耿長寶

第二機(jī)場選址背后的社會經(jīng)濟(jì)學(xué)

新建首都第二機(jī)場的提議最早始于2002年。然而直到2006年，北京市發(fā)展和改革委員會才將首都第二機(jī)場列為重點(diǎn)待建項(xiàng)目——當(dāng)時的提法是，首都第二機(jī)場的選址、立項(xiàng)等前期建設(shè)工作，必須在“十一五”期間完成，2010年開工建設(shè)，2015年投入使用。因涉及多方利益關(guān)系，直至2012年底，首都第二機(jī)場才確定最終選址，今年確定開工建設(shè)。

2006年10月26日，由兩院院士吳良鏞領(lǐng)銜起草的《京津冀地區(qū)城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃研究二期報告》高調(diào)出臺。報告強(qiáng)烈推薦第二機(jī)場選址天津武清太子務(wù)地區(qū)。理由是，從城市發(fā)展戰(zhàn)略角度考慮，認(rèn)為選址在京津走廊，不僅可以解決航空能力的問題，在地面上，還會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)成長，形成一座大型的航空城，有利于疏解京津中心城區(qū)的壓力。然而，關(guān)于北京、天津、廊坊之間的選址爭奪戰(zhàn)，各地政府都公開半公開地開展了好幾年。各地為何對首都第二機(jī)場情有獨(dú)鐘，這是一盤運(yùn)籌帷幄、航空引擎拉動經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的大棋。

2005年，由亞洲開發(fā)銀行、河北省共同出資完成的《河北省經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究》報告首次提出“環(huán)京津地區(qū)貧困帶”概念。河北省環(huán)繞京津區(qū)域，距北京100公里范圍內(nèi)有32個貧困縣，3798個貧困村，200多萬貧困人口，集中連片。與西部地區(qū)最貧困的“三西地區(qū)”相比，處在同一發(fā)展水平，有的指標(biāo)甚至更低，被稱為“環(huán)京津地區(qū)貧困帶”。一時間關(guān)于如何消除環(huán)京津地區(qū)貧困帶，構(gòu)建和諧社會，京津冀全面協(xié)調(diào)發(fā)展，北京可持續(xù)發(fā)展的探討不絕于耳。雖然官方文件從未說明，首都第二機(jī)場的選址與這條貧困帶沒有任何關(guān)系，但我們還是能看到其中顯而易見的聯(lián)系。當(dāng)初的選址熱點(diǎn)廊坊、武清、禮賢都是這條貧困帶的一個重要節(jié)點(diǎn)。不論新機(jī)場落戶哪里，都將讓這一區(qū)域甚至周邊近百公里全面脫貧。

最終，兼顧了三方利益的選址方案出臺，北京新機(jī)場將建在北京市大興區(qū)和河北省廊坊市的交界地帶，航站樓主要位于大興區(qū)禮賢鎮(zhèn)、榆垡鎮(zhèn)，飛機(jī)跑道將延伸至河北省廊坊市。其中位于大興區(qū)的部分大約占總面積的三分之二，位于河北省的部分大約占三分之一，這樣的布局顯然是協(xié)調(diào)了各方的利益。榆垡、禮賢鎮(zhèn)為大興區(qū)轄屬，距武清60公里，距廊坊市20公里，距首都機(jī)場68公里，距北京市中心區(qū)最近，且緊鄰京開高速，緊鄰規(guī)劃中的京臺高速公路。

據(jù)介紹，首都機(jī)場集團(tuán)公司將在大興區(qū)建設(shè)綜合性超大型樞紐機(jī)場，這個新機(jī)場遠(yuǎn)期按照旅客吞吐量1億人次預(yù)留，將打造國際航空樞紐及亞洲門戶。首期工程包括“三縱一橫”4條跑道和航站樓，航站樓將在今年四季度開工建設(shè)，明年全面開工建設(shè)，有望在2018年具備使用條件。據(jù)了解，新機(jī)場規(guī)劃民用跑道6條，其中本期建設(shè)4條。圍繞這個未來旅客吞吐量1億人次的大型國際機(jī)場，其周邊地區(qū)將建設(shè)一個幾乎沒有可參考模板的北京新航城。

