柏乃寧

（江蘇城市職業(yè)學(xué)院張家港校區(qū)，江蘇 張家港 215600）

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的涵義

“房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款”是指，非上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以在建工程做抵押，向銀行進(jìn)行貸款，從而獲取資金的一種融資方式。

“商業(yè)銀行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)”是指，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款后，由于各種不確定性因素而產(chǎn)生投入本金和預(yù)期收益損失或減少的可能性，即借款人違約的不確定性造成銀行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款損失的可能性。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的特征

目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資方式主要包括五種類(lèi)型：房地產(chǎn)信托投資融資；房地產(chǎn)企業(yè)上市融資；房地產(chǎn)海外基金融資；房地產(chǎn)證券融資；商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款融資。其中，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式中最傳統(tǒng)、應(yīng)用最廣泛的一種。

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，資金構(gòu)成比例如下：商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款，占總投資額的23.86%；房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金，占總投資額的28.69%；定金預(yù)收款，占總投資額的38.82%。而這樣的資金構(gòu)成中，自籌資金中約70%、定金預(yù)收款中的30%也同樣來(lái)自于商業(yè)銀行的貸款。據(jù)此比例綜合統(tǒng)計(jì)計(jì)算：23.86%+28.69%×70%+38.82%×30%=55.589%。此數(shù)據(jù)表明，我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金中，有超過(guò)55%的資金，直接來(lái)自于商業(yè)銀行。商業(yè)銀行實(shí)際上是支撐房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的資金鏈，也成為了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款具有以下一些特征：

1）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的抵押物，保障度較低，風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款一般以在建工程和所購(gòu)得的土地作為貸款的抵押物。然而，市場(chǎng)環(huán)境對(duì)在建工程和所購(gòu)得的土地的價(jià)值影響很大，導(dǎo)致其作為貸款抵押物的價(jià)值波動(dòng)也很大，因而還款的保障度較低，風(fēng)險(xiǎn)較大。

2）還貸能力過(guò)于依賴房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況，不可控性較大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況在貸款時(shí)還是個(gè)未知數(shù)，未來(lái)的銷(xiāo)售情形具有很大的不確定性，更是很難準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及其帶來(lái)的盈利率。而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款能否還上，主要依賴于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況，不可控性較大。

3）房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款數(shù)額巨大，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款面臨的客戶是很集中的，主要是房產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)商，而其貸款的數(shù)額是巨大的，從而導(dǎo)致貸款的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中，不利于后期的風(fēng)險(xiǎn)控制。而房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就存在極大的不可控性，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)選擇、開(kāi)發(fā)商的管理能力等諸多因素都會(huì)對(duì)項(xiàng)目最終的盈利率產(chǎn)生巨大的影響，從而直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款還款能力，而商業(yè)銀行也成了風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

1997年巴塞爾銀行監(jiān)管委員會(huì)把商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)劃分為八大類(lèi)：信用風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)及聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，這種分析在某種程度上可以看作是商業(yè)銀行所面臨的傳統(tǒng)三大風(fēng)險(xiǎn)的細(xì)分，即：信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。

3.1 信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是指交易對(duì)手未能履行約定契約中的義務(wù)而造成經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，即受信人不能履行還本付息的責(zé)任而使授信人的預(yù)期收益與實(shí)際收益發(fā)生偏離的可能性。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款中，信用風(fēng)險(xiǎn)即是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未能履行或未能完全履行和商業(yè)銀行的合同約定?？赡馨l(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)情形分析如下：1）不能或不愿意在規(guī)定的期限內(nèi)歸還銀行貸款；2）在規(guī)定的期限內(nèi)不能或不愿意還出約定數(shù)額的銀行貸款；3）房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗，房產(chǎn)公司完全失去了還款的能力，只能以抵押物充抵還款；4）開(kāi)發(fā)商的人品問(wèn)題，不講信用，單方面放棄履行合同，攜款潛逃。

3.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指因市場(chǎng)價(jià)格、利率、匯率等的變動(dòng)而導(dǎo)致價(jià)值未預(yù)料到的潛在損失的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)情形分析如下：

