世邦魏理仕提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2014～2017年，青島市新增優(yōu)質(zhì)寫字樓面積127萬平方米，將有20余個寫字樓項目進入市場，其中包括華潤中心、綠城深藍廣場、銀座中心、青島金融中心大廈、永新國際、大榮中心、卓越世紀(jì)廣場、凱景廣場國際航運中心等項目。優(yōu)秀的開發(fā)商將把握市場先機推出個性化產(chǎn)品，在占有市場份額的同時使青島寫字樓品質(zhì)進一步提升；尤其隨著城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，需求不斷增加和擴大，寫字樓市場將隨之跟進。

“私人定制”闖進市場

海信地產(chǎn)擁有19年住宅地產(chǎn)的豐富經(jīng)驗，在過去，并未刻意進入寫字樓市場，不過其開發(fā)的青島東海路海信大廈、海信廣場等商業(yè)地產(chǎn)項目，以高品質(zhì)在很長一段時間內(nèi)成為地標(biāo)性建筑。

今年，海信地產(chǎn)向外界公布了公司三個商業(yè)地產(chǎn)項目：山東路15號項目，新市北環(huán)灣大廈項目，以及嶗山區(qū)通信產(chǎn)業(yè)園的海信創(chuàng)智谷。三個項目定位各有特色，面對青島寫字樓新增數(shù)量眾多的市場風(fēng)險，海信地產(chǎn)有—套差異化的“定制方案”。

海信地產(chǎn)項目負責(zé)人王健說：“盡管青島寫字樓供應(yīng)量很大，但也有明顯的短板，首先是眾多數(shù)量的寫字樓定位不清晰，沒有自己的特色，其次是比較分散，沒有形成片區(qū)氛圍。這就是我們所看到的機遇?！?/p>

換句話說，不是寫字樓太多了，而是好的寫字樓太少了。從寫字樓中介了解到的信息也印證了這一判斷。一位商業(yè)地產(chǎn)中介商說，有些銀行、證券公司來尋找寫字樓，但是寫字樓要么太小，格局逼仄，要么是停車位不夠，周邊配套不全，最后總免不了雙方互相將就。如果有一家企業(yè)在深層次把握城市發(fā)展戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，同時具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗，和對客戶需求超強的理解力，這樣的寫字樓必然會成為經(jīng)得起時間考驗的佳作。

不一樣的寫字樓

傳統(tǒng)意義上的寫字樓是先蓋樓后找客戶，而定制化則不同，需要在蓋樓前首先對入住的客戶和行業(yè)進行大致梳理，隨后進行廣泛的客戶需求調(diào)研，然后在產(chǎn)品設(shè)計階段針對客戶需求把所有的可能性在硬件實現(xiàn)上埋好伏筆。王健告訴記者，“比如—個銀行客戶需要2000～3000平方米，就要為他考慮到哪個地方需要配網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控、哪個地方是衛(wèi)生間、上下兩層是否需要打通等一系列問題，在產(chǎn)品設(shè)計階段就要做好預(yù)留上下水、中間樓板打通等設(shè)計。”

對于海信地產(chǎn)而言，進入青島寫字樓市場有全國性地產(chǎn)大鱷們無法比擬的優(yōu)勢。海信地產(chǎn)多年耕耘于青島，對這座城市的發(fā)展歷程有著深刻的理解，而青島歷史上的東遷、西進，也少不了海信地產(chǎn)這種本地企業(yè)的建設(shè)付出。海信地產(chǎn)的三個寫字樓項目也是如此。

據(jù)海信創(chuàng)智谷項目負責(zé)人紀(jì)琳介紹，嶗山區(qū)株洲路的海信創(chuàng)智谷項目，定制化概念延伸到了軟服務(wù)配套上，由于海信創(chuàng)智谷是位于嶗山區(qū)通信產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，這一區(qū)域也是藍色硅谷孵化帶，因此寫字樓的目標(biāo)客戶是通信類企業(yè)和科技型企業(yè)，在一定程度上寫字樓承擔(dān)了部分孵化功能。

將來除了海信部分子公司及上下游配套企業(yè)等入駐，還將吸引部分小微科技型企業(yè)，根據(jù)前期調(diào)研，這—類企業(yè)對成果孵化及發(fā)展所需的資金需求比較迫切，海信創(chuàng)智谷將引進針對科技類企業(yè)發(fā)展的基金、風(fēng)投以及銀行機構(gòu)，為入駐的小微企業(yè)發(fā)展護航。除此之外，創(chuàng)智谷還為客戶量身打造了高端會議室以及商務(wù)洽談所需的休閑咖啡廳等配套設(shè)施，為企業(yè)營造舒適的辦公環(huán)境和休閑的商務(wù)氛圍。這不但與嶗山區(qū)藍色硅谷產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)帶定位高度契合，—定程度上也把政府難以負責(zé)到位的招商、孵化進行商業(yè)化運作，可謂多贏之舉。

山東路15號項目則針對中型企業(yè)租轉(zhuǎn)自購的自身辦公需求及改善性需求，以及企業(yè)自身資產(chǎn)購置增值需求；環(huán)灣大廈面對前海，目標(biāo)客戶則是物流貿(mào)易類企業(yè)，營造專業(yè)性片區(qū)氛圍。

王健說：“傳統(tǒng)意義上甲級乙級寫字樓，并不是清晰的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也不能代表寫字樓所提供的服務(wù)，我們會以客戶的需求為導(dǎo)向，客戶對寫字樓滿意才是我們的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

（本刊記者）endprint