跨越京冀的300平方公里北京新航城

北京新航城2013年5月底首度亮相北京科博會，便引起了業(yè)界民間的高度關(guān)注。依托于北京新機(jī)場項(xiàng)目而規(guī)劃的北京新航城，規(guī)劃面積達(dá)300平方公里，比北京三環(huán)圈的面積還要大，建成后將形成“一軸兩核三區(qū)四組團(tuán)”的產(chǎn)業(yè)空間布局，主要發(fā)展航空運(yùn)輸產(chǎn)業(yè)、航空物流業(yè)、臨空高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商務(wù)會展業(yè)及休閑旅游業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。不但有望在北京南城地區(qū)形成新的城鎮(zhèn)格局，也將利好其周邊的“五城六鎮(zhèn)”，形成網(wǎng)絡(luò)化的城鎮(zhèn)體系。

根據(jù)規(guī)劃，北京新航城計(jì)劃總投資840億元，首都第二機(jī)場周邊的“五城六鎮(zhèn)”將作為新航城的主要載體，形成網(wǎng)絡(luò)化的城鎮(zhèn)體系。其中，“五城”是指北京大興區(qū)政府所在的黃村、北京市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在的亦莊、河北省廊坊市、永清縣、固安縣；“六鎮(zhèn)”包括北京大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)、龐各莊、魏善莊、安定鎮(zhèn)、采育鎮(zhèn)以及廊坊市的廣陽新區(qū)。新航城對于未來城市人口疏導(dǎo)和就業(yè)也將產(chǎn)生重大影響。北京市大興區(qū)代區(qū)長談緒祥之前曾表示，新航城未來的規(guī)模相當(dāng)于一個中等城市，到2025年，與新機(jī)場同步建設(shè)的新航城將直接產(chǎn)生10萬個工作崗位。據(jù)保守估計(jì)，未來在首都第二機(jī)場附近將形成就業(yè)人口30萬、居住人口50萬的發(fā)達(dá)城市化區(qū)域。與此同時，經(jīng)濟(jì)的活躍將帶來服務(wù)業(yè)的聚集，從而大幅提升城市服務(wù)和配套水準(zhǔn)，宜居宜業(yè)的新航城呼之欲出。

盡管新航城乃至第二機(jī)場還很遙遠(yuǎn)，但開發(fā)商卻早已在北京新航城區(qū)域?yàn)橐粔K地拼得頭破血流。保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、金隅股份、中國水電、金融街等知名房企早已在京南新機(jī)場輻射的區(qū)域內(nèi)拿地。從通往大興、龐各莊、固安、永清、易縣等地的公路兩側(cè)看到，已有多處樓盤打出了“新航城”的概念?？梢钥闯觯_發(fā)商對新航城概念寄予了深厚的期望，想要在這一場地產(chǎn)盛宴中占據(jù)一席之地。

與此同時，新機(jī)場新航城輻射面之廣，甚至已經(jīng)達(dá)到河北保定等區(qū)域。河北省廊坊市和保定市共同籌劃的空港經(jīng)濟(jì)新區(qū)，主要選址在與新機(jī)場位置僅一河之隔的廊坊市固安縣，已經(jīng)被寫入2013年河北省政府工作報告，并簽約華夏幸福基業(yè)負(fù)責(zé)部分規(guī)劃和建設(shè)。資料顯示，該經(jīng)濟(jì)區(qū)占地220平方公里，周邊規(guī)劃了5條高速公路連接北京新機(jī)場。

新機(jī)場交通路網(wǎng)，沿線地產(chǎn)受益匪淺

為配合新機(jī)場的建設(shè)，北京市發(fā)改委將建設(shè)兩條高速公路——機(jī)場高速和京臺高速，3條軌道交通線——機(jī)場軌道線、R4線南延線和地鐵4號線南延線，連接新機(jī)場，以確保將來客流能在40分鐘之內(nèi)從中心城區(qū)到達(dá)新機(jī)場。

