藍(lán)陳玉 許暉 陳荷芳

摘要：本文就大型復(fù)合地塊房產(chǎn)建筑面積預(yù)測(cè)方案進(jìn)行探討，著重介紹復(fù)雜樓盤(pán)如何進(jìn)行共有部位、服務(wù)范圍的認(rèn)定，塔樓、群樓分?jǐn)偡桨傅拇_定和整個(gè)地塊質(zhì)保措施落實(shí)等，并提出了基于數(shù)據(jù)庫(kù)的房產(chǎn)軟件對(duì)算和核查方法，對(duì)以后的復(fù)雜項(xiàng)目的處理有借鑒意義。

關(guān)鍵詞：建筑面積；產(chǎn)權(quán)面積；共有面積；分?jǐn)傇瓌t；質(zhì)保措施；房產(chǎn)軟件對(duì)算

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

前言

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，房?jī)r(jià)的飆升，各地對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪的準(zhǔn)確性和合理性要求越來(lái)越重視，房產(chǎn)建筑面積測(cè)繪維權(quán)的案例也逐漸增多，各級(jí)政府管理部門(mén)也高度重視起來(lái)。本文以寧波國(guó)際金融服務(wù)中心這個(gè)大型復(fù)合地塊的房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)工程為例，介紹復(fù)雜樓盤(pán)如何進(jìn)行預(yù)測(cè)方案設(shè)計(jì)，確保預(yù)測(cè)成果質(zhì)量和提高預(yù)測(cè)生產(chǎn)效率。房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目具有地方性政策強(qiáng)、地方性測(cè)繪軟件選擇受限、具體項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)目的復(fù)雜性等諸多因素影響，房產(chǎn)測(cè)繪執(zhí)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則（試行）》也存在特殊結(jié)構(gòu)部位未涵蓋，分?jǐn)倧?fù)雜性等問(wèn)題，本文通過(guò)對(duì)大型復(fù)合地塊房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行探討，期待能拋磚引玉，與房產(chǎn)測(cè)繪同行們共同提高。

1房產(chǎn)測(cè)量的目的

主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)、以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。

2房屋建筑面積的基本概念

房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的?永久性建筑。

房屋的共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

房屋的使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的室內(nèi)面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

房屋的產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。

3共有共用面積分?jǐn)偟幕驹瓌t

4.1共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，應(yīng)以幢為基本單位。

4.2產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

4.3產(chǎn)權(quán)各方無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

4預(yù)測(cè)方案設(shè)計(jì)思想

4.1作業(yè)流程設(shè)計(jì)

作業(yè)流程直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)進(jìn)度和質(zhì)量，應(yīng)充分重視。首先：進(jìn)行合同評(píng)審、人員和計(jì)算軟件配備；第二步：項(xiàng)目原始資料收集，包括立項(xiàng)相關(guān)資料、規(guī)劃相關(guān)資料等；第三步：熟悉設(shè)計(jì)圖紙，了解設(shè)計(jì)部門(mén)的設(shè)計(jì)意圖和業(yè)主單位銷售方案；第四步：確定測(cè)算基本單元、平面圖和立面高度，進(jìn)行建筑面積計(jì)算和分類，重點(diǎn)對(duì)幢的認(rèn)定、物業(yè)等相關(guān)配套用房的認(rèn)定、權(quán)屬單元的認(rèn)定等問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真梳理；第五步：根據(jù)設(shè)計(jì)單位提供的共有部位和服務(wù)范圍，確定分?jǐn)偡桨?；第六步：分?jǐn)傆?jì)算和檢核；第七步：生成房產(chǎn)面積測(cè)繪成果報(bào)告。每個(gè)環(huán)節(jié)均需嚴(yán)格檢查，確保無(wú)誤后進(jìn)入下一步。

