 建立基于客戶需求的景觀分級(jí)體系

在建立分級(jí)體系時(shí)，我們需要通過(guò)產(chǎn)品類型和目標(biāo)客戶兩個(gè)維度來(lái)搭建景觀分級(jí)體系的框架。一般房地產(chǎn)企業(yè)在做客戶的景觀需求調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)：不同的產(chǎn)品級(jí)別，“綠化”是共同且占比重較大的需求，這個(gè)是成本規(guī)劃的重點(diǎn)；設(shè)計(jì)風(fēng)格的特殊性在高端客戶上體現(xiàn)較為明顯；在景觀的功能設(shè)施方面，中高端客戶趨于一致，在設(shè)計(jì)時(shí)不需要標(biāo)新立異。表2是某房地產(chǎn)企業(yè)的客戶需求分級(jí)體系，例如，二次置業(yè)的客戶，其景觀的關(guān)注重點(diǎn)在于兒童和老人的活動(dòng)空間。有了結(jié)合產(chǎn)品、客戶需求的景觀分析體系，就可以指導(dǎo)新項(xiàng)目快速進(jìn)行景觀定位。

2.2 改善景觀成本的配置

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，景觀成本失控普遍存在于成本管理中，其規(guī)律大多是：硬景占有面積比例較大造成成本高；基于硬景的成本高，導(dǎo)致的軟景資金不足，達(dá)不到預(yù)計(jì)效果；在施工面積有限的條件下，優(yōu)化軟景致使成本的飆升。經(jīng)過(guò)研究分析發(fā)現(xiàn)：在硬景成本中石材所占的比例最高，軟景成本中大喬木所占的比例最高，因此要想有效的降低景觀工程的成本，就要實(shí)行以下幾個(gè)配置方案。（1）對(duì)硬景和軟景的施工面積比例進(jìn)行優(yōu)化。某標(biāo)桿企業(yè)硬景與軟景比例實(shí)行3比7的方案，企業(yè)在景觀工程計(jì)劃的項(xiàng)目審批時(shí)著重審核這一指標(biāo)。據(jù)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)硬景所占面積比例最好是不超40%.(2)對(duì)硬景中石材的材質(zhì)及用量進(jìn)行控制。在景觀設(shè)計(jì)時(shí)可以選取那些質(zhì)地普通、價(jià)格優(yōu)惠的石材，施工時(shí)做到精確細(xì)致，同樣可以滿足客戶的要求。市場(chǎng)上50M M與30M M厚的石材價(jià)格竟相差一倍，所以在能夠滿足客戶需求的條件下，最好選擇性價(jià)比合適的石材。（3）對(duì)軟景中的大喬木的使用數(shù)量進(jìn)行控制，適度的增加草坪與灌木種植面積。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)人的視角區(qū)的最佳高度在1-3米間，所以在此視覺(jué)范圍內(nèi)種植高灌木可以提升景觀的品質(zhì)。而草坪又是軟景工程中成本最低的一項(xiàng)，所以可以適度增設(shè)草坪面積。（4）適度增加重點(diǎn)區(qū)域的投資。通常人行系統(tǒng)、示范區(qū)及入口區(qū)要進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè)，特別是人行系統(tǒng)。例如某標(biāo)桿企業(yè)在展示區(qū)的人流線上至少要留200米。

表2：某房地產(chǎn)的客戶需求等級(jí)

3 房地產(chǎn)景觀項(xiàng)目工程成本的管理

3.1 景觀工程目標(biāo)成本的制定

既然景觀工程成本很難控制，因而就必須制定景觀工程目標(biāo)成本。景觀工程成本是構(gòu)成項(xiàng)目總體成本的一部分，雖然所占比重不大，但景觀效果對(duì)物業(yè)品質(zhì)提升和銷售能起到支撐作用。景觀工程與主體及道路管網(wǎng)等其他工程成本特征有所不同，后者的成本隨著小區(qū)建設(shè)規(guī)模及物業(yè)類型的清晰而基本確定，可變化幅度較小，土地、規(guī)費(fèi)等成本則更加明確。而景觀工程成本卻受設(shè)計(jì)、選材、效果等因素影響，成本浮動(dòng)范圍較大，在相同容積率下的單位面積成本差異可達(dá)數(shù)十元/平方米。因此，為降低總成本，保證項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)，可通過(guò)調(diào)減景觀成本達(dá)到。但對(duì)于景觀工程來(lái)說(shuō)，稍加減低，亦將顯著地影響整體效果和小區(qū)檔次。所以景觀工程目標(biāo)成本確定時(shí)，不能單純考慮降低成本，而是要結(jié)合產(chǎn)品定位制定出較合適的標(biāo)準(zhǔn)。

制定合理的控制目標(biāo)之前，需要熟悉景觀造價(jià)方面的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，了解軟景、硬景、水景等在不同檔次下的大致造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，可通過(guò)總結(jié)和分析以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、或調(diào)研類似樓盤(pán)成本數(shù)據(jù)得到。