據(jù)國家發(fā)改委相關(guān)人士介紹，新機(jī)場快線是北京新機(jī)場重要的配套工程，項(xiàng)目爭取與新機(jī)場同步建設(shè)，估算投資197億元。線路暫以北京南站至北京新機(jī)場計(jì)列，采用快速軌道交通方式，規(guī)劃中的軌道交通線路全長37公里，共設(shè)7站，全程約半小時，可與4號線等地鐵換乘，但中心城區(qū)起點(diǎn)的具體位置尚在論證階段。

同時，北京新機(jī)場與首都國際機(jī)場之間也將規(guī)劃軌道交通線路，供乘客便捷、快速地?fù)Q乘。國際上同一座城市的兩大機(jī)場之間的換乘花費(fèi)時間一般是半小時或40分鐘，北京兩大機(jī)場之間雖然有城區(qū)的軌道網(wǎng)，但還需要考慮兩個機(jī)場換乘的快捷度問題。所以，目前正在研究是全新建設(shè)一條軌道交通線路，還是接駁利用現(xiàn)有的軌道交通線路，其中，換乘的便捷肯定是要考慮的因素。

2018年新機(jī)場投入使用后，人們從市區(qū)到北京新機(jī)場出行將有3條高速路可以選擇。東邊是京臺高速，在現(xiàn)有的京臺高速與新機(jī)場之間將建設(shè)一條5公里長的接駁線。京臺高速北京段起點(diǎn)為南五環(huán)，北邊與蒲黃榆快速路連接，京臺高速至新機(jī)場的接駁線建成后，人們可以在抵達(dá)南五環(huán)后通過蒲黃榆快速路順暢抵達(dá)市區(qū)；西邊是京開高速；中間將沿南中軸規(guī)劃一條新高速公路。

地鐵軌道交通所帶來的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)有目共睹，而高速、快速路所帶來的車流、客流、經(jīng)濟(jì)流更將帶動一個區(qū)域的徹底改變。在不斷流露出的第二機(jī)場交通規(guī)劃的同時，各大開發(fā)商也開始提前搶占未來必將火得一塌糊涂的臨空土地。

早在2006年，敢于占領(lǐng)先機(jī)的由深圳臺商協(xié)會、東莞臺商協(xié)會與永清縣人民政府合作設(shè)立的永清臺灣工業(yè)新城，就已在首都第二機(jī)場南側(cè)的永清縣拿地。臺灣新城遠(yuǎn)期規(guī)劃面積37.8平方公里，一期規(guī)劃面積7.59平方公里。劃分為行政商務(wù)區(qū)、總部大道、空港服務(wù)基地、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)、北方冠捷現(xiàn)代物流園、臺灣花卉博覽園、浙商新城、京南植物園8大板塊。以“北京南城，臺灣新城”為發(fā)展定位，以“中國服裝之都、京南宜居名城”為發(fā)展目標(biāo)，大力培植服裝制造、商貿(mào)物流兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，傾力打造縣域經(jīng)濟(jì)新增長極和全省一流工業(yè)聚集區(qū)。新城發(fā)展具有兩個特色：一是產(chǎn)城融合發(fā)展。在做大做強(qiáng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、提供強(qiáng)大支撐的基礎(chǔ)上，融入最新的城市設(shè)計(jì)與管理理念，著力建設(shè)具有都市風(fēng)情和田園風(fēng)格的魅力宜居新城，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合發(fā)展。二是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。在加快園區(qū)開發(fā)建設(shè)的同時，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的利益，把加快農(nóng)村改造、提高農(nóng)民收入作為重要工作內(nèi)容，以實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化”同步推進(jìn)，加速農(nóng)村變城市、農(nóng)民變市民。