1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的房源供應(yīng)失衡，供過(guò)于求和供不應(yīng)求的情形同時(shí)存在。為了獲得期望的高盈利率，大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇開(kāi)發(fā)大戶型的高檔商品房，從而導(dǎo)致中低檔商品房源出現(xiàn)了供不應(yīng)求，大量的高檔商品房空置滯銷(xiāo)，最終直接影響了還貸的履約情況。

2）房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控不力，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，由此產(chǎn)生了過(guò)度的房產(chǎn)投資投機(jī)行為。開(kāi)發(fā)商和中間商多次炒買(mǎi)炒賣(mài)商品房，把房?jī)r(jià)抬高。更多的購(gòu)房者把買(mǎi)房作為一種投資，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛熱，給房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù)造成了極大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于不完善或有問(wèn)題的內(nèi)部操作過(guò)程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導(dǎo)致的直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款中，可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)情形分析如下：

1）銀行的信貸人員在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的審查中，沒(méi)能?chē)?yán)格按照規(guī)定進(jìn)行詳盡的調(diào)查；2）商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款時(shí)沒(méi)有按照規(guī)定的要求辦理；3）商業(yè)銀行在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放后，沒(méi)能做到有力有效的監(jiān)管。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

4.1 從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的角度分析

1）盡可能地運(yùn)用多種融資方式進(jìn)行房產(chǎn)融資，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本，不單一的依賴于商業(yè)銀行的貸款。近兩年，由于國(guó)家的宏觀調(diào)控，商業(yè)銀行已經(jīng)收緊了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的發(fā)放，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該因勢(shì)利導(dǎo)，靈活的運(yùn)用多種融資方式齊頭并進(jìn)。

2）盡可能地提高房產(chǎn)企業(yè)的自身管理能力，從而達(dá)到提高房產(chǎn)資金利用率的效果。房產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)是需要房產(chǎn)企業(yè)多個(gè)部門(mén)的默契配合的，房產(chǎn)項(xiàng)目的資金數(shù)額巨大，資金每一天的時(shí)間價(jià)值也是巨大的。如果由于自身企業(yè)內(nèi)部部門(mén)的配合度不好，從而耽誤了資金的及時(shí)應(yīng)用，實(shí)屬房產(chǎn)企業(yè)自身的管理不力，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性資金循環(huán)。

4.2 從商業(yè)銀行的角度分析

1）嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸準(zhǔn)入條件。商業(yè)銀行的信貸人員應(yīng)采用“指標(biāo)評(píng)分法”對(duì)各項(xiàng)進(jìn)行定性、定量的分析，并逐項(xiàng)進(jìn)行評(píng)分。對(duì)于定量指標(biāo)，應(yīng)將其與已定的參照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，根據(jù)指標(biāo)值的滿意程度記分；對(duì)于定性指標(biāo)，信貸員應(yīng)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)地考察情況，確定每一級(jí)不同的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)的信用等級(jí)越高，銀行面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)越?。环粗L(fēng)險(xiǎn)越大。

2）嚴(yán)格確立對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的選擇標(biāo)準(zhǔn)。各商業(yè)銀行可以根據(jù)自身的實(shí)際情況，詳細(xì)制定出相應(yīng)的選擇標(biāo)準(zhǔn)。重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目資本金的貸款比例，抵押物的折算率等進(jìn)行定量百分比的規(guī)定。還有房產(chǎn)企業(yè)法人的信用度，也應(yīng)作為防范信用風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)考慮。

3）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性、可行性進(jìn)行定量的評(píng)估。合法性主要是對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)資料的齊全性、真實(shí)性進(jìn)行核查；而項(xiàng)目可行性的分析與評(píng)估，則是商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)管理工作之一，也是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)控制的前期必須的流程，其中包括資金籌措評(píng)估和項(xiàng)目效益評(píng)估。

4）做好貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查和貸后回收與總結(jié)工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一經(jīng)發(fā)放以后，信貸員一定要跟蹤進(jìn)行貸后檢查。深入現(xiàn)場(chǎng)、調(diào)查取證分析，能夠做到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)時(shí)監(jiān)控。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，能夠即刻向房產(chǎn)公司提出整改措施，及時(shí)糾偏，從而最終確保信貸資金的安全。

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