4.2幢的認(rèn)定、復(fù)雜部位計(jì)算與分?jǐn)?/p>

寧波國(guó)際金融服務(wù)中心（北區(qū)）是有4個(gè)地塊8個(gè)塔樓和三層的地下室組成，建筑總面積約36萬(wàn)平方米，其中G樓大部份為單一產(chǎn)權(quán)酒店，配套功能區(qū)和主樓不可分割。4個(gè)地塊中1至3層為群樓，主要是商業(yè)功能區(qū)、金融等。二層有橢圓型空中走廊將四個(gè)地塊相連。每個(gè)地塊均有1個(gè)共享大廳，供各自地塊群樓和塔樓使用。每個(gè)地塊1樓營(yíng)業(yè)廳與地下室金庫(kù)相通。管道井也相當(dāng)復(fù)雜，有專為地下室通風(fēng)和汽車庫(kù)排煙的，也有專為二層廚房油煙設(shè)計(jì)的。電梯、樓梯和玻璃幕墻也比較復(fù)雜，玻璃幕墻龍骨架厚度變換較多。總之，該項(xiàng)目比一般綜合地塊要復(fù)雜很多，在幢的認(rèn)定、建筑面積核算和共有建筑面積分?jǐn)倳r(shí)，必須嚴(yán)謹(jǐn)，只有這樣，才能保證測(cè)繪的準(zhǔn)確性和精度。

4.2.1幢的認(rèn)定

房屋建筑面積測(cè)算的基本單元是幢。所以任何一個(gè)項(xiàng)目測(cè)算前對(duì)于幢的認(rèn)定至關(guān)重要，如何劃分幢，直接影響房屋各戶建筑面積的大小。幢是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。該項(xiàng)目建筑形式比較復(fù)雜，既有群樓建筑，又有通過(guò)橢圓型空中走廊將不同各幢相連的連體樓，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則（試行）》相關(guān)規(guī)定，群樓式建筑按單幢處理，連體樓按多幢處理，故該項(xiàng)目地面4個(gè)地塊按照4幢認(rèn)定，地下室按照獨(dú)立幢認(rèn)定。

4.2.2復(fù)雜部位面積計(jì)算及平面矢量面積圖繪制

（1）玻璃、金屬等其他材料建造的幕墻，其主墻或裝飾性墻體的認(rèn)定，以設(shè)計(jì)單位出具的說(shuō)明書(shū)為準(zhǔn)。 本項(xiàng)目涉及的玻璃幕墻構(gòu)造比較復(fù)雜，測(cè)點(diǎn)問(wèn)題直接影響面積計(jì)算，提出了如下處理方案，經(jīng)過(guò)了寧波市房產(chǎn)測(cè)繪專家組討論通過(guò)，對(duì)以后房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目幕墻處理有借鑒意義：

A、當(dāng)幕墻外掛于主體結(jié)構(gòu)外，套內(nèi)建筑面積取值至結(jié)構(gòu)板邊，幕墻與結(jié)構(gòu)之間的挑空作為外墻計(jì)算，或當(dāng)幕墻外掛于主體結(jié)構(gòu)外，套內(nèi)建筑面積取值至結(jié)構(gòu)板邊，幕墻結(jié)構(gòu)以龍骨構(gòu)架的厚度作為外半墻，幕墻與結(jié)構(gòu)之間的空隙不計(jì)算建筑面積。

B、當(dāng)下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護(hù)性幕墻，取梁厚作為外墻厚，并相應(yīng)取外半墻。

C、當(dāng)上方有梁，下方無(wú)梁，幕墻直接落地，安放于結(jié)構(gòu)樓板之上的圍護(hù)性幕墻，取幕墻構(gòu)架厚度作為外半墻。

D、上下均由玻璃和其他材料框架構(gòu)成圍護(hù)性玻璃幕墻，以材料框架的厚度作為外半墻處理。

（2）穿越夾層的樓、電梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不計(jì)算建筑面積。

（3）公用部位、分戶線是否正確，應(yīng)當(dāng)注意一層公用部位與二層的變化，尤其應(yīng)當(dāng)仔細(xì)檢查建施平面圖與所繪平面圖細(xì)部尺寸。