建區(qū)以來，新城簽約入?yún)^(qū)企業(yè)652家，投資總額近700億元。入?yún)^(qū)項(xiàng)目呈現(xiàn)三大特色：投資強(qiáng)度大，科技含量高，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)。浙商新城以創(chuàng)新型綜合業(yè)態(tài)為特點(diǎn)，整合本地獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和浙商的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，將民生用品的制造、銷售、金融服務(wù)、京津市民郊游和浙商生活居住有機(jī)結(jié)合。規(guī)劃占地2萬畝，計(jì)劃總投資300億元。建設(shè)項(xiàng)目包括：浙商服裝城、浙商商貿(mào)城、浙商理想城、浙商旅游休閑城。該項(xiàng)目建設(shè)期限為5年，即2010～2015年。建成后，將積極響應(yīng)國家協(xié)調(diào)發(fā)展京津冀地區(qū)的戰(zhàn)略高度，承接大紅門服裝批發(fā)市場整體搬遷至此。

2012年9月26日，首開·保利聯(lián)手以13.8億拿下大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套區(qū)12號地北側(cè)、15號地二類居住、其他類多功能、機(jī)動車停車場庫、托幼用地項(xiàng)目，樓面價達(dá)7069.92元/平米，溢價率38.62%。資料顯示，該宗地以“六通一平”形式供地，建筑控制規(guī)模195193平方米，掛牌出讓起始價為人民幣9.955億元。地處大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)，四至范圍是東至京開高速公路，南至魏永路，西至天水大街，北至現(xiàn)狀學(xué)校。

坐地飆升的區(qū)域房價

首都第二機(jī)場方圓20公里范圍內(nèi)，北至西紅門，南至固安，近幾年都因第二機(jī)場原因房價飛速上漲。據(jù)天宮院附近一家二手房中介公司銷售人員小王介紹，最近一段時間這個區(qū)域房價確實(shí)上漲了不少，最早是因?yàn)榈罔F通了，很多在大興工作的外地人選擇在地鐵終點(diǎn)站租房，大量市場需求使得并不熱鬧的天宮院區(qū)域一房難求。很多房主坐地起價，使得房租在一年之內(nèi)上漲了30%。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，位于天宮院附近的知名項(xiàng)目龍湖時代天街，2012年6月26日成交一套總層數(shù)12層的板樓，位于6層的130平米三室兩廳戶型，成交價格210萬元，均價16153元/平方米。一年半后的今天，2014年2月20日成交數(shù)據(jù)，比原來多花5萬塊錢，也就是花215萬元，僅能買到總層數(shù)18層塔樓，位于12層的98平方米兩室一廳，均價21938元/平方米，一平方米漲了5785元。同時在售的130平米塔樓戶型，報價300萬元。一年間，板樓變成了塔樓，低樓層換成了高樓層，總價漲了90萬，一年間增長了42.85%。小王表示，這算正常范圍的，這個區(qū)域因?yàn)榈诙C(jī)場和地鐵的雙重原因，已經(jīng)水漲船高了，不過2萬出頭的均價，在整個北京的市場里還算是便宜的。原來小王的推房口徑是北京六環(huán)內(nèi)還有這個價格嗎？現(xiàn)在已經(jīng)變成了北京轄區(qū)內(nèi)還有這個價格嗎？言外之意，除了更為偏遠(yuǎn)的北京房山的燕山、閻村、延慶縣等地，這個價格仍然處于低點(diǎn)。

小王表示，其實(shí)這里的漲幅是無序的，有的二手房業(yè)主虛晃一槍，本來沒想賣，報一高價掛上，沒想到真有人買，一來二去價格就都上去了。來買房的也基本都是自住的，因?yàn)楝F(xiàn)在基本沒法投資了，卡得太嚴(yán)了。