3.1.1 景觀工程覆蓋面積的計(jì)算

在景觀成本的計(jì)算中景觀覆蓋面積是一項(xiàng)重要指標(biāo)，計(jì)算公式為S景=S總-S建-S道+S其他S景：景觀覆蓋面積；S總：項(xiàng)目總用地面積；S建：項(xiàng)目主體建筑一層占地面積，可將總用地面積乘建筑密度得到；S道：項(xiàng)目中市政道路面積，根據(jù)方案圖量取得到；S其他：架空及屋面景觀面積。

例如小區(qū)的一期總占地面積是8 8 000m2，建筑密度是28.3%。通過(guò)量取得道路面積是11222m2，架空層與屋面綠化的面積一共4539m2。由此可得一期景觀面積是S景=S總-S建-S道+S其他=8 8 000-8 8 000×28.3%-11222+4539=56413m2。

3.1.2 預(yù)算軟景工程的成本

綠化軟景的成本=綠化面積×軟景的經(jīng)驗(yàn)單方成本。其中綠化面積依據(jù)工程項(xiàng)目的特征估量計(jì)算。一般容積率低于1.5的群體性住宅項(xiàng)目的綠化面積占總景觀工程面積65%-75%。例如某小區(qū)的一期綠化面積是56413m2，其中軟景（草坪、灌木及喬木）的單位成本大約為95元/平米，那么軟景工程的總成本是56413×95=536萬(wàn)元。

3.1.3 預(yù)算大面水景的成本

水景的成本=水景的面積×水景的經(jīng)驗(yàn)單方成本。其中水景面積從計(jì)劃圖中粗略量取是2200m2，大面積水景的設(shè)備與由基層到面層的鋪設(shè)的單位成本大致是520元/平方米，那么水景面積的成本是2200×520=114.4萬(wàn)元。

3.1.4 預(yù)算硬景的成本

硬景的成本=鋪設(shè)硬景面積×硬景的經(jīng)驗(yàn)單方成本。景觀由軟景、水景、硬景三部分組成，則鋪設(shè)硬景面積=景觀總面積-軟景面積-水景面積。（1）根據(jù)工程規(guī)模對(duì)兒童游樂(lè)設(shè)施數(shù)量進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)算成本。（2）根據(jù)工程規(guī)模對(duì)小品雕塑數(shù)量進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)算成本。（3）標(biāo)識(shí)牌、座椅、垃圾桶數(shù)量可根據(jù)樓棟的數(shù)量及工程景觀規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)算成本。（4）根據(jù)計(jì)劃總平面圖來(lái)粗略估算圍墻的長(zhǎng)度，預(yù)測(cè)總成本。（5）根據(jù)經(jīng)驗(yàn)單位成本數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)小區(qū)照明成本。

以上即是景觀工程總成本的預(yù)算。但是預(yù)測(cè)總成本并不是工程的實(shí)際成本，只是工程有可能達(dá)到與控制的總目標(biāo)，總成本將會(huì)在后續(xù)的景觀設(shè)計(jì)與施工時(shí)不斷刷新。依據(jù)工程的利潤(rùn)及要求的效果可以適當(dāng)調(diào)整預(yù)測(cè)總成本。

3.2 控制成本時(shí)可以利用限額設(shè)計(jì)法執(zhí)行

限額設(shè)計(jì)即是在設(shè)計(jì)工程時(shí)按已定位且確定的景觀工程目標(biāo)成本去進(jìn)行。其具體過(guò)程是：一是按景觀成本參數(shù)去制定《××項(xiàng)目園林環(huán)境設(shè)計(jì)成本指導(dǎo)書(shū)》；二是成本管理部與設(shè)計(jì)管理部一起上交設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；三是簽訂包括合同正文、附件、《××項(xiàng)目園林環(huán)境設(shè)計(jì)成本指導(dǎo)書(shū)》、《××項(xiàng)目園林環(huán)境設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》的委托設(shè)計(jì)合同；四是對(duì)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)文件進(jìn)行審查；五是由設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整；六是經(jīng)過(guò)討論對(duì)景觀分區(qū)做出決定，定位分區(qū)成本；七是對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)文件進(jìn)行審查；八是對(duì)設(shè)計(jì)單位上交的《××項(xiàng)目園林環(huán)境預(yù)算書(shū)》進(jìn)行審查，且對(duì)《××項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)意見(jiàn)書(shū)》、《××項(xiàng)目綠化工程預(yù)算書(shū)》進(jìn)行意見(jiàn)反饋；九是設(shè)計(jì)單位經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)調(diào)整出正式設(shè)計(jì)圖紙。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)景觀工程說(shuō)到底就是為營(yíng)銷服務(wù)的，因而在目標(biāo)成本確定的情況下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中企業(yè)為了追求產(chǎn)品溢價(jià)，讓客戶物有所值，讓客戶體驗(yàn)“驚喜”，企業(yè)必須從客戶定位、客戶關(guān)注點(diǎn)方面著手來(lái)進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，通過(guò)對(duì)軟景、硬景比例，細(xì)分各分區(qū)側(cè)重點(diǎn)來(lái)達(dá)到景觀工程成本管理，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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