（4）陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、空中花園等是否有上蓋，是否封閉，該項(xiàng)目中是否封閉，由項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位出具詳細(xì)的說(shuō)明。

（5）房屋用途是否與建施圖一致。

（6）計(jì)算半面積的部位線型是否正確，權(quán)屬是否明確。

（7）樓層、幢號(hào)、單元號(hào)、房號(hào)是否正確。

（8）面積計(jì)算時(shí)應(yīng)當(dāng)注意面域是否與其權(quán)屬分界線一致。

（9）應(yīng)當(dāng)把不計(jì)面積的部位畫(huà)出，但應(yīng)作好標(biāo)識(shí)。本項(xiàng)目中主體結(jié)構(gòu)外走廊部分不計(jì)算建筑面積。

（10）對(duì)于不能明確的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)以書(shū)面的形式與對(duì)方溝通，做到有據(jù)可查。內(nèi)業(yè)成圖是計(jì)算的依據(jù)，一定要與委托方提供的建施平面圖及其他相關(guān)資料仔細(xì)檢查核對(duì)！

4.2.3分?jǐn)傆?jì)算注意事項(xiàng)

分?jǐn)傇瓌t應(yīng)嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則（試行）》的若干規(guī)定進(jìn)行，本項(xiàng)目中各幢功能區(qū)較為復(fù)雜，遵循從整體到局部，從大到小逐級(jí)分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行。

（1）第一級(jí)分?jǐn)偂睌?/p>

A、外墻計(jì)算處理：應(yīng)遵循“地上外墻地上分?jǐn)偂⒌叵峦鈮Φ叵路謹(jǐn)偂钡脑瓌t，該項(xiàng)目中的外墻處理，涉及到商業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)有夾層的，兩部分層高都大于2.20米時(shí)，下面一層在測(cè)繪軟件中生成外墻，上面一層外墻部位按凈空尺寸計(jì)算；其中一部分層高低于2.20米時(shí)，有產(chǎn)權(quán)部分在測(cè)繪軟件中生成外墻，無(wú)產(chǎn)權(quán)部分與外墻交接處按凈空處理；兩部分層高都大于2.20米，其中一部分設(shè)計(jì)成獨(dú)立權(quán)屬單元不屬于商業(yè)，下面部分在測(cè)繪軟件中生成外墻，上面外墻部位按凈空尺寸作為套內(nèi)建筑面積計(jì)算。

B、為整幢服務(wù)的配電房、水泵房、共享大廳、設(shè)備用房以及其他功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，均作為幢攤處理。

（2）第二級(jí)分?jǐn)偂诵耐膊课粚訑?shù)比例分?jǐn)?/p>

A、核心筒的認(rèn)定

該項(xiàng)目核心筒比較復(fù)雜，《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則（試行）》中對(duì)于從底層升至頂層的電梯、樓梯等應(yīng)根據(jù)穿越不同功能區(qū)來(lái)進(jìn)行層數(shù)比例分?jǐn)偅娞?、樓梯中間的前室的認(rèn)定問(wèn)題，為該項(xiàng)目的難點(diǎn)，因在施工圖上前室與水平通道（走廊）沒(méi)有明顯的界限，范圍很難認(rèn)定，從設(shè)計(jì)功能上來(lái)講前室為樓、電梯不可分割的一部分，該項(xiàng)目中前室范圍認(rèn)定方案為核心筒中過(guò)道與水平通道重疊部分按垂直通道（前室）處理。