而在不屬于北京卻始終捆綁著北京、承接多年近10萬北京外溢人口的河北固安，2009年的房價才僅僅3000元/平方米，而今已飆升到13000元/平方米。以固安最負(fù)盛名且口碑極佳的永定河孔雀城為例，當(dāng)年未被看好的絕對價值洼地，只能淪為京郊第二居所。老人孩子在城外居住，青年夫妻一周5天在北京上班。這種項(xiàng)目推行了7年，直至今日依然存在配套不足的問題。但若單看價格，2007年永定河孔雀城開盤，4000元/平方米，聯(lián)排別墅100萬就能買一套，而類獨(dú)棟產(chǎn)品也不過200萬起。而今臺地別墅已經(jīng)飆升到320萬起，當(dāng)初買房的業(yè)主都慶幸自己下手早，而今再買房的其實(shí)也不虧。

對于未來是否會每隔1分鐘就有好幾架飛機(jī)從頭頂上飛過，噪音會影響居住舒適度的問題，有網(wǎng)站在固安房地產(chǎn)的業(yè)主論壇做過調(diào)查，多個業(yè)主跟帖回應(yīng)。個別業(yè)主的跟帖受到大家的一致熱頂：“這誰也決定不了，航線咋規(guī)劃咱真說不上話，離得近又怕吵，離遠(yuǎn)了又怕沒升值空間，前怕狼后怕虎的，把房賣了回老家好不好？”里面有無奈，更有被房價漲怕了愛咋地咋地的生活哲學(xué)。

與這些可憐的被房價綁架的人不同的是，很多人全力以赴地趕赴北京最后一塊通地鐵的價值洼地，多個項(xiàng)目推出當(dāng)天就被搶購一空。

房地產(chǎn)推出當(dāng)天便遭瘋搶

受去年國五條預(yù)售證窗口指導(dǎo)制影響，沉寂了近一年的大興天宮院板塊終于在2014年2月解禁，以兩周連續(xù)三盤的入市頻率，成為馬年第一個剛需盤集中放量之地。2月16日，保利首開熙悅春天項(xiàng)目開盤，共推售房源528套，參與搖號900余人，主力戶型面積為70、80平米兩居，93平米三居，均價2.3萬元/平方米，當(dāng)天售罄。熙悅春天由保利、首開兩大開發(fā)商共同開發(fā)的，將聯(lián)手凱德MALL打造大型購物中心，提供一站式中高端購物環(huán)境，并于2015年建成。最受歡迎的，是93平方米的三居，說是三居，其實(shí)是4室2廳2衛(wèi)的格局，并有5平米左右的面積贈送，可以作為儲藏室或兒童游戲房。

2月21日，鑫苑鑫都匯416套房源吸引了695人參與搖號，中國水電·云立方521組房源吸引了上千組客戶排號選房，兩個項(xiàng)目均以接近1∶2的供需差取得了熱銷佳績，當(dāng)天即宣告售罄。純新盤鑫苑鑫都匯與老項(xiàng)目后期中國水電·云立方兩個項(xiàng)目均以2.1萬元/平方米的單價入市，今年天宮院板塊的擬售價格相比去年1.7萬元/平方米左右的預(yù)售審批價格提高了4000～6000元/平方米，開發(fā)商利潤空間加大，紛紛推盤入市。

連續(xù)三個日光盤推出的同時，該區(qū)域也流行了一種新的檢驗(yàn)客戶購買實(shí)力、減少退房的手段——“存款驗(yàn)資”。購房人出具名下銀行存款賬戶的余額，并經(jīng)銀行蓋章，以此證明自己有購買實(shí)力。由于排號的人多，“存款驗(yàn)資”的要求，已經(jīng)成為買房必須要跨過的門檻，但比起去年40萬元的驗(yàn)資款，今年高出了一倍，而且不能是定期存款。如果不能滿足開發(fā)商的驗(yàn)資標(biāo)準(zhǔn)，連參加搖號的資格都沒了。這樣看來購房門檻在供不應(yīng)求的情況下默默地被抬高了。往常，“存款驗(yàn)資”多出現(xiàn)在中高端項(xiàng)目，開發(fā)商這樣做，一方面是為了考驗(yàn)客戶的忠誠度和購房意愿，好根據(jù)最終意愿人數(shù)調(diào)整開盤價格；另一方面也有營銷制造“搶手”感覺的目的。而近期，低總價的剛需型樓盤也開始盛行，從側(cè)面反映出開發(fā)商“不愁賣”的心理。