B、分?jǐn)偡秶恼J(rèn)定

對(duì)于底層中的為二層以上某一部分服務(wù)的共有部位是否參與層數(shù)比例分?jǐn)傋鳛樵擁?xiàng)目處理的難點(diǎn)。按照以下原則進(jìn)行：

a、為一個(gè)功能區(qū)以上（含一個(gè)功能區(qū)）服務(wù)的門(mén)廳、樓梯等，與層數(shù)比例分?jǐn)偟年P(guān)系是互不參與分?jǐn)?，門(mén)廳、樓梯等為幢攤的除外；

b、為一個(gè)功能區(qū)局部服務(wù)的門(mén)廳、樓梯等，與層數(shù)比例分?jǐn)偟年P(guān)系是上下級(jí)關(guān)系，即要承接層數(shù)比例分?jǐn)?/p>

（3）第三級(jí)分?jǐn)偂獮槟骋粋€(gè)功能區(qū)服務(wù)的共有部位（垂直方向）

因裙樓部分功能比較復(fù)雜，從設(shè)計(jì)上看，分為金融、商業(yè)、辦公等，故有專門(mén)為金融和辦公服務(wù)的門(mén)廳和樓梯，應(yīng)按照各自的套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偲涔灿薪ㄖ娣e。

（4）第四級(jí)分?jǐn)偂獙訑?/p>

層共有建筑面積即包括了層通道、為整層服務(wù)的設(shè)備用房等，在各層內(nèi)部以各戶套內(nèi)建筑比例分?jǐn)偲涔灿薪ㄖ娣e。

（5）特殊部位分?jǐn)傉f(shuō)明

A、G樓大部份為單一產(chǎn)權(quán)酒店，餐飲和廚房等配套功能區(qū)和主樓不可分割。

B、每個(gè)地塊1樓營(yíng)業(yè)廳與地下室金庫(kù)相通，計(jì)算時(shí)將地下室金庫(kù)調(diào)至地面計(jì)算。地下車位超越用地紅線的按暫不申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)處理。

4.3基于數(shù)據(jù)庫(kù)的房產(chǎn)軟件對(duì)算與核查

寧波市房產(chǎn)測(cè)繪管理部門(mén)首選奧維測(cè)繪之星 AVCAD作為建筑面積計(jì)算軟件，奧維測(cè)繪之星 AVCAD軟件擁有自主的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，AVCAD根據(jù)國(guó)家新的房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，采用圖上分?jǐn)偡绞?，提供靈活的面積定義方法，對(duì)房屋的層、功能區(qū)、幢等多種方式進(jìn)行公用面積的多級(jí)分步分?jǐn)偂?/p>

奧維測(cè)繪之星 AVCAD房產(chǎn)計(jì)算最關(guān)鍵的是設(shè)置功能區(qū)和分?jǐn)偧?jí)別：

配置分?jǐn)偨Y(jié)構(gòu)樹(shù)：

奧維測(cè)繪之星 AVCAD可方便提取測(cè)繪報(bào)表，用戶可以根據(jù)自己的需求來(lái)選擇模板的樣式，同時(shí)在打印分戶圖時(shí)AVCAD提供了可以將所在的層作為背景的功能，可以將分戶圖在該層上的位置明確顯示。軟件提供了方便直觀的打印報(bào)表，將層建筑面積、分?jǐn)傁禂?shù)、房號(hào)及其下面的面積屬性一目了然地顯示出來(lái)。

本項(xiàng)目根據(jù)寧波市房產(chǎn)交易中心要求，全部采用奧維測(cè)繪之星 AVCAD按寧波樣式，自動(dòng)生成房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告。

作為對(duì)算軟件，本項(xiàng)目選擇了上海數(shù)維WalkFloor房屋面積計(jì)算與分?jǐn)傁到y(tǒng)，具有房產(chǎn)數(shù)據(jù)采集與加工，面積計(jì)算與分?jǐn)?，?bào)表制作與打印，以及簡(jiǎn)單網(wǎng)絡(luò)查詢和辦公等功能。也能夠滿足本項(xiàng)目房產(chǎn)圖的繪制和面積計(jì)算的要求。

Walkfloor的操作簡(jiǎn)單快捷，操作流程為：

（一）新建工程文件；

（二）分幅圖繪制；

（三）分戶圖的制作；

（四）拓?fù)錁?gòu)面；

（五）面積類型指定；

（六）基層和層數(shù)賦值；

（七）產(chǎn)生戶室號(hào)、自有面歸屬指定；

（八）產(chǎn)生外墻；

（九）面積分?jǐn)偅篧alkfloor房產(chǎn)計(jì)算最關(guān)鍵的還是面積分?jǐn)?。首先設(shè)置自選分?jǐn)偯妫谠O(shè)置手工分?jǐn)偯?。一切都設(shè)置完畢，保存文件后，點(diǎn)擊計(jì)算面積按鈕，系統(tǒng)計(jì)算驗(yàn)證后彈出對(duì)話框，可以看到各種面積計(jì)算結(jié)果，以及面積檢核差值，在限差范圍內(nèi)符合標(biāo)準(zhǔn)，點(diǎn)擊‘是（Y） ，系統(tǒng)就將計(jì)算的結(jié)果存到數(shù)據(jù)庫(kù)里。

（十）查詢面積計(jì)算結(jié)果。

（十一）打印成果表

本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)兩套基于數(shù)據(jù)庫(kù)的房產(chǎn)軟件對(duì)算，地上4個(gè)地塊和地下室的計(jì)算結(jié)果總面積最大相差0.26平方米（相同矢量平面圖），分?jǐn)偤髴羰颐娣e最大相差0.01平方米，能夠滿足對(duì)算精度要求。

4.4質(zhì)量保證措施

（一）確保測(cè)繪精度，分?jǐn)傁禂?shù)的精度保留6位小數(shù)，計(jì)算過(guò)程的精度要保留到4位小數(shù)，最后取結(jié)果保留到2位小數(shù)。

（二）嚴(yán)格檢查與核對(duì)經(jīng)審核蓋章的建筑施工圖與業(yè)主提供的電子數(shù)據(jù)的一致性。

（三）分戶圖的制作過(guò)程，嚴(yán)格執(zhí)行自檢、組檢、隊(duì)檢等三道工序過(guò)程檢查，重點(diǎn)對(duì)平面圖的尺寸，立面圖的高度2.2米限值，特別是房屋的特殊部位如陽(yáng)臺(tái)、樓梯、電梯等進(jìn)行檢查。

（四）拓?fù)錁?gòu)面時(shí)嚴(yán)格檢查漏面、重面等問(wèn)題。

（五）面積分類，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)單位提供的使用性質(zhì)、服務(wù)范圍確定。

（六）分?jǐn)傟P(guān)系與結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格執(zhí)行自檢、組檢、隊(duì)檢等三道工序過(guò)程檢查。

測(cè)繪成果報(bào)告，嚴(yán)格按寧波市房產(chǎn)交易中心認(rèn)定格式生成。

5結(jié)束語(yǔ)

本文描述房產(chǎn)測(cè)繪在實(shí)際操作中遇到的房屋層次、結(jié)構(gòu)、功能區(qū)都很復(fù)雜的、具有一定特殊性預(yù)測(cè)工程案例，為大型復(fù)合地塊房產(chǎn)建筑面積預(yù)測(cè)工作提出了系統(tǒng)的工作流程和工作思路，對(duì)以后項(xiàng)目預(yù)測(cè)繪有一定的借鑒意義。但隨著房屋造型設(shè)計(jì)的新奇多變，建筑材料的創(chuàng)新，主體結(jié)構(gòu)也越來(lái)越復(fù)雜多樣，房產(chǎn)測(cè)量工作的難度必然也越來(lái)越大，在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則（試行）》中沒(méi)有涉及到的有關(guān)問(wèn)題也會(huì)越來(lái)越多，尋找解決問(wèn)題的新途徑是房產(chǎn)測(cè)繪工作人員的新課題。積累工作經(jīng)驗(yàn)，拓寬工作思路，努力推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)的健康發(fā)展是我們房產(chǎn)測(cè)繪工作人員的光榮使命。

參考文獻(xiàn)：

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