與這些搶破頭的購房人不同，那些地處曾經(jīng)瘋傳要拆遷或規(guī)劃中的村鎮(zhèn)，那里正在與時間賽跑，人們鼓足了干勁突擊蓋房，只為有朝一日能過上一夜暴富的生活。

一夜暴富是夢境，還是現(xiàn)實(shí)

為了實(shí)地探訪，筆者坐地鐵大興線在黃村火車站下車，準(zhǔn)備用腳步去丈量那個即將拆遷的，即將誕生無數(shù)個百萬元戶的神奇土地。在用手機(jī)打車軟件輸入從大興黃村火車站到榆垡鎮(zhèn)政府，等待了近5分鐘之后，才有一個出租車接活。上車后郭師傅表示自己就是榆垡鎮(zhèn)人，上午收成不怎么好，就準(zhǔn)備回家吃午飯，睡一覺下午再說，剛好看見有人回榆垡就搶了。郭師傅開出租4年時間，從未往榆垡拉過人，一般是榆垡的人往城里去。將近30公里的路，坐車最少要2個小時，因?yàn)楣欢甲咻o路，站與站之間距離長，又經(jīng)常堵車，所以出去的人基本都是坐937到天宮院，1個半小時，睡會兒就到了。

問起蓋房的事，郭師傅表示你到了地方就知道了，不光有錢的蓋，沒錢的借錢也蓋?；菊易钍″X的東西搭起來，是個房子而已，而且因?yàn)榛緵]有外來人口租住，大部分房子連窗戶都沒裝在那兒空著，一看就不是用來住人的。郭師傅說這事沒有對錯，老百姓過日子難，一輩子也沒機(jī)會賺到大錢，都等著拆遷一夜暴富呢，可多少錢算多呢？

村民李大爺說起拆遷，表示這些年早受夠了住平房的難處，上廁所要排長隊(duì)，經(jīng)常等上五六分鐘，不少人家干脆弄個大桶，每天來倒；冬天，屋子里支個煤爐，在村里轉(zhuǎn)上小半圈兒，帽子上就落滿煤灰；停水、斷電更是常有的事兒?！按蠡锒颊f，我們村的自來水管道，用火柴棍捅一下，就會冒出噴泉?！?李大爺說，“政府建機(jī)場，那絕對是多少人一輩子盼著的事，有人占了你的地你的房，要房給房，要錢有錢，還有啥舍不得的？老祖宗留下的產(chǎn)業(yè)為啥你自己不讓孩子在家守著，都跑城里打工去了，都在外面給自己孩子買房？”

而位于首都第二機(jī)場的另外一個規(guī)劃中心城鎮(zhèn)，也在緊張地為新機(jī)場建設(shè)貢獻(xiàn)力量。

目前，北京大興禮賢正在“舉全區(qū)之力”投入新機(jī)場建設(shè)。在發(fā)改委還未批復(fù)前，大興區(qū)首先對新機(jī)場可能用地的村莊建設(shè)進(jìn)行控制。相關(guān)村莊一律不準(zhǔn)私搭亂建，搶蓋搶種。按照新機(jī)場的初步規(guī)劃，僅機(jī)場本身的建設(shè)，拆遷紅線內(nèi)就涉及20余個村。還有一些基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、經(jīng)濟(jì)園區(qū)等建設(shè)都需土地支撐。

“要不是建機(jī)場，村里人怎么走出農(nóng)村？”閆志蘭和村里的大多數(shù)人一樣，期盼著新機(jī)場早日開建，搭乘這輛順風(fēng)車過上輕松點(diǎn)的“城里日子”。尤其是村里的下一代，“要是今年能動工，家搬到離區(qū)中心近一點(diǎn)的位置，女兒開學(xué)就能去黃村上中學(xué)，那可就太好了?！?/p>

（編輯·麻 雯 ）

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